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1、北京市远郊区旧村改造调研报告 做好远郊区旧村改造工作，既是加快我市远郊区城市化进程、推进城乡一体化发展的一项重要举措，也是首都率先基本实现现代化、建设小康社会的客观要求。为进一步规范引导远郊区旧村改造工作，我们进行了专题调研。一、远郊区旧村改造现状据调查，目前我市远郊区已完成旧村改造的村有30个，正在进行旧村改造的村123个，计划进行旧村改造的村296个，总计439个，约占远郊区村庄总数的11.3%（一）旧村改造的主要方式1.按投资方式划分，主要有三种:一是村集体和房地产开发商合作开发，如昌平区小汤山镇小汤山村;二是村集体自主开发，如昌平区北七家镇郑各庄村;三是村集体和村民共同投资开发，如大兴
2、区旧宫镇旧宫四村。2.按改造方式划分，主要有两种:一是就地边拆边建，如昌平区崔村镇香堂村;二是异地先建后拆，如怀柔区北房镇黄吉营村。3.按结合方式划分，主要有三种:一是与卫星城建设相结合，如房山区良乡镇黄辛庄村;二是与小城镇建设相结合，如门头沟区潭柘寺镇鲁家滩村;三是与中心村建设相结合，如延庆县张山营镇小鲁庄村。（二）旧村改造的主要经验村集体经济实力较强、村民就业状况良好是旧村改造的先决条件。区位条件、交通条件、资源环境条件较好的村最被开发商看好，容易介入。村集体班子团结、村内民主气氛浓厚、村务公开透明是旧村改造顺利进行的重要保障。村民回迁房与外卖商品房适当隔离是居住区实施有效管理的关键。旧村
3、改造后的物业管理是增加农民就业机会的重要领域。旧村改造必须有一整套包括拆迁、补偿、费用分担、就业等内容在内的制度和办法。（三）旧村改造的主要作用1.集体经济实力得到增强。从已全部改造完和已部分改造完的村庄看，旧村改造大大带动了集体经济的增长，拉动了产业的发展。如通州区大营村，在原有宅基地上建成130栋集“生产、生活、生态、经营”为一体的二层别墅，其中外卖65栋，村集体直接收益约2100多万元，为下一步发展奠定了坚实的经济基础。2.基础设施和公共服务设施大大改善。随着旧村改造的进行，村里的基础设施和公共服务设施建设速度明显加快，路、水、电、热、气等设施同步配套，学校、公园、文体活动中心也相应建立
4、，极大地方便了居民的生活。如昌平区崔村镇香堂村，是一个半山区村，通过旧村改造，基础设施和公共服务设施发生了显著变化，村里铺平了各条街道，公交车直达市区，还兴建了公园、娱乐厅、影剧院、书画院、敬老院等一大批公共设施。3.村容村貌明显变化。过去的村庄，给人最深的印象就是“脏、乱、差”，但在进行改造后的新村，村容村貌状况大不一样。如昌平区北七家镇白坊村，过去破烂杂物堆满街道，生活垃圾也得不到有效处理，旧村改造后，居民全部搬迁上楼，步入到社区化、城市化的生活阶段，环境发生了质的变化。4.村级土地得到节省。据对已全部改造完和正在进行改造的21个村调查，通过旧村改造，21个村将腾退集体土地496.57公顷
5、，腾退率达到50.9%。如密云县溪翁庄镇溪翁庄村可节约土地56.67公顷，房山区窦店镇窦店村可节约土地63.1公顷。二、远郊区旧村改造存在的主要问题（一）旧村改造缺乏宏观指导，政策支撑不足目前，我市远郊区旧村改造基本上处于一种松散型状态，规划布局分散，政策性差异较大，政策支撑力度较弱。主要体现在三个方面:一是缺乏规划政策，对于如何规划村居民点布居、居民住宅区、村产业发展区等内容尚无具体办法和定量指标，缺少定性和定量指标;二是缺乏土地置换政策，特别是对于需要先异地建新再拆迁的村，旧村改造受到较大限制;三是缺乏集体土地上房地产开发政策，致使一些村想通过部分房地产收入来带动旧村改造的愿望落空。（二）
6、旧村改造开发成本较大，项目审批周期长就目前情况看，旧村改造除极少数村能够依靠本村的经济实力独立完成外，大多数村都不能独自完成。其主要问题就是旧村改造的开发成本较大，据测算，卫星城周边拆迁成本一般约2000元/平方米，其他区域为500元/平方米左右，建筑成本在1000元/平方米左右。如昌平区小汤山镇小汤山村，需1.5亿元的资金才能将全部村民搬上楼。据调查，目前进行旧村改造要缴纳征地事务管理费、防洪费、土地复垦费、土地出让金、土地补偿费、四源费、市政费、手续费等多项费用，每亩要缴纳17万20万元左右。由于资金投入量较大，一部分村根本没有财力进行改造，一部分村也只能分阶段进行改造，而房地产开发商也比
7、较慎重。同时，加之旧村改造审批环节多，周期长，也直接影响了旧村改造计划的实施。（三）集体房屋产权不明确，农民对上楼费用较为担心根据调查，目前大家普遍反映的一个问题就是旧村改造后的房屋产权不明晰，没有一个具有法律效力的房屋产权证，既不能进入市场销售，也不能作银行抵押，致使集体土地上的商品房销售受到很大限制。此外，村民对上楼后要承担水、电、暖、气、物业等费用也较为担心，特别是在目前农村就业机制不健全和农民增收缓慢的情况下，农民家庭考虑更多的是子女教育、医疗、养老等费用的未来支出，因而一部分村民出现了担忧或抵触情绪，这也是影响旧村改造的一个关键性问题。（四）旧村改造后的集体资产处置不合理，产权制度改
8、革亟待加强通过旧村改造，一部分村的集体资产得到了充实，如何处置这部分增加的资产至关重要。据调查，目前对资产的处置有三种方式，第一种采取村民入股的股份合作制方式，第二种是继续投入用于扩大再生产，第三种是将所获收益以现金形式分摊给每位村民。从调查情况看，居于后两种形式的村所占比例较大。特别是对于采取现金分配的方式处置集体资产，有的村书记认为这种方式最彻底，最好办，村民喜欢分到现金，免得以后大家都惦记。应该说，持这种看法的还有相当一部分人，如何转变传统观念，运用市场机制和资本方式运作集体资产，也是需要与旧村同步进行改造的一个方面。上述调查表明，当前远郊区的旧村改造正处于起步建设阶段，集中表现为“三多
9、三少”:一是项目带动多，自主开发少;二是自行探索多，政策支撑少;三是改造愿望多，自有资金少。其改造的动因主要有两种，一种是内动力因素，村集体经济基础较好，自行建设，自行改造，如房山区韩村河村、通州区大稿村等;另一种是外动力因素，村集体经济实力较弱，但村庄区位、环境、交通等外部条件具有独特优势，依靠外部项目带动进行旧村改造，如昌平区白坊村等。因此，这一阶段的旧村改造是郊区经济快速发展、城市化水平和农民生活水平不断提高的必然结果，政府指导规范和政策引导已经成为下一步带动旧村改造亟需的两个重要“引擎”。三、加快远郊区旧村改造的现实条件与可行性分析近年来，随着郊区传统经济体制的不断更新和突破，2008
10、年奥运会规划的逐步实施，市区带动郊区作用的日益增强，郊区经济正进入到一个新的发展加速期。在郊区经济快速发展的情况下，远郊区的旧村改造应如何规划和发展，需要综合以下几方面因素进行判断分析。（一）绿化与交通环境发展状况分析在加快发展经济的同时，郊区的环境建设也日趋优美。2002年，远郊区林木覆盖率达到80%;“五河十路”绿色通道建设工程全面推进，山区绿色生态屏障和“三北”防护林体系建设进一步完善;卫星城和中心镇新增绿地1100公顷，环境面貌大大改善。特别是随着“绿色奥运2008”生态环境建设行动计划的全面实施，远郊区的绿化美化效果将更加明显。同时，远郊区的交通环境逐步改善。目前我市远郊区实现了村村
11、通公路、乡乡通油路，初步形成了以国道、高速路为骨架，县道、乡道为支脉的公路网系统，与城市道路、城市轨道交通、铁路、航空港的衔接更加畅通。根据规划，到2007年末，全市十个远郊区县与市区的联系均有高速公路或一级公路连接，相邻区县中心之间以高速公路或一、二级公路连接，33个中心镇及其他乡镇中心到区县中心基本以三级以上公路连接，行政村通油路率达到85%;基本实现“三个一”工程，即:全市10个郊区县中心到市区行车时耗不超过1小时，各相邻郊区县中心之间的行车时耗不超过1小时，各郊区县乡镇中心到区县中心行车时耗不超过1小时，其中平原地区上述三项为30分钟。市区与远郊区的交通也将更加快捷畅通，大大方便人们的
12、出行。（二）村级经济发展状况分析近年来，远郊区村级经济取得一定增长，但拉动力还略显不足。2002年远郊区村及村以下集体资产总额达到358.58亿元，负债总额159.45亿元，所有者权益199.13亿元。村级集体资产负债率为44.47%，结构较为合理。但在村级实收资本中，法人资本金总计14.93亿元，仅占实收资本总额的7.5%，个人资本金占5%。这些指标数据显示出目前村集体增收盈利状况较差，所获得利润很少，村级产业需要进一步发展。因此，相对于旧村改造而言，多数村需要借助外力来带动旧村改造的实施。（三）农民收入支出与就业状况分析近年来，郊区农民人均收入水平有了较大提高。2002年的统计数据显示，在
13、远郊区3686个村中，农民人均收入在4000元至10000元的村有2942个，占到80%，绝大多数的村农民人均收入都提高到一个新的水平。从农民个人收入支出结构变化看，农民的经济能力和生活水平都在稳步提高。据市统计局农调队2002年对2710户农户（其中低收入户、中低收入户、中等收入户、中高收入户、高收入户各542户）调查，农村居民人均总收入达到9642.61元，人均现金收入6811.52元，人均现金支出4146.08元，人均现金结余2665.44元;农村居民家庭恩格尔系数为0.33，比1998年（0.42）下降了0.09，农村居民的生活质量在显著提高，这为旧村改造、改善农民居住环境奠定了一定的
14、经济基础。与此同时，郊区的劳动力就业结构已发生了明显变化，第一产业向二、三产业的转移力度加大，但向城镇转移的劳动力还十分有限。据对旧村改造的23个村的劳动力分布调查情况看，劳动力总计14839个，约占总人口的49%。其中农林牧渔业劳动力3506个，工业劳动力5183个，建筑业劳动力2720个，交通运输业劳动力1570个，商饮业劳动力1860个。劳动力向城镇转移仅271人，表明农村剩余劳动力向中心镇的聚集力仍然较弱。（四）市区居民到郊区投资与购买第二居所意向分析1.市区居民到郊区投资意向分析。根据2003年7月市农委和市城乡经济信息中心网站推出的“城市居民郊游偏好、到郊区购买第二居所和投资意向”
15、网上调查活动显示，在参与调查的人群中，市区有54.55%的人近期有意到郊区投资，多数是中青年，职业以专业技术人员和私营企业主居多，两者分别占24.51%和23.53%，其次国家与社会管理人员和经理人员分别占17.65%和12.75%。从投资领域看:在所列的一、二、三产业共八类具体行业中，愿意在农林畜渔业进行投资开发的人数相对较多，占31.25%，其次是旅游餐饮业占28.91%，农产品加工业占11.7%，建筑业和交通运输业最少，均只占3.1%。从投资地区看:山区半山区良好的生态环境被投资者看好，46.2%的潜在投资者在这类地区进行投资创业;其次，城近郊区地理位置离市区近，交通便捷，31.7%愿意就近投资;其余22.1%选择投资平原地区。从投资规模看:由于调查的对象主要是居民家庭，投资规模一般都不大，近七成的有意者投资规模在50万元以下，投资50万100万元的占了近两成。从投资形式看:大多数投资者愿以货币形式投资，占77.78%，还有12.5%的人愿以技术等无形资金
