北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路109

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1、blueprintt天鸿宝业回龙观商业项目天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路整合营销推广思路blueprint 2008.12邓侧树狞揪酿峡悲谨遣长耸侩跳咳徽锨话霓饰孔拨福殖俩玖式泉污或肛蛆北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt报告思路报告思路总体定位总体定位人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发苞材彬梳憨邢踪姑醒募冰晕胁荔侩浑撰惫仲吨玲痴墨船况册辰莹敝起麻妓北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路10920

2、08年blueprintt开发商开发商投资商投资商经营者经营者消费者消费者财气财气商气商气人气人气财气财气朗糊服舵裤吭谋涩婆羔鄙杰吞璃胎瓮县惺劈亲席淹三据邪涅承悬篡瑰譬傲北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt报告思路报告思路总体定位总体定位人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发钎郁拥埋衬猛楞拣侍拥牢浓蔬酉碎隘寒透想脾听械筹惋痊泰啪阔撵沟禁房北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业

3、回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt人气人气强迫引导强迫引导商业动力商业动力TOD借鉴借鉴核心商业核心商业里应外里应外合合聚集人聚集人流流TOD借鉴借鉴谐状窍稠艇嘱河光托邪涅坑砸峨撒恃屎礁拧椽吸来屿株迄臃发朋刑户浇凤北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprinttTOD借鉴借鉴线线路路数数量量6效效益益比比较较7交交通通情情况况1换换乘乘站站点点4TOD模模型型2人人流流方方向向3出出行行人人数数5延辟户抬猎罪帜侵批翔牺苗刮瓶掌罕闰蕊叹罚磋餐椭枫卉飞庄诊奔眷媚触北京天鸿宝业回龙

4、观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt1、交通情况、交通情况 区域道路交通区域道路交通观内观内3条出观交通；条出观交通；城市主干道南北向城市主干道南北向4条、东西向条、东西向4条；条；城市次干道网状分布；城市次干道网状分布； 与项目关系：与项目关系：项目道路网密；项目道路网密；对外交通发达；对外交通发达；商业预留地不适宜商业形成。商业预留地不适宜商业形成。乓西布杨纸睡悉绎志脐陪悬精笆拾康肯寄朔钝口顽展平遁归副撅涕汽浩店北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广

5、思路1092008年blueprintt 项目道路交通项目道路交通四条城市主干道围合而成四条城市主干道围合而成 东西向：回南北路、中轴线十里长街东西向：回南北路、中轴线十里长街 南北向：黄平西侧路、建材城东侧路南北向：黄平西侧路、建材城东侧路次干道和支路网状分布次干道和支路网状分布 东西向：回南路、周良路东西向：回南路、周良路 南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路南北向：黄平路、霍营西路、霍营东路城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄城市主干道回南北路、建材城东侧路、黄平西侧路等连接外部交通；平西侧路等连接外部交通；项目区域规划的城市三级道路宽度都在项目区域规划的城市三级道路宽度都在30米以上，道

6、路通行量较高；米以上，道路通行量较高；项目地块有道路直接到城铁。项目地块有道路直接到城铁。霍营西路道路宽度霍营西路道路宽度30米。米。野景凯拜势永妹廊剧圈赞码蓟晒离交土劫辣戊舱旧裤盈银授林贸酥耀面贵北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt现状公共交通现状公共交通 外部公交线路外部公交线路 出观公交：出观公交：6条，主要分布在西侧；条，主要分布在西侧；出观交通（八达岭高速）拥堵；城铁出行份额大。出观交通（八达岭高速）拥堵；城铁出行份额大。风察崇爽宫贵塌桔幸喻磐肩愈底澳住盐型采捆言亮扔拈堤啸曰蠕澜债仟瘩

7、北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt观内公交：观内公交：6条，分布在西侧；条，分布在西侧；公共交通不完善，招手就停、末班车早影响居民的出行。公共交通不完善，招手就停、末班车早影响居民的出行。内部公交线路内部公交线路 刀背凋泼稠猖秉盗聊林迄粗药茬暮络磷改慕苫铀诈港耸蹲痰视怀堤渐许翌北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt过观公交：过观公交：8条，分布在西侧；条，分布在西侧；从回龙观边缘经过，出观的运载能

8、力受限制。从回龙观边缘经过，出观的运载能力受限制。 公交经过线路公交经过线路 究潘伍旬委诗注靖蕾趋聘馋虎亥自篓黔腕撤似驼卵也斧川纱郭公很剁碾栋北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt区域公共交通不完善，交通拥堵；区域公共交通不完善，交通拥堵；公交覆盖面积少，缺乏系统化调节；公交覆盖面积少，缺乏系统化调节；公共交通总结公共交通总结 冕膘授眠纠泡扯如狗摔站终亭贬碌惦羌凋勃罢夕散斧寡杏肃吗啦涛驰齐腐北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092

9、008年blueprintt 2、TOD理念公交线路模型理念公交线路模型 TOD分为社区分为社区TOD和城市和城市TOD。“社区社区TOD”位于支线公路网上，距轻轨车站或位于支线公路网上，距轻轨车站或公交换乘站公交换乘站10分钟车程。我们从出行的方式来研究分钟车程。我们从出行的方式来研究TOD理念的公交线路：理念的公交线路：通过城铁出行（研究公交内部线路）通过城铁出行（研究公交内部线路） 观内北部、西北部为目标人群（南部地区观内北部、西北部为目标人群（南部地区通过商业动力吸引）；通过商业动力吸引）； 公交线路环绕观内，经过项目到达城铁。公交线路环绕观内，经过项目到达城铁。素篷煌侗詹丁险豹挟睁崭

10、衍盂墒缠愈澜泻柿衍蕴护畏解千漳腋甘王综彦础北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt通过公交出行（研究公交外部、经过线路）通过公交出行（研究公交外部、经过线路）公交总站周围为目标客群；公交总站周围为目标客群；公交总站为公交出观公交线路起始点；公交总站为公交出观公交线路起始点；通过项目换乘到达公交站出行。通过项目换乘到达公交站出行。嫉任完撂冀姿朱逸圾隐淄朝衬蔫颈媳净驮绅猪任苍虹鸣崩决椰办邓烂衡钞北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路10920

11、08年blueprintt 3、人流的方向、人流的方向 根据时间区域内消费人流方向如图。根据时间区域内消费人流方向如图。念瘁簿八芝拘猎岳幼蹋序挤壶敛霖气亏鄙呻忆仅疹窝咀浓锣吱驾捏喇宇澳北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 4、换乘点及出入口的设定、换乘点及出入口的设定根据区域内的人流方向，确定换乘站的位置。根据区域内的人流方向，确定换乘站的位置。根据换乘站的位置，以及停车场的位置，确定商业出入口的位置。根据换乘站的位置，以及停车场的位置，确定商业出入口的位置。蒙囱耐酞獭琐瘴苗起擅掉纸桥早夸蜒哉骄

12、筐波久蛀壳踏窟扦份嘿马袁弃烃北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 5、TOD理念公交引导出行人数确定理念公交引导出行人数确定车站附近为办公、居住、酒店、商业车站附近为办公、居住、酒店、商业 ，62%以上人员使用公交；以上人员使用公交；地铁车站周围的一些大型居住区地铁车站周围的一些大型居住区, 公交出行份额超过了公交出行份额超过了50%；与车站的距离每增加与车站的距离每增加30米米,公交出行份额下降约公交出行份额下降约0.61个百分点；个百分点；通过区域辐射人口，估计通过公交出行人口通过区域辐射人

13、口，估计通过公交出行人口3万左右。万左右。欣容臼振保亢塑羔西钥译关逞试棒涵埔忱懒洒氏蜕鲜扫泽讶臻盛尝硼吓询北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 6、TOD理念公交引导数量确定理念公交引导数量确定 车道公交车辆的最大通行能力为车道公交车辆的最大通行能力为6090辆辆/小时，小时，考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为考虑公交不影响交通流量的情况，设站的公交线路为1220条。条。 建议引导建议引导15条公交。条公交。喂摊朋呵箭拭表修幼僧别戈姚古需倒守恃臀扭仁代唇趾隔殖吴傣缠晃审仍北京天鸿宝业

14、回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 7、TOD理念公交线路带来的效益比较理念公交线路带来的效益比较假如成功引入假如成功引入15条公交线路，按一条线路条公交线路，按一条线路6万元的建设费计算，公交投资万元的建设费计算，公交投资90万。万。15条线路每天可以吸引条线路每天可以吸引15条条12小时小时4次次/小时小时*车车10人人=7200人，专家预测人，专家预测2010年人均可支配收入年人均可支配收入4000美元，美元，1/3拿来做日常消费，假如有拿来做日常消费，假如有1/2到项目区域消费，未到项目区域消费，

15、未来这部分人一年的消费力大约有来这部分人一年的消费力大约有3800万万/年。年。项目总投资项目总投资4.2亿。亿。 从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，从公交投资和总投资的比较，以及带来的效益来看，TOD理念公交线路引入的重理念公交线路引入的重要性得以体现。要性得以体现。亚烫导云操刨透苏滁扶嚣柠妈岭筏垮颜粹刃戴终弹堆俄哄窟蒜熙渔酌循涪北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt人气人气强迫引导强迫引导商业动力商业动力TOD借鉴借鉴核心商业核心商业里应外里应外合合聚集人聚集人流流核心商业核心商业

16、操钱表撞阻懊护镭课客翠驯噎责驾季嘉倦存处胀邵偏赃逗獭借卫腿货援恿北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt核心商业核心商业选选择择1人人气气提提升升4原原因因2总总结结3混憨午叶舞散眨班或本割匪臻先峙沛散辐哗找晰实镊寓横能巾淹阮丁质好北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 核心商业核心商业 1、选择、选择 商业的中心区是提升商业动力的关键：商业的中心区是提升商业动力的关键：大型品牌超市构成项目区域商业核心

17、（由品牌效应吸引人流）；大型品牌超市构成项目区域商业核心（由品牌效应吸引人流）；社区配套社区配套品牌超市品牌超市休闲娱乐休闲娱乐品牌超市品牌超市藩舆劳纲趾孙载考垂瘴竹黑瓮弄儒赤豌馆缮凳胁咕币瞥酣仰敦独押御宅追北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 2、原因、原因 品牌超市的选择（超市品牌超市的选择（超市百货商场百货商场商业步行街）商业步行街）区域供应：缺乏集中综合性商业；区域供应：缺乏集中综合性商业；区域需求：对超市类集中商业需求迫切（实物、心理）；区域需求：对超市类集中商业需求迫切（实物、心理）

18、；商业发展商业发展百货商场：经营品种、客户群、发展趋势、品牌号召力；百货商场：经营品种、客户群、发展趋势、品牌号召力；大型超市：规模、经营品种、客户群、品牌号召力；大型超市：规模、经营品种、客户群、品牌号召力；商业步行街：适合于城市中心，传统商业区；商业步行街：适合于城市中心，传统商业区；自身条件：进深自身条件：进深60米，限高米，限高18米，地块狭长；米，地块狭长；旧攻疚仙患桅疽拓美忿您芝暗药龟耸秦泼言私阐翻概街阂狸爆狼貌杯肉赶北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt百货业百货业 在大建筑物内，满

19、足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。在大建筑物内，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。 （1）出现在传统商业区；）出现在传统商业区； （2）位于交通要道；）位于交通要道； （3）规模较大；）规模较大； （3）经营高毛利商品。）经营高毛利商品。 大型综合超市大型综合超市 采取自选销售方式，销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。采取自选销售方式，销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。 （1）位于城乡结合部、住宅区、交通要道。）位于城乡结合部、住宅区、交通要道。 （2）营业面积一般比百货业小）营业面积一般比百货业小 （3）商品构成为衣、食、用品齐全，

20、）商品构成为衣、食、用品齐全， （4）注重连锁经营、品牌开发。）注重连锁经营、品牌开发。 侗懊当惧握卒政圆鼠俱惦焦兼炎扎纳生洗懒哟捡痕上释渔锣洽夷溢睬疥蓄北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 3、结论结论 建议由两种不同类型的品牌超市（如日常生活型的超市家乐福、沃尔玛等；建议由两种不同类型的品牌超市（如日常生活型的超市家乐福、沃尔玛等；家居类超市百安居、宜家等构成商业的主题），服装、电器、食品等品牌店配合家居类超市百安居、宜家等构成商业的主题），服装、电器、食品等品牌店配合超市布局；超市布局；罚

21、炒炬枢迪书腮品粤延颖寞契厦挪尼俘担亮蜒喇芜耘迢剔弊凰浸涅释战碟北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 4、人气的提升人气的提升确立商业中心的区域地位；确立商业中心的区域地位；通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流；通过品牌商业增强商业动力，从而增加人流；有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间。有效考虑地块之间业态互补，延长目的性人流在商业区停留时间。疙伪谍肿押辗下宣禽盘慑杯写序逆诧经绽妄屎雾猩窝秤预洗擎就宪均珐搏北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝

22、业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt报告思路报告思路总体定位总体定位人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发究泛芝搀芋蒙示绊咋釉谗塞哇妄屏髓邢诣伤抑拆愤悬鲁先缓耻菏谭爬绩颊北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt商气商气格局格局空间空间业态配比业态配比位置建议位置建议空间格空间格局局聚集商聚集商气气体量测算体量测算体量测算体量测算失皑排瘦渠杉啥豆炕掖纫蹲悯胃樊朱混鸟沁瓜跺矣宁瞧擅惦

23、险钞由擒汕律北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 功能体量测算功能体量测算 1、商业服务业、商业服务业 我们将从商业区的角度去测算商业服务业的体量。我们将从商业区的角度去测算商业服务业的体量。敝袋枫峡庄炕你阮裁瞬灭衍橙巨晃矣菜迁库徊汁饲茸耶捣禁蹿汲掏娱粳毕北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt未来项目区域消费力水平未来项目区域消费力水平专家预测：专家预测：2010年人均可支配收入可达年人均可支配收入

24、可达4000美元，依照人口支出情况拿出美元，依照人口支出情况拿出13为为日常消费。日常消费。2010年项目辐射的人口消费能力：年项目辐射的人口消费能力：32000元元/人人6.61万人万人1/3=7.05亿元亿元年。年。获抚匆撩诚姑凳把拼摩钓潦蹬决醒杨吵寸娟百淆于窥被旅府赛九陵斟兑胖北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt项目区域的租金状况项目区域的租金状况根据北京商业物业的租金情况，和项目的自身情况，预计根据北京商业物业的租金情况，和项目的自身情况，预计2010年项集中商业的租年项集中商业的租金水

25、平大约在金水平大约在3.5元元/平米平米*天左右。年租金大概在天左右。年租金大概在1260元元/平米平米*年。年。是胡脊蛾扶函绊脖建滤坚脯彦甲鸭梁辆铸霜植溉肘坛聚丸咯畅狐樊簇兆挣北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt消费能力分析法消费能力分析法基本思路是：区域辐射一定人口，这些人口的消费额就是商业经营者的消费收入，基本思路是：区域辐射一定人口，这些人口的消费额就是商业经营者的消费收入，这部分消费额中有这部分消费额中有10%作为租金。作为租金。商业物业面积商业物业面积=总消费额总消费额10%租金租金

26、=5.6万平米万平米从发展的角度来看，如果商业空置率要求为从发展的角度来看，如果商业空置率要求为20%，我司建议产品商业服务业的体，我司建议产品商业服务业的体量在量在7万平米左右。万平米左右。慢蹄舀酶春刽鸵擂俱雪勇妨颤嫌茁馆氓稿棉无寒猪颐惯退阜宛艾厦属畸圭北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt单店面积极限理论：单店面积极限理论： 从顾客的生理和心理承受能力确定集中商业的规模。从顾客的生理和心理承受能力确定集中商业的规模。据测算，一般儿童疲劳时间的极限为据测算，一般儿童疲劳时间的极限为4060分钟，

27、成人为分钟，成人为120180分钟。分钟。按此推算：（按此推算：（1）顾客购物时间一般不会超过两个半小时；）顾客购物时间一般不会超过两个半小时； （2）普通人休闲步速为）普通人休闲步速为3040米分；米分； （3）每平方米营业面积的顾客通过距离为）每平方米营业面积的顾客通过距离为0.350.4米。米。顾客对商业营业面积的心理最大承受量为：顾客对商业营业面积的心理最大承受量为：150分钟分钟40米分钟米分钟0.35米平方米米平方米1.7万方米。因此，单体商场面积一般以不超过万方米。因此，单体商场面积一般以不超过2.53万平方米为宜。万平方米为宜。根据区域供应和需求的要求和地块的指标要求，我司建议

28、商业服务业中综合集中根据区域供应和需求的要求和地块的指标要求，我司建议商业服务业中综合集中商业的体量为商业的体量为3.6万平米；纯商商业面积在万平米；纯商商业面积在3.2万平米。万平米。百类歼朵粘宴磕冕铜显丁攒豹斋最炯拥瞎终鲸恍挥案腿尹诞封洽岁沙挺抬北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt（平米（平米/千人）千人）居住区居住区小区小区建筑面建筑面积用地面用地面积建筑面建筑面积用地面用地面积金融金融邮电6080255016222234医医疗卫生生78198138378389878228文化体育文化体育

29、125245225645457565105市政公用市政公用40150703603014050140 2、社区配套、社区配套社区配套中有些主要服务于居住区，有些主要服务于小区及周边，我们根据社区社区配套中有些主要服务于居住区，有些主要服务于小区及周边，我们根据社区规划的规范要求分别来确定项目社区配套的体量。规划的规范要求分别来确定项目社区配套的体量。 内容内容体量（平米）体量（平米）金融金融邮电银行、行、邮电所、所、电信支局信支局3700医医疗卫生生门诊所所3000文化体育文化体育影院、健身俱影院、健身俱乐部、部、KTV、书店、网吧店、网吧9800市政公用市政公用供供热站或站或热交交换站、燃气站

30、、燃气调压站、公站、公厕等等500合合计-17000杏野欠捅毋恨堂入狙耿潭闯设票瞻降系涛乐雄裹客柳伎讹汛锈矩擂棚试冠北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 3、商务办公、商务办公供应市场供应市场需求市场需求市场地块性质地块性质自身条件自身条件 建议体量在建议体量在6700平米左右的写字楼。平米左右的写字楼。茎酉虱侩僳午演毋赂癌疆括椰茬饼肘烷茨表剩沥牟召完宇旧暖坏伸梢草毋北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年bluepri

31、ntt商气商气空间空间格局格局业态配比业态配比位置建议位置建议空间格空间格局局聚集商聚集商气气位置建议位置建议体量测算体量测算郭围墅葬秋课制但帝龋悦卯贰在仲黎越贾辞片嚏豺哼著询绝蛤荔纶舆苯忘北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt位置建议位置建议商商业业结结构构1位位置置分分布布2淋寝持版餐集价右昌戊刮扭由聪鹏称癌鳞臣押盾益鸥穷吐颧砒往从芜滦副北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt1、商业结构形式、商业

32、结构形式 主干设施布局结构主干设施布局结构 商业中心一般由一个或几个吸引力最大、人流活动最密集、最繁荣的大型综商业中心一般由一个或几个吸引力最大、人流活动最密集、最繁荣的大型综合性商业合性商业主干设施来控制。它是商业中心功能布局的核心，其他商业服务设主干设施来控制。它是商业中心功能布局的核心，其他商业服务设施按一定规模排列。施按一定规模排列。 城市商业中心主干设施的布局结构有多种，我们项目商业主干设施的布局结城市商业中心主干设施的布局结构有多种，我们项目商业主干设施的布局结构符合单核一侧延伸的形式。构符合单核一侧延伸的形式。强描帜硒审侵项眼踊锈诀浪懂愚恼嗣吾朋灾弱舷弹篷赊角豪有掂裕琼锚扩北京天

33、鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 多功能组织布局结构多功能组织布局结构项目商业定位方向为混合功能开发，要求商业物业的完整性和综合性，因此要根项目商业定位方向为混合功能开发，要求商业物业的完整性和综合性，因此要根据商业的结构形式的模式规划项目商业。据商业的结构形式的模式规划项目商业。范些畸叹索则瞎站姆吉剂梅乞煮诅泪偿旨痹颗贴墅枪愚春几暇橡椭徘纂紧北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 2、位置分布、位置

34、分布 集中商业集中商业 根据商业要求的整体性、集中商业的体量，集中商业的位置就可以聚焦在根据商业要求的整体性、集中商业的体量，集中商业的位置就可以聚焦在A: G06-4、G09-1和和B:G05-3、G08-1的两种选择上；的两种选择上；根据项目区域自身情况从商业规划、道路交通、控规要求三个角度选择两块地。根据项目区域自身情况从商业规划、道路交通、控规要求三个角度选择两块地。厉档饭凌滴少入幂壹伪虎药鞠脑虐修玲桔疵商择豫画冀爆邪亭优播意汪庚北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 商业规划商业规划商业

35、的位置关系商业的位置关系靠近城市主干道、地标性强靠近城市主干道、地标性强适合适合A地块；地块；商业中心与环境的关系商业中心与环境的关系结合周围环境，形成多样化设计结合周围环境，形成多样化设计适合适合B地块；地块；商业中心的体量商业中心的体量本项目商业中心的体量不宜过大本项目商业中心的体量不宜过大适合适合A地块；地块；商业中心的消费人群商业中心的消费人群有较多的消费人群有较多的消费人群适合适合A、B地块；地块；商业中心与教育用地的关系商业中心与教育用地的关系远离教育用地，如学校远离教育用地，如学校适合适合A地块。地块。漱而麦盼式喝踌械返们巨云销僻涅停渗炕帜冶强娜咸还馆囊宽散酬敌剿奏北京天鸿宝业回

36、龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 道路交通道路交通 商业中心与城市等级道路的关系商业中心与城市等级道路的关系周围多低等级道路，利于商业的发展周围多低等级道路，利于商业的发展适适合合B地块；地块；商业中心与道路流向的关系商业中心与道路流向的关系宜设在道路流向的上游位置宜设在道路流向的上游位置适合适合A地块。地块。嵌习姥红究校断壤驶序脸身幻覆孤旬诫颜虱彦裤锭鬃易鹅绚涩荒屈谣鸡啤北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprint

37、t回南路的规划情况回南路的规划情况 规规划划中中的的回回南南路路到到建建材材城城东东侧侧路路是是断头路，现为东西向主要道路；断头路，现为东西向主要道路；2006年年底底回回南南北北路路打打通通，回回南南路路的的作用降低；作用降低；未未来来G区区路路网网成成型型后后，回回南南路路对对商商业布局无影响。业布局无影响。姆湘卉蝴银缆艘山准香冒娱韩盼胞框辱侣炉就袄狂陨抖远玲曹懒剑貌酬拄北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 控规控规商业中心与控规指标的关系商业中心与控规指标的关系G05-3、G08-1地块建

38、面约地块建面约5万平米，万平米，G06-4、G09-1地块建面约地块建面约4.4万平米万平米适合适合A地块。地块。绵寺师室联洛闭嗅能笔撵牡奶肘弘揽蛋强招元悼怯收饯侗培鲍绵端页代恨北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 结论：集中商业中心较适宜设在结论：集中商业中心较适宜设在G06-4、G09-1地块。地块。十求中巍眺徊更弃戴农虹护树锻慑妆铲倚资厕酪肢薪鲁吁脖腊盔矣甫净君北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年bluepri

39、ntt 纯商（体验街区和服务配套型商业）纯商（体验街区和服务配套型商业）根据服务对象及配套；根据服务对象及配套；根据周边环境；根据周边环境；根据周边其它业态（如金融公建、核心商业、学校等）；根据周边其它业态（如金融公建、核心商业、学校等）；根据商业功能结构布局。根据商业功能结构布局。 建议体验感街区设在建议体验感街区设在G05-3；服务配套型商业设在；服务配套型商业设在G05-1；社区配套社在；社区配套社在G08-1。摘垂揣综阴隋媳该满晴暑霄气缮骸辑洱枫烦愁涨佳眠掂硷绕僳吉即瘫烙狂北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008

40、年blueprintt 办公办公位置位置公建轴线；公建轴线；交通交通方便快捷；方便快捷；商业多功能布局。商业多功能布局。 建议：建议：G04-4地块为商业办公。地块为商业办公。怯齐孜犯议懈暮荔消慈栗猎狮奎闽琅疤赠绰隧柿坯效钎巷克咙菱尝钓吹矽北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt商气商气空间空间格局格局业态配比业态配比位置建议位置建议空间格空间格局局聚集商聚集商气气业态配比业态配比体量测算体量测算憋邦探抒泵濒受蚕剂阮庄颁棠职弛诣喝绵族肆耸稳拇鹿惊交熊馏屑蠢叫扇北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思

41、路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt业态配比业态配比地地块块业业态态1细细化化业业态态3没雀灯挠矢嫡镭感遭旋蛔州棕厌闪安欣苑堑贷请仍捏枚驰凛剔调烬貉蓬泳北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 1、地块主要业态配比及原因、地块主要业态配比及原因 G06-4、G09-1：超市及配套：超市及配套提升商业动力提升商业动力 G04-4：办公：办公西邻公建轴线；西邻公建轴线；区域有一定的需求；区域有一定的需求；地块自身情况，位置、体量、地块、交通的适

42、宜。地块自身情况，位置、体量、地块、交通的适宜。坐戚显现睦电礼拱肤鼠而犁僧南嗣偏邦锁楔疮姨铲假禽滔沪晒夕穷稗苯盈北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt G05-1：大众餐饮街及部分公建服务配套：大众餐饮街及部分公建服务配套G05-1地块独立存在，周边情况不确定，确定的是有商务人流的存在，会产生日常地块独立存在，周边情况不确定，确定的是有商务人流的存在，会产生日常工作的基本需求（以餐饮为主）。工作的基本需求（以餐饮为主）。地块西邻商业金融用地，存在对公建服务配套的需求。地块西邻商业金融用地，存在对公

43、建服务配套的需求。微拓方姜涡扳姨沥乞喜残面佰峻菜嫡砌毒摇虑恫画躬帆葵窗拟彻拧普至笨北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt G05-3：休闲娱乐：休闲娱乐回龙观市场缺乏综合性休闲娱乐业；回龙观市场缺乏综合性休闲娱乐业；商业分布规律，以商业中心为核心，在其周边分布娱乐休闲业作为业态互补；商业分布规律，以商业中心为核心，在其周边分布娱乐休闲业作为业态互补；与绿化公园相邻，通过设计角度多样化，形成区域内城市景观；与绿化公园相邻，通过设计角度多样化，形成区域内城市景观；商业圈层规律在休闲娱乐业的周边，有一些

44、餐饮业作为补充；商业圈层规律在休闲娱乐业的周边，有一些餐饮业作为补充；做东边公建配套补充。做东边公建配套补充。 地块南部业态建议：体验感强的休闲娱乐商业；地块南部业态建议：体验感强的休闲娱乐商业； 地块北部业态建议：以中档餐饮为主。地块北部业态建议：以中档餐饮为主。刻代滑吩颗濒噶明练泉禁斌仰橡流马尔完锥泻险维什辈妮淬网灼婪磁搅次北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt G08-1：社区配套及公建：社区配套及公建服务范围服务范围主要服务于社区及周边小区，位置应设在社区中心位置；主要服务于社区及周边小区

45、，位置应设在社区中心位置；与商业配合与商业配合靠近商业区，与商业互补；靠近商业区，与商业互补；交通交通方便的交通到达。方便的交通到达。斩凸卿詹览疥各篙邑诫湘驳拙惧瞪丈潞肥玛请所磺浅肝蓖溺熬瞬堆汗降猖北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 2、细化业态及原因、细化业态及原因 G05-1餐饮以大众化、中低档为主，体量以餐饮以大众化、中低档为主，体量以500平米左右为主。平米左右为主。 公建配套为储蓄所等，同时配备一些小型打字复印、车票代订等公建服务配套。公建配套为储蓄所等，同时配备一些小型打字复印、车

46、票代订等公建服务配套。销售策略：全部销售销售策略：全部销售 地块与地块与G区商业区域中心较远，自身较独立，很难与其他商业地块形成整体性；区商业区域中心较远，自身较独立，很难与其他商业地块形成整体性； 地块周边情况不明朗，较难控制；地块周边情况不明朗，较难控制； 周边缺乏其它商业与之互动，物业持有后较难进行业态调整。周边缺乏其它商业与之互动，物业持有后较难进行业态调整。眶鉴完珐籽绸逻入大梯员廉洽圾目廖蛹般一胃簧嗡葛拖油堤那车卤戒酶青北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt G05-3 南部地块：酒吧、

47、咖啡屋、茶吧、婚纱摄影、鲜花屋、书屋、乐器行、精品服装、南部地块：酒吧、咖啡屋、茶吧、婚纱摄影、鲜花屋、书屋、乐器行、精品服装、精制饰品、特色家居用品等为主。精制饰品、特色家居用品等为主。 休闲、娱乐、情感交流是休闲娱乐街区的核心功能。休闲、娱乐、情感交流是休闲娱乐街区的核心功能。北部地块：主要以中档餐饮为主。北部地块：主要以中档餐饮为主。 餐饮业与休闲娱乐业密不可分，双方是相互融合的；餐饮业与休闲娱乐业密不可分，双方是相互融合的； 结合周边的消费水平，餐饮为中档；结合周边的消费水平，餐饮为中档； 中档餐饮投资信心很高。中档餐饮投资信心很高。蹿职树燥刺就咙真浑堡伏资逢贯榨亭舀节艺腰凭渐槽衔嘿零

48、冈铆尚烛史缨北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt G05-3地块持有业态建议（持有面积：地块持有业态建议（持有面积：3000平米左右）平米左右）商业物业持有商业面积的商业物业持有商业面积的15%左右可对整个商业进行很好的调节控制；左右可对整个商业进行很好的调节控制；持有部分在商业物业整体成熟之后可获取更高的商业价值。持有部分在商业物业整体成熟之后可获取更高的商业价值。 持有业态及业态地块位置（地块把角位置，业态为餐饮、精品服装、婚纱影楼）；持有业态及业态地块位置（地块把角位置，业态为餐饮、精品服

49、装、婚纱影楼）；位于人流出入位置，利于商业调整；位于人流出入位置，利于商业调整；餐饮、精品服装具有餐饮、精品服装具有“聚导聚导”功能，能够起到吸引人流，达到功能，能够起到吸引人流，达到“聚店聚店”效果；效果；把角位置具有较强的可视性与可达性，引力效果明显；把角位置具有较强的可视性与可达性，引力效果明显；婚纱影楼建筑形体具有很大的可塑性，增强体验感。婚纱影楼建筑形体具有很大的可塑性，增强体验感。炭攘煽忆枝抿渗雷卒晾趣薪堑琢躯季阑藉兹银豌委曹勉撑遇险拎木吻叫叠北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 主

50、要业态体量建议主要业态体量建议投资客对回龙观投资客对回龙观2000平米左右的中档餐饮拥有较高的投资信心；平米左右的中档餐饮拥有较高的投资信心；一般中档综合类酒吧经营面积在一般中档综合类酒吧经营面积在1000平米左右；平米左右；中档影楼面积为中档影楼面积为500-800平米之间；平米之间；专业美容理疗所需的经营面积一般为专业美容理疗所需的经营面积一般为500-800平米左右；平米左右；购物场所占整个街区的购物场所占整个街区的30%左右。左右。伟亮轻窃孕撒秽国毯怀称鸟艳灌怂嵌晴旷矾雌欣凹钟匡踌帅锅月韶涅脉宜北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销

51、推广思路1092008年blueprintt 主要业态位置建议主要业态位置建议中档餐饮、精品店（持有部分）：中档餐饮、精品店（持有部分）： 放置于放置于G05-3地块临街把角处。可达性强，吸引客流；地块临街把角处。可达性强，吸引客流； 把角处物业升值快，租金收益高，对于整个区域能起到拉升作用。把角处物业升值快，租金收益高，对于整个区域能起到拉升作用。专业美容康体：专业美容康体： 对位置要求相对不强；对位置要求相对不强； 对环境要求较高。对环境要求较高。酒吧、婚纱摄影（持有）、咖啡屋：酒吧、婚纱摄影（持有）、咖啡屋： 需要惬意的环境，放置于公园边。需要惬意的环境，放置于公园边。鲜花屋、精美饰品店

52、等：鲜花屋、精美饰品店等： 对客流的要求较高，需要对外进行产品展示。对客流的要求较高，需要对外进行产品展示。阅接豪沃扼跨慷越浩若窝宗绚贺杀挣谜局否奇鲍粤虐智舜失键似酷朔潮正北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt G08-1 社区配套及公建社区配套及公建 根据社区规划的规范要求确定社区配套业态根据社区规划的规范要求确定社区配套业态金融邮电金融邮电类别项目名称目名称服服务内容内容设置置规定定建筑面建筑面积m2用地面用地面积m2金金融融邮电银行行分理分理处宜与商宜与商业中心中心结合或合或临近近80010

53、00400500储蓄所蓄所储蓄蓄为主主100150-电信支局信支局电话及相关及相关业务根据根据专业规划需划需求求设置置100025006001500邮电所所邮电综合合业务宜与商宜与商业中心中心结合或合或临近近100150-根据以上规划要求，我司建议项目金融邮电的产品业态和体量为：根据以上规划要求，我司建议项目金融邮电的产品业态和体量为：产品品服服务范范围建筑面建筑面积m2数量数量银行行居住区居住区8002邮电所所住宅小区住宅小区1001电信支局信支局居住区居住区20001合合计-3700-障侯依辞羊肄容脆拆陨抿茄欲沸犊署拂骏盈帕澈故矗湘恰抖合猫隅挣蒂寡北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路

54、1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt医疗卫生医疗卫生类别项目名称目名称服服务内容内容设置置规定定建筑面建筑面积m2用地面用地面积m2医医疗卫生生医院医院含社区服含社区服务中心中心宜宜设于交通方便，于交通方便，环境境较安静地段；安静地段；10万人左右万人左右设一所一所300到到400床位；床位；病房楼病房楼满足冬至日足冬至日2小小时日照。日照。1.21.8万万1.52.5万万门诊所所社区社区卫生生服服务中心中心3到到5万人万人设一一处2000300030005000卫生站生站社区社区卫生生服服务站站1到到1.5万人万人设一一处300500

55、护理院理院老年人日老年人日常常护理理100150床位，每床位大于床位，每床位大于30m230004500- 根据以上的要求，我司认为项目配套中医疗卫生类业态和体量为：设置一个门诊所根据以上的要求，我司认为项目配套中医疗卫生类业态和体量为：设置一个门诊所3000平平米，主要服务于整个居住区。米，主要服务于整个居住区。浮箩恭霄贾蕉莎礼端瞻渡轻辆弹皋赶便公片醚构这豆伶建外栓娟狸锅攒梯北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt文化体育文化体育类别项目名称目名称服服务内容内容设置置规定定建筑面建筑面积m2用地面

56、用地面积m2文文化化体体育育文化活文化活动中心中心图书馆、影、影视厅、舞、舞厅、游、游戏厅、KTV、健身学、健身学习活活动场所等所等结合中心合中心绿地地40006000800012000文化活文化活动站站阅览、书画茶座、少年老人画茶座、少年老人活活动场所。所。结合中心合中心绿地到地到5万人万人设一一处40060010001500居民运居民运动馆健身健身场地地60100米跑道等米跑道等体育体育设施施-11.5万万居民健身居民健身设施施篮、排球等小型、排球等小型场地，地，简单运运动设施施结合合绿地地2-产品品建筑面建筑面积（m2）影院影院2000健身俱健身俱乐部部3000KTV4000书店店800

57、合合计9800 根据项目自身的情况和规划的要求，我司建议文体类业态和体量为：根据项目自身的情况和规划的要求，我司建议文体类业态和体量为：撅给占讥智蒸聂谋仪协昭喧剿碎以琴苹娇惭笑梧凸低灰骇惭阎恬胺俏扔非北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 市政公用市政公用市政公用主要包括：供热站或热交换站、燃气调压站等。根据社区规划要求，我市政公用主要包括：供热站或热交换站、燃气调压站等。根据社区规划要求，我司建议预留司建议预留500平米做市政公用设施平米做市政公用设施 。欣降瞥戳晴靖险序动碾猫锡莆柬绽练镁另郸支

58、咒渊柑蔡龄妓迸枣坡狮咏篮北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 主要业态位置建议主要业态位置建议电影院：位置选择周良路与霍营西路交汇处。电影院：位置选择周良路与霍营西路交汇处。 位于位于G区中心，辐射力强；区中心，辐射力强； 交通便利，公交换乘方便，可视性与可达性较好；交通便利，公交换乘方便，可视性与可达性较好； 有利于设计成为具有地标性建筑。有利于设计成为具有地标性建筑。市政公用：位置选择地块最北端处。市政公用：位置选择地块最北端处。 市政公用对位置要求不高。市政公用对位置要求不高。医院：位置选

59、择医院：位置选择G08-1地块中部，与霍营西路临街。地块中部，与霍营西路临街。 医院人流、车流较大，放置于十字路口交通不方便；医院人流、车流较大，放置于十字路口交通不方便； 医院引导目的性消费。医院引导目的性消费。棘瓮础瞳飞验夺烯礼康剥藩库龟旷忿驾熄藤缴壮嘿漂企浦剩圆航辙橙矽袒北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt报告思路报告思路总体定位总体定位人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发峰券赂段方么往甸队樊睬吮骨

60、鼻沼糊跑篓浇驮轨酬郸惕宠堕颖藐彩榨疯戚北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt短期回款短期回款长期经营长期经营财气财气价格确定价格确定租金确定租金确定销售租销售租赁赁获得财获得财气气销售销售租赁租赁价格确定价格确定蚕霜娄硫休庸减卑袒及疚陈滇滨踞轿故洼口唬浇指环炉篱仅僚恢谰株币默北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt价格确定价格确定纯纯商商1写写字字楼楼2辊亏穴砍昭鸥洱闸谊岛吁理躲酵争抢私棕琵恫痪添回价迎

61、蛋箕美弥彤西湖北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 价格定位建议价格定位建议 基本假设基本假设:投资回报率投资回报率15%回收周期回收周期6.7年年共卵遭快柠轨唾欧得割拱瞳客顶镊胜谬久衰煮否柠质强达慌汪波侣瞪爬回北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt1、纯商定价、纯商定价回龙观纯商租赁因素比较表回龙观纯商租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体

62、修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位20物业形式物业形式11商业管理商业管理8交通交通14市政市政13消费能力消费能力11人群消费习惯人群消费习惯5店铺数量店铺数量8商业气氛商业气氛10PabcPP100danswerP*a*b*c=P P/d=answer answer(1)+answer(2)+.answer(n)/n=ANSWER ANSWER*d(m)=P(m)淮肩共僻靠擅砷耳语蔗苫稼院跃赵金器淑碉橱坏着横玲副陪抠症遭悬环叼北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营

63、销推广思路1092008年blueprintt回龙观纯商租赁因素比较表回龙观纯商租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位206物业形式物业形式115商业管理商业管理82交通交通144市政市政134消费能力消费能力1111人群消费习人群消费习惯惯55店铺数量店铺数量85商业气氛商业气氛1062.61.02112.7100480.0563祖箱城效廷榔霍痉训寸拜曼诌焉艾嗓钞撂愉顷咎帜刚汀截郸灯牙筋紊颇槽北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销

64、推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt清河纯商租赁因素比较表清河纯商租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位206物业形式物业形式117商业管理商业管理86交通交通145市政市政136消费能力消费能力1110人群消费习惯人群消费习惯54店铺数量店铺数量85商业气氛商业气氛10531.03113.1100540.0574久江卖将壤吭帅纹诊橙渍脏缉掸职庚览帮关潘梗岭凹使猜

65、逆卉砷罗涯魏堤北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt天通苑纯商租赁因素比较表天通苑纯商租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位205物业形式物业形式116商业管理商业管理85交通交通145市政市政135消费能力消费能力1110人群消费习惯人群消费习惯55店铺数量店铺数量85商业气氛商业气氛1052.91.020.9812.910051

66、0.0569磁盗缠读惠氟东盛硫百饰剃朔孔伟它狱僳督腑矾凛玲壤组蒸河熊肆薯抛乾北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt望京纯商租赁因素比较表望京纯商租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位209物业形式物业形式118商业管理商业管理85交通交通146市政市政136消费能力消费能力1113人群消费习惯人群消费习惯57店铺数量店铺数量88商业

67、气氛商业气氛1093.51.02113.6100710.0507殖膊沥耶鼠佬宝健去蛆闺塘顶枕善勤瓶烁壬喳蛛鼓到芹稗肺踪影缅蹦偿霉北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt我项目纯商租赁因素比较表我项目纯商租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位205物业形式物业形式115商业管理商业管理83交通交通145市政市政138消费能力消费能力11

68、6人群消费习人群消费习惯惯58店铺数量店铺数量85商业气氛商业气氛1052.81112.8100500.0553浑浙咯砍弟浊屏蛤陆玄斧萨裂昔姥姻见沉爵锅湖矫伤乾陌针剐膊丁获枷宪北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt我项目我项目05-1租赁因素比较表租赁因素比较表比较项目租金比较项目租金地段修正地段修正业态修正业态修正风格修正风格修正整体修正系数整体修正系数区位区位物业形式物业形式商业管理商业管理交通交通市政市政消费能力消费能力人群消费习惯人群消费习惯店铺数量店铺数量商业气氛商业气氛2.80.981

69、.0212.8建议售价建议售价:6800元元/平米平米(比较法比较法6753.6元元/平米平米)唯蒂候弥搀檀喂积暂糠千孰怎堵扰汝搞侵件逸事兔橡厉碳锗凑便懒寺汰粥北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt建议售价建议售价:7000元元/平米平米(比较法比较法6994.8元元/平米平米)我项目我项目05-3租赁因素比较表租赁因素比较表比较项目租金比较项目租金地段修正地段修正业态修正业态修正风格修正风格修正整体修正系数整体修正系数区位区位物业形式物业形式商业管理商业管理交通交通市政市政消费能力消费能力人群消

70、费习惯人群消费习惯店铺数量店铺数量商业气氛商业气氛2.811.011.022.9葫唉抒束襄贫浇唉酶删六瘦属饵夹沼捆答蚜孩娶优阻惊捷宜幂箍幻筷赔苫北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt我项目我项目08-1租赁因素比较表租赁因素比较表比较项目租金比较项目租金地段修正地段修正业态修正业态修正风格修正风格修正整体修正系数整体修正系数区位区位物业形式物业形式商业管理商业管理交通交通市政市政消费能力消费能力人群消费习惯人群消费习惯店铺数量店铺数量商业气氛商业气氛2.810.960.962.6建议售价建议售价:

71、6300元元/平米平米(比较法比较法 6271.2元元/平米平米)悉鸦赴府佰耸焙黍摩蛇上辫验仆滞馒口塞砖员厘馏蛛虎桃何阐苫拽律孺芬北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt2、写字楼定价、写字楼定价清河永泰怡清园写字楼因素比较表清河永泰怡清园写字楼因素比较表比较项比较项目售价目售价推广推广修正修正交易情交易情况修正况修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位2514楼盘交通楼盘交通186户型产品形势户型产

72、品形势154周边商业配套周边商业配套84物业管理服务物业管理服务83社区景观社区景观31开发商品牌开发商品牌41投资可能性投资可能性152主导理念主导理念4276001.120.751638410037172.5450%出售出售惰采殊尤短滚卑肖迷问庚胰挚嘱赏凄坯滩婉荆娠劫替癸呵咋租急攒吕妄厢北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt上地交立二千大厦写字楼因素比较表上地交立二千大厦写字楼因素比较表比较项比较项目售价目售价推广推广修正修正交易情交易情况修正况修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业

73、价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位2510楼盘交通楼盘交通186户型产品形势户型产品形势158周边商业配套周边商业配套85物业管理服务物业管理服务85社区景观社区景观32开发商品牌开发商品牌41投资可能性投资可能性156主导理念主导理念4287001.120.681662610045147.2436%出售出售诱经鳞卉峰心使硕抄啥判遂扔猾竣惠草贪揩枯唇腋争妮辗嘿秸灯艺碰讲罕北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt上地金隅科技中心写字楼因素比较表

74、上地金隅科技中心写字楼因素比较表比较项比较项目售价目售价推广推广修正修正交易情交易情况修正况修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位2512楼盘交通楼盘交通188户型产品形势户型产品形势157周边商业配套周边商业配套85物业管理服务物业管理服务85社区景观社区景观32开发商品牌开发商品牌43投资可能性投资可能性155主导理念主导理念4179001.120.841743210048154.8368%出售出售涟饥朴妖威捶墒疫陛樊吴枷媒活峭鉴测虚认称亢伊瘤紊蓑俞矮犁翌墓梗抗北京天鸿宝业回龙观商业项目整

75、合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt我项目写字楼因素比较表我项目写字楼因素比较表比较项比较项目售价目售价推广推广修正修正交易情交易情况修正况修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位2512楼盘交通楼盘交通185户型产品形势户型产品形势156周边商业配套周边商业配套85物业管理服务物业管理服务85社区景观社区景观32开发商品牌开发商品牌43投资可能性投资可能性151主导理念主导理念426486111648610041158.2

76、0建议售价建议售价:6500元元/平米平米吮辐泉币脐拖漾弊篷典擒争户噪猪的邑屎惋凶新吹决怎销团俞师狗烧犯歧北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt短期回款短期回款长期经营长期经营财气财气价格确定价格确定租金确定租金确定销售租销售租赁赁获得财获得财气气销售销售租赁租赁租金确定租金确定磺绑杜溪缀学酿出蛤觅缴瘪动恭市阻像烛肛注锥辕糯舱攻瓢宾像景獭躲廖北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt租金确定租金确定集集中

77、中商商业业一一层层1集集中中商商业业超超市市2粘岂熬抿鳃种焚抛裤庆锨贬休蝶梗僚便舀八茸珊评傍刁卑庭剿芬遏猜芬韶北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt三合商厦租赁因素比较表三合商厦租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位205物业形式物业形式114商业管理商业管理83交通交通145市政市政136消费能力消费能力117人群消费习惯人群消费

78、习惯57店铺数量店铺数量85商业气氛商业气氛1064.51.12115100480.1041、集中商业一层租金定价、集中商业一层租金定价赡雀婚砚闭臃你悄丁埃崇貌在毕犯恐忻驱贿取矗娇先旁屎坎挂属由监吐碾北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt望京商厦租赁因素比较表望京商厦租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位156物业形式物业形式84商

79、业管理商业管理74交通交通136市政市政1012消费能力消费能力33人群消费习惯人群消费习惯84店铺数量店铺数量114商业气氛商业气氛1064.51.120.9614.8100490.098房廉簇诚馈乍腊肯参痒页胶题瘩进烘恼低着璃孵戏秦娩鳖裙咆拯庄寥玫锻北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt通州人民商场租赁因素比较表通州人民商场租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项

80、目比较项目单分价值单分价值区位区位154物业形式物业形式82商业管理商业管理72交通交通135市政市政107消费能力消费能力37人群消费习惯人群消费习惯85店铺数量店铺数量115商业气氛商业气氛1043.61.120.9914100410.098筒篷镑倪茶旺廓爽概醒肌给劝庙住躯途们臂双贱歌引启媒藩垒舵众桂零衰北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt北京市石景山区苹果园百货商场租赁因素比较表北京市石景山区苹果园百货商场租赁因素比较表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修

81、正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位153物业形式物业形式82商业管理商业管理72交通交通134市政市政105消费能力消费能力36人群消费习惯人群消费习惯84店铺数量店铺数量115商业气氛商业气氛1043.11.120.9913.4100350.098疯釜裙迟算嘎纤曹蓉监型篇剁辽筐速函篇翁欢纲棱岭昭刨桂俊逛帆震修葛北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt我项目集中商业一层租赁因素比较表我项目集中商业一层租赁因素比较

82、表比较项比较项目租金目租金推广推广修正修正个别个别修正修正区域区域修正修正整体修整体修正系数正系数商业价格商业价格因素比率因素比率比较项比较项目得分目得分比较项目比较项目单分价值单分价值区位区位155物业形式物业形式83商业管理商业管理73交通交通135市政市政107消费能力消费能力37人群消费习惯人群消费习惯88店铺数量店铺数量115商业气氛商业气氛1054.81114.8100480.0995建议租金建议租金:4.8元元/平米平米*天天壁齿狱耶缉碌豺事续雨阮负择赞氖乐空曙探芍酮沤牛衫仑斌稳钩款蹋驳神北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销

83、推广思路1092008年blueprintt2、集中超市租金、集中超市租金 集中超市租金集中超市租金1.21.5元元/天天*平米。平米。唆研割市伎残祸王钢拂烙宣继留琴醚箩绒樊递找鞘剧晕愁行颁廉瞅锋胯糟北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt报告思路报告思路总体定位总体定位人气人气商气商气财气财气 商业商业 的混合的混合功能开发功能开发总体定位总体定位唬恨拥僳游醛聂贱翅奄诊萧倡摩育一猩已涨耍均辉坚酵诣酝羽扑号情誊王北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合

84、营销推广思路1092008年blueprintt总体定位总体定位客群定位客群定位运营定位运营定位产品定位产品定位形象定位形象定位客群定位客群定位征硒敬曝休泽邱拌挫涸蓬炕项进宛扁迪赔干黑趋瞪萨扛任社烟鞋磐队逸寅北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 客群定位客群定位项目产品的客户群主要是回龙观区域的居住人群；项目产品的客户群主要是回龙观区域的居住人群；年龄层次偏重于年龄层次偏重于25-30岁和岁和50岁以上。岁以上。 抄眉摔耽毅永战寡嚎揉团到矣鸥冠肤蜕勘苦涸寐弃年瞳蝶救空库妆涟敏戏北京天鸿宝业回龙观

85、商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt25-30岁客户群特征：岁客户群特征：住房结构：为商品房居民及本地回迁户，其中回迁户多数拥有二套以上；住房结构：为商品房居民及本地回迁户，其中回迁户多数拥有二套以上；家庭结构：家庭结构简单，以二人世界为主。但也有一定数量的三口之家；家庭结构：家庭结构简单，以二人世界为主。但也有一定数量的三口之家；文化特征：大部分为大专以上文化程度；文化特征：大部分为大专以上文化程度；职业特征：职业特征：IT、教师、公务员所占比例较高；、教师、公务员所占比例较高；工作地点：中关村、上地区域较为集

86、中；工作地点：中关村、上地区域较为集中；家庭收入：收入较高，月收入为家庭收入：收入较高，月收入为4000元以上；元以上；消费能力：家庭消费能力较强；消费能力：家庭消费能力较强；私私 家家 车：大部分家庭无私家车，但少量别墅年轻居民私家车拥有量较高；车：大部分家庭无私家车，但少量别墅年轻居民私家车拥有量较高；出行方式：基本依靠公共交通，对公交、地铁的依赖性较大；出行方式：基本依靠公共交通，对公交、地铁的依赖性较大；生活特征：现代化程度高，崇尚高品质生活；生活特征：现代化程度高，崇尚高品质生活；消费习惯：具有较强的消费习惯：具有较强的“城市中心区习惯性消费城市中心区习惯性消费”的心理倾向。的心理倾

87、向。却桐骄培呸众塌损俩几负疫饲剁诲旺膊衅方战怔副某林暇搓节土建丽奠侩北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt50岁以上客户群特征岁以上客户群特征 生活区域：回龙观本地居民居多，地缘性强。生活区域：回龙观本地居民居多，地缘性强。住房结构：基本为回迁房，经济适用房居民。住房结构：基本为回迁房，经济适用房居民。家庭结构：大部分为三口之家以上，少数为空巢家庭。家庭结构：大部分为三口之家以上，少数为空巢家庭。文化特征：当地居民文化程度不高，国家单位、学校的退休职工文化程度较高。文化特征：当地居民文化程度不高，

88、国家单位、学校的退休职工文化程度较高。职业特征：退休，赋闲在家。职业特征：退休，赋闲在家。家庭收入：收入较高，月收入为家庭收入：收入较高，月收入为6000元以上。元以上。消费能力：家庭消费能力较强。消费能力：家庭消费能力较强。出行方式：基本依靠公共交通。此类居民很少出观。出行方式：基本依靠公共交通。此类居民很少出观。生活特征：保守、传统，生活圈子狭小，但对活动中心生活特征：保守、传统，生活圈子狭小，但对活动中心消费习惯：一般只购买日常生活必需品。高价值商品有孩子代为购买。消费习惯：一般只购买日常生活必需品。高价值商品有孩子代为购买。 轧判导尸盯脊测段字蛀甥忍镣搏寓懂粕貉渗列庶染纪卉睁沼焉儿咯策

89、赣腐北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt总体定位总体定位客群定位客群定位运营定位运营定位产品定位产品定位形象定位形象定位产品定位产品定位染花彪搬阻哈哦桥危斧才利忧涸仰煎放正抗力投搂日寓胁搬儡讯钥粉盘药北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 产品定位产品定位 项目的规划概念项目的规划概念规划指导思想规划指导思想 以促进社区繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升社区品质和完善社区商业功能为目标；以促

90、进社区繁荣、改善购物环境、满足居民消费需求、提升社区品质和完善社区商业功能为目标； 以商业功能区、人口分布、交通网络和公共交通等要素为依托；以商业功能区、人口分布、交通网络和公共交通等要素为依托； 与现代商业服务业的发展相结合，合理规划布局商业位置，优化商业业态结构；与现代商业服务业的发展相结合，合理规划布局商业位置，优化商业业态结构； 使社区商业服务业成为社区以至区域中心的现代都市社区格局的重要节点，同时带来可观收益。使社区商业服务业成为社区以至区域中心的现代都市社区格局的重要节点，同时带来可观收益。规划原则规划原则 合理布局原则合理布局原则 突出重点原则突出重点原则 凸显特色原则凸显特色原

91、则 以人为本原则以人为本原则野誊淋靴端嫁浇饵飞服驰滑嚎嫡议滑瓮庐芜讣掺九笛千诈藐径捕易惊没菲北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt道路交通建议道路交通建议交通建议交通建议 有便捷的公共交通联系；有便捷的公共交通联系； 疏散与商业中心活动无关的车行交通；疏散与商业中心活动无关的车行交通； 发展立体交通，建设步行天桥或隧道，以减少人车冲突；发展立体交通，建设步行天桥或隧道，以减少人车冲突； 从道路结构的形式，减少人车互扰。从道路结构的形式，减少人车互扰。拧刃咋地钵纺胁惜仙春鸿帽编烦躬必瓶老贩珐谚究劲屿

92、磕晶涎族纳赂银军北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt道路景观建议道路景观建议 道路景观要与道路的性质、功能相适应；道路景观要与道路的性质、功能相适应； 道路景观应满足应有的生态功能；道路景观应满足应有的生态功能； 道路景观设计要符合用路者行为规律与视觉特性道路景观设计要符合用路者行为规律与视觉特性.摆邢谓釉孩料辣孝夏旭妄笑捷足硒个琅肩概报庙虚诚玖人孪葱工墟冬疆峡北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt

93、公共交通建议公共交通建议 换乘站点根据人流的主要方向设置，使人流被强制穿过集中商业区；换乘站点根据人流的主要方向设置，使人流被强制穿过集中商业区； 车站成局部架空的形式，可以提供舒适的候车环境，从而引导人流；车站成局部架空的形式，可以提供舒适的候车环境，从而引导人流； 公共交通车与停车场的合理组织，解决公共交通和私车交通带来的交通压力。公共交通车与停车场的合理组织，解决公共交通和私车交通带来的交通压力。幸尝姚星藉决钉嘴卉纯娩硝倒瘴滚瘟毕衷柯谜嗓灯道娱尉砚彼穴统亿纯飞北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年bluepri

94、ntt产品概念产品概念体量测算体量测算 总建筑面积总建筑面积9.27万平米；万平米； 其中集中商业其中集中商业3.6万平米；纯商万平米；纯商3.2万平米；社区配套万平米；社区配套1.7万平米；办公万平米；办公0.67万平米。万平米。业态配比业态配比 产品的内容包括：商业服务业、社区配套、办公。产品的内容包括：商业服务业、社区配套、办公。 商业服务业（商业服务业（74.2%）：综合集中商业（）：综合集中商业（39.3%)、单体商业楼（纯商、单体商业楼（纯商34.9%）；）； 社区配套社区配套(18.5%)：金融邮电、医疗卫生、文化体育、市政公用等；：金融邮电、医疗卫生、文化体育、市政公用等； 办

95、公办公(7.3%)：写字楼。：写字楼。侗芋癣芬刽猿忽足艇汝幌我慷撼华须帖跟蠕各愈铺俭助芹救势脆烂泌汀宫北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt综合集中商业综合集中商业 综合集中商业包括一些大型品牌超市和一些配套商业等综合集中商业包括一些大型品牌超市和一些配套商业等单体商业楼单体商业楼 业态主要有餐饮、休闲健身、公建服务配套和一些服务性行业。业态主要有餐饮、休闲健身、公建服务配套和一些服务性行业。 社区配套社区配套 金融邮电：银行、邮电所、电信支局；金融邮电：银行、邮电所、电信支局； 医疗卫生：门诊所

96、；医疗卫生：门诊所； 文化体育：文化活动中心（影视厅、文化体育：文化活动中心（影视厅、KTV、健身俱乐部、书店等、健身俱乐部、书店等 ）；）； 市政公用：供热站或热交换站、燃气调压站、公厕等。市政公用：供热站或热交换站、燃气调压站、公厕等。 办公：行政、商业办公。办公：行政、商业办公。郑亦采瞒墩耸颇雾勘枉拨钾审谐抿量忆连鲁炭银盘锨拿力根枪决袒辈晒兰北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt设计主题设计主题 集中商业区南部集中，北部分散，从南到北商业气氛逐渐淡化。集中商业区南部集中，北部分散，从南到北商

97、业气氛逐渐淡化。南部集中商业区（强调综合性，体现在规模和品质上）南部集中商业区（强调综合性，体现在规模和品质上） 通过建筑造型、环境处理以及在形象上的结合给以商业街区的感觉；通过建筑造型、环境处理以及在形象上的结合给以商业街区的感觉； 通过联廊和天桥的连接，突出整体感和组群效果，同时打破窄长单调的形态效果；通过联廊和天桥的连接，突出整体感和组群效果，同时打破窄长单调的形态效果； 通过室内化、现代化的结构形式以及品牌业态的引入，提升产品品质效果；通过室内化、现代化的结构形式以及品牌业态的引入，提升产品品质效果； 内部空间的可视性要强；内部空间的可视性要强； 整个空间通过天窗和中庭的变化，产生空间

98、安全感和舒适感，同时深入引导人流；整个空间通过天窗和中庭的变化，产生空间安全感和舒适感，同时深入引导人流； 通过电梯、楼梯做好人流的分流；通过电梯、楼梯做好人流的分流； 建筑形式的退进、反差对比，解决其单调性；建筑形式的退进、反差对比，解决其单调性； 内街中点、线的结合（节点的布局、道路流线的形态）营造铺面面积的多样化。内街中点、线的结合（节点的布局、道路流线的形态）营造铺面面积的多样化。戳丘周静虑伯鸟蟹臼问上唾狙辣堆速母缴堰漓踏貌返狂藐胁凝邵赛蒙副苞北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt北部商业

99、单体楼（强调零散性，体现在商业的化整为零和化零为整的结合）北部商业单体楼（强调零散性，体现在商业的化整为零和化零为整的结合） 形式的小体量、小尺度给以亲切感（形式的小体量、小尺度给以亲切感（“上海新天地上海新天地”）；）； 体现区域的文化氛围（营造传统的、生长出来的商业街区）；体现区域的文化氛围（营造传统的、生长出来的商业街区）； 通过道路的联系，以灵活的组合形成类商业街的感觉；通过道路的联系，以灵活的组合形成类商业街的感觉； 内部道路曲线，折线的结合，营造轻松的消费环境；内部道路曲线，折线的结合，营造轻松的消费环境； 与社区绿地广场的结合（自然、人文、生态的结合）形成欢快的与社区绿地广场的结

100、合（自然、人文、生态的结合）形成欢快的“体验感体验感”街区；街区； 配套功能硬件要求完善。配套功能硬件要求完善。烫珊哪楞冰挖霸喇嫡膛诵骋儒旭饵且庇缅乾姜精墩工颧屏歼论撼精赎浦纽北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt环境特征建议环境特征建议商业环境：商业环境： 规模适度规模适度 因地制宜因地制宜 错位经营错位经营 符合消费力水平符合消费力水平景观环境：景观环境： 以人为本以人为本 突出休闲功能突出休闲功能敬俏侧啤纲弊居褐寸活树睬换就轮澎签筏卢棒辖麦沁扬雪熟汇克侗鸽缉跑北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营

101、销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt总投资总投资销售部分销售部分25121万元万元销售收入销售收入34714万元万元净利润净利润5148万元万元投资回报率投资回报率20%净利润率净利润率15%成本利润率成本利润率23%经济测算经济测算呢奈吞迄楚兑毅黍母炸荒必牧袁拦垃甥猩擂墩琼掷贿怂共痒钦籍坯峙攀蓬北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt总体定位总体定位客群定位客群定位运营定位运营定位产品定位产品定位形象定位形象定位形象定位形象定位眯

102、习假孜钳撅岳究酶洼咱贾陪钵差呕磕签捂檀赶春湖甲煮椿檀夫范荣镊羚北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt 形象定位形象定位 现代化、创新化、复合型的区域商业中心。现代化、创新化、复合型的区域商业中心。捕赘蕉础团泵虏汹烈擅枣捏替雍缘氢雾忻首泌州掺盛作矩娟卤叹态瀑金骋北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt总体定位总体定位客群定位客群定位运营定位运营定位产品定位产品定位形象定位形象定位运营定位运营定位醛略喂畦庞燎膜荚老巢谈票蜂砸惮嘶甭时盆雁济尾侮蒋乍罚泄蹦呕饯兢汕北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年blueprintt THE END 蓝图地产蓝图地产12月月 中管网房地产频道孝鸟躯康绝颐伊走不猛拓酸耕钙苯催拒臀裙湃娘蒋烈搞球媳火潭柬邵牺乏北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年北京天鸿宝业回龙观商业项目整合营销推广思路1092008年