第三章 市场比较法主讲：龚 健土地资源管理系1.市场比较法基本原理2.市场比较法中的有关概念3.市场比较法适用条件4.市场比较法评估过程5.市场比较法评估案例主要内容1.市场比较法基本原理(DirectValueComparison)又叫买卖实例法（MarketDataApproach）理论依据是替代原理，即房地产价格的形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产估价时，估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取谈到比较：前提是具有价格一致性，此外还要有差异，差异又是由于影响价格的诸因素有所差异引起的如：交易情况、交易时间（日期）、区域因素、个别因素等市场比较法：实际上就是从影响房地产价格的因素入手，分析比较评估对象和交易案例的有关影响因素的相同性和差异性，对交易案例的价格作相应的增减修正，从而得出待估房地产的价格类似房地产：是指其所在的地区的区域特性以及其影响房价的因素和条件相同或相近的房地产比较房地产（比准房地产）：是指选定的与待估宗地具有替代关系的比较交易案例的房地产比准价格：通过分析“比较房地产”与“待估房地产”之间的价格差异，将比较房地产价格作相应增减修正后得到的价格。
标准房地产：是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干房地产交易情况修正：是指排除交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差区域因素：是指房地产在区域的自然条件与社会、经济、行政、文化等因素相结合所产生的地区特性对房地产价格水平产生的影响的因素个别因素：是指房地产的个别特性对其价格的影响因素2、市场比较法中的有关概念地价指数：指运用一定的统计方法将特定区域一定时期内的地价水平换算成相对某一基准日期地价水相对百分比的指数区域分析：指分析判定待估房地产所处区域的类型、特性，以及这些特性对待估房地产价格所产生的影响等同一供需圈：指与待估房地产能形成替代关系，对待估房地产价格产生显著影响的其他房地产所在的区域相邻区域：针对房地产而言，相邻区域指待估房地产所处的、以某一特定用途为主的一定范围区域；针对区域而言，相邻区域指紧邻区域周围的其他区域类似区域：指与待估房地产所隶属的相邻区域类似的、同一供应圈的其他区域比较法适用的对象：是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、商品住宅、写字楼等，而对于很少发生交易的房地产，如特殊工业厂房、学校、古建筑、教堂、寺庙、纪念馆等，则难以用比较法进行估价。
1）要有与待估房地产具有相关性和替代性的、足够数量的比较案例在同一供应圈内存在着较多的类似房地产的交易如在一些房地产市场尚发育不够的地区，就很难采用在国外不动产发达的国家如德国，一般至少要求选择10个可比较的交易案例，我国在利用市场比较法计算时，要求至少三个比较房地产2）这些修正有的很难采用比较法估价中需要进行交易情况、交易日期、房地产状况（包括区位状况、权益状况、实物状况等）的修正，量化的计算公式，需要估价人员依靠其广博的知识和丰富的经验才能作出3）比较法的原理和技术，也可以用于其他估价方法中的有关参数的求取，如经营收入、成本费用、空置率、资本化率、开发经营期3.市场比较法适用条件4、评估过程收集交易实例整理和选择比准实例分析与调整综合计算比准价格建立价格比较修正的基础交易情况的修正交易日期的修正房地产状况修正利用修正公式计算市场比较法立足于“比较”，拥有充裕的可供比较的已知房地产价格是前提对于市场比较法而言，主要是要收集市场交易实例，途径有：1)查阅政府有关部门的关于房地产交易的资料土地管理，房产产权管理(交易所)等对房地产交易做的原始记录2)从报刊，杂志上获取有关房地产出售、出租的信息3)同开发商、代理商直接接触了解房地产用途、结构、布局、价格等。
4.1收集交易实例4)参加年度房地产交易会，索取房地产的各种行情方面的资料5)同行之间的信息共享6)向当事人、潜在购买者、经纪人、房地产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解7)道听途说的行情也要收集 对于以上渠道收集来的资料，价格的种类是多种多样的，其中如:地价税、土地税、土地征用、抵押等估价额，法院公证登记估价额，标售拍卖价格，房地产销售说明书的价目，广告刊登的价格等，都不是正常价格不是实际交易价格，含有特殊因素)如利用这些资料进行参考，而慎重分析其内容，及其与市场价格相差的比率，判断他们与正常价格的区别名称坐落卖方买方成交价格成交日期年月日付款方式房地产状况说明区位状况说明权益状况说明实物状况说明交易情况说明位置图形象图交易实例调查表调查人员：调查日期：年月日资料收集是估价机构的一项十分重要的基础工作，要实现估价机构的可持续发展，要求估价人员自身不断学习、进步要求机构将一手的，基础的市场资料及时，准确的收集和积累，建立房地产交易实例库、资料库，形成良好的运行机制这是从事房地产估价的一项基础性工作交易实例库的建立，可通过制作成交易实例卡片，分门别类存放，或将收集到的交易实例分门别类的存入计算机中，这样有利于保存和在需要是查找、利用。
留自学思考题：给出“一个估价机构正常运行情况下应具备的基础资料清单及名目”经选取出的可供比较的交易实例具有下列性质:（1）物质的同一性或类似性体现:与估价对象房地产的用途相同 不同用途的房地产价格相差很大，所以首要的是应选取用途相同的实例与估价对象房地产的价格类型相同 即比准实例的权利性质与估价对象权利性质相同，如: 估价对象房地产需评估其买卖价格，就不能选取抵押价格的房地产交易实例做比较比准实例的交易类型与估价目的相吻合，交易类型主要有土地使用权协议出让、一般买卖、租赁、征用等，应选取相对应的交易类型的交易实例作为比准实例与估价对象房地产的建筑结构应相同4.2整理和选取比准实例（可比实例）（2）地点的同一性和类似性消除区位因素对房地产效用及价格的影响最好能在同一地区，越近越好，如果同一地区内没有可选取的，可以在同一供应圈内的类似地区选取如:要评估北京王府井地区的商业店铺，最好选择的交易实例也在王府井，但若无，可选择东单、西单、前门等临近的地区或同等级别的商业区的实例3）时间的接近性 时间的接近是相对而言的，相对于房地产市场的变动情况而言，如果几年来房地产市场都比较稳定，价格变化幅度不大，那么几年前的交易实例用于现在比较修正也是有效的。
通常，要求交易实例的交易日期在5年内4）交易情况正常性收集的交易实例必须为正常的交易或可修正为正常的交易 所谓正常交易，是指交易应当是公开、平等、自愿的，即在公开市场、完全竞争、信息畅通，交易双方平等自愿，没有私自利益关系的情况下的交易选取了比准实例后，应先对这些比准实例的成交价格进行换算处理，使其成交价格之间的口径一致、相互可比，为进行后继的比较修正建立共同的基础建立价格可比基础具体包括下列4个方面：（1）统一的付款方法由于房地产价值量大，通常付款有分期付款的方式，在估价中为了便于比较，价格应以一次性付清所需支付的金额为基准，所以，需要将分期付款比准实例的成交价格折算为在其成交日期时一次性付清具体方法是货币的时间价值中的折现计算例子：某房地产交易总价款为30万元，其中首付款10万元，余款20万元于半年后一次性付清假设月利率为1%，则在其成交日期时一次性付清的价格为：10+20/（1+1%）6=28.84万元4.3建立价格比较修正的基础（2）统一采用单价土地的单价有用楼面价表示的有些房地产如：车库按车位个数为单位3）统一货币种类和货币单位不同货币种类的价格之间的换算，应采用该价格成交时对应的日期（不一定是估价期日）时的市场汇价。
4）统一面积内涵与单位有些实例的土地单价是用楼面价表示的，有些房地产如车库按车位个数为单位，都需要统一内涵再进行比较交易情况修正是排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易价格偏差1）造成成交价格偏差的原因1)有利害关系的人们互相之间的交易2)急于脱售或购买的、及不了解市场行情的3)交易双方或一方有特别动机或偏好的4)受债权债务关系影响的(以资抵债)5)相邻地块的合并交易(合并后效用会增加)6)交易税费非正常负担等 如：契税本由买方负担，却转嫁给了卖方；交易手续费本应由双方各负担一部分，却转嫁给了其中的一方4.4交易情况修正7）特殊交易方式的交易如拍卖、招标、哄抬或抛售等通常来讲，正常的成交价格是买卖双方经过充分讨价还价的协议方式拍卖、招标等方式容易受现场气氛、情绪的影响而使价格失常但在我国大陆目前的土地使用权出让是例外，拍卖、招标的价格较能反映市场行情，而协议价格往往偏低这是由于土地使用权出让市场的政府垄断造成的，存在大量的以土地作为优惠政策吸引投资，及不珍惜国有土地资产的不良现象，因而也形成了出让价格和转让价格的之间的不合理的剪刀差，使得国有土地的一级市场存在严重的不公平竞争现象）需估价的人员有丰富的经验，对市场行情有充分了解修正程序:1)剔除非正常的交易案例2)测定各种特殊因素对正常价格的影响程度测定方法可以利用已掌握的交易资料分析计算，确定修正系数。
由于缺乏客观、统一的尺度，这种测算有时非常困难，因此在哪种情况下应当修正多少，只有由估价人员凭经验判断作为估价人员平常就应收集征集交易实例，并加以分析，在积累了丰富经验的基础上，努力把握适当的修正系数3)利用修正系数修正公式:比准实例成交价格*交易情况修正系数=正常价格交易情况修正系数=待估宗地情况指数/比较案例情况指数（2）修正方法 比准实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的要求评估的估价对象的价格是估价时点的价格，是指在估价时点时的房地产市场状况下形成的 如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同，因此应将可比实例在其成交日期时的价格修正为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格，这种修正称为交易日期修正日期差异表现为:待估案例发生在后，比准案例发生在前待估案例发生在前，比准案例发生在后（1）修正方法 在比准实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：1）平稳；2）上涨；3）下跌 在判定房地产价格水平为稳定发展时，可不进行交易日期修正上涨和下跌都必须进行修正采用(地价指数或房屋价格指数)房地产价格指数的变动率来分析计算，公式如下:比准实例在成交日期时的价格*交易日期修正系数=在估价时点时的价格4.5交易日期修正房地产价格指数按基期不同又分为:定基指数环比指数定基指数是以某一时点为基期建立。
环比指数基期是不固定的通常以上一个统计时点为基期)基期(价格指数通常定义为1)估价时间969798992000价格指数10.981.021.051.06环比指数估价时间969798992000价格指数10.98/1=0.981.02/0.98=1.041.05/1.02=1.031.06/1.05=1.01若已知环比指数，需换算成定基指数，进行地价指数修正除用价格指数修正方法外，还可以通过大量交易案例，分析地价随时间的变动规律，并用以修正定基指数【例4-3】某宗房地产2002年的价格为1600元/m2，现需要将其调整到2005年，已知该区域类似房地产的定基价格指数和环比价格指数如下表所示（以2001年为1），试求该宗房地产2005年的价格解：该宗房地产2005年的价格计算如下：利用定基价格指数计算：利用环比价格指数计算：房地产状况修正包括区位状况、权益状况、实物状况三个方面每一个方面还可以进一步细分为若干因素的修正1）区位状况修正区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况将比准实例房地产在其区位状况下的价格调整为在估价对象房地产区位状况下的价格区位状况比较修正的内容主要包括：繁华程度、交通便捷度、环境景观、公共设施完备程度、临路状况、楼层、朝向等。
4.6房地产状况修正（2）权益状况修正 是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况将比准实例在其权益状况下的。