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1、第二章第二章土地市场土地市场n n第一节第一节. .土地市场概论土地市场概论n n第二节第二节. .中国土地市场体系中国土地市场体系n n第三节第三节. .中国土地市场管理中国土地市场管理1土地经济学土地市场课件第一节第一节.土地市场概论土地市场概论一一.土地市场的内涵土地市场的内涵n n土地市场土地市场土地市场土地市场：是土地这种特殊商品在流通过程中：是土地这种特殊商品在流通过程中：是土地这种特殊商品在流通过程中：是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。发生的经济关系的总和。发生的经济关系的总和。发生的经济关系的总和。n n土地市场的土地市场的土地市场的土地市场的主体主体主体主体
2、是买卖双方；是买卖双方；是买卖双方；是买卖双方；客体客体客体客体是土地。是土地。是土地。是土地。n n土地市场土地市场土地市场土地市场交换的内容交换的内容交换的内容交换的内容：所有权、使用权、租赁：所有权、使用权、租赁：所有权、使用权、租赁：所有权、使用权、租赁权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的权、抵押权等等。各国法律不同，土地交易的内容也不同。内容也不同。内容也不同。内容也不同。2土地经济学土地市场课件第一节第一节.土地市场概土地市场概论论n n二、土地市场的特点二、土地市场的特点n n（一）地域性（一）地
3、域性n n产品位置的固定性，使土地市场具有产品位置的固定性，使土地市场具有强烈的地域性特点。而且地域性的特强烈的地域性特点。而且地域性的特点决定了土地市场竞争的不充分，交点决定了土地市场竞争的不充分，交易效率相对较低。易效率相对较低。3土地经济学土地市场课件 表：表：表：表：20002000年年年年20032003年香港和南京两地土地批租（年香港和南京两地土地批租（年香港和南京两地土地批租（年香港和南京两地土地批租（The land leasehold systemThe land leasehold system ）均价表）均价表）均价表）均价表平均地价(万元)城市2000年2001年200
4、2年香港4.126.213.14南京0.300.250.294土地经济学土地市场课件n（二）不充分竞争（二）不充分竞争n土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。土地市场参与者不多，市场信息获取较难，使竞争不充分。n（三）层次性（三）层次性n由于土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层由于土地市场上交易的内容（权利）不一样，因此存在不同层次的交易市场。次的交易市场。n（四）供给弹性小（四）供给弹性小n土地不仅自然供给弹性小，而且经济供给弹性较低。土地不仅自然供给弹性小，而且经济供给弹性较低。n（五）政府管制严格（五）政府管制严格n由于土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，
5、因此政府会由于土地资源的利用对社会经济发展的影响巨大，因此政府会对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。对土地市场的交易权利、规模、形式等多方面进行干预。二、土地市场的特点二、土地市场的特点5土地经济学土地市场课件三、土地市场的功能及运作三、土地市场的功能及运作n（一）优化配置土地资源（一）优化配置土地资源n行政划拨方式行政划拨方式-市场配置的方法市场配置的方法(价价格机制在起作用格机制在起作用)n（二）调整产业结构，优化生产力布局（二）调整产业结构，优化生产力布局n（三）健全市场体系，实现生产要素的最（三）健全市场体系，实现生产要素的最佳组合佳组合6土地经济学土地市场课件四、建立土
6、地市场的必要条件四、建立土地市场的必要条件n（一）市场经济环境（一）市场经济环境n价格机制和风险机制等基本的市场环境。价格机制和风险机制等基本的市场环境。n（二）土地产权明晰（二）土地产权明晰n土地产权是市场交易的客体，因此必须是界土地产权是市场交易的客体，因此必须是界定清楚的。定清楚的。n（三）金融市场的外部支持（三）金融市场的外部支持n（四）相应的外部法规条件（四）相应的外部法规条件n（五）良好的市场中介机构运作（五）良好的市场中介机构运作7土地经济学土地市场课件五、土地市场的运行模式与机制五、土地市场的运行模式与机制n土地市场的运行模式：土地市场的运行模式：n以土地私有制为基础的完全市场
7、模式；以土地私有制为基础的完全市场模式；n以土地国家所有为基础的市场竞争模式；以土地国家所有为基础的市场竞争模式；8土地经济学土地市场课件第二章第二章土地市场土地市场n n第一节第一节. .土地市场概论土地市场概论n n第二节第二节. .中国土地市场体系中国土地市场体系n n第三节第三节. .中国土地市场管理中国土地市场管理9土地经济学土地市场课件第二节第二节.中国土地市场体系中国土地市场体系n n一一.建立中国土地市场的必要性建立中国土地市场的必要性n n土地市场是合理配置土地资源的有效途土地市场是合理配置土地资源的有效途径径n n土地资源的配置方式：土地资源的配置方式：n n 行政划拨方式
8、行政划拨方式行政划拨方式行政划拨方式n n 市场配置方式市场配置方式市场配置方式市场配置方式n n土地市场是社会主义统一市场的有机组土地市场是社会主义统一市场的有机组成部分成部分10土地经济学土地市场课件土地市场的建立与发展主要是由政府推动的土地市场的建立与发展主要是由政府推动的土地市场的建立与发展主要是由政府推动的土地市场的建立与发展主要是由政府推动的目前中国城市土地市场占主导地位目前中国城市土地市场占主导地位目前中国城市土地市场占主导地位目前中国城市土地市场占主导地位中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场中国城市土地市场是一个垄断竞争型市场中国城市土地市场
9、是一个垄断竞争型市场在企业改制中实行土地政策性入市在企业改制中实行土地政策性入市在企业改制中实行土地政策性入市在企业改制中实行土地政策性入市二二.中国土地市场体系的特点中国土地市场体系的特点11土地经济学土地市场课件土地使用权出让市场土地使用权出让市场国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使内让与土地使用者，并由土地使
10、用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用权出让金的行为。用权出让金的行为。用权出让金的行为。协议、拍卖、招标、协议、拍卖、招标、协议、拍卖、招标、协议、拍卖、招标、挂牌挂牌挂牌挂牌土地使用权转让市场土地使用权转让市场国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。国有土地使用者将土地使用权再转移的行为。包括出售、交换、赠与。包括出售、交换、赠与。包括出售、交换、赠与。包括出售、交换、赠与。三三.中国城市土地市场中国城市土地市场出让方式：出让方式：出让方式：出让方式：12土地经济学土地市场课件土地使用权租赁市场土地使用权租赁
11、市场土地所有者或使用者作为出租人将土地使用权出租土地所有者或使用者作为出租人将土地使用权出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权抵押市场土地使用权抵押市场土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。三三.中国城市土地市场中国城市土地市场13土地经济学土地市场课件农村土地市场除农户土地的转包流转之农村土地市场除农户土地的转包流转之外，目前主要表现以下几个方面：外，目前主要表现以下几个方面：（一
12、）拍卖（一）拍卖“四荒四荒”地地(荒山、荒沟、荒丘、荒山、荒沟、荒丘、荒滩，也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等荒滩，也包括荒地、荒沙、荒草和荒水等)（二）山地流转（二）山地流转（三）农村股份化（三）农村股份化三三.中国农村土地市场中国农村土地市场14土地经济学土地市场课件五五.中国土地征用中国土地征用土地征用是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建土地征用是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建土地征用是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建土地征用是国家强制将农民集体所有的土地转为国家建设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。由于设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。由于设用地，并对农
13、民集体实行一定经济补偿的行为。由于设用地，并对农民集体实行一定经济补偿的行为。由于其具有强制性，目前政府法规中尚未认定它是一种市场其具有强制性，目前政府法规中尚未认定它是一种市场其具有强制性，目前政府法规中尚未认定它是一种市场其具有强制性，目前政府法规中尚未认定它是一种市场行为。但是它具有市场性质，因为：行为。但是它具有市场性质，因为：行为。但是它具有市场性质，因为：行为。但是它具有市场性质，因为：它有市场的主体它有市场的主体它有市场的主体它有市场的主体供给者农村集体供给者农村集体供给者农村集体供给者农村集体需求者国家和各用地单位需求者国家和各用地单位需求者国家和各用地单位需求者国家和各用地单
14、位它有市场客体它有市场客体它有市场客体它有市场客体集体土地所有权唯一具有土地所有权流转的土地市场集体土地所有权唯一具有土地所有权流转的土地市场集体土地所有权唯一具有土地所有权流转的土地市场集体土地所有权唯一具有土地所有权流转的土地市场它有市场机制的作用它有市场机制的作用它有市场机制的作用它有市场机制的作用价格部分地由市场决定价格部分地由市场决定价格部分地由市场决定价格部分地由市场决定15土地经济学土地市场课件五五.中国土地征用中国土地征用（一）现行农村土地征用制度存在的问题（一）现行农村土地征用制度存在的问题农村征地范围过宽农村征地范围过宽征地补偿标准过低征地补偿标准过低征地收益分配机制不健全
15、征地收益分配机制不健全被征地农民的安置途径有待创新被征地农民的安置途径有待创新16土地经济学土地市场课件五五.中国土地征用中国土地征用（二）我国征地制度改革的建议（二）我国征地制度改革的建议明确界定被征地的范围明确界定被征地的范围因地制宜、公平补偿因地制宜、公平补偿合理分配和管理征地补偿费及购地款合理分配和管理征地补偿费及购地款妥善安置被征地区域农民的生产和生活妥善安置被征地区域农民的生产和生活建立简便、严格、高效的征地程序建立简便、严格、高效的征地程序17土地经济学土地市场课件六、中国土地储备制度六、中国土地储备制度n城市土地储备制度实际上是法律规范下土城市土地储备制度实际上是法律规范下土地
16、使用权的调节转换机制，即由政府或委托的机地使用权的调节转换机制，即由政府或委托的机构通过征购、回收等形式，从分散的土地使用者构通过征购、回收等形式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平机构组织土地开发，在完成了房屋拆迁、土地平整等一系列前期开发工作后，根据城市经济发展整等一系列前期开发工作后，根据城市经济发展对土地的需求或土地供应计划，有计划地将土地对土地的需求或土地供应计划，有计划地将土地投放市场。其一般运作模式主要由投放市场。其一般运作模式主要由收购、储备、收购、储备、出让出让三个环
17、节构成，如图三个环节构成，如图1所示。所示。18土地经济学土地市场课件 城市土地收购储备机制城市土地收购储备机制城市土地收购储备机制城市土地收购储备机制 19土地经济学土地市场课件（一）城市土地储备制度目前的主要步骤：（一）城市土地储备制度目前的主要步骤：n1.土地收购即城市政府根据土地利用总土地收购即城市政府根据土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划等体规划、土地利用年度计划、城市规划等的要求，结合城市产业结构调整和产业升的要求，结合城市产业结构调整和产业升级目标，对城市市区内拟入市的国有土地级目标，对城市市区内拟入市的国有土地和拟征用的农用地进行统一回收、收购、和拟征用的农用地进行统
18、一回收、收购、置换或征用，纳入土地收购储备体系。置换或征用，纳入土地收购储备体系。20土地经济学土地市场课件纳入收购体系的土地主要包括：纳入收购体系的土地主要包括：n1、具有一定开发潜力的土地；、具有一定开发潜力的土地；n2、土地转让价格明显偏低的土地；、土地转让价格明显偏低的土地；n3、市区范围内的无主土地；、市区范围内的无主土地；n4、土地使用年限届满而依法收回的土地；、土地使用年限届满而依法收回的土地；n5、长期闲置荒芜的土地；、长期闲置荒芜的土地；n6、依法查处、没收的土地；、依法查处、没收的土地；n7、企业应拆迁、解散、撤销、破产或产业结构、企业应拆迁、解散、撤销、破产或产业结构调整
19、而置换的土地；调整而置换的土地；n8、拟征用为国有土地的农用地。、拟征用为国有土地的农用地。21土地经济学土地市场课件n2.土地储备土地储备一般包括两个内容：一般包括两个内容：对收购的土对收购的土地，根据城市规划、土地利用规划等，由土地储地，根据城市规划、土地利用规划等，由土地储备机构负责组织进行前期开发或再开发，包括拆备机构负责组织进行前期开发或再开发，包括拆迁、平整、基础设施建设等，即整理阶段。迁、平整、基础设施建设等，即整理阶段。储储备及其经营管理。土地储备一般有实物储备、规备及其经营管理。土地储备一般有实物储备、规划红线储备、信息储备三种形式；经营管理是指划红线储备、信息储备三种形式；
20、经营管理是指在储备期间依法将部分储备土地使用权进行出租、在储备期间依法将部分储备土地使用权进行出租、抵押或临时改变用途，抵押或临时改变用途，以防止土地闲置或浪费。以防止土地闲置或浪费。22土地经济学土地市场课件n实物储备，实物储备，指政府收回或通过收购而储备的土地；指政府收回或通过收购而储备的土地；n红线储备，红线储备，对于一些成片旧城改造地块，直接将规对于一些成片旧城改造地块，直接将规划红线划给储备中心，由储备中心负责实施土地平划红线划给储备中心，由储备中心负责实施土地平整和公建配套后推向市场；整和公建配套后推向市场；n信息储备，信息储备，对一些不急于收购储备，或受财力限制对一些不急于收购储备，或受财力限制一时无力进行资金收购的地块进行信息储备，对信一时无力进行资金收购的地块进行信息储备，对信息储备的地块在适当时机进行实物或红线储备。息储备的地块在适当时机进行实物或红线储备。23土地经济学土地市场课件n3.土地出让土地出让即对已进入土地储备库的储即对已进入土地储备库的储备土地，由土地储备机构根据城市发展需备土地，由土地储备机构根据城市发展需要和土地市场需求制定土地供应计划，有要和土地市场需求制定土地供应计划，有计划地向用地单位供应土地。计划地向用地单位供应土地。24土地经济学土地市场课件25土地经济学土地市场课件
