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1、第五讲第五讲 物业服务企业物业服务企业第五讲第五讲 物业服务企业物业服务企业第一节第一节 物业公司的设立和资质物业公司的设立和资质 第二节第二节 物业服务企业的个性物业服务企业的个性 第三节第三节 物业服务企业的组织形式物业服务企业的组织形式 第四节第四节 培训培训第五节第五节 企业的自身建设企业的自身建设 第一节第一节 物业公司的设立和资质物业公司的设立和资质一、物业服务企业的性质与类型二、物业服务企业的设立三、物业服务企业的资质一、物业服务企业的性质与类型一、物业服务企业的性质与类型物业公司的设立： 按公司法注册 1.1.物业服务企业的性质物业服务企业的性质 (1)物业服务企业： 是指对建
2、成投入使用的房屋及其附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务及创造良好的生活工作环境与秩序，具有独立法人资格的经济实体。 (2)物业服务企业的性质和物业管理的性质分不开：服务性+经营性。一、物业服务企业的性质与类型一、物业服务企业的性质与类型2.2.物业服务企业的类型物业服务企业的类型 （1）按投资性质：全民、集体、联营、三资、私营等。 （2）按股东出资形式：有限责任公司、股份有限公司、股份合作公司等。 （3）按经营服务方式：管理型物业管理公司、顾问型物业管理公司、综合型物业管理公司。 注意：市场经济不认“出身”一、物业服务企业的性质与类型一、物业服务
3、企业的性质与类型 1. 1.建立物业服务企业的可行性研究建立物业服务企业的可行性研究（1）市场调查：针对物业管理市场的供求情况进行物业管理需求调查； （2）综合分析：对获得的数据或描述进行分析研究，分析企业应具备的资质条件；（3）编写可行性研究报告。. .物业服务企业设立的条件物业服务企业设立的条件（1）有限责任公司的设立条件（公司法第十九条）；（2）股份有限公司的设立条件（公司法第七十三条）。二、物业服务企业的设立二、物业服务企业的设立 3.3.物业服务企业设立的程序物业服务企业设立的程序物业服务企业设立的程序一般包括资质审批、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。（1）根据公司法规定
4、，准备好材料和文件； （2）向所在房地产行政主管部门提出书面申请； （3）向所在地工商行政管理机关申请法人注册登记和开业登记，领取营业执照； （4）到税务部门办理税务登记，到公安部门办理公章登记和刻制等。二、物业服务企业的设立二、物业服务企业的设立 1. 1.企业资质的概念和作用企业资质的概念和作用 企业资质是企业实力和规模的标志。 企业资质是行业准入的门槛。三、物业服务企业的资质三、物业服务企业的资质 2.2.物业服务企业的资质等级及相应标准物业服务企业的资质等级及相应标准 物业管理企业资质管理办法把物业服务企业划分为一级、二级、三级三个资质等级及三级（暂定）。一级资质一级资质二级资质二级资
5、质三级资质三级资质注册资本500万元以上300万元以上50万元以上专职管理人员和技术人员不少于30人不少于20人不少于10人 中级以上职称的人员不少于20人不少于10人不少于5人管理人员应有职业资格证书管理的物业类型和面积规定：两种以上类型，并且各类物业面积占下列基数的总和不小于100%多层住宅：200万平方米； 高层住宅：100万平方米； 独立式住宅（别墅） ：15万；平方米办公楼、工业厂房及其他物业50万。 多层住宅：100万平方米； 高层住宅：50万平方米； 独立式住宅（别墅） ：8万平方米；办公楼、工业厂房及其他物业20万。 有委托的物业管理项目即可企业管理制度和标准、企业信用档案、优
6、良的经营管理业绩企业管理制度和标准、企业信用档案、良好的经营管理业绩企业管理制度和标准、企业信用档案三、物业服务企业的资质三、物业服务企业的资质 3. 3.企业资质的行政管理企业资质的行政管理 主要包括：资质等级核定管理、审批管理、动态管理和业务管理。 （1）核定管理：需要申请企业提交材料； （2）审批管理：实行分级审批制度； （3）动态管理：对物业服务企业资质实行年检制度； （4）业务管理：规定各个资质等级的企业可以承接的物业类型和面积。 一级资质可以承接所有物业项目；二级资质承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的
7、非住宅项目。三、物业服务企业的资质三、物业服务企业的资质国家对物业管理行业的管理：1.人的管理 从业人员的准入政策；2.机构的管理从业单位的准生制度；3.行为的管理限制不准做的事情。三、物业服务企业的资质三、物业服务企业的资质第二节第二节 物业服务企业的个性物业服务企业的个性 一、物业管理公司具有一般企业的共性1.必须是独立法人的经济实体；2.以盈利为目的。 不能规定“物业管理是微利行业”。二、物业服务企业的个性1.物业服务企业是以很少的资金去控制和运作庞大的资产；2.物业不是靠资金在运作，是靠管理和服务；3.保险的作用。第二节第二节 物业服务企业的个性物业服务企业的个性 第三节第三节 物业服
8、务企业的组织形式物业服务企业的组织形式 一、直线型一、直线型 中央集权型：在特殊情况下，办事不易出现纰漏。二、矩阵型二、矩阵型 条块结合型：职能部门纵向设立，以条为主； 具体事务管理，以块为主。第四节第四节 培训培训 物业管理行业是一个管理密集型的物业管理行业是一个管理密集型的行业，强调服务多，以服务来体现行业，强调服务多，以服务来体现管理。管理。一、对物业服务企业经理最重要的能力：一、对物业服务企业经理最重要的能力：突发事件的处理能力。 德：责任心、责任感 才：处理问题的技巧与艺术 （每逢大事有静气、每逢难事有灵气）第四节第四节 培训培训二、对员工：二、对员工：1.员工的培训包括思想建设、作
9、风建设、业务建设三方面。2.什么是服务？服务的最高境界是什么？ 不是满足实际需求，而是更高的标准，满足不是满足实际需求，而是更高的标准，满足“心心理需求理需求”。第四节第四节 培训培训学会宽恕他人学会宽恕他人第四节第四节 培训培训第五节第五节 企业的自身建设企业的自身建设一、规章制度的建立二、诚信建设及企业的可持续发展一、规章制度的建立一、规章制度的建立1.没有规矩，不成方圆；2.有了规矩，就必须要认真严格执行；3.如果认真严格执行了规章制度，造成更大损失，怎么办？一、规章制度的建立一、规章制度的建立对人对己都要严格要求对人对己都要严格要求二、诚信建设及企业的可持续发展二、诚信建设及企业的可持续发展1.1.诚信及诚信建设的内涵诚信及诚信建设的内涵（1）诚信与法（2）诚信建设与法制建设2.诚信的层次（1）言有信，行有果 向自己负责；（2）言必信，行必果 向对方负责；（3）超出对方的期望 向社会负责。3.企业的可持续发展二、诚信建设及企业的可持续发展二、诚信建设及企业的可持续发展不要总是追求不属于自己的东西不要总是追求不属于自己的东西二、诚信建设及企业的可持续发展二、诚信建设及企业的可持续发展
