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1、学习情境九 商品房买卖合同事务处理一、情境导入 原告韩某与被告某房地产开发企业于2002年7月15日签定 了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小 区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告 ，房价120000元。原告于同日一次性交清房款。该合同未 约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2003年3月12日 ，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原 告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得 房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是， 原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予 理睬。 后原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可 证的事
2、实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取 得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告 要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效 ；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失 12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。 针对上述情境，提出任务，并对其要求加以简要说明。 问题 ：1、双方的合同效力如何？ 2、韩某的赔偿请求能否得到支持？ 3、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，但在与韩 某签订商品房买卖合同后，又将房屋出卖给他人并且办理 了房产证，则可以请求被告承担哪些责任？ 4、假设情境中房地产公司已办理预售许可证，韩某拿到 钥匙后开始装修，但房产证
3、还没有办下来，后由于不慎失 火，导致5万元损失，请问这种损失由谁承担？ 二、任务描述 5、假设韩某拿到钥匙后请第三人验房后发现房屋主体结 构不合格，能不能解除合同？ 6、假设韩某入住后，房屋楼下有发电机噪音而无法睡眠 ，能否解除合同？ 7、假设韩某按揭贷款方式买房，但韩某因为银行信用问 题没能办下贷款，从而导致合同不能继续履行，此时开发 商能否解除合同？ 一、什么是商品房买卖合同？ 这里所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下 统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售 并转移房屋所有权给买受人，买受人支付价款的合同。 二、商品房买卖合同的订立和效力 （一）销售广告和宣传资料中的
4、内容可以视为合同内容 在商品房销售广告和宣传资料中，如果出卖人作出了承诺 ，但业主真正入住之后发现无法兑现，出卖人认为广告中 的内容，属于要约邀请，不是合同内容，从而逃避相关责 任。项目一 商品房买卖合同认知 为了保护买房人的利益，解释第三条规定，商品房的 销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开 发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确 定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重 大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品 房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当 承担违约责任。 （二）商品房买卖合同的效力 1、商品房预售合同的出卖人应具有商品房
5、预售许可。 城市房地产管理法第44条规定，商品房预售应“向县 级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房 预售许可证明。”，该规定应理解为强制性规定。根据 合同法第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定 的合同无效。 所以在未取得预售许可证明的情况下，开发商与购房人签 定的合同无效。但为了维护交易，开发商在与购房人签定 房屋买卖合同时，虽未取得预售许可证明，但若在合同签 定后至因该合同产生纠纷诉至法院前这段期间取得预售许 可证明，则法院不因开发商在订立合同时未取得预售许可 证明而认定合同无效。 2、商品房买卖预售合同是否办理登记手续不影响合同效 力 商品房预售合同的登记备案，不是合
6、同的生效要件，所以 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理 登记备案手续为由，不能请求确认合同无效。当事人约定 以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其 约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外 。 三、出卖人的违约责任和缔约责任 （一）合同解除与出卖人的违约责任 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的 ，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购 房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已 付购房款一倍的赔偿责任： 1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该 房屋抵押给第三人； 2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给
7、第 三人。 （二）出卖人因欺诈应当承担的责任 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致 合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付 购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过 已付购房款一倍的赔偿责任： 1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提 供虚假商品房预售许可证明； 2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； 3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿 安置房屋的事实。 以上三种行为都是出卖人在订立合同时的欺诈行为，如果 导致合同无效或被撤销，则出卖人应承担缔约过失责任； 如果合同没有被认定无效或撤销，则出卖人承担违约责任 。 （三）出卖人与第三人恶
8、意串通应当承担的责任 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖 合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求 确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予 支持。 四、房屋的交付与房屋毁损、灭失风险的负担 （一）房屋的交付 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有 约定的除外。在实践中，房屋的转移占有，有出卖人向买 受人交付房屋钥匙，出售人向买受人发出书面交房通知， 买受人在交房通知上签字等几种形式。我们在掌握房屋占 有转移时，一般上应将买受人在交房通知上签字及出卖人 交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件。但是由于我国 房地产交易市场各种制度不是很规范及完善，所
9、以，我们 在掌握这一问题时，还要看案件的实际情况及当地房地产 交易市场的交易惯例。 （二）房屋的毁损、灭失风险的负担 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交 付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通 知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书 面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律 另有规定或者当事人另有约定的除外。 很多买受人同出卖人虽然订立相应的买卖合同，但是没有 到相应的房产部门进行所有权的移转登记，而且，这种未 登记的状况通常会维持许多年，一旦出现了房屋灭失的情 况，不利于安定的局面。 而且在这种情况下，买受人虽然未实际取得所有权，却一 直以所
10、有权人的身份行使这占有，出卖人同其他人也尊重 这种事实的状态，虽然未为所有权的转移登记。如有损毁 事件发生，即要求出卖人承担风险，则对于原本的出卖人 难言公平，故要求实际的占有利用的买受人承担这种风险 。 五、房屋买卖合同的解除 1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋 交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受 人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 2、因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求 解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在 质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖 人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自 行或者委托他人修复
11、。修复费用及修复期间造成的其他损 失由出卖人承担。 3、出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与 商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定 处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处 理： (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约 定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； (2)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返 还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行 合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补 足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所 有权归买受
12、人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积 误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返 还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双 倍返还买受人。 4、根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付 房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合 理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支 持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人 没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限 为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权 发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 六、当事人的违约金责任 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违 约
13、金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定 的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造 成的损失确定违约金数额。 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算 方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定 ：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行 规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主 管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同 类房屋租金标准确定。 七、房屋权属证书的取得以及出卖人的责任 （一）由于出卖人的原因只是买受人不能如期取得房屋 权属证书的责任 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满
14、未能取得房屋 权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违 约责任： 1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； 2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋 交付使用之日起90日； 3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订 立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照 已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收 逾期贷款利息的标准计算。 （二）宽展期后的解除权 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例 第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超 过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所 有权登记，买受人请求
15、解除合同和赔偿损失的，应予支持 。 八、商品房买卖合同与借款合同的效力关系 （一）未能订立商品房担保贷款合同对商品房买卖合同 效力的影响 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当 事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房 买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同 和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商 品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的 ，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款 本金及其利息或者定金返还买受人。 （二）商品房买卖合同无效、被撤销及被解除对担保贷款 合同效力的影响 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商 品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品 房担保贷款合同的，应予支持。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房 担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款 和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 任务解决 学生分小组讨论，提出解决方案 任务评估 教师总结归纳，提出明确的解决方案。 参考答案： 1 合同无效，因为出卖人未取得商品房预售 许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无 效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定 有效。 2 可以，因为出卖人订立商品房买卖合同时， 具有下列情
