《2011日照万科项目定位报告201107752227504》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011日照万科项目定位报告201107752227504（19页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、日照地块块立项报项报 告（市场场）2011年7月整体市场场：日照房地产产市场稳场稳 步增长长，未来发发展潜力无限。一整体市场场二品类类市场场2三典型项项目l日照商品房市场稳场稳 步发发展（除08年金融危机对市场的冲击），量价整体逐年上升，09年成交量环环比上升44.3%，10年成交量环环比上升8.52%，但成交量、价尚存在一定成长长空间间，未来存有发发展潜力。日照市房地产产市场场量价走势势整体市场场：东东港区是日照市核心市场场，成交占比逾八成。一整体市场场二品类类市场场2三典型项项目l东东港区商品房成交占日照市成交量的80%以上，2010年成交量突破百万平米。并且均价高于日照市整体均价。东东港
2、区商品房市场场量价走势势一整体市场场二品类类市场场2三典型项项目2010年东东港区成交面积积占比2010年东东港新城区版块块成交面积积占比l从整个东东港区来看，首置首改类产类产 品构成整个日照东东港区的成交主力；l从东东港新城区成交来看，以再改类产类产 品为为成交主力占总总成交量的36.8%，首置类类、首改类产类产 品同样样可观观，分别别占总总成交量的30.5%、25.3%。东东港区以首置首改产产品为为主流，占成交量64%以上；东东港新城区以再改类为类为 主，首置首改类产类产 品同样样可观观。一整体市场场二品类类市场场2三典型项项目G2类产类产 品市场场：G2类产类产 品以首改类为类为 主力，
3、去化良好；各主要面积积段供求较为较为 平衡。2010年G2类类产产品供应应各面积积段占比2010年G2类类产产品成交各面积积段占比l首置类产类产 品构成G2类类产产品供应应主力，且成交量同样样居首；各面积积段供销销比较为较为 均衡。一整体市场场二品类类市场场2三典型项项目l成交量最高的是90-120平米的首置类产类产 品，180平米以上均价最高，供应应量集中于新城区版块块。G2类产类产 品市场场：G2类产类产 品以首置首改类产类产 品整体成交量最高。2010年G2类类产产品各面积积段成交情况一整体市场场二品类类市场场2三典型项项目l考虑批售比以及目前市场存销比情况，首改再改类产品市场情况较好。
4、合计 存量 按月平均去化量计算存销比90平米以下 供应11.522.433.21 成交9.09批售比1.27 90-120平米 供应14.931.891.74 成交13.04批售比1.14 120-144平米 供应10.211.832.62 成交8.38批售比1.22 144-180平米 供应2.360.644.47 成交1.72批售比1.37 188平米以上 供应0.760.266.24 成交0.5批售比1.52 2010年G2类类产产品各面积积段批售比情况G2类产类产 品市场场：首改再改类产类产 品供应应量较较高而批售比、存销销比均较较低，市场场接受度良好。一整体市场场二品类类市场场2三典
5、型项项目l从成交总总价区间间来看，首置类产类产 品总总价以60-80万为为主；首改类产类产 品以80-100万为为主；再次改善类类产产品以100-120万为为主。120-160万总总价区间间产产品同样样占有一定市场场份额额。G2类产类产 品市场场：G2类产类产 品总总价以首置首改类类60-100万、再次改善类类100-160万为为主。2010年G2类类首置类类成交总总价区间间2010年G2类类首改类类成交总总价区间间2010年G2类类再改类类成交总总价区间间银银河华华府：首置、首改、改善产产品比例约约4:8:1一整体市场场二品类类市场场20三典型项项目占地面积（万平米）7.3建筑面积（万平米）
6、25建筑形态高层容积率2.78装修状况毛坯上市情况上市4.42万平米上市时间2011年5月10日已售情况352套、4.2万未售面积（万平米）目前去化约95.7%户户型面积积套数户户型配比累计销计销 售套数销销售率销销售均价二房98-11212132.88%11998.34%8500三房121-17921357.88%20897.65%8500四房264349.24%2573.53%8600合计计368100.00%35295.65%8500御景东东方：首置、首改、改善产产品比例约约2:12:1一整体市场场二品类类市场场20三典型项项目占地面积（万平米）11.4建筑面积（万平米）32建筑形态高层
7、、小高层容积率2.12装修状况毛坯上市情况上市9.07万平米上市时间2009年10月已售情况646套、9.04万未售面积（万平米）目前去化约99.7%户户型面积积套数户户型配比累计销计销 售量销销售率销销售均价一房 618412.96%84100.00%8300二房72-8424637.96%246100.00%8400三房106-13227241.98%272100.00%8550四房166-195467.10%4495.65%8600合计计648100.00%64699.69%8500西班牙公馆馆：首置、首改、改善产产品比例约约2:3:5一整体市场场二品类类市场场20三典型项项目占地面积（
8、万平米）10.3建筑面积（万平米）25建筑形态高层、小高层、多层容积率1.8装修状况毛坯上市情况上市20.32万平米上市时间2009年5月已售情况1360套、16.7万未售面积（万平米）目前去化约80.3%三典型项项目户户型面积积套数户户型配比累计销计销 售量销销售率销销售均价一房 46-5335020.67%27277.71%高层层7350、多层层8200、洋房9600二房62-10250229.65%40881.27%高层层7500、多层层8400、洋房10500三房106-15084149.68%68080.86%高层层7600、多层层8500、洋房11000合计计1693100.00%
9、136080.33%洋房10000、多层层8400、高层层7500一客户户特征二客户户需求分析内容3目标标客户户特征对新城区参考项目客户进 行调研采访得到目标客户特征：1、年龄多为30-50岁之间，多为机关事业单 位中高层、私营企业主、及港口、矿产 企业主及从业者；2、置业次数多为第二次及以上；3、对交通和周边配套要求较高；4、对价格的承受能力相对较 高；5、85%以上拥有私家车。新城区目标标客户户首要置业业目的目标标客户户需求：置业业首要目的多为为改善居住和生活条件，其次较较多的考虑虑保值值和增值值性。一客户户特征二客户户需求3l目标标客户户置业业首要目的多为为改善居住和生活环环境。l目标标
10、客户户置业业次要目的多为为保值值增值值。新城区目标标客户户次要置业业目的目标标客户户需求：客户户需求面积较积较 多集中于120-140平米之间间，也有部分90-100平米需求。新城区目标标客户户需求面积积一客户户特征二客户户需求3l目标标客户户置业业多集中在90-100平米、120-130平米、130-140平米这这三个典型区间间。目标标客户户需求户户型以三室三厅厅二卫为卫为 主，占比达到40.66%，二室二厅厅二卫卫需求同样样占相当比例。目标标客户户需求：客户户需求户户型集中于三室二厅厅二卫卫和二室二厅厅二卫卫。新城区目标标客户户需求户户型一客户户特征二客户户需求3目标标客户户可承受单单价集
11、中于8500-10000元/平米之间间，10000元/平米为为目前市场场的心理上线线。目标标客户户需求：客户户可承受单单价集中于8500-10000元之间间。新城区目标标客户户可承受单单价（毛坯）一客户户特征二客户户需求3目标标客户户可承受总总价集中于120-160万元之间间，160万为总为总 价上线线警戒线线。目标标客户户需求：客户户可承受总总价集中于120-160万元之间间。新城区目标标客户户可承受总总价一客户户特征二客户户需求3目标标客户户小结结综综上，客户户需求概括如下：1、置业业目的为为改善生活和居住品质质，同时时兼顾顾增值值和保值值。2、多数需求面积积90-100平米、120-14
12、0平米住宅，需求以三房户户型为为主，舒适性二房为辅为辅 ，可承受单单价在8500-10000元/平米之间间，可承受总总价在120-160万为为主。一客户户特征二客户户需求3项项目市场发场发 展方向结论结论 ：以优优越区位为为首要依托，以新城区品质质楼盘为诉盘为诉 求，打造区域高端物业业。土地属性土地属性客群属性客群属性产产产产品体系品体系导导导导入典型入典型G2G2项项项项目首目首改及再改客群改及再改客群l新城区核心区域，临近市政府等机要l学区房优势l具备优越配套资源及交通l以首改、再改客群为主，打造第一居所l参考目前G类整体产品线情况及区域典型项目户型配比发发发发力点按照力点按照G2G2类类类类项项项项目目进进进进行行产产产产品取品取90-10090-100、120-130120-130、130-140130-140平米三个典型面平米三个典型面积积积积段段l以90-100平米二房以及120-140平米三房产产品保证项证项 目去化速度l价格参考目前市场场G2类类主要参考项项目毛坯价格8500元/平米左右，本项项目整盘盘均价10000元/平米（含万科C级级装修标标准）
