本报告是严格保密的本报告是严格保密的英国伦敦码头区改造案 例研究世联研究案例2005.10.12本报告是严格保密的[关键字]：u都市综合体[简介]：u伦敦码头区改造项目是上世纪80年代后伦敦中心区最大规模的 房地产项目之一，包含商业，住宅，办公等复合功能本报告是严格保密的伦敦码头区早期概况u伦敦的第一个码头 位于东部道格斯岛， 始建于1802年在 随后的120年里，码 头区成为整个伦敦的 工业中心和就业中心u20世纪30年代是 伦敦码头区发展的鼎 盛时期，仅港区本身 雇佣的工人就超过了 3万名，与港区业务 有关的工作人员有 10万多人 本报告是严格保密的码头区的衰落u1961年至1971年，由于英国制造业和运输行业的衰落，整个大伦 敦地区有50多万人失业，直接影响到这些行业高度依赖的码头运输u1981年，整个20多平方公里的区域只剩下大大小小1014个企业， 其中70%在从事食品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还继续 从事原有的金融和专业服务行业u1981年，码头区最后一个老码头，也是最大的一个码头“皇家码头 ”也正式宣告关闭了皇家码头区本报告是严格保密的再造码头区u1981年7月由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发商——伦敦码头区开发有限公司（LDDC），分3个阶段历史17年， 将一个22平方公里近似废弃的老区改造成伦敦的一个全新的金融、 商业、商务区历程关键点1981 - 19 86规划、筹 备、预 热阶段通过对整体市场的 准确判断，首期 开发片区从道格 斯岛启动；建立 并推动私人住宅 市场，实施基础 设施建设，从而 预热土地市场 1987 - 19 90社区基础 设施建 设加大了对社区基础 设施的投入，与 此同时也对政府 公屋、医疗中心 、教育及培训机 构加大了投入 1991 - 19 98完善改造 工程宏观经济 得到恢复 ，各项工程继续 开展本报告是严格保密的。
开发模式及策略伦敦码头区开发有限公司区域开发阶段示意图u 通过与私营开发商的合作，由LDDC对具体项目进行包装推广， 再由私营开发商出面，达到融资的目的u 前期启动首先提升开发区土地的商业价值，并通过分期开发住宅 、工业和商业、物业所获得的收益滚动开发本报告是严格保密的住宅情况的改善住宅完成量 1981/2 - 1997/8 年年完成量累计完成量1981-82001982-834504501983-841,0471,4971984-859012,3981985-861,8324,2301986-872,6986,9281987-881,8548,7821988- 892,61511,3971989-901,96213,3591990-911,86915,2281991-9287016,0981992-9361416,7121993-9474817,460 1994-951,22518,6851995-961,15919,8441996-971,77121,6151997-98*2,42724,042u 1971-1981年间， 码头区常驻人口下降 了18.5%区内83% 的人住的是由政府提 供公屋，整个公屋中 的20%状况极差u 1981年LDDC开始 分阶段对码头区进行 改造，81-97年间累 计完成了24042套住 房本报告是严格保密的。
商业开发区的兴建1981的年码头中心区1996年的中心码头区u 1981年整个区域 60%的土地和水面被 荒弃，不临水面的物 业平均价格仅为25英 镑/平方米，其商业租 金也是全伦敦最低的u 2001年上半年， 写字楼需求增加码头 地区的甲级写字楼租 金达到了历史最高水 平，每平方英尺为42 英镑/年，而在伦敦市 区，租金达到了每平 方英尺65英镑/年u 码头区中的金丝雀码头现已成为伦敦新的金融和商业中心，在此 落户的世界超级银行和媒体机构包括汇丰银行、花旗银行、巴克利 银行、每日电讯、独立报、路透社以及镜报等 本报告是严格保密的交通状况的改善u 码头区当时的交通状 况十分恶劣，泰晤士河 将整个区域分割为块状 ，但没有一座像样的大 桥来连接区域道路两 条主要的铁路线并不直 接通往市中心，乘客需 要换成地铁才能抵达伦 敦中心或到其他地方u 1998年，交通基础设 施的建设为伦敦码头区 创造了20700个额外工 作岗位轻轨地铁Jubilee线新扩建道路地铁East London线2000年码头区交通 现状图本报告是严格保密的改造后的码头区u 1998年底开发公司 创造了广泛的经济、环 境和社会效益。
区域内 24000个新建住宅单位 和8万个就业岗位最能 说明公司的业绩，住宅 不仅体现在数量上，而 且呈现出多元化；就业 人数比以前增加了3倍 ，企业数量增加了5倍u 在开发改造过程中， 44%用于交通道路设施 建设；13%用于公屋和 社区设施的改善；8% 用于土地收购；7%用 于土地清理和改善环境 ；4%用于维护保养； 2%用于对宣传推广； 8%用作于行政管理费 用露天场所住宅区商务区商业区休闲区研究院机场1981 年1998 年项目结束后预测人口（人）3900084000115000就业岗 位（个）2700084000168000存量住宅单位（个）150003600050000私人住宅比例（%）54452企业数量（个）101426005000工作的居民人数（人）52001050013000码头区主要变化指标本报告是严格保密的码头区的过去与现在本报告是严格保密的规划依据u周边地区的功能变 化u自身资源u交通情况u相关的配套1、 大量金融和商业服务机构对写字楼面积和品质的需求不断增大 ，媒体、电信和IT业的大扩张也进一步刺激了对写字楼的需求 2、地理位置、历史背景和河边诸多有纪念意义的建筑3、河运枢纽、公交与地铁均能抵达附近地区，新建的地下 隧道及轻轨4、19家护理中心、55所小学、10所中学、6个运动场、63 所幼儿园、6个警察局、3个消防局、10个图书馆、9个休闲 中心本报告是严格保密的。
启示u区域价值整合：通过对泰晤士河码头区的清理，成功完成一加一 大于二的区域改造工作u通过对整体区域的准确定位，改变了伦敦市金融和商业中心的格 局，成为英国及欧洲最繁忙、最重要的商业区u社会问题引起的改造而带来经济价值的最大化u通过Jubilee地铁延线与伦敦市区中心连通；u租金比伦敦其他地区低得多，因此生意兴隆本报告是严格保密的吸引租户的策略为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略包括：（1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日 期之前，没有其他大客户入住，租户可以取消租赁协议，不承担 任何责任； （2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费 用由码头集团公司承担； （3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用； （4）尽量满足不同租户的具体需求； （5）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却 非常灵活另外，码头公司还向一些商业巨头抛出一年免收租金 的优惠同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代 价将媒体企业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮 了码头的夜空，使夜间同样具有活力本报告是严格保密的The End。