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1、目录摘要1一、 投资性房地产及公允价值计量的性质特点31 投资性房地产的特殊性质32 公允价值计量模式特点3二、 投资性房地产采用公允价值计量的优点4三、 我国投资性房地产应用公允价值计量的问题和影响51 应用中存在的问题52 问题带来的影响6四、 针对公允价值计量处理投资性房地产出现问题的解决措施81 完善我国的房地产交易市场82 加强投资性房地产公允价值审计93 完善投资性房地产信息披露制度94 加强相关会计从业人员素质培养105 重视资产评估机构的影响116 加强企业利润管理11参考文献12致谢13摘要随着2006年新的企业会计准则的颁布实施，我国在此方面越来越与国际同步接轨。这也体现了
2、在世界经济一体化的大势所趋下，我国正一步步逐渐融入世界经济大潮。在新的企业会计准则中，企业会计准则第3号投资性房地产部分引入了投资性房地产的公允价值计量模式，作为直观反映市场变化的计量模式，运用公允价值计量投资性房地产有利于客观公正地反应上市公司这部分资产的实际价格，理论上能够真实的反映企业价值。从新会计准则的定义看来，投资性房地产拥有区别于其他类型房地产固定资产的特殊性，因此在日常的会计处理中采用公允价计量也就显得必要了，但在实际操作中，只有一小部分的资产所有者采用该计量方式，这从一定程度上说明了公允价值计量在处理投资性房地产时存在着一些亟待解决的问题。这边论文就是通过分析投资性房地产区别于
3、其他类型的房地产的性质和公允价值计量法不用于传统成本法在应用中的特点，简单说明了投资性房地产运用公允价值计法进行后续计量的优越性和必要性，同时指出了一些使用公允价值计量投资性房地产的问题，例如使用条件、使用成本、利润操控等，以及运用公允价值计量进行后续处理投资性房地产对税收扣税、所有者权益、上市公司再融资的财务影响，针对上述问题和影响，尝试着从完善我国的房地产交易市场、加强投资性房地产公允价值审计、完善投资性房地产信息披露制度、加强相关会计从业人员素质培养、加强企业利润管理六个方面简单提出了一点点意见和建议。关键词：投资性房地产；公允价值计量；会计影响AbstractWith the prom
4、ulgation of Accounting Standards for Business Enterprises Announced February 2006, our country in this respect more and more with the international synchronization. It also reflected in the integration of the world economy under the trend of the times, our country is gradually step by step into the
5、world economy. In the new accounting standard for business enterprises, the accounting standards for enterprises no. 3 - investment real estate part of the introduction of the investment real estate fair value measurement model, as a visual measurement model to reflect the actual changes in the mark
6、et, apply for an investment real estate fair value measurement objective to response the real price of this part of the assets of listed companies, in theory, can true reflect the enterprise value. The definition of the new accounting standards, the investment real estate have different from other t
7、ypes of real estate to the particularity of fixed assets, therefore in the daily accounting treatment of using fair value measurement is necessary, but in practice, only a small part of the asset owner adopts the measurement method, from a certain extent, this shows that the fair value measurement i
8、n the treatment of the investment real estate when there are some problems to be solved. This paper is based on the analysis of the investment real estate is different from other types of real estate and the nature of fair value measurement is not used for traditional cost method in the application
9、characteristics, simple illustrates the investment real estate by using fair value method to the superiority and necessity of follow-up measurement, meanwhile points out some use the fair value of an investment real estate problems, such as conditions of use, cost, profit manipulation, and use fair
10、value for subsequent processing of an investment real estate tax deductions, the owners equity, the refinancing of listed companies financial impact, according to the above problems and influence, try from the perfect our countrys real estate market, strengthen the investment real estate fair value
11、audit, perfecting the information disclosure system of the investment real estate, strengthen the relevant accounting personnel quality, strengthen the management of corporate profits from six aspects simple little opinions and Suggestions are put forward.Key words: the investment real estate；fair-v
12、alue measurement； consequences of accounting一、 投资性房地产及公允价值计量的性质特点1 投资性房地产的特殊性质2006年我国颁布的最新会计准则规定：在通常情况下，对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出（书面）决议，明确表明将其用于经营出租并持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订出租协议，也应视为投资性房地产。投资性房地产的范围包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。已出租的土地使用权指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。持有并准备增值后转让的土地使用权是指企业取得的
13、、准备增值后转让的土地使用权。已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的建筑物。新会计准则明确传达出这样一个信息：要求企业将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，从而能更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力，符合准确性要求。从定义中不难看出，企业持有投资性房地产的目的无非两个，一是赚取租金，二是资本增值，或者两者兼而有之。要注意的是，用于销售以获取差价的房地产，应界定为存货，所获得的差价绝大多数情况计入营业外收入支出，因此不能称为是投资性房地产。资本增值是指随着企业生产经营规模的不断扩大，将增值的一部分作为积累再投入到扩大再生
14、产中去，促进企业的进一步发展壮大。2 公允价值计量模式特点随着经济环境的不断变化发展，历史成本计量法在很多领域的实际应用效果都越来越无法真实地反应公司的经营成果，提供有用的经济信息，从而对未来公司发展进行预测决策，因此公允价值计量法应运而生并得到广泛应用。什么是公允价值？美国财务会计准则委员会(FASB)对公允价值的定义是“市场参与者在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时在计量日支付的价格”。我国于2006年2月颁布的企业会计准则的解释：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。通过定义可以总结得知，公允价值强调的重点就在于其
15、公允性，即对充分了解交易情况的双方在自愿公平的前提下所形成的能反映交易和事项的公允的价格，它是一种基于市场信息的评价，是市场本身而非其它主体对资产和负债价值的认定。公允价值计量模式是强调对资产客观价值的计量。对资产公允价值计量的结果是资产的现行市价，价格要能真正反映资产客观价值，要求资产计价必须建立在现在时点的基础上动态反映其真实情况。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中取得客观可靠的现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”，达到交易的公平性。
16、公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易理性双方充分考虑了市场信息后所达成的共识。公允价值计量有利于确定企业资产的质量、管理，潜在的企业的财务风险、真实地反映企业经营的状况，进而为会计信息的使用者提供参考价值更高的决策依据，有利于企业的资本保全 。二、 投资性房地产采用公允价值计量的优点投性房地产采用公允价值模式进行后续计量具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这两个条件必须同时具备，缺一不可。如前文所述，公允价值计量模式本身的特点决定其在处理投资性房地产项目时拥有成本法所不具有的优越性。就外部因素而言，我国会计准则为适应与国际会计准则的全面接轨，必须引入投资性房地产的公允价值模式。而且
