2011年11月保利国际广场案例研究项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架项目概况物业类型主力产品基本指标占地12.3万平，容积率为6，建筑面积48万平，其中商业办公占40%商业规划国际商业街区，特别打造了天际泳池和星光直升机停机坪等住宅约29万，共由9栋超高层住宅组成，外立面为全干挂大理石，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，设立业主专属停车层，内部配备中央空调、地暖系统、 24 小时热水、智能指纹门锁、高级面板等产品：以130-200平为主写字楼及酒店19万， 200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心 公寓商业写字楼住宅保利国际广场的品质理解：便利地段：城市腹地，市中心10分钟纯粹居住：商住分离，闹中有静，私密居住品位居住：超高层，超大中央园林，石材立面等当前市场场最具居住品质质的城市豪宅，便利+纯纯粹+品位兼得项目规划 项目由8栋住宅(A1-A8栋)、一栋商业公寓（B1栋）、一栋4层商业（B2栋）及甲级写字楼和五星级酒店（B3栋）组成。
A1栋(住宅)A2栋（住宅）A3栋（住宅）A4栋（住宅）A5栋（住宅）A6栋（住宅）A7栋（住宅）A8栋（住宅）B1栋（公寓、商业）B2栋B3栋公寓：1栋公寓，面积区间为4580平米，弧形规划，可享270度绝版江景资源；住宅：8栋住宅，面积区间为125558平米超高层住宅（含少量复式）；写字楼：为本案最大亮点，235.5米超高层，城市天际西南向江景尽揽，一线江景办公环境，绝无仅有；商业：一线临江4层商业，借势沿江风光帯，可打造沿江风光帯风情商业街；酒店：江景顶级酒店、升级CBD核心生活，全面提高商务升级需要工程进度 项目建设单位：长沙南湖广场置业有限公司； 项目设计单位：湖南省建筑设计院、深圳市筑博工程建筑有 限公司； 勘测单位：中国有色金属工业长沙勘测设计研究院； 监理单位：湖大建设监理有限公司； 质检单位：长沙市质检站 ；安监单位：长沙市安监站； 施工单位：中国建筑第五工程局有限公司 目前的工程进度：住宅：A1、A2栋基本主体封顶；A4、A6、A8栋建至1-2层；A3栋已建至23层；A5栋已建至19层；A7栋已建至13层；商业：B1栋已建至2层，B2、B3栋还处于地基阶段区位交通 无缝对接侯家塘、五一路、东塘三大商圈 紧密对接长沙主城区核心地段，成功梯度过度新政升级 区域，具备良好的功能价值提升和整体价值落地。
南湖新城南湖广场书院路湘江大道南湖路南湖新城核心区域、滨江商务区 主干道书院路与南湖路交汇，交通便捷 倚主干道书院路与南湖路交汇，位于中央区域的优势位置，交通意义重大； 公交配套： 1、139、101、160、108、130、140、901等近20趟公交车经过，交通便利，连接市区繁华地带岳麓山国家风景名胜区 市委、市政府 南湖新城 省委 五一广场 CBD 贺龙体育馆 黄兴路步行街 长沙主城区二环线南湖广场城市发展方向区位交通 南湖路湘江隧道西起阜埠河路和潇湘大道交叉口，并与潇湘大道互通，下穿湘江、湘江大道后与南湖路相接，隧道主线总长3440米，采用双洞单层形式，为双向四车道； 项目施工时间为30个月，预计将于2013年年底前完工，项目完工后将会大大解决交通拥堵问题，极大便利了项目业主的出行生活； 4号线一期：呈西北东南走向，西北起自滨水新城的月亮道路，经由滨江新城、溁湾镇、麓山路、阜埠河路、南湖新城、劳动路、高铁新城，至黄榔组团止，线路长约32.5km，设车站23个； 地铁3、4号线预计今年年底开工，2016年竣工通车南湖路过江隧道平面图项目附近紧邻政府新规划的南湖路隧道和地铁4号线，目前正在建设中，其中地铁4号线直接经过该项目，过江隧道的建成将直线连接东西两岸，极大加速交通发展 长沙地铁线路图4周边配套 项目周边学校:长沙理工大学、长郡中学、第一师范第一附属小学；周边综合商场:新一佳超市、兴万家超市； 周边银行:建设银行、中国银行、农村信用社； 周边医院:长沙市第三医院、尚美妇科医院、地质医院；其他：项目紧邻湘江段处还有精美洲际岸边古典餐厅。
目前项目自身配套尚不完善，周边配套较好，但仍距离本项目有一定距离 长沙首创业主专属层地下车库及智能停车引导系统； 顶级精装会所式双大堂设计，配置长沙首创大堂私人管家服务； 定制滨江豪宅顶级园林-50%绿化率； 建筑外墙采用全干挂石材豪宅立面； 拥有长沙首个瞰江无边界天际泳池； 拥有长沙首个星空直升机停机坪.特色配套项目配套已创多个长沙首创，首创大堂私人管家服务，首个星空停机坪，首个无边界天际泳池园林规划风情主题园林景观 园林由GVL-国际怡境景观设计有限公司设计； 由花、草、湖、堤、景观小品构成的景观组团，共同打造了保利国际广场风情主题园林； 悦湖、密林:清澈的中心景观湖、大气的特色跌水景墙、精心雕琢水木平台、入户小水景 香堤：整齐的树阵休闲广场、儿童活动广场满足不同的功能需求；花径、栈道，不失为一处休闲、散步的好去处，给予业主闹市中一处宁静、安详之地密林组团香堤组团悦湖组团内部园林由悦湖组团、香堤组团、密林组团组成，打造风情主题园林景观项目整体分析项目整体规划项目产品分析项目整体配套项目整体销售情况整体销售情况销售价格分析营销推广营销推售进度营销活动推广节奏客户研究客户对位来访渠道报告框架产品配比A1#,44层，共220套，售罄；三房：129、44套，169-171、43套；四房：165、44套，194-196，86套。
A2#，44层，共132套，销售64套，销售率48%；三房：130、44套，140、44套，四房：159、44套A3#，47层，共188套，销售121套，销售率64%；四房：260、94套，五房：320、47套，340套、47套A7#,36层，共202套，销售8套，销售率4%；三房：135.、68套，146、34套；四房：166-168、67套，190、33套B1#,52层，共452套公寓，销售333，销售率73.6%；44-53、393套，70-99、59套目前推出产品为公寓以及舒适、豪华型三房、四房、五房未售未售A1#A4#A7#A3#A5#A8#A6#A2#B1#235 万豪酒店未售户型面积积供应应套数占比成交均价（元/）公寓44-5239334%1988170-99595%21067三房 129-146 23320%13591169-171 434%12468四房 158-16815412% 13392190-19612011.3%14237 259-273947%18123五房328-349846%1795936590.7%18131合计44-3651189100%公寓均价：20000住宅均价：15000产品配比项目目前推出产品以公寓产品及三房四房产品为主，其中三房主力面积段为129-146，四房主力面积段为158-168及190-196；五房占比最小，主力面积段集中在328-349之间；公寓产品主力面积段为44-52占比39%占比24%占比30.3%占比6.7%123典型户型分析A2户型：三房两厅两卫129.86外部优劣势优势： A2#栋南面是项目内最大的中心水景园林组团，该户型处于欣赏内部景观的绝佳位置； 户型位于A2#南侧，噪声小；劣势： 东面受其他户型影响，采光受到一定遮挡； 户型未南北通透，通风不好且北面采光不足。
A1A2A3A5A4A6A7A8 户型优点： 大空间入户花园，功能性强； 180度景观阳台，内部园林景观一览无余； 南北通透，户型方正； 动静分区设计，动线布局合理； 用餐空间、客厅区域较为独立； 主卧套间设计，阔绰大气，彰显主人尊贵气度； 户型缺点： 生活阳台过小，功能性不强； 厨房为暗房，通风采光受限； 公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风； 餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限； 次卧产生门冲现象，私密性低；A2户型：129.86三房两厅两卫365度景观阳台 主卧套间设计大空间入户花园静生活阳台过小动 厨房为暗房公共卫生间窗户正对入户花园餐厅通风采光不佳典型户型分析A8户型：三房两厅两卫，128.23外部优劣势优势： 南向主卧、客厅，房屋前面无遮挡，采光好；劣势： 为南向住宅，看不到小区内部中央景观带； 临路，车流量较多，噪音较大； 户型并不是南北通透，在通风方面不是很理想A1A2A3A5A4A6A7A8典型户型分析 户型优点： 大空间入户花园，功能性强； 270阳台，开阔的视野； 动静分区设计，动线布局合理； 用餐空间、客厅区域较为独立； 主卧套间设计，阔绰大气； 户型缺点： 生活阳台过小，功能性不强； 公共卫生间开窗正对入户花园，影响视觉及通风； 餐厅未连接阳台或窗户，通风采光受限； 次卧产生门冲现象，私密性低；动静大空间入户花园生活阳台过小餐厅通风采光不佳270景观阳台 主卧套间设计公共卫生间窗户正对入户花园A8户型：三房两厅两卫，128.23典型户型分析L1户型：四房两厅三卫，259.83外部优劣势优势： 户型南北通透，通风非常好； 南北无遮挡采光好； 东北面景观好，可俯视小区中央景观区； 户型位于3#，在小区内部，噪音污染小。
劣势： 西北面有高层公寓遮挡，视野不开阔A1A2A3A5A4A6A7A8典型户型分析 户型优点： 户型南北通透，采光、通风良好； 东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求； 独特电视厅设计，满足电影、电视、家庭影院需求； 客厅、餐厅+南北双阳台，给予业主开阔的视野，以及良好的会客、就餐环境； 双套间设计，华贵私密； 特有工人房设计，给予主人最大的私密性； 户户飘窗设计，性价比高 户型缺点： 主、客卧室形成门冲，影响私密性； 户型无明显的动静分离； 无公共卫生间，客卧动线过长270景观阳台270生活阳台 主卧套间设计 主卧套间设计双厨房设计独特工人房设计电视厅主客卧门冲无与之配套卫生间L1户型：四房两厅三卫，259.83典型户型分析M2：五房两厅三卫，328.87外部优劣势优势： 南北通透，通风好； 南北无遮挡，采光良好； 东北遮挡少，可直接俯视小区中央景观带； 户型位于A3栋，在小区内部，噪音污染小；劣势： 西北面有高层公寓，遮挡视野A1A2A3A5A4A6A7A8典型户型分析M2：五房两厅三卫，328.87 户型优点： 动静、干湿分离，功能分区明显； 东、西双厨房设计，满足主人不同饮食需求； 独特电视厅设计，满足电影、电视、家庭影院需求； 双套间设计，华贵私密； 特有工人房设计，给予主人最大的私密性； 客、餐厅相连，超大宴客场所，彰显主人华贵。
户型缺点： 入门玄关过窄； 北边无阳台，对通风有一定影响动静主卧套间设计主卧套间设计南向超大阳特工人房设计电视厅中西双厨房玄关过窄典型户型分析建筑特色建筑风格为现代新古典风格，外墙采用全干挂石材外立面，价格昂贵，在同类项目中首屈一指，体现其项目奢华高端的定位 项目外墙均使用通体干挂石材，石材交错有序的拼缝和石材颜色质感的自然差异是饿墙面的机理丰富生动； 住宅的入口处采用轻钢玻璃雨棚，既时尚有具有一定的功能性； 主体墙面与阳台生动搭配，阳台玻璃栏板采用玻璃板，而正面采用玻璃栏板使得景观最大化保利国际广场通体干挂石材轻钢玻璃雨棚类别类别项项目做法或品牌建筑外立面建筑风格现代与新古典相结合立面选材全干挂石材外立面入户户大堂入户大堂设计大堂地面和墙面都采用全石材装修装甲门，高档钢木入户门电梯厅设计电梯采用进口大理石为主，整体采用精装标准架空层设计住宅采用6M高架空层，同样采用进口石材铺装，设计上还有供业主游乐设施及绿化景观点缀园林园林设计采用组团式设计分了三个组团:1,悦湖组团1400平米，人工湖湖沿湖分布的建筑小品2，香提组团，绿植主要是：银杏，价格30万以上的桂花树，桂花林，香提树及下沉式设计的800元每平左右新西兰进口草坪。
园林造价1200元/建筑用材外墙通体干挂石材内墙涂料。