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1、新财经上半月2011年第2期新形势下房地产企业成本管理的思考作考：李会林摘要随着国家宋观调控政策的不断实施、市场竞争的加剧以及购房者的不断成熟，房 产企业的暴利时代己面临终结，除了找准白身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品 外，强化成木控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。木文对当前房地产企业的粗放经营、 成木控制意识淡薄的问题进行了详细阐述，最麻总结提炼了几点具体的成本控制对策，以期 给广大读者提供可供借鉴的参考。关键词房地产成本控制对策一、房地产企业成木控制的现实意义（一）加强成木控制是提升企业竞争力的重要手段2010年5月31 口公布的国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改
2、革重点 匸作意见的通知中，“逐步推进房产税改革”这一表态，被认为是最高决策层对于楼市调控 具体税收手段的明示Z-o与近期出台的房贷政策一起分析，可以合理的推断出房地产价格 一路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成木控制就成为企业提高竞争力的一个重要的祛 码。从该角度出发，成本己从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续 发展，彩响房地产企业竞争力的关键因素3。（二）加强成木控制是创利增效的重要途径利润是销信收入扣除成木费用的余额，在其他条件保持不变时，降低成木是提升利润的 战有效方法。而创造利润的能力是衡量一个企业竞争力重要标准，房地产企业也毫不例外, 因此，大部分房地产企业都是
3、以实现利润最大化为其日标，而成木控制就是实现这一目标的 重要手段。二、房地产企业成木控制的问题与不足（一）未树立系统全面的成本管理理念房地产行业的投资周期长，投入资金量大，涉及因素多因而其成木控制的难度高、不确 定性大、不可控因素多，如土地成木受国家相关政策影响巨大、建筑原材料价格随市场的变 化而波动、资金成本受国家金融政策影响较大、房地产消费市场的变化以及房地产企业的经 营管理水平参差不齐等因素都会影响到房地产项目的成木。而一些企业恰恰缺乏成木管理的 系统理念，欠缺对成木控制的全面把握，忽视影响成木的诸多因索，盲目扩人规模急于求成, 丧失了长期可持续发展的能力。（二）未建立健全合理的成本控制
4、体系房地产企业开发项忖的开发周期长，其开发建设涉及四个阶段：策划准备阶段，设计定 型阶段，施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成木控制应该是贯穿以上备个阶段，包括 整个房地产开发建设以及销伟过稈中的所有成木费用。由于目前很多房地产金业缺乏一个全 面系统的成木管理控制体系，造成成木管理与实际脱节，在前期的策划和设计阶段只考虑产 品的建筑形态，前期成木控制懣识较为薄弱，在实施过稈中仅注重控制建筑安装成木，而忽 视设备和器具费用的控制，或者只重视主体工程项目成木，而忽视H他项H的成本控制。（三）成木控制流于形式，未能得到有效的执行在竞争口益白热化的房地产市场，很多企业已逐渐认识到成木管理的重要性，但
5、成木管 理工作中仍存在明显的薄弱环节，多数企业的实际情况是事前比较薄弱，事后总结而非过程 控制，成木控制流于形式化或沦为一种事后算账行为，不能真正起到成本控制作用。有的企 业虽然在职能部门上设置了独立的成本控制部或审计部，但貝是对工程造价进行事后审计, 没有发挥其应有的功能；有的企业虽然有规范的成木预算和成木控制制度，但是缺乏有效的 实施和解决复杂问题的能力；还有一些企业根木未建立规范性和系统性的成本预测、成木决 策和成木控制制度。三、强化房地产企业成本控制的切实对策（一）项目前期阶段的控制对策1. 投资决策阶段的控制。金业前期规划部门要研究怎样从政策上为企业争取利益，例 如规划上调整物业类型
6、、改变土地性质调整容积率，尽可能的提升地块的使用价值。丁程、 预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括十-地成木、前期规费、工 程造价、资金成木及管理费川等可能发生于T程建设项li全过程中的费川。让决策层事先了 解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决 策服务。2. 地质勘探要采取公开招标的方式承包给专业团队，最终目的是保证质量、降低费用、 缩短T期。“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队，最终目的也是保证质 景、降低费用、缩短工期。3图纸设计审核环节的控制。研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工稈造价的 稈度约65%,
7、施工图设计阶段，影响工稈造价稈度为25-35%,施工阶段通过技术措施节约 丁程造价的可能性仅为5-10%,这表明设计阶段的造价控制是建安工稈费控制的关键。内 部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图 进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进 行全面的评估和审核。对工程图纸的设计要予以关注，目前从事此类服务的机构越来越多， 收费较以前也有了大幅的优惠。采取公开招标的方式，可以最大程度地降低相关成木费用。 在图纸的设计上，不同的设计人员设计的结果有较大的差异，在追求造型完美、设计新颖的 前提下也要注重工稈的实用价值，杜
8、绝出现设计浪费。设计Z前，要选定经验丰富的设计人 员，并且营销策划人员、工程技术人员要与Z进行充分的交流，以使工程的价值与市场销信 定位相吻合。（二）项目中期阶段的控制对策1. 对施工单位资质进行严格审杳，必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务 状况差、信誉羌的施工单位混入投标单位Z列。施T队伍的优劣直接关系到T稈质量和工稈 造价控制的成败。因此，要求施工企业具有良好的信誉、强大的资金实力和足够的技术实力, 它不仅使施工企业自身的生产、经营实现安全、高效、优质、低耗，也使施工企业能够有实 力按约定质量完成工稈并在工程造价上给予建设单位合理的优惠。业主方对施工方的“合理 低价中标”应做到心
9、中有数，避免投标单位以低于成木价恶意竞标。2. 抓好合同管理，避免工程索赔。在工程施丁阶段成本控制的关键是对T程变更实行 有效控制。针对H前施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的T程承揽方式，作为业主方就要 做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要 进行工稈变更，以减少不必要的工稈费用支出，避免投资失控。另外，对施丁单位及材料供 应商不履行合同义务的行为要及时提出索赔，使工稈项目成木和工程质量得到有效控制。3. 加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。严格督促施工方按图施工，严格控 制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐示花钱，在建设工程施工过程
10、中，引起 设计变更的原因很多。如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；市场供应 的材料规格标准不符合设计要求等等。为减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设 规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目 功能的正常发挥，或使项目无法继续进行。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及 到费川增减的设计变更，必须经设计单位代表、开发商现场代表、总监理工程师共同签字方 为有效。另外，有条件的业主方可以指派工稈造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、 控制工程造价的变化情况。4. 严控基础设施费用支出。在建设Z前，业主要对道路、供水、供电、供热、排
11、污、 照明、通讯等费川支岀做出符合项li实际情况的预算，采川招标的方式确定备项基础设施的 施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安扌非，以最大限度节约费用。5. 按实际需要规划、设计和建设公共配套设施。公共设施的配套首先要考虑到该项目 消费群体的需求，配套设丿施的档次要根据该项H的市场定位来安排，除此Z外还要密切关注 项目周围的配套情况，近距离雷同的配套设施尽量不予安排。(%1) 项目后期阶段的控制对策竣工结算阶段的成木控制。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有完整 的竣工验收手续，如有甩项应在验收单中注明并在结算时予以扣除。应做好工稈洽商签证及 预算增减帐的清理,重点做好材料价菲及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照, 凡系标底内已含项1=1不能重复出现。为避免结算时产生主观上的错谋和漏洞以及客观上的疏 忽丿应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制，以确保结算质量和工程成木。参考文献：1 段琨房地产开发企业成木的管理与控制初探.商业会计.2009(07).2 甘英华.严格控制房地产成木以应对经济形势.企业科技与发展.2009(02).3 夏辉浅谈企业成本控制.财经界(学术版).2009(11).
