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1、上海赵巷佳和集团地块定位Communion Meeting 2007 / 03 / 15由于项目还处于前期接洽阶段，地块的条件并未明确，项目的研究主要是从地块大致情况为出发点，从多个角度来研究项目未来发展的前景，并在后期的项目操作过程中，为贵司提供方向性、原则性的操作建议。前 言汇报纲要现 状项目概况及背景思 索项目的定位理解方 向项目的发展模式1项目概况及背景地块基本条件区位理解区域规划的意义及理解本项目地块位于上海市郊区的青浦区赵巷镇镇中心东侧，现址为怡中（上海）有限公司。地块简介地块位置怡中纺织实业(上海)有限公司位于赵巷镇沪青平3000号，紧邻318国道及沪宁高速公路，距离虹桥国际机场
2、约15公里，是一家综合性纺织生产企业，目前上海怡中占地166,700平米，约250亩，该公司从业人数约743人，年销售额约1.8亿。另外北侧还有部分用地，现状为农田，面积约90亩。地块背景简介基地四至佳和厂区边界北 侧 水 系项目南临318国道，东面临嘉青松公路，项目北面有一加油站及部 分民宅,西侧一条自然水系及自然村落。嘉 青 松 公 路东南西3 1 8 国 道基地地形、地貌、植被 用地地形平坦，基本没有起伏； 用地东南318国道、嘉松路路口有部分用地非项目用地，使地块形状不规整； 用地内有一条水系使地块被分割为2个大小不等的独立区块； 用地内有部分低矮乔木及农田，植被情况良好。用地范围周边
3、环境南侧为已建成赵巷工业园东北侧在建的绿地吉盛伟邦项目东南侧即将启动的珠江投资项目东侧已经开业的澳特莱斯项目 片区商业项目已经启动，商机突现！交通条件郊区外环线（A30）嘉松路沪青平公路（G318）沪青平高速（A9）沪宁高速（A11）沪杭高速（A8）地块位置闵行区嘉定区松江区青浦区 虹桥机场东方绿洲苏南地区浙东北地区轻轨二号线（R2）外环线（A20）浙西北、皖南地区陆路交通： 外：高速干道辐射 至苏南、浙北、皖 南区域，多个大中 城市； 内：郊区外环线、 外环线可接如上海 市区； 空港： 距离虹桥机场仅仅 15KM； 城市轨道交通： 2号线延伸段在地块北侧设有站点；交通系统内接大上海、外连长三
4、角！ 位于上海外围郊区； 现状为一纺织企业及部分民宅； 地块地形平坦，有两条水系，其中一条南北贯穿地块； 拥有良好的道路交通条件。地块基本条件简析土地目前持有人与发展商拥有同样行业背景，可通过行业并购等手段，整合资源；地块道路条件优越，具备较强的交通辐射能力。区位理解松江大学城、居住区 青浦上海高档居住区 嘉定汽车城、制造城 闵行上海新兴居住区四区交汇处！赵巷镇-上海新兴人口及高端群体所围合的区域板块赵巷全镇区域面积36.35平方公里，有8个自然村和4个居委会，常住人口约6.2万人，其中本镇人口约2.2万。赵巷镇定位规划为经济强镇、购物名镇、居住佳镇、文明乡镇，将在未来创造一个优美、生态、宜居
5、的“绿色赵巷”。地块区域赵巷镇简介赵巷镇产业简析根据赵巷镇的产业规划,未来其产业结构将由“二、三、一”向“三、二、一”转变，加快服务业发展，建设以盈港路为横轴的“T”字型的赵巷新型商贸城，初步实现赵巷镇“三、二、一”产业序列，建立新型商贸服务产业体系，进一步促进赵巷经济发展。发展趋势：第三产业将迅速成为产业核心！作为上海远郊乡镇，如何实现短期的产业升级？政策推动9个现代服务业集聚区项目（1）闸北区苏州河北岸（西藏路）项目：主要体现仓库文化和河岸文化融合特色，沿岸区域中的西藏路曲阜路周边地块规划为集聚区；（2）浦东新区世纪联华地块项目：立足于聚焦浦东、形成亮点，依托轨道交通枢纽建设，该地块位于全
6、市为数不多的交通资源丰富的地段，四条轨道线在此交汇；（3）徐家汇数码城（小闸镇）项目：主要体现城市交通与商务商业有效衔接的理念特色，根据着重培育数字娱乐产业的特点进行规划设计；（4）虹口区北外滩国际客运中心北侧地块项目：主要立足于国际航运中心建设，实现航运服务业集聚；（5）普陀区长风生态商务区项目：主要依托苏州河和长风公园，形成高绿地覆盖率的特色，体现国际水准、海派风格和生态效益；（6）徐汇区漕开发生产性科技服务园区W19地块项目：主要体现高科技含量的生产服务业集聚，发挥该区域已入驻企业科技含量较高、发展成熟的优势；（7）杨浦区大连路现代服务区海上海项目。主要体现现代创意设计产业集聚特点；（8
7、）青浦区赵巷市郊商业商务区项目，定位为购物休闲度假为特色的郊区商业商务区；（9）松江区欢乐谷连锁主题公园项目，定位于旅游为核心产业的特色化集聚区。市政府在政策面的支撑，及赵巷自身的区位条件，获得了“购物休闲度假为特色的郊区商业商务区”项目定位。我们关注:规划的可实现性！理念：低密度、低层高、低成本；高绿化率、高停车配置、保障道路畅通；先基础后地上、先造景后转让、先建绿后建房；特征：建筑的文化个性；商业的多样性；功能的综合性；郊区商业商务区解析用地范围赵巷郊区商业商务区规划赵巷市郊商业商贸集聚区总体规划范围为4平方公里，先期开发1.5平方公里，分为五个地块逐步启动。总体导入的功能规划为：商业零售
8、业、批发业、文化娱乐业、服务业、餐饮业、宾馆业、商务写字楼等等多业态为一体的现代商业组织模式。用地规划商业用地占绝对主导，局部项目已成功运营 百联集团和香港九龙仓集团共同投资的奥特莱斯品牌直销广场,用地230亩(已建成)； 广东珠江投资有限公司，计划用地659亩开发建设的集商业展示交易、会展中心、商务办公、酒店等配套的创展国际商贸中心(建设中)； 上海吉盛伟邦、绿地国际家具村管理有限公司联合开发建设计划用地800亩-1000亩的世界家居文化村(建设中)； 日本住友株式会社用地2000亩开发的HELLO-KITTY主题商业娱乐城项目，其包含了以商业娱乐、主题公园、商业街、文化广场等内容的娱乐城(
9、规划中)。 启动区项目简介项目规模大，品牌力强,发展方面明确!成全观点 郊区商业商务区规划已经启动； 首期开发建设的项目已经成功运营； 国际、国内知名大型商业、房地产企业进驻开发建设。 上海西线旅游业的发展，使西线已经成为多条不同主题旅游线路，而赵巷商业区已经成为旅游线路中的重要节点； 上海“世博”效应的产业拉动，将使上海的龙头作用更为明显。郊区商业商务区规划的可实现性良好，区域将进入开发建设快速发展期！赵巷超级商业中心对于上海意味着什么？4平方公里和1.5平方米公里的商业规模对于长三角意味着什么？赵巷周边完善的生态居住、生活配套、休闲旅游、绿色工业等等，为上海赵巷超级商贸中心吸引了大量的消费
10、人群。在超级商贸中心辐射的10公里区域，有青浦工业园区、青浦区、朱家角旅游区、佘山国家级旅游度假区、松江大学城、特色居住区、九亭铁路中转站和虹桥国际机场；在辐射的30公里区域内，有F1国际赛车场、江苏省昆山市、东方绿舟休闲度假区、淀山湖风景区、闵行经济开发区、陆家嘴金融贸易区、上海市中心和铁路上海站；上海赵巷超级商贸中心将以现代大型块状商贸中心的崭新形象，辐射整个长三角，吸引更多的消费群。它的形成，对推动上海与周边地区的经济联动，将会有深远的影响，并为上海未来的城市化发展，提供鲜活的标本。赵巷超级商业中心解析赵巷超级商业中心定位理解 上海西部商业新形象； 长三角商贸走廊； 商业旅游的结合区；
11、高尚生活的示范区； 生活品质的优化区；随着城市化发展及汽车拥有量的提升，未来可能是上海最大的新兴购物中心！上海市唯一的、面向长三角的、以购物休闲度假为特色的郊区型商业商务区。郊区商业商务区与项目 地块位与辐射长三角乃至全国的超大型现代郊区商业、商务区内； 先期已经运营或建设了规模大、品牌力强的商业、商务项目； 后期将有更大规模的用地推出、新项目跟进； 地块自身规模相对较小，且地形不规整，内部水系、规划道路将地块分割成几个区块； 地块为于初期建设用地的中心部分；地块的开发建设，与赵巷镇大型商业、商务区的规划建设休戚相关！就地论项目2项目发展思考、定位竞争项目分析项目思索项目定位赵巷郊区商业商务区
12、规划解析 用地规模400Ha，总体规模约400百万平方米； 用地功能相对单纯，仅仅只有商业金融、办公、娱乐及相关配套服务设施功能的用地，没有住宅规划； 规划大量的停车用地，辐射城市、地区趋向明显； 绿地交通用地预留充足，用地强度并不高。竞争项目一览奥特莱斯品牌购物广场：230亩，11万平方米；创展国际商贸中心：659亩，82万平方米；绿地集团项目：1000亩，75万平方米；HELLO KITTY主题娱乐城：用地2000亩；预计项目总建筑面积约200万平方米！奥特莱斯 该项目由具有欧美风格的23栋建筑群组成，总建筑面积11万平方米，共有200间商铺。广场内按经营功能分国际一线服饰品牌和国际运动知
13、名品牌、国际二线品牌、国内著名品牌区还有餐饮休闲娱乐三大板块构成。面积从100平方米到500平方米不等，可供多种商业形式进行组合，拥有车位1000个。 郊区商业商务区先导性项目，成功启动区域开发建设！奥特莱斯运营模式 以低密度、低层物业形态、outlets商业模式、产权经营权分离的项目运营模式开发建设，目前已经成为上海知名的商业零售网点，并已经开始辐射长三角及华东地区。注：outlets商业模式起源于美国，一些鞋厂和服装厂将自家的库存、下架、断码、过季、尾单的鞋子、服装放在门口的零售店销售，久而久之各品牌的折扣产品集中在一起销售，形成新的商品销售模式。 经营情况 2006年5月，国际化、现代化
14、、时尚化的生态型综合购物广场 上海奥特莱斯开业。 “五一”长假期间，刚刚开业的奥特莱斯便迎来5万辆车和25万消费者，总营业额高达2000多万元。预计06年营业额将达到3亿元以上，租金收益估计将达到3000万元以上。经营情况分析 奥特莱斯与旅游业结合在一起的，在上海的所有旅游线路中，西线最成熟；奥特莱斯与高速公路有关。奥特莱斯就在联接延安路高架的沪青平高速的出口处200米，并与辐射整个长三角的高速公路网络联系紧密；与上海人逐渐西移的居住趋势有关。它的四周云集东方绿舟青少年活动中心，各类高级会所，以及赵巷高档生态型别墅区内近万幢度假、居住一体的高品质别墅和高档居住小区。 奥特莱斯启示成功的市场策略
15、：以全新模式突破上海市场；与青浦其他旅游资源互动，扩大市场范围；成功招商：成功引入主营业态知名品牌；完善的停车、餐饮、休闲配套服务。相对成熟的低价格商业模式：摈弃中间渠道，终端点到点； 低于成本价的大规模采购 ；名牌商品的试销体验。国际家具村该项目是上海绿地（集团）有限公司于2006年1月24日获取首期地块，首期成交地块面积为129297.9平方米，容积率为1.0，约194亩，地块成交价格11640万元，成交地价约为60万/亩，为商业金融用地。项目首期用地西至整个国际家具村的边界嘉松公路，北至盈港路，南至百联奥特莱斯，东至新通波塘。基地基本呈矩形。国际家具村业态规划吉盛伟邦绿地国际家具村总建筑
16、面积 13万平方米，具备展览展示、直销、物流 配送、设计创意、信息交流等五大功能， 建成后将成为全球第三大家具产业基地。整个家具村共包含八个主要的区域：国内品牌家具销售区（一、二、三、四） ；国际品牌家具销售区（A、B）；办公家具及古董、红木家具销售区；厨房、卫浴 及其他设施销售区。一期项目主要包括了 国内品牌家具销售一、二区以及国际品牌 家具销售A、B 区的各一部分。 国际家具村开发进程 目前项目仅仅只是启动了一期194亩，且项目还处于建设阶段，并未开始商业运作； 项目开发主体绿地集团于该区域获取约1000亩土地，该项目仅仅只是整个用地率先启动的区块。整个项目后续的开发动态对整个区域的影响至关重要 主题型、休闲型的第四代大型综合商业休闲中心能够让一个家庭在外度过一整天的商业网点，形成以家具展销为主题的完整的第四代商业购物（体验式消费）中心。 完善产业链条，发挥集群效应具备展览展示、直销、物流配送、设计创意、信息交流
