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1、PART2 商业市场调研 p城市商业总体特征调研 p市区商业供应特征调研 p主要街道业态调研 p商业个案调研 城市商业整体版图 n老城区核心辐射区内，是商业经营的价 值高地，尤其长江中路，人气很旺； n其他区域商业旺气呈现明显不足，租金 较低。靠近城区边界的地方，商业几乎断 节。 城市商业总体特征分 析 整个城市道路的边界，其实就是城市商 业的边界。 主城区道路边界 东向：铜都大道；南向：金山路 西向：铜官大道；北向：北京路 注： 随着道路的延伸，商业衰减非常明显， 虚线区域商业几乎绝迹。 城市商业边界图 城市主要道路商业分析 城市商业总体特征分 析 商场和专卖店等密集，商品品类丰富 在长江中
2、路上，商业元素较为丰富，休闲娱乐类、家居类、服装化妆类、日用百货类、食 品类、文体类、电讯类、交通工具类商品融合在这条街道上，它满足了铜陵市人民生活的 各方面需求。大部分的商业业种都希望依附于长江中路。 某一单一业态经营单街扎堆特征明显 业种分布与地势有着密切关系 休闲、娱乐业遍地开花 历史以来，铜陵市就属于工矿城市，外来人口较多，使得与流动人口相关的服务产业蓬勃 发展。在城市中心区域我们可以在任何一条街上都能看到宾馆、浴场、KTV、足浴、桑拿城 的出现，在档次上可谓良莠不齐。比较有名气的服务场所大都分布在离主要商业区不远的 城市主干道旁。 城市商业总体特征分 析 PART2 商业市场调研 p
3、城市商业总体特征调研 p市区商业供应特征调研 p主要街道业态调研 p商业个案调研 百货商场过于集中，大多处于转 型期 截至2008年12月,铜陵市区百货 商场3家,总规模在19万平方米左 右; 铜陵市百货商场主要集中在长 江中路; 各百货商场经过业态调整及相 关经营策略改变,正从传统百货 向新型百货(品牌经营与特色主 题经营,注重环境改善与人本主 义等)转变; 但受自身物质条件的限制,单纯 依赖软件方面的提高其市场发 展空间相当有限，如铜陵第一 百货已停业，所在地块已重新 推向市场。 市区商业供应特征分析-百 货 百货商场经营档次多元化, 主题商场较少 铜陵市大多数百货商场经 营品种雷同,市场
4、竞争力 不强; 各种类型专业市场及超市 逐步瓜分百货业经营利润 ,促使百货经营业态组合 发生根本性改变; 市区商业特征分析-百货 商场名称 经营规模( 平方米) 经营档次业态组合特征 目标消费群 体 铜陵商城90,000 中档 服装服饰80%, 娱乐20% 女性居多 合百商厦32,000 中档 服装服饰74%, 化妆品及珠宝 15%、超市6% 各年龄层次 铜冠商业广 场 66,000 中档 服装服饰55%, 餐饮娱乐20%, 超市及电器 25% 各年龄层次 超市外扩趋势明显 铜陵中大型超市数量较少，现有 的超市多分散于居民区与商业区 内； 超市经营面积在2000平方米以 上共计5家,10000
5、平米以上的2 家; 从铜陵城市发展角度，结合居民 住宅区及超市(含中大型超市及 小型超市、便利店)分布情况,超 市向东南方向扩张趋势明显; 迄今为止，铜陵已有合家福、华 润苏果、家得利、华联等中大型 超市。 市区商业供应特征分析-中大型超 市 项目名称地理位置 规模 (m2) 投入运营时 间 华联淮河大道28002008 台客隆石城大道4,0002008 合家福淮河大道13,0002006 合家福义安北路20002003 华润苏果淮河大道15,0002007 家得利淮河大道1,0002003 铜陵中大型超市基本情况 超市运营状况参差不齐 家得利是铜陵超市业人气较旺、经济效 益最好的超市; 合家
6、福是铜陵营业面积和店面数量最多 的超市； 超市租金大致在0.5-1元/平方米/天左右 ，视超市具体区位条件及合同签订年份 而定。 至2008年12月中大型超市营业面积在 3.78万平方米; 市区商业特征分析-中大型超市 专业市场分布图 铜陵现有各个专业市场地址的选择，均处于主要 城市”过境公路“沿线：东向交通要道（铜都大 道）和北向交通要道（北京西路）上： 汽车销售市场铜都大道南段 花鸟市场铜都大道与北京东路交口西北向 铜陵大市场铜都大道北段 绿源农产品大市场铜都大道北段 茂源大市场北京西路段（家具、家居、建材 等） 铜陵部分专业市场没有通过政府的规划来引导,如汽车销售市 场, 是自发形成,因
7、此需要较长周期引导与布局 市区商业供应特征分析-专业市 场 次中心或边缘区域对专业 市场吸引力 铜陵市现有专业市场总计5 -10个,总规模在40万平方 米左右; 专业市场承租能力较低,一 般选址在城市边缘区域; 租金价格与道路交通是专 业市场选址考虑的主要评 价指标与因素; 城市中心或次中心区域可 考虑精品专业市场,以满足 特定消费人群需求,而且精 品专业市场具备较高承租 能力。 经营规模(万平方米 )投入运营时间 汽车销售市场20家销售企业2002年开始形成 花鸟市场0.3已建成 铜陵大市场13.6准备启动 绿源农产品大市场15在建 茂源大市场10 一期已营业,三期在 建 专业市场选址 考虑
8、因素 市区商业特征分析-专业市场 餐饮市场主要分散在三个片区 据不完全统计 , 铜陵市现有大小餐饮 企业 1400 余家 , 茶楼170 余家； 羊家山沿线已形成餐饮聚集气候, 但主要以100平米左右的小面积餐 饮为主; 餐饮营业面积较大的的中大型餐饮 店主要集中在义安北路、淮海北路 、石城大道上; 尚无国内外特色餐饮品牌,以淮扬 菜及特色小吃等居多。 随着铜陵人均GDP的增加及消费 者消费习惯的转变,现有传统的消 费场所将不能满足广大消费者需求 , 新的市场需求空间日益扩大 , 有 特色的餐饮场所将成为新的市场需 求。 市区商业供应特征分析-餐饮 酒店名称餐厅容量 育和大酒店 豪华包厢30个
9、及1个中餐宴会大厅 和1个小型宴会厅， 极度大酒店 包厢30多间 美华大酒店11个风格各异的大中小型宴会厅 酒店餐饮(举例) 餐饮市场经营良好,中高档餐 饮较为缺乏 中高档餐饮消费基本上都集 中在义安北路、长江中路、 淮河大道等沿线酒店内; 纯餐饮场所大多经营定位大 众消费,档次不高; 酒店内餐饮消费形式以婚宴 、节庆、企业年会与商务宴 请为多; 中高档餐饮场所承租能力大 致在1-2.5元/平方米/天; 社区型餐饮街铺(如濠北路) 租金大致在1-2元/平方米/天 。 市区商业供应特征分析-餐饮 市中心周边为娱乐消费首 选 区域 主要分布在长江中路、 义安北路及淮海北路周 边，靠近市中心; 从经
10、营方面及知名度来 看，KTV、歌舞厅类消费 场所,凯撒及糖果表现良 好; 中高档酒吧在铜陵不多 ，如百度等, 铜陵中高档桑拿洗浴场 所不多,如黄金海岸 ; 铜陵娱乐类业态租金承 受能力在1-3元/平方米/ 天左右。 市区商业供应特征分析-娱乐 本地块 就我们的调研来看： p铜陵酒店市场竞争较为激烈 ，在市区范围内，包括星级的 酒店在内，酒店的数量超过了 40家。 p而在项目所在的北京路地块 ，不到1公里范围内，有9家酒 店，3家旅馆。 市区商业供应特征分析-酒店 序号酒店名称星级 客房数（间 ） 价格（元）空间分布配套 1逸顿国际 大酒店五星200新区 集住宿、餐饮、 会议、休闲、健 身、娱乐
11、为一体 。 2五松山宾馆四星138260-860 市区 3华亭四季大酒店 四星120198-608 4美华大酒店三星97168-598餐厅、足浴、 5铜都国际大酒店三星143 现正改造，未来 将为4星级标准酒 店 6天井湖宾馆三星141198-498天井湖区域餐厅、会议室 7育和大酒店三星147275-760市区 餐厅、会议室、 大型会场 铜陵截至到2008年共拥有星级饭店19家，其中五星级1家，四星级2家，三星级4家。 经营情况：铜陵整体酒店行业经营一般，平均开房率为63%左右。 市区商业供应特征分析-酒 店 市区商业供应特征分析-酒店 PART2 商业市场调研 p城市商业总体特征调研 p市
12、区商业供应特征调研 p主要街道业态调研 p商业个案调研 1.市区主要商街店铺统计 淮河路（两侧主要路段，在经营商铺）：23+33+52+42=150间 义安大道（两侧主要路段，在经营商铺）：33+10+16+19+37+43=158间 金山路（两侧主要路段，在经营商铺）：24+17+29=70间 长江中路（两侧主要路段，在经营商铺）：61+70=131间 北京中路（两侧，在经营商铺）：19+51=70间 注： 以上是采用“传统扫街”方式，进行数量统计。 主要街道业态调研 主要道路商铺经营业态构成 经营业种 街道 服装皮鞋电器药店金融银行餐饮宾馆娱乐休闲其他 淮河路173514131484 义安
13、大道21210221192 金山路614248 长江中路6763810532 北京中路114324835 注：从主要道路商铺经营业态丰富性与分布数量上来看，长江中路无疑是其中的佼佼者 。 而在所有主要道路商业经营业态中，“服装皮鞋”、“餐饮宾馆”和“娱乐”成为经营 最多的业态，共有196间，占商业铺面总数的38.5%，成为城市商业的主力业态。 主要街道业态调研 主要街道业态调研 n铜都大道：仅南段出现汽车销售、大型车辆维修、洗车、中小型路边饭店。 n北京路：北京东路与铜都大道交口出现各类卡车集结市场（物流运输），北京中路为铜陵 学院和税务局等企业聚集区，各类中低消费型商业得以存活。北京西路靠近
14、火车站段中型饭 店、旅馆。 n铜官大道：南段主要承接横港码头的货运，各类化工型集结企业，几乎没有商业。中段至 义安大道交口沿线商业，多属于社区生活型商业。 n金山路：东路为过境型道路，沿街社区底层商业在与铜都大道交口处较多。中路和西路都 为途径部分铜陵有色金属集团下属企业，其铁路专用线也使得商业断裂。仅与淮河路交口世 界花园小区附近出现各类较新商铺。 主要街道业态调研 城市商业饱和度、扩张态势与项目未来商业辐射分析 商街经营状况空置率商户经营状况二手市场转手状况 长江中路旺0生意很好无转售、无转租 淮河路较旺约3%生意较好少量转租 义安大道较旺约5%生意一般少量转租 金山路一般约20%以上生意
15、一般少量转租 北京路中段一般有5%的空置生意一般无出售、有少量转租 主要街道业态调研 区域路段面积租金(元/平米/月)业态 淮海路北段5646.4电器 1693.8小百货 中段2878.57零售 5172服务 南段16106服务 8125烟酒店 义安大道中段18128文哲美术用品店 4065.8三信国际电工 82112颐佳爱家坊 南段12125甲丽净灰指甲 1533四川红高粱酒店 1060鞭炮店 长江中路 7896裴然布业 8187.5陵江烟酒店 18570服饰1店 长江中路作为铜陵最繁华的街道，租金价格为最贵。 主要街道租金水平调 研 铜陵商铺租金特征主要体现为三个方面： 第一，城市核心区域
16、的高档商铺，租售价格均很高，铺主大多为投资经营者，这一类商街 主要为长江中路、义安大道中段、淮河中路、铜冠商业广场段、石城大道与北京中路交口 为代表。这一区域商铺最高租金可达到200元/平米/月以上。次级中心区商铺租金水平在 80-150元/平米/月。 第二，城市核心区以外的中低档商铺，租售价格相对较低，铺主多为居家经营，购铺及经 营主要是为了养家糊口，最低租金可低至15-30元/平米/月。 第三，城市整体商业水平，以“长江路与人民交口”为中心高点，向四周递减。 核心区集中几乎大部分商业资源， 向周边递减的速度极快 铜陵主要街道调研总 结 PART2 商业市场调研 p城市商业总体特征调研 p市区商业供应特征调研 p主要街道业态调研 p商业个案调研 1F:名品世界 肯德基、国际名品、化妆品、黄金
