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1、2013最新房地产总经理必备的关健知识1.公司部运营中，销售、财务、工程和技术、外部协调、行政事务等，你如何进行分工？企业成功靠的是人才，企业只有建立合理的计划与绩效考核制度，建立好了战略型人力资源制度，完善企业用人、留人机制，才能对企业真正起大作用。有效的人力资源战略从招聘员工那一刻就已经开始实施了，关键的是要与企业战略相结合。民营企业的快速发展使得人才资源供不应求。中高级管理人员与技术骨干人员的匮乏使得民营企业发展的后劲不足。企业不能等到用人时才去找人，应事先有人力资源规划。在企业的战略目标、开发经营计划、财务计划的基础上制定本企业的人员替补计划、招聘计划、退养计划、发展计划等。谁是企业未
2、来的*？谁是企业未来的“领头羊”？这是每一个民企老板和职业经理人必须经常思考的问题。许多员工的追求不仅仅是用一份劳动力互换的报酬，他们还追求在工作环境中实现自己的人生价值，喜欢工作的挑战，普遍开始关心自己身心的发展。民营企业管理体制创新 一是要制定公正合理的绩效考评制度，充分调动员工的积极性和创造性。在企业里形成公平竞争的机制氛围，激励员工奋发图强，使优秀的人才脱颖而出并留住人才。二是要重视人才培养，建立科学的人才培养机制，企业要不断地对员工进行岗位在职培训，让员工能够跟得上或领先于专业领域的发展动态；注重培养“复合型”人才。下面我简要地提出公司组织架构和高管职责和分工。 5、跨地域企业文化建
3、设能力(1).企业文化一般只是作用于房地产企业部，但知名品牌企业的文化建设往往对于整个房地产行业产生深远影响，甚至能够超出地产行业。例如万科品牌的核心价值，正是这样一种对人性的尊重和关怀。这种强调个性、尊重他人的人文情怀，在万科的“投诉文化”、“主题精神年”、万科周刊以及年轻而又敬业的职业经理人群中，得到了最好的体现。房子是需要使用几十年以上的产品，只有走品牌路线的公司，才能在售后做到长期负责。(2).不同的社会文化环境，对企业文化的约束力不同，从而企业文化创新能力和创新可能性空间随背景不同而产生差异。利用对人权研究的重视，强调地产企业服务大宗的人文关怀意识，而不仅仅是为少数人服务。(3).房
4、地产企业文化是一种追求可见时效，追求直接经济效果的务实文化。例如房地产企业文化与营销环节结合紧密，直接能够促进产品的营销。(4).企业文化是一种投资文化，是一种投入产出变换文化。(5).企业文化是一种集体文化，房地产集团企业文化在各地分支机构的表现应该采用本地化形式。3.当前房地产外部市场环境如何？你认为我们怎样适应环境的同时并取得发展？当前房地产市场环境是在不断变化的。总的来看，受2007-2008年的政府宏观调控和2008年以后的国际金融危机影响，市场景气指数下降，民众消费信心大大受挫，短期房价难以上涨。 在现在的房地产局势下，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又
5、复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 这里所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的各种参与者与影响力。 首先是宏观环境的影响， 主要受经济、政治、人口、政策法规与税制等影响。房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致住宅和商业地产不景气，住宅和商业楼宇的价格自然会下跌
6、。 政治方面，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。 人口决定了房地产市场的规模与发展趋势。人口规模不但影响到住宅房地产的开发，还直接影响商业与工业对房地产的需求，所以商业地产中要充分考虑该项目所处地区的流动人口与常住人口的数量。现在的趋势就是人口不断地从农村流向城市，城市化水平急速提高。此外，家庭的结构变化趋势也在人口因素的考虑之列，这会对房地产产品的户型配比起到了一个导视作用。 政策法规与利率税制：“国八条”也好，“国六条”也好，都是国家通过政策法规与利率税制进行房地产调控的手段，既体现了尊重经济规律，又带
7、有行政干预的色彩。 其次是微观环境的作用， 微观环境是房地产经营业务往来过程中的直接影响因素。包括供应者、营销中介、顾客、竞争者和社会公众等因素。 顾客是房地产产品的直接购买和使用者，任何产品，只能满足其特定的目标市场需求。如住宅小区靠近知名学校，即制订以强调子女教育为主题的营销策略，占领中小学生家庭的住宅市场；小区靠近公园绿地，即强调运动与休闲，以重点赢得中老年家庭的青睐。 房地产企业市场环境还包括各类公众，如融资公司（开发商获得资金支持的可依赖者）、媒介公众（开发商声誉的保障者）、政府公众（这个不说也明白）、公民团体公众（商业地产中的重点）、当地公众（为施工骚扰安抚民心）、一般公众（散户）
8、、部公众（树立开发信心的源泉）。 在房地产开发企业中，好的产品才有好的市场，物业第一、营销第二。我们在进行了市场环境分析后，就可以根据战略要求选择合适的目标市场，即进行市场定位。在进行市场定位时，最基础的是要考虑外部环境的分析和地块分析的情况，其它需要考虑到的因素有目标市场的吸引力（目标市场的平均利润率、目标市场对于企业品牌建立的影响等）、目标市场的竞争情况（相同目标市场的竞争型项目的情况、竞争型企业的情况、未来进入这一目标市场的项目的情况等）、目标市场的容量（比如某地区一年总价60万以上的豪宅目标市场的市场容量为5个亿）等。市场定位是动态的，因为市场是动态的，这意味着由于各种原因，需要为项目
9、进行市场再定位，进行再定位时所采用的策略，很大程度上取决于消费者兴趣和需求的变化。在同一个项目里，对各层次客户的需求，可有针对性的发展若干个不同类型、档次、风格的物业，以满足不同类型客户的需求。市场定位确立后，就开始了项目定位，项目定位的关键在于如何使得产品适应所定位市场的需求和行为特征。在实际中，项目定位一般有两种顺序：一种是先根据定位市场的需求和行为特征确定产品差别化的容，然后再对差别化的容进行提炼和表达，形成项目定位。另一种是先根据定位市场形成项目定位，取得产品差别化的基本思路，然后再将差别化的思路具体体现到产品的各个方面中。以下的准则是项目定位时可以考虑的：1）重要性：项目定位对目标市
10、场而言是否有较高价值，买家能否从中获益(功能上或情感上)。2）差异性：项目定位是否竞争对手和周边楼盘没有做的。3）优越性：相似的项目定位是否可以优胜于竞争对手。4）可沟通性：项目定位是否能让目标客户感受到和看得见，发展商有否操作的能力。5）不可复制性：其他的楼盘是否难以对定位进行复制和抄袭。6）可承受性：目标客户有否为项目定位而支付的能力或成本。7）利润性：定位可为发展商创造利润，该定位能否吸引足够规模的目标客户，需要怎样的财务预算。总体说来，我认为处于当前市场环境下的开发商主要面临政策风险、运营成本风险、区域市场变化风险、融资风险和产品风险等几类风险。那么对于以上诸多风险，我们该如何应对呢？
11、我认为既要适应环境，求得生存基础，又要在融资理财，营销策划和项目开发管理上，定位清晰，立志高远，走对路子用好人，走对了路子，整合好了各种资源，就是最好的方法，最优的效率。以下方法可供参考：一、 精确定位，精细运做精确的市场定位来自于对市场的深刻理解，从地方经济发展水平、顾客消费水平、住宅消费偏好、区域市场价格体系和潜在收入增长情况到金融环境的分析，这一系列的框架性分析，再加上企业自身的素质和能力的分析，可以帮助企业有效找准市场定位。同时，精细化的生产经营要求企业在运做地产项目时，采取工业化、模块化、标准化的生产方式，通过科学的项目管理方法，实现业务流程有效分解并标准化操作，与部品供应、规划、建
12、筑、景观设计、施工和专业金融服务公司建立良好的业务外包的工作模式，有效削减管理成本，加快项目进度，实现资金的快速流转。二、 产品差异，引导需求产品性能的差异化主要可以在产品的高科技、生态环保、周边配套、户型大小、社区功能等方面做深一步挖掘，同时可以考虑销售为客户定制的房地产产品；营销概念的差异化可体现为定位于不同客户市场的营销策略，如低价策略、高性价比策略、豪宅策略等，销售策略的差异化可以考虑以租待售策略、在建工程转让回笼资金策略、滚动销售策略等；客户群体的差异化可以将不同特质的项目定位于不同的群体，如专门为白领、外商、公务员、教授以及工薪阶层等不同的社会客户群体，同时可以考虑提供相应的融资服
13、务，以延长产品价值链，提高品牌知名度。三、 合纵联横，规模经济每一个开发商都面临道路、供水、排污、供暖等一些公共配套设施的建设，并且这些设施需要花费开发商大量的成本。如果几个相毗邻的开发项目可以合作开发，共同承担公共设施费用，将可形成规模经济，节约大量的开发成本，降低项目风险。四、 资产配置，分散风险“别把鸡蛋放在一个篮子里”的组合投资的思想对于房地产企业的异地扩同样有用。化解风险的最有效方法就是分散投资。为此，房地产商在异地扩时要制订一系列的风险评估策略，运用科学量化分析的方法来分析地区的潜在风险。同时，企业还必须通过财务杠杆等其他手段获得多渠道融资。根据资金来源不同，和承担风险的能力的差异
14、及流动性要求，设置合理的融资结构和财务结构，合理分配流动资金使 用， 五、 拓宽融资，提升能力房地产企业能否与金融资本有效结合将是企业发展规模能否进一步提升的关键。目前企业的融资渠道单一的问题是困扰大多数房地产企业的主要问题。企业如何应对当前银根紧缩的政策约束，同时充分利用信托投资、产业基金、股权融资、企业债券等多渠道的融资方式，通过改善自身企业素质和财务状况，达到相关渠道融资的基本要求，也是下一步多数地产商需要面对的问题。综合来看，除了上述几点避险之道外，对于市场中的大型和中小型企业各有不同的策略。实行收购兼并，大企业的发展方向。房价波动和银根紧缩已经使得一大批抗风险能力低的房地产企业出现经
15、营困难，此时，实力相对雄厚、资本实力较强的大型开发商应该通过收购兼并，以较低的成本获得中小企业的项目资源，获得二、三线城市的项目储备，进入地区市场，实现资产的区域配置。坚守“利基”市场，小企业的制胜策略。中小企业面对经营环境波动的最好方法就是从细分的“利基”市场中找到好的卖点。如今生态型、高科技型、环保型、面对大众市场需求的住宅等市场供应匮乏的产品都是小企业产品差异化的发展方向。企业在做好市场定位的同时，通过精细的运做，可以有效化解风险，赢得市场。4.建立新项目（买地块）的开始，我们如何进行项目的预算？项目的预算经过批准后总经理如何进行管理？请详细阐述如何实现预算中的各项经济指标（包括制度和方
16、法）？新项目开始前，即土地未购入，主要依据策划代理公司的市场调研报告和项目可研报告，加上公司部的营销，财务，成本和多项技术参数的分析测算，可参照周边同类同质楼盘的相关技术经济指标估算预测。新项目开始后，即土地已购入后，概念规划设计方案已有雏形，在项目投资决策中，注重以目标利润为导向，将企业的所有经营活动都纳入预算管理, 即对企业全体人员、全部业务、全部过程实施预算控制和管理。实施全面预算管理，能有效地建立起管理控制体系, 建立起对成本中心、利润中心和投资中心的绩效考核体系，使整个企业的经营管理活动沿着预算管理轨道科学、合理地进行, 为企业的发展提供保证。所有开发项目的成本管理均必须分阶段进行成本动态统计分析，确保项目成本控制在规定的围。在项目前期应及时了解当地政府的规费情况，用足用活各项政策和资源，努力寻求降低成本的途
