市场比较法2011教材

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1、市场比较法 房地产估价方法之王 第一节 市场比较法概述 l一、市场比较法的概念 l是指将估价对象于估价时点近期的、类似地产 交易的实际成交价格进行比较，通过对这类似 房地产已知的实际成交价格进行适当的多方面 的修正，以此估算估价对象在估价时点的客观 合理价格的方法。 l理论依据：替代原理 l适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易 案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和 替代性。 l有足够数量的比较案例（不少于3个）； l与待估土地具有相关性和替代性； l交易资料可靠； l交易合法。 l难以适用的情况： l1.在没有类似房地产交易或类似房地产交易较 少的地区 l2.在较长时间内没

2、有发生类似房地产交易的地 区 l3.估价对象为特殊房地产的，如教堂、寺庙、 学校、医院、名胜古迹、保护建筑等。 估价基本步骤 搜集交 易实例 选取可 比实例 建立价格 可比基础 可比实例成交价格的 修正（交易情况、日 期、区域、个别） 求取比准价格 v选择可比实例 v1、可比实例的概念：与评估对象条件相似，作为评估对 象比较参照的交易案例。（可比实例） v从搜集的交易实例中选取3个以上（一般为3-5个）可比实例 。 v2、比较案例的要求： 与待估土地用途应相同或相似（如住宅、商业、厂房、办公楼等） ； 与待估土地的地段应相同； 与待估土地的建筑结构相同 为正常交易或可修正为正常交易； 与待估土

3、地价格类型（买卖、租赁等）一致、地产权利等相同 ； 交易时间与估价期日应接近或可进行比较修正。 （2年，最长不超过3年） 建立价格的可比基础 l目的：主要是为后面进行交易情况、交易日期 和区域因素、个别因素的修正服务。 l因为已选取的若干可比实例之间及它们与估价对 象之间，可能再付款方式、成交单价、货币种类 、面积内涵和面积单位等方面存在不一致，无法 进行直接的比较修正，因此，需要对他们进行统 一换算处理。 l换算处理包括： l统一付款方式 l统一采用单价 l同一币种和货币单位 l同一面积等 l付款方式通过折现计算方法，统一为成交日期时 一次性付清。(折现系数： ） l某宗房地产的成交总价为8

4、3万元人民币，分两期支 付，首付30万元人民币，余款53万元与半年后付清 。已成交日期一次付清为基准，当时人民币的月利 率为1%，则其成交日期时一次付清的价格相当于: 可比实例成交价格的修正 l交易情况修正 l估价期日修正 l区域因素修正 l个别因素修正 l其它因素修正 交易情况修正 l1、含义：是指排除掉交易行为中的一些特殊因素所造 成的交易价格偏差，将非正常成交价格调整为正常成交 价格。 l2、造成价格偏差的因素： 交易双方有一定的利害关系； 偏低 急于脱售或急于购买； 偏低或偏高 不了解市场行情； 偏高或偏低 有特别动机或者特别偏好； 偏高 受债权债务关系影响； 偏低 相邻地块的合并；

5、偏高 特殊交易方式； 交易税费非正常负担； 其他。 l3、修正步骤： l剔除非正常的交易案例； l测定各种特殊因素对正常价格的影响程度，确定修正 系数； l利用修正系数，修正具体的交易案例。计算公式为： l 修正后的价格=比较案例价格交易情况修正系数 l4、修正的方法主要有百分率法。 l采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为： 交易后的正常价格可比实例的成交价格交易情况修正系数 交易情况修正 l例：为评估某房地产价格，选取A房地产作为可比 案例，可比案例A的成交价格为3200元/m2，比当时 同类房地产的市场价格低10%，则估价对象房地产 进行情况修正的正常价格为： 期日修正 v1、概念：将

6、可较实例在其成交日期时的价格调整为在估价 时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种 修正称为期日修正。 v2、目的：:消除由于交易日期与估价期日的不同所造成的 价格偏差，使比较案例的价格符合估价期日的实际市场情 况。 l期日修正实质上是对地产市场状况对土地价格的影响进行 修正。经过了期日修正后，就将比较案例在其成交日期时 的价格变成了在估价时点时的价格。 l l3、修正方法： l利用类似房地产的价格指数进行修正 l采用类似房地产的价格变动率进行修正 利用类似房地产的价格指数进行修正 采用类似房地产的价格变动率进行修正 l例：评估某宗房地产2006年9月末的价格，选取了下列 比较实例：

7、成交价格3000元m2，成交日期2005年10 月末另调查获知这类房地产价格2005年6月末至2006 年2月末平均每月比上月上涨1.5，2006年2月末至 2006年9月末平均每月比上月上涨2对该比较实例 进行期日修正，修正到2006年9月末的价格为： 区域因素修正 l1、实质：将比较交易案例在其区域因素下的价格修正为 在估价对象区域因素下的价格，消除由于地区特性不同所 产生的价格差异。 l2、内容：区域因素包括区域繁华程度、交通状况、基础 设施状况、区域环境条件等。 l总的思路是：如果比较案例区域因素好于估价对象区域因 素,则应对比较案例价格做减价调整；反之，则应做增价 调整。 l3、方法

8、步骤：确定比较因子；评价各因子的比较修 正系数；利用修正系数，进行区域因素修正。 l l区域因素修正的一般公式： l区域因素修正后的价格 l=可比实例成交价格区域因素修正系数 区域因素修正系数 估价对象区域因素指数 可比实例区域因素指数 l例题：需评估某待估房地产2005年5月末的市 场交易价格，经调查 搜集相关资料，获得估 价对象房地产和可比实例房地产的区域因素 条件，并经比较分析，各分项分值如表1所示 ，可比实例成交价格为4000元/m2. l4000100/90=4444(元/m2) 区域因素条件分值表 序号比较项较项 目价格对对象可比实实例 1地段等级1515 2交通条件1514 3配

9、套设施1515 4环境状况1011 5商业繁荣108 6城市规划59 7人文环境55 8旅游娱乐55 9视觉 景观55 10其他条件53 合计/10090 个别因素修正 l个别因素包括宗地位置、面积、形状、宗地基础设施 及市政设施状况、地形、地质、临街类型、临街深度 、临街位置、宗地内开发程度、水文状况、规划限制 条件等。 l其修正方法与区域因素修正基本相同。 个别因素修正后的价格 l比较交易案例价格个别因素修正系数 其他相关修正 1、土地使用年期修正： 2、容积率修正 ： l 确定比准价格 l(一)四项修正的综合求取 l有前面内容可知，市场比较法至少需要选取三个以上的可比实例， 而每个可比实

10、例都必须经过交易情况、交易期日、区域因素和个别 因素的修正。修正到估价时点的价格。 l每个可比实例的综合计算公式为： （二）比准价格的求取 算术平均数求取；加权平均数求取；众数求取等方法 市场比较法估价案例分析 l【案例一】 l（一）估价对象概况： l估价对象为城市规划住宅区内的一宗住宅房地产，其他情 况略 l（二）估价目的：求取该估价对象在2005年9月初的正常 单价 l（三）估价时点：2005年9月初 l（四）估价作业日期：2005年9月3日-9月18日 l（五）估价方法：由于该类住宅房地产近期有较多的交易 实例，故采用市场比较法。 l（六）已知条件： l根据估价人员调查分析，在估价对象附

11、近选取了A、B、 C三宗已经成交类似商品住宅，有关资料如表所示 l三宗已成交类似商品住宅资料 l 比较项较项 目ABC 成交价格4500元/m2600美元/m25000元/m2 成交日期2004年11月初2005年1月初2005年6月初 交易情况-5%0%+2% 区域因素+2%+3%-2% 个别因素-3%+5%-2% 其中，负值表示低于正常值（估价对象），正值表示高于正 常值。另知，2005年1月初人民币与美元的市场汇率为1:8.5 ；该类住宅以人民币为基准的价格在2004年6月初至2005年3 月初之间平均每月上涨1%，在2005年3月初至2005年9月初 之间平均每月上涨1.5%。 l求取

12、比准价格 l以上各修正价格差距不大，故将上述三个修正 价格的简单算术平均数作为比准价格，则最终 该估价对象的价格为 l（5447.52+5259.96+5337.23）/3 l =5348.24(元/m2) l【案例二】 l（一）估价对象概况： l某房地产位于某市二级地段内，为一独立式花园住宅 ，占地面积240m2，建筑面积460m2,庭院面积 300m2，建筑物结构为砖木一等，内部装修良好，保 养程度约为七成新，设备有电话、空调等。 l（二）估价目的：求取该房地产2005年3月的市场交 易价格 l（三）估价时点：2005年3月 l（四）估价作业日期：2005年1月20日-2月20日 l（五）

13、估价方法：市场比较法 l（六）已知条件 l估价人员经过调查，选取了五个可比实例，相关资料、 区域因素及个别因素比较见表1，表2，表3. l 另知，可比实例C的成交价格低于当时的正常市价2% ，其余可比实例均为正常价格；同类物业的交易价格 2003年平均月上涨1.5%，2004年平均月上涨2.5%， 2005年平均月上涨2%。 l表1 可比实例相关资料 比较项较项 目ABCDE 坐落区域一级三级二级二级三级 庭院面积(m2)250320330280220 建筑面积(m2)420480550380350 交易日期2004.52004.82003.102003.82005.1 交易单价（元/m2）1

14、600014500158001350015080 序号比较项较项 目设设定分值值对对象分值值实实例 A 实实例B实实例C实实例D实实例E 1地段等级109108998 2交通条件108108987 3市政设施10999998 4环境景观101078877 5商业繁荣10787776 6文教设施10777877 7公共设施10687888 8小区等级10897887 9供求状况10788787 10其他条件10878778 合计100798377807873 表2 可比实例区域因素 序 号 比较项 目设定分 值 对象 分值 实实例A实实例 B 实实例 C 实实例 D 实实例 E 1保养成色10977978 2装修设备10988987 3庭院面积109791096 合计30272224282421 表3 可比实例个别因素 l五宗可比实例的修正价格： 求取比准价格