第四章 房地产价格影响因素

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1、第四章房地产价格影响因素 学习目标： 1理解房地产影响因素的总认识，房地产价格影 响因素； 2熟悉人口、经济、社会因素； 3掌握区位、制度政策因素。第一节 房地产价格影响因素概述 一、房地产价格影响因素的总认识（一）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变 动的方向是不尽相同的：1.引起房地产价格的上涨与下降；2.对于不同类型的房地产，同一因素或者其变化所引 起的房地产价格的变动方向可能是不同的。（二）不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变 动的程度是不尽相同的：1.引起房地产价格的升降幅度较大或较小；2.对于不同类型的房地产，那些影响较大的因素也许 变为影响较小的因素，甚至没有影响，那

2、些影响较小的因 素可能成为主要的影响因素。一、房地产价格影响因素的总认识（三）不同的影响因素的变化与房地产价格变 动之间的关系是不尽相同的：1.有的因素随着其变化会一直提高或者一直 降低房地产价格；2.有的因素从某一角度看会提高房地产价格 ，但从另一角度看会降低房地产价格，最终房地 产价格的变动由这两方面的合力决定。（四）有些影响因素对房地产价格的影响与时 间有关，有些无关：（五）各种影响因素对同一类型房地产价格的 影响方向和影响程度不是一成不变的：一、房地产价格影响因素的总认识（六）同一影响因素在不同地区对房地 产价格的影响可能是不同的：（七）各种影响因素在不同水平上的变 化对房地产价格的影

3、响是不相同的：（八）有些影响因素对房地产价格的影 响可以用数学公式或数学模型来量化，有 些则不能。二、房地产价格影响因素的分类 按影响范围分 一般因素、区位因素、个别因素经济发展状况货币政策物价利率汇率等城市规划调整区域环境状况基础设施交通条件位置规模地势建筑结构等二、房地产价格影响因素的分类 第二种分类体系 自身因素、 外部因素区位权益实物人口 制度政策 经济 社会 国际 心理 其他等第二节 房地产自身因素 一、区位因素区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。其可分解为：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。房地产移动后发生变化的因素就是区位因素，移动后不变化的

4、，就不是区位因素。一、区位因素位 置方位：“山之阳，水之阴”，价格高距离：一宗房地产与重要场所的距离越近，价值越高朝向：价格一般是南方为上，东方次之，西又次之，北不良 楼层：楼层影响到采光、视野、空气洁净、噪声、室内温度等一、区位因素交 通出行的便捷、时耗等交通方便程度直接 影响房地产价格；开辟新的交通路线；交通管制。环境景观大气环境：日照、风速、湿度、温度等； 水文环境：指江河湖泊等地表水和地下水状况； 声觉环境：指噪音影响； 视觉影响：房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，景观是否赏心悦目，都会对房价有影响； 卫生环境：指清洁卫生状况； 人文状况：包括该宗房地产所在地区的声誉、

5、居民特征、治安状况等。一、区位因素外部 配套设施有教育质量高的中小学、医疗水平高 的医院以及有购物中心、休闲娱乐场所的， 房地产价格就高 区位因素房地产区位优劣的形成，一是先天的 自然条件，二是后天的人工影响。一般来说，距离城市商业中心地越近的房地产价格 越高，商业区的房地产价格高于工业区房地产价格， 工业区的房地产价格高于住宅区的房地产价格房地产区位优劣的判断标准：在一般情况下，凡是位于或接近 经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境 较好、基础设施和公共服务设施较完备位置的房地产，价格一般 较高，反之，相反。经济地租：即利用土地或其它生产资源所得报酬扣除所费成本的金额，即超

6、过成本的纯收入。在完全竞争的市场条件下，各个土地使用者按照其产生的经济地租决定自己的付租能力，向土地所有者租用土地。市场竞争，使得土地所有者把土地租给那些出价最高的使用者。依据各个行业支付地租能力的差别，形成一个围绕市中心的呈同心圆分布。城市内部区位与经济地租的关系曲线梯度表示地租对区位的敏感度地租支付能力城市内部区位与经济地租的关系同一街道上不同用途的地租支付能力 二、实物因素（一）土地实物因素（二）建筑物实物因素1.土地面积 2.土地形状 3.地形 4.地势 6.地基 7.土地条件土地 实物要素5.土壤一般，凡土地面积过于狭窄 而不利于经济使用的土地， 地价必低，相反，地价则高 。矩形地的

7、价格较高，而其 他形状的土地价格则偏低 。一般来说，平坦的土地 ，价格较高；高低不平 的土地，价格较低。地势高的房地产价格要高 于地势低的房地产价格。受到污染的土壤，酸性土壤和碱性土 壤的土地，土地价格会降低。一般来说，地质坚实， 承载力较大，有利于建 筑使用，地价就高；反 之，地价则低。七通一平土地的价格高于五通 一平高于三通一平高于毛地高 于生地。建筑规模 建筑物实物因素外观 空间布置 设备设施 建筑结构 装饰装修 层高与室内净高 防水、保温、隔热、隔 声、通风、采光、日照 维修养护情况与完损情况体量、面 积、开间式样、风 格、色调木、砖混、 钢筋混凝土 、钢电梯、中央空 调、集中供热 、

8、宽带等精装、中 装、简装 、毛坯三、权益因素（一）权利状况（二）使用管制（三）相邻关系权利状况权利是否完整（干净与否） ；是否是共有产权（如共有人较多可能影响成交价格低于正常价格）；是否设立了他项权利。如设立地役权，可能降低供役地的价值使用管制农用地转为建设用地。农用地地价低，转变用途地价上涨；城市规划对土地用途、建筑高度、建筑密度、容积率的规定：容积率对地价影响大。规划调整容积率的话，原使用权人需要补地价。 相邻关系指房地产的相邻权利人依照法律、法规的规定或按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系。1. 用水、排水提供必要便利； 2. 通行的便利； 3

9、. 对相邻人因建造修缮建筑物 以及铺设管线提供便利。 1. 不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照； 2. 不得违反国家规定弃置固体废物、排入污染物；3. 挖掘土地、铺设管线等不得危及相邻房地产的安全 权益因素第三节 人口因素 人口数量人口数量增加，对房地产的需求增加，房地产价格会上涨。人口结构 一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。人口素质居民素质高、社会秩序佳，房地产价格上涨。人口数量反映人口数量的相对指标人口密度。人口密度高，该地区房地产求多于供，价格高。但是如果人口密度过高，生活环境恶化，房价会降低。人口结构年龄结构家庭结构 人口结构随着家庭人口规模小型化

10、，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。 第四节 制度政策因素 政策制度房地产制 度政策税收制度 政策金融制度 政策相关规划 和计划相关特殊 政策房地产制度政策 房地产所有制 房地产使用制 交易管理制度 价格政策 房地产制度政策 价格政策：高房价政策 ：低房价政策 ：一般是指政府对房地产价格 放任不管，或者有意通过某种措 施来抬高房价。一般是指政府采取种种措施 抑制房地产价格上涨。1. 直接定价、最高限价、最低限价； 2. 增加土地供应加快房屋建设，增加房地产供给； 3. 规定按照合理的房地产开发建设成本和利润率定。 政府对房地产价格的高低与涨落的态

11、 度及其采取的管制与干预方式与措施 。税收制度政策包括税目作用机理（理解）短期内的作用结果 （自己要会推理）房地产开发 环节税耕地占用税增加开发环节税，增加开发 建设成本，推动价格上升减少开 发税，会使房地产价格下降。卖方市场（供不应求），成本上 升转嫁给消费者，价格上升买方市场 （供大于求），成本上升只能压缩开 发商的利润，价格难以上升。交易环节 的税收契税 土地增值税 营业税 城市维护建设税 教育费附加 所得税 印花税向卖方征收的税，税收增加 会使房地产价格上升向买方征收 的税，税收增加会抑制需求，使 价格下降。卖方市场：增加的税收可以转移 给买方，价格上涨买方市场：增加卖 方的税收使卖方

12、收益减少而价格不变 ；增加买方的税收，使价格下降。保有环节的 税(可同时 影响供需)城镇土地使用税 房产税增加税收增加房地产的使用 成本，会使需求者倾向于购置较 小面积的房产，抑制投资和投机 需求，导致价格下降。抑制房地产需求、减少囤积、增 加供给。税收制度政策重庆房产税以价格超出市场均价一定比例的房产为征税对象；上海房产税改革以人均住房面积超过一定标准的房产为征税对象，抑制高房价和大户型。 金融制度政策 货币政策：货币政策放松，房地产价格上扬， 货币政策紧缩，房地产价格下跌。 信贷政策：开发贷款、首付比例、贷款利率、 购房贷款、金融机构贷款基准利率、房地 产抵押贷款成数、购房贷款期限。相关特

13、殊政策经济特区、开发区；西部大开发；振兴东北老工业基地等 给予政策支持相关规划和计划国民经济和社会发展规划政府调控经济的依据，对房地产价格有很大影响；城乡规划统筹安排空间布局；总体规划一定时期内城市发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各种建设的综合部署和实施措施；控制性详细规划是政府做出项目规划许可的依据；修建性详细规划对地块具体的安排和设计。土地相关规划和计划直接影响供给。住房相关规划和计划 第五节 经济因素 经济因素 经济发展 居民收入 利率 汇率 物价 衡量指标：国内生产总值GDP GDP增长说明社会总需求增加，预示着投资生产 活跃，带动房地产的需求，引起价格上涨。 衡量指标：城镇

14、-人均可支配收入的增长；农村-人均纯收入的增长。 收入真正增加，生活水平提高，对房地产需求增 加，导致房地产价格上升。 注意：利率是经济因素，利率调整属于金融政策 。 从开发角度，开发贷款利率上升会增加项目融资 成本，使总成本上升，使价格上升； 从需求角度，消费贷款利率上升会增加购买者的 贷款偿还负担，从而会减少需求，使价格下降； 从收益法原理角度，利率提高会使折现率提高， 使房地产价格下降 V=A/i； 总体看，房地产价格与利率负相关，利率上升， 房地产价格下降。 汇率是一种货币折算为另一种货币的比率，在国 际投资中汇率波动影响房地产投资收益。 当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金 购

15、买该国房地产，导致价格上涨。衡量指标：居民消费价格指数（CPI）；生产资料价格指数（PPI）。 一般物价与房地产价格等比例变动，原因是通货 膨胀，不是真正的房地产价格上涨； 由于建筑材料、人工等房地产投入要素的价格上 涨，会增加开发建设成本，会推动房价上涨； 长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价 的上涨率。这就是房地产的保值功能。 居民收入对房地产价格的影响程度 收入增加群体边际消费倾向作用机制对房地产价格的影响低收入者较大收入增加首先用于衣食 等基本生活改善，较少 用于住房改善不大中等收入者较大收入增加提高生活水 平，增加房地产需求促使房价上升高收入者较小用于储蓄或投资用于储蓄和其它投

16、入，则对 房价影响不大； 用于房地产投资或投机，提 高房价。（具有两重性 ）第六节 社会因素 社会因素 政治安定状况 社会治安状况 城市化 房地产投机不同政治观点的党派、团体的冲突情况，现行政 权的稳固程度等。偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯 罪情况。衡量指标：城市化率。 城市化水平高，意味着人口向城镇集中，对城镇 房地产需求增加，从而带动城镇房地产价格上涨 。 指利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获 利的行为，即为卖而买。 消极影响：造成市场剧烈波动。在房地产节节上 升期，投机者的抢购会造成一种虚假需求，推动 价格进一步上涨；在价格下跌期，投机者的大量 抛售，会使价格进一步下跌。当投机者判断失误 或被极端情绪控制时，可能造成价格的剧烈波动 。 积极影响：平抑稳定。当房地产需求较小时，投 机者购入房产，扩大需求（抄底）。当房地产高 价时，投机者抛售获利，增加供给。 第七节 国际因素 国际因素 世界经济状况 国际竞争状况 政治对立状况 军事