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1、福州写字楼生存现状简报目 录一、 福州写字楼整体市场情况021、 区域分布022、 租赁市场023、 销售市场034、 投资回报率045、 规模与配套046、 福州写字楼整体市场小结04二、 福州代表性高端写字楼概况 051、 代表性高端写字楼基本情况052、 代表性高端写字楼重点企业类别配比063、 代表性高端写字楼部分企业个案情况084、 近两年新写字楼简介10三、 福州海峡金融街规划分析111、 海峡金融街地段112、 海峡金融街定位111. 福州写字楼整体市场情况根据政府规划，以五四路、湖东路交角为中心，向周边延伸，连接五一广场、省体休闲中心和温泉公园，正在构建以人为本的现代核心商务区
2、，主要承担以现代服务业为主要特征的商务分工。核心商务区主要由三个功能片区构成，分别是：五四路、湖东路为中心的商务综合功能区；五一广场为中心的平台经济功能区；城市温泉休闲功能区。三个功能片区联动发展，重点发展现代商务及商务配套项目，形成以总部经济、平台经济和健康经济为主要特色的互补性的现代商务格局。1.1. 区域分布：目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、东大路、华林路、古田路等核心路段，其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商务区甲级写字楼最为集中。1.2. 租赁市场1.2.1. 目前，福州甲级写字楼租金达到60-130元/月，集中在7090元/月为主，而中低端写字楼主
3、租金主力集中在3060元/月，整体空置率较低。1.2.2. 2009年以来，福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧。今年CBD上半年五四路的写字楼租金明显上涨，约比去年涨了15%。如，东煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/月，信和广场的租金更是达到了100-130元/月。2010年7月福州甲级写字楼租金水平楼宇名称楼宇位置租金水平宜发大厦五四路60.00元/月置地广场五四路与湖东路交叉口80-90元/月环球广场五四路90-110元/月东煌大厦五四路 100元/月信和广场五四路100-130元/月2010年7月福州中低端写字楼租金水平楼宇名称地址楼层面积（）租金（元/月）中美大
4、厦古田路4层880305层880先施时尚中心五一北路3层2000已零星分割每平方租金50元含物业费新侨联广场五一北路B座1层1236元洪大厦五一中路3层128340国贸广场五四路23层240453层零散面积共1000多金百合大酒店五四路15层78060闽发大厦东水路22层6630宏扬新城1号楼杨桥东路16层33228航空大厦东街16层15530基星阁鼓东支路3层80065壮安大厦华林路2层785605层14535国坤大厦华林路23层1400581.3. 销售市场：2010年，由于新增项目均为鼓楼和台江区高品质项目，因此平均销售均价有所上涨，达到20000万/左右。就已经销售的世茂天城和开始推广
5、的恒力城来看，地段稀缺、品牌开发商开发的高端写字楼销售市场反应良好。2010年福州新建写字楼（甲级）对外售价水平楼宇名称楼宇位置对外销售报价恒力城五四路23000元/恒力金融中心井大路25000元/世茂天城广达路25000元/万达广场江滨大道18000元/1.4. 投资回报率：从三大不同路段的高端写字楼看，恒力城投资回报率预计在6.8%左右，世茂天城投资回报率预计在6.2%左右，万达广场投资回报率预计在6%左右。传统CBD稀缺价值明显，新商务中心品牌号召力强大。2010年福州新建写字楼（甲级）投资回报率比较楼宇名称楼宇位置项目租金水平对外销售报价投资回报率恒力城五四路130元/月23000元/
6、6.8%世茂天城广达路130元/月25000元/6.2%万达广场江滨大道90元/月18000元/6%1.5. 规模与配套：福州市中心高档写字楼总建规模主力在3万-7万之间，电梯数量主力在4-6部，停车位数量主力在90-270之间。电梯台均占有面积主力在5800-9000，车位个均占有面积主力在220-470，电梯与停车位配套普遍不足，成为鼓楼区中央商务区的硬伤，严重制约楼宇和入驻企业效率。福州市CBD代表性高端写字楼电梯与车位占有面积对比表楼宇名称恒力城信和广场东煌大厦青年广场置地广场环球大厦宜发大厦新侨联广场平安大厦武夷中心总建面积（）3500057540362423884461200906
7、0043500328003731531000电梯数量（台）67667105446台均占有面积583382206040.33647487439060870082009328.85166.67车位数量（个）250171115/1302705015013091个均占有面积140336.49315.1/471335.56870218.667287.04340.6591.6. 福州写字楼整体市场小结1.6.1. 福州高品质甲级写字楼近两年来租金保持平稳上涨，目前在60-130元/月之间；但中低端写字楼租赁价格仅达到30-60元/月的水平。1.6.2. 福州写字楼销售市场以高品质项目为主，平均售价在200
8、00元/左右，其投资回报率水平在6%，部分稀缺型、高品质项目可达到7左右。1.6.3. 目前，福州写字楼市场租售面积有限，尤其是高端写字楼无法全面满足。1.6.4. 福州写字楼市场承租价格稳定增长，高端写字楼受市场追捧，楼宇产业和楼宇经济正在加速升级，楼宇品质应市场需求而提升，楼宇运营因品质提升而价值彰显，但写字楼市场价值仍被低估，呈商住“倒挂”现象。1.6.5. 若不考虑新增供应项目，高品质甲级写字楼入驻（或入驻意向）情况较好。2. 福州代表性高端写字楼概况2.1. 代表性高端写字楼基本情况代表性高端写字楼基本情况一览表楼宇名称楼宇位置总建面积单层面积入驻企业主力办公面积层高层数物业费开发单
9、位管理单位恒力金融中心湖东路350051200-1400200-2503.8M26福建中旅房地产开发有限公司恒力城五四路350001000整层销售约3.5M40福建中旅房地产开发有限公司信和广场五四路57540约1500分割租赁，面积90-300约3.5M276元/信和置业(福州)有限公司信和置业(福州)有限公司物业处中庚青年广场东街388441138.46整层销售,每层九户，每户88210无梁式3.2M316元/中庚集团 （骏建地产） 中庚物业置地广场五四与湖东路交叉612001000300左右约3.5M324元/置地房地产开发有限公司武夷（福建）物管东煌大厦五四路36242约1200只租不
10、售,灵活分割地上30 地下37元/东煌(福建)房地产开发有限公司福州大博韬物业管理有限公司环球广场五四路906002700220-650约3.2M 地上36 地下2 5.5元/福州集升房地产开发限公司福州集升房地产开发限公司宜发大厦五四路435001400多为1层1户，甚至多层1户约3M334元/宜发房地产开发有限公司宜发物业管理有限公司新侨联广场五一路 32800约1600320-600 地上26 地下23.5元/福建高景房地产开发有限公司福州高景物业管理有限公司平安大厦五一路373151130分户在208-380 地上32 地下35/武夷中心东街 3100016768003.5m 地上23
11、 地下33.2元/侨乡、安福、建兴三家房地产福州华港物业管理有限公司分析：以上图表显示，代表性高端写字楼多数以核心筒建筑结构为主，建筑层高基本上超过20层，其中以30层左右建筑为主，层高在3-3.8米之间；总建规模主力在3万-7万之间，单层面积在1000-1600之间，入驻企业主力办公面积200-600；开发公司多自己组建物业管理公司对写字楼物业进行运营管理，物业管理费在3.2-7元/月。2.2. 代表性高端写字楼重点企业类别配比 重点企业类别配比图新侨联广场重点企业类别配比图置地广场 重点企业类别配比图宜发大厦重点企业类别配比图环球广场 重点企业类别配比图武夷中心代表性高端写字楼重点企业类别配比总表项目房地产业信息服务中介服务金融服务集团公司文化教育会展旅游商贸服务社会服务其它置地广场2778182810815福晟、永荣、艾建房地产开发、万励房地产、四维建筑工程、宏业装饰工程、诺贝装饰设计工程、君巢装饰工程、闽武长成装饰工程3M中国、正有网络通信技术天健华、名扬教育、飞扬软件中国大地财产保险股份、中汇投资、永荣投资、鼎晟投资、联泰担保、鼎鑫担保、鑫金诚担保安泰投资、融信设备租
