房产投资的十大原则修正

上传人:夏** 文档编号:585633536 上传时间:2024-09-02 格式:PPT 页数:22 大小:1.20MB
返回 下载 相关 举报
房产投资的十大原则修正_第1页
第1页 / 共22页
房产投资的十大原则修正_第2页
第2页 / 共22页
房产投资的十大原则修正_第3页
第3页 / 共22页
房产投资的十大原则修正_第4页
第4页 / 共22页
房产投资的十大原则修正_第5页
第5页 / 共22页
点击查看更多>>
资源描述

《房产投资的十大原则修正》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房产投资的十大原则修正(22页珍藏版)》请在金锄头文库上搜索。

1、投资的十个原则投资的十个原则一套好房子的价值一套好房子的价值物业名称:九龙仓物业名称:九龙仓时代豪庭时代豪庭面积:面积:113平米平米 首付:首付:20万万 总价总价97.1万万2009年年5月月10日上午日上午 单价单价 8200 总价总价 92.6万万 时 间 单价 增长率 总价2009.5.10下午购买 8600 4.8% 97.1万2009.6.15 9500 10.5% 107.3万2009.10 12000 39.5% 135.6万2010.4 15060 75% 170万2011.10拿证 18000 109% 203万投入:投入:34.02万万1、首付、首付20万万 2、交房前

2、的月供:、交房前的月供:3800*29=11.02万万3、办证费用:、办证费用:3万万总资产:203万 总资产增长:109%净资产:126万 净资产增长:370%购置房产后可融资: 227万1、增值加贷:203万*0.7-75万=67万2、信用卡:已办40万,半年内再办60万3、个人借款:60万原则一:买点好关键点:低于市场价30%左右拍卖,新盘,首期,促销价,尾盘,底层(位置不是最好),下跌,捂盘后撑不住放出来的,熊市探底,IPO,Pre-IPO,次新楼,原始股,法人股原则二:增长空间关键点:可计算的增长空间你买的东西有没有很好的将来增值潜力?单价增长可能,时间效率,涨幅空间。原则三:杠杆长

3、关键点:用最少的资金最低的成本在最短时间内去购买最大价值的资产原则四:现金流关键点:以最大的金额,最低的成本,融通频率最高,速度最快,期限最长的源源不断的现金收入(经营现金流,投资现金流,融资现金流)。租金,加贷,质押贷款,资产变现等等原则五:信用评级高关键点:因为购买投资产品而创造的有形无形最大化的信用额度。信用是可以转让,借用,可以杠杆,可以担保使用的。按揭贷款,抵押贷款,消费贷款,转贷,次贷,循环贷,气球贷,无抵押贷款,装修贷款,家电家具,交通工具,信用分期贷款,收入贷款,租约、应收账款、存活的质押贷款,个贷,私人贷款,机构贷款,融资融卷,透支,承兑,远期汇兑原则六:综合高档大型商业或金

4、融社区关键点:住户人数步行15分钟范围内超过5万户,家庭月收入3万以上。AA地段和明星开发商。原则七:套现率关键点:3个月内可按市值变现。3个月内的10分6个月内的5分9个月内的0分超过1年的-10分原则八:租金收入,租客品质关键点:租金是否正向,租客的品质,期限及稳定性原则九:红本到手时间关键点:早拿证,早加贷,早盘活利润。原则十:利息、期限和贷款品种关键点:1美金兑6.8人民币,美金贬值到1兑5人民币,相当于贷款总金额降低。供款也降低。嘉林姐说1、投资是一种能力!2、投资是一种习惯!3、现金流要每月盘点!4、信用每个季度要提高!5、每个周末要踩盘!6、随时准备在好的买点,一定买进!7、泡沫

5、时期坚决不看!8、每天出门身上不能多于1000元现金,但必须带上最高额度的信用卡!9、行情天天挂在嘴上(常询价),楼盘天天挂在网上!10、财商天天讲,资产天天涨!从静态来看构建资产:1,400,000,能购置7,000,000的资产月供由小笨猪来还,7,000,000资产稳定入账利润一:5,600,000购房十大好处买和不买的区别:买了,增加了7,000,000的资产不买,少了5,600,000的资产如果,跌了,会怎么样?如果跌20%? 我们剩下5,600,000如果跌40%? 我们剩下4,200,000如果跌60%? 我们剩下2,800,000我们仍然拥有20%的增长!净投资的回报率100%

6、!因为跌去的部分和银行的利息,被租客带走了5600000一、买点:低一、买点:低10%30%10%30%购买某处豪宅A:总价7,000,000元首付2成,1,400,00042007年8月,电梯公寓部分第一批次开盘8,000元/平07年9月,电梯公寓部分第二批次盘8,800元/平涨幅10%09年5月,豪宅部分第一批次开盘16,600元/平10年1月,豪宅部分第二批次开盘(开盘价应该是18,260左右,同比例)所以,我们的买点16,600元,已经能够基本确保,在二期开盘时涨至18,260元,即,10%的例如已经确保!低买百分比10%20%30%总资产上涨为7,700,0008,400,0009,

7、100,000利润二700,0001,400,0002,100,0005,600,000700,000二、趋势二、趋势拿到房产证能涨到多少?拿到房产证能涨到多少?二期开盘18,260,拿证时涨到20,260利润三2000元/*420=840,000元涨幅200040006000利润840,0001,680,0002,520,000总利润:5,600,000(小笨猪还的供款)+700,000(低买10%的利润)+840,000(二期到拿证期间的利润)= 7,140,000元5,600,000700,000840,000三、杠杆三、杠杆 本金:1,400,000净利润:700,000(低买10%的

8、利润)+840,000(二期到拿证期间的利润)=1,540,000元倍数:1,540,000元/1,400,000元=1.1倍用最少的钱,买最大值的资产例: 首付:1,000,000 购买总资产:5,000,000 假如房价上涨20% 净资产:2,000,000 100%的回报四、低利息(个人住宅按揭贷款的银行利息是最低的)四、低利息(个人住宅按揭贷款的银行利息是最低的)目前总利润:1,540,000(低买和二期到拿证间的利润和) +1,995,840(利息差) +5,600,000(小笨猪的供款) =9,135,840总资产:1,540,000(低买和二期到拿证间的利润和)+1,995,84

9、0(利息差)+5,600,000(小笨猪的供款)+1,400,000(本金)=10,535,840元五、租金五、租金基准利率:5.94(6.14)下浮30%:4.158(4.3)利息差:5.94-4.158=1.782利润四:1.782%*5,600,000*30年/3*2=1,995,840如果,租金月供那么,将产生的正向现金流,则成为利润5,600,000700,000840,0001,995,8405,600,000六、通胀:六、通胀:8%8%700,000840,0001,995,8408,112,474第1年:7,000,000*8%=7,560,000第2年:7,560,000*8

10、%=8,164,800第3年:8,164,800*8%=8,817,984第4年:8,164,800*8%=9,523,422第5年:9,523,422*8%=10.285,296第6年:10.285,296*8%=11,108,120第7年:11,108,120*8%=11,996,769第8年:11,996,769*8%=12,956,511第9年:12,956,511*8%=13,993,032第10年:13,993,032*8%=15,112,47415,112,474七、信用评级七、信用评级九、九、红本在手红本在手八、租约质押八、租约质押十、加贷十、加贷1,540,000 (低买和二期到拿证间的利润和) *0.7=1,078,000可交易、可抵押、可担保、可个人融资信用评分、信用增加额度、消费贷款增加、个人信贷、车贷、装修贷、家用电器、家居等设施都可以分期支付租给大公司、名人,可将租约进行质押有实力的租客,例:海尔、麦当劳、银行、上市公司、知名品牌连锁店年租金 * 租约期 = 10万/年 * 10年=100万其中,50%80%可质押贷出资金5,600,000700,000840,0001,995,8408,112,4741,078,000谢 谢

展开阅读全文
相关资源
正为您匹配相似的精品文档
相关搜索

最新文档


当前位置:首页 > 高等教育 > 研究生课件

电脑版 |金锄头文库版权所有
经营许可证:蜀ICP备13022795号 | 川公网安备 51140202000112号