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3、 随着杭州区域内消费市场的日趋理性化，买方市场的形成，如何客观、全面的看待市场现状，展望市场未来；如何在项目先天优势的基础上再塑造出后天的优势；如何使项目在未来的市场中特色尽显；如何使贵司快捷地回收投资，赢取超期望的回报等等，我司提出具有市场针对性、建设性的建议； 在项目整体运作中，以专业分工，保证项目具强有力的市场竞争策略广为应用，专业的代理公司则为其中重要的一个环节，贵司能够清楚地认识到这点，邀请我司参与本项目，使本项目具有了成功的条件之一； 我司提供的意隆滨江项目营销报告包括市场调研及营销推广报告书，本报告书的资料是我司通过对滨江的房地产动态的理性分析、 实地的考察以及略微超前的对市场的
4、预测，相信本报告书的资料全部属实，为保障意隆集团的利益，本报告书只为贵司所有，他人不得传阅、翻印； 希望通过双方的通力合作，力求本项目以最小的投入，获取最大的社会效益和经济效益，实现多赢的局面！ 意隆滨江项目营销报告 宏观市场调查与分析 宏观市场调查与分析 【壹】 【壹】 编制：梁晓恩 审核：韩巍 审定：高宏 - 2 - 意隆滨江项目营销报告 编制：梁晓恩 审核：韩巍 审定：高宏 - 3 - 第一篇 宏观市场调查与分析 第一篇 宏观市场调查与分析 一、关于 07 年的地产新政策 一、关于 07 年的地产新政策 2007 年是房地产行业最不平静的一年：调控政策重磅出击、国务院 24 号文引领住房
5、体制第三次变革、国土部 39 号令直指囤积土地的众“地主“、5 次加息、第二套房贷首付上调、地王频现，小产权房叫停、楼市拐点出现、上海深圳广州北京部分楼盘开始降价因此如何把握行业政策的现状及趋势， 是进行房地产项目开发时，规避政策性风险的有力保证。 1、贷款利率上浮 1、贷款利率上浮 名称：央行五次加息 名称：央行五次加息 出台时间：出台时间：2007 年 3 月2007 年 9 月 内容点击：内容点击：自 2007 年 3 月 18 日至 2007 年 9 月 15 日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从 6.12%逐步提高到 7.29%。央行决定从 9 月 25 日起
6、，上调存款类金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点，各方猜测年内将再次加息。 凡泽解读：08 年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现， 不过加息这个事情关键是其本身的延续性， 此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。 凡泽解读：08 年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现， 不过加息这个事情关键是其本身的延续性， 此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。 就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。 不少购房
7、者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担， 已经纷纷向银行提出还贷申请。就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。 不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担， 已经纷纷向银行提出还贷申请。 意隆滨江项目营销报告 编制：梁晓恩 审核：韩巍 审定：高宏 - 4 - 2、减少土地出让环节的优惠政策 2、减少土地出让环节的优惠政策 名称： 关于取消部分地方税行政审批项目的通知名称： 关于取消部分地方税行政审批项目的通知 出台时间：出台时间：2007 年 6 月 27 日 内容点击：内容点击： 通
8、知宣布取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。 凡泽解读：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。 同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。 凡泽解读：减少土地出让环节的优惠政策无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。 同时可以完善房地产的税收
9、制度，加强监管力度。但是，本政策可能会产生更多的土地隐形转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。 3、首付提高至 40%3、首付提高至 40% 名称： 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 名称： 中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知 出台时间：出台时间：2007 年 9 月 27 日 内容点击：内容点击： 通知规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下的，贷款首付款比例不得低于 20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于 30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比
10、例不得低于 40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的 1.1 倍， 且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高， 具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。 凡泽解读：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过凡泽解读：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过意隆滨江项目营销报告 编制：梁晓恩 审核：韩巍 审定：高宏 - 5 - 剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者
11、起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求， 短期内购房总需求可能出现下降， 从而起到打压房价的作用。 剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求， 短期内购房总需求可能出现下降， 从而起到打压房价的作用。 4、物权受法律保护 4、物权受法律保护 名称： 中华人民共和国物权法实施时间：2007 年 10 月 1 日起 名称： 中华人民共和国物权法实施时间：2007 年 10 月 1 日起 内容点击：内容点击：物权法
12、规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 凡泽解读：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70 年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。 凡泽解读：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70 年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理
13、制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。 5、停止返还开发商土地出让金5、停止返还开发商土地出让金 名称： 关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知名称： 关于清理国有土地使用权出让收支优惠政策有关问题的通知 发布时间：发布时间：2007 年 10 月 23 日 内容点击：内容点击：该通知废除了关于土地投资的诸多“优惠”政策。 凡泽解读:这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸
14、引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。 凡泽解读:这一规定旨在遏制地方政府在土地出让上的权利寻租以及为提高政绩变相压低成本吸引外资等行为从而防止国有土地贱价出让。同时，这一规定进一步增加了房地产开发商拿地的成本，提高了市场准入“门槛”。 意隆滨江项目营销报告 编制：梁晓恩 审核：韩巍 审定：高宏 - 6 - 6、商品房销售受监控 6、商品房销售受监控 名称： 商品房认购管理办法名称： 商品房认购管理办法 实施时间：实施时间：2007 年 11 月 1 日 内容点击：内容点击：10 月 31 日杭州市房管局就商品房认购管理
15、办法的正式实施以及认购管理系统的启用召开新闻发布会。按照该办法，开发商要按照要求在售楼处设置和杭州房地产网上销售动态表一致的销售动态板， 更加方便市民了解楼盘的销售状况。对于已拿到预售证的违规销售者，将被停止联机备案，而那些没有预售证的违规者，房管局将协调规划处等部门联合对其进行处理。 凡泽解读： 商品房认购管理办法出台和认购管理系统启动之后消费者可以在杭州房地产网上查到商品房认购情况， 一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。 凡泽解读： 商品房认购管理办法出台和认购管理系统启动之后消费者可以在杭州房地产网上查到商品房认购情况， 一定程度上防止了制造楼市虚假热销供应紧张的恶意炒作行为，使得商品房的销售更加公开、透明，市场信息的对称性进一步加强，有助于引导消费者理性消费。 二、关于自留用地的政策 二、关于自留用地的
