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1、第五章第五章 收益法收益法 第一节 收益法的基本原理第二节 收益法的计算公式第三节 净收益第四节 资本化率第五节 剩余技术第六节 收益乘数法第七节 收益法总结和运用举例2024/9/231房地产评估王阿忠第一节第一节 收益法的基本原理收益法的基本原理 一、收益法的概念和理论依据一、收益法的概念和理论依据 收益法是求取估价对象未来的正常净收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的估价时点后累加，以此估算估价对象的客观和理价格或价值的方法。客观和理价格或价值的方法。从收益法的观点看，房地产的价值是其从收益法
2、的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和。未来净收益的现值之和。 2024/9/232房地产评估王阿忠普遍适用的收益法原理是：普遍适用的收益法原理是：将估价时点视为现在，那么，在现在购将估价时点视为现在，那么，在现在购买一宗有一定年限收益的房地产，预示买一宗有一定年限收益的房地产，预示着其未来的收益年限内可以源源不断地着其未来的收益年限内可以源源不断地获取净收益，如果现有某一货币额可与获取净收益，如果现有某一货币额可与这未来源源不断的净收益的现值之和等这未来源源不断的净收益的现值之和等值，则这一货币额就是该宗房地产的价值，则这一货币额就是该宗房地产的价格。格。 2024/9/233房地产
3、评估王阿忠货币的时间价值货币的时间价值就是指现在的钱币在将就是指现在的钱币在将来具有更高的价值。来具有更高的价值。有了货币的时间价值观念之后，收益性有了货币的时间价值观念之后，收益性房地产的价值就是该房地产的未来净收房地产的价值就是该房地产的未来净收益的现值之和，其高低取决于下列益的现值之和，其高低取决于下列3个个因素：（因素：（1）可获净收益的大小；（）可获净收益的大小；（2）可获净收益期限的长短；（可获净收益期限的长短；（3）获得该）获得该净收益的可靠性。净收益的可靠性。2024/9/234房地产评估王阿忠二、收益法适用的对象和条件二、收益法适用的对象和条件收益法适用的对象是收益法适用的对
4、象是有收益或有潜在收益有收益或有潜在收益的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等房地产。但不限于估价对象本身现在是否有房地产。但不限于估价对象本身现在是否有收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。收益法适用的条件收益法适用的条件：房地产的收益和风险房地产的收益和风险都能够量化。都能够量化。 2024/9/235房地产评估王阿忠第二节第二节 收益法的计算公式收益法的计算公式一、最一般的公式一、最一般的公式式中：式中：式中：式中：VV房地产的收益价
5、格；房地产的收益价格；房地产的收益价格；房地产的收益价格； i i年份；年份；年份；年份； n n房地产的收益年限（自估价时点起至未来可房地产的收益年限（自估价时点起至未来可房地产的收益年限（自估价时点起至未来可房地产的收益年限（自估价时点起至未来可 获收益的年限）；获收益的年限）；获收益的年限）；获收益的年限）； ai ai房地产未来第房地产未来第房地产未来第房地产未来第I I年的净收益（假设发生在年末）年的净收益（假设发生在年末）年的净收益（假设发生在年末）年的净收益（假设发生在年末） r r房地产的资本化率或折现率。房地产的资本化率或折现率。房地产的资本化率或折现率。房地产的资本化率或折
6、现率。2024/9/236房地产评估王阿忠二、收益年限无限年且其他因素不变的公式二、收益年限无限年且其他因素不变的公式1 1、收益年限、收益年限n n为无限年为无限年2 2、净收益每年不变为、净收益每年不变为a a3 3、资本化率大于零为资本化率大于零为r rV=a/rV=a/r公式的假公式的假设前提设前提2024/9/237房地产评估王阿忠三、收益年限有限年且其他因素不变的公式三、收益年限有限年且其他因素不变的公式1 1、收益年限、收益年限n n为有限年为有限年2 2、净收益每年不变为、净收益每年不变为a a3 3、资本化率大于零为资本化率大于零为r r（当等于零时，当等于零时，V Va*n
7、a*n）公式的假公式的假设前提设前提2024/9/238房地产评估王阿忠(1)(1)直接用于计算价格直接用于计算价格例例6-26-2：某宗房地产是在政府有偿出让的：某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建造的，当时获得的土地使用土地上开发建造的，当时获得的土地使用年限是年限是5050年，至今已使用了年，至今已使用了6 6年，预计利年，预计利用该宗房地产正常情况下每年可以获得净用该宗房地产正常情况下每年可以获得净收益收益8 8万元；该类房地产的资本化率为万元；该类房地产的资本化率为8.5%8.5%。该宗房地产的收益价格为：。该宗房地产的收益价格为：V= a/r1-1/(1+r)nV= a/r1-
8、1/(1+r)nV= a/r1-1/(1+r)nV= a/r1-1/(1+r)n =8/8.51-1/(1+8.5%)(50-6) =8/8.51-1/(1+8.5%)(50-6) =8/8.51-1/(1+8.5%)(50-6) =8/8.51-1/(1+8.5%)(50-6) =91.5 =91.5 =91.5 =91.5万元万元万元万元2024/9/239房地产评估王阿忠（2 2）不同年限价格的换算）不同年限价格的换算为论述方便，可用为论述方便，可用为论述方便，可用为论述方便，可用KnKn来进行不同年限价格的换来进行不同年限价格的换来进行不同年限价格的换来进行不同年限价格的换算：算：算：
9、算：KnKn表示表示表示表示n n年的年的年的年的K K值，值，值，值，VnVn表示收益年限为表示收益年限为表示收益年限为表示收益年限为n n年的价格，年的价格，年的价格，年的价格，换算公式如下：换算公式如下：换算公式如下：换算公式如下：1.1.若已知若已知若已知若已知 V V 求求求求V70V70： V70 V70V *K70V *K702.2.一般化：一般化：一般化：一般化：2024/9/2310房地产评估王阿忠例例6-3 已知某宗收益性房地产已知某宗收益性房地产40年收益权年收益权利的价格为利的价格为2500元元/平方米，资本化率为平方米，资本化率为12，试求其，试求其30年收益权利的价
10、格。年收益权利的价格。2024/9/2311房地产评估王阿忠（3 3）比较不同年限价格的高低）比较不同年限价格的高低例例6-56-5：有：有A A、B B两宗房地产，两宗房地产，A A房地产的收益房地产的收益年限为年限为5050年，单价为年，单价为20002000元元/ /平方米，平方米，B B房地房地产的收益年限为产的收益年限为3030年，单价年，单价18001800元元/ /平方米。平方米。假设资本化率均为假设资本化率均为6%6%，试比较两宗房地产价，试比较两宗房地产价格的高低。格的高低。要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的收益年限或土地使用年限不同，直
11、接比较收益年限或土地使用年限不同，直接比较是不妥的。如果要比较，则需要将它们转是不妥的。如果要比较，则需要将它们转换成相同年限下的价格。换成相同年限下的价格。2024/9/2312房地产评估王阿忠通过上述处理之后知道，通过上述处理之后知道，通过上述处理之后知道，通过上述处理之后知道，B B B B房地产的价格名义上低于房地产的价格名义上低于房地产的价格名义上低于房地产的价格名义上低于A A A A房地产的价格（房地产的价格（房地产的价格（房地产的价格（18002000180020001800200018002114.812179.472114.812179.472114.812179.4721
12、14.81）。）。）。）。要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为计算方便，都换成无限年下的价格：计算方便，都换成无限年下的价格：计算方便，都换成无限年下的价格：计算方便，都换成无限年下的价格：B B房地产房地产A A房地产房地产2024/9/2313房地产评估王阿忠四、净收益在未来的前若干年有变化的公式四、净收益在未来的前若干年有变化的公式（1 1 1 1）收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式收益年限无限年的公式式中：式中：式中：式中：tt净
13、收益有变化的年限。净收益有变化的年限。净收益有变化的年限。净收益有变化的年限。此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：1 1、净收益在未来的前、净收益在未来的前、净收益在未来的前、净收益在未来的前t t年（含低年（含低年（含低年（含低t t年）有变化，在年）有变化，在年）有变化，在年）有变化，在t t年以后无变化为年以后无变化为年以后无变化为年以后无变化为a a；2 2、资本化率大于零为资本化率大于零为资本化率大于零为资本化率大于零为r r；3 3、收益年限收益年限收益年限收益年限n n为无限年。为无限年。为无限年。为无限年。2024/9/2314房地产
14、评估王阿忠（2 2）收益年限有限年的公式）收益年限有限年的公式此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：此公式的假设前提是：1 1、净收益在未来的前、净收益在未来的前、净收益在未来的前、净收益在未来的前t t年（含低年（含低年（含低年（含低t t年）有变化，在年）有变化，在年）有变化，在年）有变化，在t t年以后无变化为年以后无变化为年以后无变化为年以后无变化为a a；2 2、资本化率不等于零为资本化率不等于零为资本化率不等于零为资本化率不等于零为r r；3 3、收益年限收益年限收益年限收益年限n n为有限年。为有限年。为有限年。为有限年。2024/9/2315房地产评估王阿
15、忠例例例例6-7:6-7:6-7:6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来某宗房地产，通过预测得到其未来某宗房地产，通过预测得到其未来某宗房地产，通过预测得到其未来5 5 5 5年的年的年的年的净收益分别为净收益分别为净收益分别为净收益分别为20202020万元、万元、万元、万元、22222222万元、万元、万元、万元、25252525万元、万元、万元、万元、30303030万万万万元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将稳定在稳定在稳定在稳定在35353535万元左右，该类房
16、地产的资本化率为万元左右，该类房地产的资本化率为万元左右，该类房地产的资本化率为万元左右，该类房地产的资本化率为10%10%10%10%，该房地产的收益价格为？，该房地产的收益价格为？，该房地产的收益价格为？，该房地产的收益价格为？2024/9/2316房地产评估王阿忠五、净收益按一定数额递增的公式五、净收益按一定数额递增的公式 （1 1）收益年限无限年的公式）收益年限无限年的公式 式中：式中：bb净收益逐年递增的数额递增，如净收净收益逐年递增的数额递增，如净收益第一年为益第一年为a a，则第二年为（则第二年为（a+ba+b），），第三年为第三年为（a+2ba+2b），），以此类推，第以此类推
17、，第n n年为年为 a+(n-1)b.a+(n-1)b.2024/9/2317房地产评估王阿忠例例例例6-8:6-8:6-8:6-8:某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为某宗房地产预计未来第一年的净收益为16161616万元，此后每年的净收益会在上一年的基础万元，此后每年的净收益会在上一年的基础万元，此后每年的净收益会在上一年的基础万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加上增加上增加上增加2 2 2 2万元，受益年限可视为无限年，该类万元，受益年限可视为无限年，该类万元，受益年限可视为无限年，该类万元，受益年限可视为无限年，
18、该类房地产的资本化率为房地产的资本化率为房地产的资本化率为房地产的资本化率为9%9%9%9%。该宗房地产的收益价。该宗房地产的收益价。该宗房地产的收益价。该宗房地产的收益价格为？格为？格为？格为？2024/9/2318房地产评估王阿忠（1 1）收益年限无限年的公式）收益年限无限年的公式 V=a/(r-g) V=a/(r-g)净收益按一定比率递增的公式净收益按一定比率递增的公式假设前提是：假设前提是：1.净收益按一定比率递增；净收益按一定比率递增；2.资本化率资本化率r大于净收益逐年递增的比率大于净收益逐年递增的比率g3.收益年限收益年限n为无限年。为无限年。2024/9/2319房地产评估王阿
19、忠假设前提是：假设前提是：1.净收益按一定比率递增；净收益按一定比率递增；2.资本化率资本化率r不等于净收益逐年递增的比不等于净收益逐年递增的比率率g（当相等时，当相等时，V=a*n/（1+r）3.收益年限为有限年。收益年限为有限年。（2 2）收益年限有限年的公式）收益年限有限年的公式 2024/9/2320房地产评估王阿忠例例例例6-10 6-10 6-10 6-10 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上某宗房地产是在政府有偿出让的土地上某宗房地产是在政府有偿出让的土地上某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权的剩余年限为建造的，土地使用权的剩余年限为建造的，土地使用权的剩余年限为
20、建造的，土地使用权的剩余年限为50505050年；预计年；预计年；预计年；预计该房地产未来第一年的净收益为该房地产未来第一年的净收益为该房地产未来第一年的净收益为该房地产未来第一年的净收益为16161616万元，此后万元，此后万元，此后万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长每年的净收益会在上一年的基础上增长每年的净收益会在上一年的基础上增长每年的净收益会在上一年的基础上增长2 2 2 2；该；该；该；该类房地产的资本化率为类房地产的资本化率为类房地产的资本化率为类房地产的资本化率为9 9 9 9。该宗房地产的收益。该宗房地产的收益。该宗房地产的收益。该宗房地产的收益价格为？价格为？价格为
21、？价格为？ 2024/9/2321房地产评估王阿忠预知未来若干年的净收益及若干年后的预知未来若干年的净收益及若干年后的价格的公式价格的公式此公式的假设前提是此公式的假设前提是此公式的假设前提是此公式的假设前提是1.1.已知房地产在未来第已知房地产在未来第已知房地产在未来第已知房地产在未来第t t年末的价格为年末的价格为年末的价格为年末的价格为VtVt；2 2、已知房地产未来已知房地产未来已知房地产未来已知房地产未来t t年（含第年（含第年（含第年（含第t t年）的净收益。年）的净收益。年）的净收益。年）的净收益。如果如果如果如果aiai每年相等，均为每年相等，均为每年相等，均为每年相等，均为a
22、 a，则上述公式变为：则上述公式变为：则上述公式变为：则上述公式变为：2024/9/2322房地产评估王阿忠例例例例6-13 6-13 6-13 6-13 某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为某宗房地产现行的价格为2000200020002000元元元元/ / / /平方米，平方米，平方米，平方米，年净收益为年净收益为年净收益为年净收益为200200200200元元元元/ / / /平方米，资本化率为平方米，资本化率为平方米，资本化率为平方米，资本化率为10101010。现。现。现。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站
23、，该获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，该火车站将在火车站将在火车站将在火车站将在6 6 6 6年后建成投入使用，到那时该地区将年后建成投入使用，到那时该地区将年后建成投入使用，到那时该地区将年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为市现有火车站地区，同类房地产的价格为市现有火车站地区，同类房地产的价格为市现有火车站地区，同类房地产的价格为500050005
24、0005000元元元元/ / / /平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新平方米。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到火车站地区该类房地产的价格将达到火车站地区该类房地产的价格将达到火车站地区该类房地产的价格将达到5000500050005000元元元元/ / / /平方平方平方平方米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。米。试求获知兴建火车站后该宗房地产的价格。元。元涨到由每平方米价格知兴建
25、火车站的前后，可见，该宗房地产在获平方米元36962000)/(3693%)101 (5000%)101 (11 %10200)1 ()1 (11 66=+-=+-=tttrVrraV2024/9/2323房地产评估王阿忠例例例例6-146-146-146-14 目前的房地产市场不景气，但预测目前的房地产市场不景气，但预测目前的房地产市场不景气，但预测目前的房地产市场不景气，但预测3 3 3 3年后年后年后年后会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字会回升，现有一座出租写字楼需要估价。该写字楼现行市场租金较低
26、，年出租净收益为楼现行市场租金较低，年出租净收益为楼现行市场租金较低，年出租净收益为楼现行市场租金较低，年出租净收益为500500500500万元，万元，万元，万元，预计未来预计未来预计未来预计未来3 3 3 3年内仍然维持在该水平，但等到年内仍然维持在该水平，但等到年内仍然维持在该水平，但等到年内仍然维持在该水平，但等到3 3 3 3年后年后年后年后市场回升时，将其转卖的售价会高达市场回升时，将其转卖的售价会高达市场回升时，将其转卖的售价会高达市场回升时，将其转卖的售价会高达7950795079507950万元，万元，万元，万元，销售税费为售价的销售税费为售价的销售税费为售价的销售税费为售价
27、的6 6 6 6。如果投资者要求该类投资。如果投资者要求该类投资。如果投资者要求该类投资。如果投资者要求该类投资的收益率为的收益率为的收益率为的收益率为10101010，则该写字楼目前的价值为？，则该写字楼目前的价值为？，则该写字楼目前的价值为？，则该写字楼目前的价值为？)(6858%)101 (%)61 (7950%)101 (11 %10500)1 ()1 (11 33万元=+-+-=+-=tttrVrraV2024/9/2324房地产评估王阿忠例例例例6-156-156-156-15（拆迁前评估）（拆迁前评估）（拆迁前评估）（拆迁前评估） 某出租旧办公楼的租约某出租旧办公楼的租约某出租旧
28、办公楼的租约某出租旧办公楼的租约尚有尚有尚有尚有2 2 2 2年到期，在此最后年到期，在此最后年到期，在此最后年到期，在此最后2 2 2 2年的租期中，每年可收年的租期中，每年可收年的租期中，每年可收年的租期中，每年可收取的净租金取的净租金取的净租金取的净租金80808080万元（没有费用支出），到期后要万元（没有费用支出），到期后要万元（没有费用支出），到期后要万元（没有费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100110011001100万元
29、，拆除费用为万元，拆除费用为万元，拆除费用为万元，拆除费用为50505050万元，该类房地产的资万元，该类房地产的资万元，该类房地产的资万元，该类房地产的资本化率为本化率为本化率为本化率为10101010。该旧办公楼的价值为：。该旧办公楼的价值为：。该旧办公楼的价值为：。该旧办公楼的价值为：)(6 .1006%)101 (501100%)101 (11 %1080)1 ()1 (11 22万元=+-+-=+-=tttrVrraV2024/9/2325房地产评估王阿忠第三节第三节 净收益净收益潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的是假定房地产在充分利
30、用、无空置状况下可获得的是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的是假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入。收入。收入。收入。有效毛收入有效毛收入有效毛收入有效毛收入是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租是由潜在毛收入扣除空置、拖欠租金（延迟支付租金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收金和不付租金）以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。入。入。入。运营费用运营费用运营费用
31、运营费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用是维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产抵及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产抵及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产抵及归属于其他资本或经营的收益，不包含所得税、房地产抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地产改扩建押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊提费、房地
32、产改扩建费用等，而包含其他资本或经营的收益。费用等，而包含其他资本或经营的收益。费用等，而包含其他资本或经营的收益。费用等，而包含其他资本或经营的收益。运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率。运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率。运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率。运营费用与有效毛收入之比被称为运营费用率。 一、净收益的计算公式一、净收益的计算公式净收益净收益净收益净收益= = = =潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入- - - -空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失- - - -运营费用运营费用运营费用运营费用= = = =有效毛
33、收入有效毛收入有效毛收入有效毛收入- - - -运营费用运营费用运营费用运营费用2024/9/2326房地产评估王阿忠二、不同收益类型房地产的净收益求取二、不同收益类型房地产的净收益求取 净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而净收益的具体求取因估价对象的收益类型不同而有所不同，可归纳为以下几种：有所不同，可归纳为以下几种：有所不同，可归纳为以下几种：有所不同，可归纳为以下几种：1 1、出租型房地产的净收益求取、出租型房地产的净收益求取通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费通常为租赁收入扣除维修费、管理费、
34、保险费通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费通常为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费（如房屋火灾保险费等）、房地产税和租赁代理（如房屋火灾保险费等）、房地产税和租赁代理（如房屋火灾保险费等）、房地产税和租赁代理（如房屋火灾保险费等）、房地产税和租赁代理费等后的余额。费等后的余额。费等后的余额。费等后的余额。2024/9/2327房地产评估王阿忠1 1 1 1、商业经营型房地产、商业经营型房地产、商业经营型房地产、商业经营型房地产：应根据经营资料计算净：应根据经营资料计算净：应根据经营资料计算净：应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本
35、、收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、收益，净收益为商品销售扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。财务费用和商业利润。财务费用和商业利润。财务费用和商业利润。2.2.2.2.工业生产型房地产工业生产型房地产工业生产型房地产工业生产型房地产；3 3 3 3、农业净收益的估算、农业净收益的估算、农业净收益的估算、农业净收益的估算2.2.直接经营型房地产的净收益求取直接经营型房地产的净收益求取最大特点是房地产所有者同时最大特点是房地产所有
36、者同时最大特点是房地产所有者同时最大特点是房地产所有者同时又是经营者，房地产租金与经又是经营者，房地产租金与经又是经营者，房地产租金与经又是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开营者利润没有分开营者利润没有分开营者利润没有分开 3 3 3 3、自用或尚未使用的房地产的净收益求取、自用或尚未使用的房地产的净收益求取、自用或尚未使用的房地产的净收益求取、自用或尚未使用的房地产的净收益求取4.4.4.4.混合型房地产的净收益求取混合型房地产的净收益求取混合型房地产的净收益求取混合型房地产的净收益求取 2024/9/2328房地产评估王阿忠三、求取净收益时对有关收益的取舍三、求取净收益时对有关收益的取
37、舍 1 1、有形收益和无形收益、有形收益和无形收益在求取净收益时不仅要包括有形收益，还在求取净收益时不仅要包括有形收益，还在求取净收益时不仅要包括有形收益，还在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑各种无形收益。要考虑各种无形收益。要考虑各种无形收益。要考虑各种无形收益。有形收益有形收益无形收益无形收益房地产收益房地产收益2024/9/2329房地产评估王阿忠实际收益实际收益实际收益实际收益是在现状下实际取得的收益，一般来说是在现状下实际取得的收益，一般来说是在现状下实际取得的收益，一般来说是在现状下实际取得的收益，一般来说它不能用于估价。如城市中有一块空地，目前未它不能用于估价。如城市中有
38、一块空地，目前未它不能用于估价。如城市中有一块空地，目前未它不能用于估价。如城市中有一块空地，目前未作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为作任何使用，实际收益为零，甚至为负数（因为要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无要缴纳各种税费），但如此并不表示这块空地无价值。相反，如果一个交通不便、环境不太好的价值。相反，如果一个交通不便、环境不太好的价值。相反，如果一个交通不便、环境不太好的价值。相反，如果一个交通不便、环境不太
39、好的宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定宾馆，但有特殊的关系能将一些会议、活动指定在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这在该宾馆举行，因此可以获得较高的收益，但这并不意味着该宾馆的价值较高。并不意味着该宾馆的价值较高。并不意味着该宾馆的价值较高。并不意味着该宾馆的价值较高。2 2、实际收益和客观收益、实际收益和客观收益 客观收益客观收益客观收益客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然是排除了实际收益中属于特殊的、偶然
40、是排除了实际收益中属于特殊的、偶然是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作为的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作为的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作为的因素之后所能得到的一般正常收益，它才能作为估价的依据。估价的依据。估价的依据。估价的依据。 2024/9/2330房地产评估王阿忠例例6-176-17：某商店的土地使用年限为：某商店的土地使用年限为4040年，从年，从19981998年年1010月月1 1日起计。该商店共有两层，每层日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为可出租面积各为200200平方米。一层于平方米。一层于19991999年
41、年1010月月1 1日租出，租期为日租出，租期为5 5年，可出租面积的月租金年，可出租面积的月租金为为180180元元/ /平方米，且每年不变；二层现暂空置。平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租分别为分别为200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，运营费平方米，运营费用率为用率为2525。该类房地产的资本化率为。该类房地产的资本化率为9 9。试估算该商场试估算该商场20022002年年1010月月1 1日带租约出售时的日带租约出售时的正常价格。正常价格。2024/9/2331房地产评估王阿忠
42、商店一层价格的估算：商店一层价格的估算：租约期内年净收益租约期内年净收益租约期内年净收益租约期内年净收益200*180*200*180*200*180*200*180*（1-251-251-251-25）*12*12*12*1232.4032.4032.4032.40万元万元万元万元租约期外年净收益租约期外年净收益租约期外年净收益租约期外年净收益200*200*200*200*200*200*200*200*（1-251-251-251-25）*12*12*12*1236.0036.0036.0036.00万元万元万元万元)(69.375%)91 (11 %)91%(936%)91 (4 .3
43、2%)91 (4 .32244022万元=+-+=-V2024/9/2332房地产评估王阿忠商店二层价格的估算：商店二层价格的估算：年净收益年净收益年净收益年净收益200*120*200*120*200*120*200*120*（1-251-251-251-25）*12*12*12*1221.6021.6021.6021.60万元万元万元万元商店的正常价格商店的正常价格商店一层价格商店二层价格商店一层价格商店二层价格375.69+229.21375.69+229.21604.90604.90（万元）（万元）)(21.229%)91 (11 %960.21440万元=+-=-V2024/9/23
44、33房地产评估王阿忠如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，可采用下列方式之一处理：可采用下列方式之一处理：可采用下列方式之一处理：可采用下列方式之一处理：1 1、确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法、确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法、确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法、确定未来可获收益的年限，选用有限年的收益法计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地
45、计算公式，净收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经摊提费；然后再加上土地使用年限超出建筑物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。五、收益年限的确定五、收益年限的确定净收益中不扣除净收益中不扣除净收益中不扣除净收益中不扣除建筑物折旧费和建筑物折旧费和建筑物折旧费和建筑物折旧费和土地摊提费土地摊提费土地摊提费土地摊提费2 2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无、
46、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧费和土地摊提费。折旧费和土地摊提费。折旧费和土地摊提费。折旧费和土地摊提费。2024/9/2334房地产评估王阿忠第四节第四节 资本化率资本化率一、资本化率的重要性一、资本化率的重要性资本化率资本化率是将房地产的净收益转换成价值是将房地产的净收益转换成价值的比率。的比率。二、资本化率的界定二、资本化率的
47、界定三、资本化率的实质三、资本化率的实质资本化率实质上是一种投资的收益率。资本化率实质上是一种投资的收益率。收益率与投资风险正相关。收益率与投资风险正相关。2024/9/2335房地产评估王阿忠（1 1）市场提取法）市场提取法是通过收集同一市场三宗以是通过收集同一市场三宗以是通过收集同一市场三宗以是通过收集同一市场三宗以上类似房地产的价格、净收上类似房地产的价格、净收上类似房地产的价格、净收上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益益等资料，选用相应的收益益等资料，选用相应的收益益等资料，选用相应的收益法公式，求出资本化率法公式，求出资本化率法公式，求出资本化率法公式，求出资本化率1 1
48、 1 1、在、在、在、在V=a/rV=a/rV=a/rV=a/r的情况下，通过的情况下，通过的情况下，通过的情况下，通过r=a/Vr=a/Vr=a/Vr=a/V来求取来求取来求取来求取r r r r，即可以即可以即可以即可以采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格采用同一市场上类似房地产的净收益与其成交价格的比率作为资本化率。的比率作为资本化率。的比率作为资本化率。的比率作为资本化率。2 2 2 2、在、在、在、在 的情况下，通过的情况下，通过的情况下，通过的情况下，通过 来求取来求取来求取来求取r r
49、 r r。具体是先采用试错法，计算到一定精度后具体是先采用试错法，计算到一定精度后具体是先采用试错法，计算到一定精度后具体是先采用试错法，计算到一定精度后再采用线性内插法求取，即再采用线性内插法求取，即再采用线性内插法求取，即再采用线性内插法求取，即r r r r是通过试错法与线性内是通过试错法与线性内是通过试错法与线性内是通过试错法与线性内插法相结合的方法来求取。插法相结合的方法来求取。插法相结合的方法来求取。插法相结合的方法来求取。四、资本化率求取的基本方法四、资本化率求取的基本方法)1 (11 nrraV+-=0)1 (11 =+-nrraV2024/9/2336房地产评估王阿忠基本公式
50、：基本公式：基本公式：基本公式：资本化率资本化率资本化率资本化率= = = =安全利率安全利率安全利率安全利率+ + + +投资风险补偿投资风险补偿投资风险补偿投资风险补偿+ + + +管理负担补偿管理负担补偿管理负担补偿管理负担补偿+ + + +缺乏缺乏缺乏缺乏流动性流动性流动性流动性补偿补偿补偿补偿- - - -投资带来的优惠投资带来的优惠投资带来的优惠投资带来的优惠（2 2）累加法）累加法又称安全利率加风险调整值法，又称安全利率加风险调整值法，又称安全利率加风险调整值法，又称安全利率加风险调整值法，是以安全利率为基础，再加上风是以安全利率为基础，再加上风是以安全利率为基础，再加上风是以安
51、全利率为基础，再加上风险调整值作为资本化率的方法险调整值作为资本化率的方法险调整值作为资本化率的方法险调整值作为资本化率的方法流动性流动性流动性流动性是指在不损失太多价值的条是指在不损失太多价值的条是指在不损失太多价值的条是指在不损失太多价值的条件下，将非现金资产转换为现金的件下，将非现金资产转换为现金的件下，将非现金资产转换为现金的件下，将非现金资产转换为现金的速度。速度愈快则流动性愈好，反速度。速度愈快则流动性愈好，反速度。速度愈快则流动性愈好，反速度。速度愈快则流动性愈好，反之愈差。之愈差。之愈差。之愈差。是无风险投是无风险投是无风险投是无风险投资的收益率资的收益率资的收益率资的收益率2
52、024/9/2337房地产评估王阿忠完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可完全无风险的投资在现实中难以找到，对此可以选用同一时期的一年定期存款法定利率（或以选用同一时期的一年定期存款法定利率（或一年期国债利率）去代替安全利率。于是：一年期国债利率）去代替安全利率。于是：投资风险补偿投资风险补偿 就变为投资估价对象相对于就变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的风险补偿；投资一年定期存款的风险补偿；管理负担补偿管理负担补偿 变为投资估价对象相对于投变为投资估价对象相对于投资一年定期存款的缺乏流动性的补偿；资一年定期存款的缺乏流动性的补偿；投资带来的优惠投资带来的优惠 变为投资估价对象相对于变为
53、投资估价对象相对于投资一年定期存款所带来的优惠。投资一年定期存款所带来的优惠。2024/9/2338房地产评估王阿忠( (一一) )抵押贷款与自有资金的组合抵押贷款与自有资金的组合 抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产抵押贷款与自有资金的组合是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有收益率的加权平均的抵押贷款收益率与自有收益率的加权平均的抵押贷款收益率与自有收益率的加权平均的抵押贷款收益率与自有收益率的加权平均数作为综合资本化率。数作为综合资本化率。数作为综合资本化率。数作为综合资本化率。五、投资组合技术五、投资组合技术率
54、。自有资金所要求的收益为抵押贷款利率；抵押贷款收益率，通常比率；贷款额占房地产价值的贷款价值比率，即抵押综合资本化率；式中：EEMrMrMrrrMr)1 (*M00-+=2024/9/2339房地产评估王阿忠例例6-18 某类房地产，在其购买中通常抵某类房地产，在其购买中通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为押贷款占七成，抵押贷款的年利率为8，自有资金要求的年收益率为自有资金要求的年收益率为15，则该类，则该类房地产的资本化率为？房地产的资本化率为？%1 .10%15*%)701 (%8*%70)1 (*0=-+=-+=EMrMrMr2024/9/2340房地产评估王阿忠购买者要求的收益额购买
55、者要求的收益额购买者要求的收益额购买者要求的收益额5*125*120.60.6（万元）（万元）（万元）（万元）支付抵押贷款利息的能力支付抵押贷款利息的能力支付抵押贷款利息的能力支付抵押贷款利息的能力2-0.62-0.61.41.4（万元）（万元）（万元）（万元）抵押贷款额抵押贷款额抵押贷款额抵押贷款额1.4/81.4/817.517.5（万元）（万元）（万元）（万元）该房地产价格该房地产价格该房地产价格该房地产价格5+17.55+17.522.522.5（万元）（万元）（万元）（万元）例例6-196-19：某宗房地产的年净收益为某宗房地产的年净收益为2 2万元，万元，购买者的自有资金为购买者的
56、自有资金为5 5万元，购买者要求的万元，购买者要求的年收益率为年收益率为1212，抵押贷款的年利率为，抵押贷款的年利率为8 8。试求该房地产的价格。试求该房地产的价格。2024/9/2341房地产评估王阿忠（二）土地与建筑物的组合（二）土地与建筑物的组合 综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率三者虽然是严格区分的，但又是相互联系的。率三者虽然是严格区分的，但又是相互联系的。率三者虽然是严格区分的，但又是相互联系的。率三者虽然是严格区分的，但又是相互联系的。联系公式如下：联
57、系公式如下：联系公式如下：联系公式如下：建筑物价值。土地价值；建筑物资本化率；土地资本化率；综合资本化率；式中：；-+=-+=+=BLBL0000VVrrr)()(BLLBLBLBBBLLBLBBLLVVrVVrrVVrVVrrVVVrVrr2024/9/2342房地产评估王阿忠第五节第五节 剩余技术剩余技术 一、土地剩余技术一、土地剩余技术是土地与地上建筑是土地与地上建筑是土地与地上建筑是土地与地上建筑物合并并产生收益物合并并产生收益物合并并产生收益物合并并产生收益将建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属将建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属将建筑物价值乘以建筑物资本化率得到归属将建筑物价值乘
58、以建筑物资本化率得到归属与建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑与建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑与建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑与建筑物的净收益，然后从土地与地上建筑物合并产生的净收益中扣除此归属与建筑物物合并产生的净收益中扣除此归属与建筑物物合并产生的净收益中扣除此归属与建筑物物合并产生的净收益中扣除此归属与建筑物的净收益，得到归属与土地的净收益，再用土的净收益，得到归属与土地的净收益，再用土的净收益，得到归属与土地的净收益，再用土的净收益，得到归属与土地的净收益，再用土地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。地资本化率进行资本化，即可求
59、得土地的价值。地资本化率进行资本化，即可求得土地的价值。2024/9/2343房地产评估王阿忠土地剩余技术的计算公式如下：土地剩余技术的计算公式如下：建筑物剩余技术的计算公式如下：建筑物剩余技术的计算公式如下：土地资本化率。建筑物资本化率；建筑物价值；的净收益）；收益（通常是基于房租产生的净土地与地上建筑物合并土地价值；式中：-=LBBL*rrVVoLBBoLarrVaVBLLoLrrVaV*-=2024/9/2344房地产评估王阿忠第六节第六节 收益乘数法收益乘数法一、毛租金乘数法一、毛租金乘数法二、在毛收入乘数法二、在毛收入乘数法是将估价对象一年的是将估价对象一年的毛租金乘数得出估价毛租金
60、乘数得出估价对象价值的方法。对象价值的方法。是将估价对象的潜是将估价对象的潜在毛收入乘以潜在在毛收入乘以潜在毛收入乘数得出估毛收入乘数得出估价对象价值的方法价对象价值的方法2024/9/2345房地产评估王阿忠三、有效毛收入乘数法三、有效毛收入乘数法有效毛收入乘数是房地产的售价除以其有有效毛收入乘数是房地产的售价除以其有效毛收入所得的倍数效毛收入所得的倍数四、净收益乘数法四、净收益乘数法净收益乘数法是将估价对象一年的净收益净收益乘数法是将估价对象一年的净收益乘以净收益乘数得出估价对象价值的方法。乘以净收益乘数得出估价对象价值的方法。2024/9/2346房地产评估王阿忠第七节第七节 收益法总结
61、和运用举例收益法总结和运用举例一、估价中的公式转换一、估价中的公式转换房地产收益房地产价格收益乘数收益乘数益房地产价格房地产收资本化率价格房地产净收益房地产房地产价格房地产净收益资本化率资本化率房地产净收益房地产价格. 5*. 4*. 3. 2. 12024/9/2347房地产评估王阿忠1.由土地收益求取土地价格由土地收益求取土地价格土地价格土地净收益土地价格土地净收益/土地资本化率土地资本化率2.由建筑物收益求取建筑物价格由建筑物收益求取建筑物价格建筑物价格建筑物净收益建筑物价格建筑物净收益/建筑物资本化率建筑物资本化率3.由房地收益求取房地价格由房地收益求取房地价格房地价格房地净收益房地价
62、格房地净收益/综合资本化率综合资本化率二、已知收益与所求价格直接对应下的估价二、已知收益与所求价格直接对应下的估价2024/9/2348房地产评估王阿忠1.由房地收益单独求取土地价格由房地收益单独求取土地价格三、已知收益与所求价格不直接对应下的估价三、已知收益与所求价格不直接对应下的估价建筑物价格综合资本化率房地净收益土地价格土地资本化率建筑物资本化率建筑物价格房地净收益土地价格土地资本化率建筑物净收益房地净收益土地价格-. 3*. 2. 12024/9/2349房地产评估王阿忠2.由房地收益单独求取建筑物价格由房地收益单独求取建筑物价格土地价格综合资本化率房地净收益建筑物价格建筑物资本化率土
63、地资本化率土地价格房地净收益建筑物价格建筑物资本化率土地净收益房地净收益建筑物价格-. 3*. 2. 12024/9/2350房地产评估王阿忠举举例例某旅某旅馆馆需要估价需要估价,据据调查调查,该该旅旅馆馆共有共有300张张床位床位,平均每平均每张张床位每天向客人床位每天向客人实实收收50元元,年年平均空房率平均空房率30%,该该旅旅馆营业馆营业平均每月花平均每月花费费14万元万元,当地同档次旅当地同档次旅馆馆一般床价没每床每一般床价没每床每天天45元元,年平均空房率年平均空房率为为20%,正常正常营业营业每月每月总费总费用平均占每月用平均占每月总总收入的收入的30%,该类该类房地房地产产的的资资本化率本化率为为10%.试选试选用所用所给资给资料估算料估算该该旅旅馆馆的价的价值值.2024/9/2351房地产评估王阿忠注意采用客注意采用客观观收益收益.1、年有效毛收入、年有效毛收入=300*45*365*（1-20%） =394.20(万元万元)2、年运、年运营费营费用用=394.2*30%=118.26(万元万元)3、年、年净净收益收益=394.2- 118.26 =275.94(万元万元)4、旅、旅馆馆价价值值= 275.94/10% = 2759.4(万元万元)答答:旅旅馆馆最后估价最后估价为为2759万元万元.2024/9/2352房地产评估王阿忠
