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1、便利店开店选址可行性分析报告我国人口超过14亿，拥有庞大的消费市场，2021年，中国人均GDP首次突破1万美元，城镇化率显著提高，为便利店的发展提供了良好的宏观环境。但与发达国家相比，我国便利店渗透率仍然较低，便利店市场还有广阔的发展空间。疫情期间，便利店依托自身成熟的供应链输送生活物资，其公共服务优势愈发凸显，政府近年出台了一系列针对性政策，支持便利店行业向品牌化、连锁化、智能化等方向发展。政策利好下，便利店作为零售业态的主要发力者，将持续发挥其促进消费的重要作用。如果打算自己投资去开设一家便利店，开店选址的问题可以说是令许多便利店企业头痛的一件大事。此份报告从客流量测算、店铺具体选址、开店
2、成本测算等角度去进行了分析，为实际开店提供测算报告。 1. 店铺类型的划分和客流测算一种是学校、医院、社区、加油站等人群相对固定的地点，客流相对覆盖稳定，即静。一种是流动性较大的步行街、十字路口，商业办公区楼底，来往有商务办公、购物往来等人群，客流流动较大。即一静一动。再说客流测算，客流是指门前路过的潜在目标顾客。当然测算也是按照时段测算。有篇文章是介绍三只松鼠实体店面的测算客流。怎么看人呢，你需要在一个时间点（半个小时）去购物一下，然后间隔时间再购物一下，保留好购物小票，小票的流水号最后三位，就是间隔购物客流。当然，高峰期是不同的，所以要不同的点去测数据，然后拉一张表格，将测算客流总数时间和
3、（小时算）每小时客流估算，算24小时，大概知道一天客流。客单价客流总量大概营业额数。2. 店铺商圈调查选址店铺的考察指标从大的方面来说有三点，依次为周边环境、竞争对手、立地立位。对后两项指标只需要定性评价即可。首先说立地立位，指的是店铺所在地理位置本身的优劣。如面宽（6米以上为佳）、是否有台阶、显眼度、店铺形状等因素。这些指标基本无需量化，只要符合便利店开设基本条件即可。竞争对手的考察也是一样，例如同业态店铺最好超过50米，对手的价格、营业时间、商品、服务等均在考察之列。（这里暂不考虑商圈饱和度问题，因为目前很多结点型商圈都没有达到饱和）。需要提醒的是，如果该商圈的零售店铺数量较多，一般来说，
4、这个商圈的周边环境是适合开店的，这时候竞争对手的考察就变得非常重要了。最后是周边环境，这也是唯一需要量化的指标。这里的周边环境指社区、医院、学校等各种人群聚集的点。按商圈范围分层来测定结点的人群。一般来说，把商圈划为三层是很有必要的，以半径50、150、300米为单位划为第一、第二、第三商圈。（当然不能形而上学，如有栅栏或小区出口在300米以外等情况，不能算在有效商圈里）居民总体资料可从居民住宅区的居委会获得（现在小区基本都有介绍图），结合问讯小区的清洁工、小摊贩可以得到更具体的信息。第一商圈的居民购物可能性：第二商圈购物可能性：第三商圈购物可能性=7：2：1。（经验公式）再根据各结点收入水平
5、来确定销售。举例：某社区店位于小区主干道，除社区外没有明显结点。第一商圈的居民300户，第二商圈的居民700户，第三商圈的居民1000户，该店门前有效客流R=3000人那么销售额预测如下：商圈有效总户数=300+70027+10007=650户，也就是说现在商圈的情况转化成50米内有650户，而50-300米没有居民。假设户均消费每天为5元，则销售额=5650=3250元我们已经预测出销售额=5650=3250元，这时候，我们结合门前人流预测法来对比销售。假设该店门前有效客流R为3000人（社区店的进店比率为10%，客单为10元，每个公司的进店比率，客单都不同，由MIS系统的社区店资料分析得出
6、），那么我们可以得到销售额=300*10=3000元。好的，那么可以假设开店后，由于店铺的吸引力门前人流会有一定增加，这样，我们就印证了销售额应该在3250左右。结点店预测大概方法就是这样，如果商圈范围内还有其它结点或有其它明显竞争对手，则应相应增减，但浮动范围一般不超过500元。3. 开店成本测算店铺选址第一步要估算的就是租金花费，所在位置最好选择在住宅小区、学校周边，或是办公楼的周边等，这样的位置有固定客流，并且有固定的消费标准。租金根据不同城市、地段划分，通常是2-3万一年。关于房东和房东有关的证件、资料等，在刚开店时候需要注意多复印几份存底。店面装修店面的装修相对简单许多，门面装修最好
7、是以亮色为主，但门店不需要装修的太豪华。主要就是地板、天花吊顶、墙壁、收款台等一点简单的配套设施，材料和施工队伍可以从当地聘请。店内配套设备店内的配套设施主要就是货架、收银机、打印机等，货架最好是采用一点质量优的，可以长期使用，因此要一次选购到位。货架不宜放置过多，主要是考虑到消费者有足够的行走空间，然后是店面内部的总体外观度。在一个60平方米的便利店里，估计准备10个货架，1个货架800元，一共8000元。收银机与打印机各1个共5000元，那样计算下来一共1.3万元就可以购买其全。商品采购商品采购也是初期创业资金需求量比较大的一项。在初期创业，休闲零食、生活用品等物品，都得采购其全。另外，货
8、仓存储一点商品，以便以备不时之需，初期进购大概要花费8-10万元。可根据一两个月的试营业之后，可根据当地人的消费习惯和需求量，就可以算出便利店的进货比了，今后可根据进货比进购，就不容易出现积压货的问题。人员薪资和日常花费起步价根据店面位置而定。工资递升，不要一开始就把工资定死，可以按照试用期-转正-熟手的阶段，分月份慢慢提升。这样前面几个月下来，能省不少钱，因为便利店员工的流动率大，很多员工做不满一年，起始工资一开始定得太高，可能将会浪费你的成本。把工资分两块，基本工资+绩效，外加奖金。按卫生、货品、陈列、态度、考勤等方面分门别类设置了检查项目，不定期地抽查，发现没做到、没做好的项目，按其对应
9、的分数扣分。总分100分，低于60的，只发基本工资，60-90的，基本+绩效，90以上，基本+绩效+奖金（1-200左右）。这样能更好地把工资成本回馈到利润上，刺激员工积极工作。员工数量设置，两班倒，2-3名员工，早7晚7，早8晚8之类的，中间员工休息、请假、倒班，就自己过去顶班。水电费水费，便利店一般用得不多，主要用于拖地、擦货架，但是平常要注意水资源的循环利用，比如：冰柜底部都要放个盆，夏天冰箱开得勤快的时候，每天能接下一整盆的水，刚好早晚接班的时候把水打出来，可以用来拖地。电费，这个费用是大头，冰箱、灯、空调等，一个月一两千块，所以用电这一块一定要注意控制。按照规划时间来开关冰箱、灯等设备。比如天黑了肯定要全开灯，但是到了10点以后，可以关掉部分，12点以后可以关掉门口的大灯等等。需要注意的是，以上列出的费用只是一个大致的范围，实际的费用情况会因地区、商圈规模、店铺面积等因素而有所不同。
