《市写字楼调查浅析》由会员分享，可在线阅读，更多相关《市写字楼调查浅析（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、昆明市写字楼调查浅析在雨润如油夏日燥热的季节里，楼市处在观望与暴涨的拐点时，处在温水煮青蛙状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新“金矿”写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。带着这个问题，我走访了本地的写字楼市场。一、经历阵痛的写字楼市场 本地写字楼市场在经历1999年世博会前后盲目上马而写导致字楼的供应总量严重过剩，昆明市政府在年就专门出台了有关在市区不再审批、批准建设高层建筑项目的决定。这个停止对写字楼新项目审批的决定，以及国家在有关政策（如税费政策规定，年月日前建成的写字楼，在年月日至年月日期间销售，免征的契税）上的政策有力调节下，在经历长达7年的漫长又痛苦消化期后，
2、昆明写字楼市场从租金、售价及物管费价格持续走低，高达空置率的疲软状态中逐渐复苏和升温。走访中我们环绕着市中心这些高楼大厦，写字楼占了80%较大的份额。而这些建于90年代的写字楼由于开发设计水平的参差不齐，写字楼存在着产品品质、功能和用途上的局限。写字楼的品质至关重要，如交通的便利限度、停车场的设计与否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配备状况、构造布局与否合用、采光通风与否良好等等。而走访中我们发现诸多老式的写字楼在房屋内部设计上将住户门厅所有都设在一层,面积狭小局促,仅仅是一种过道。老式的写字楼采用了以核心桶为中心向四周分割朝向的方式，单一朝向的户型以及单一集中的人流
3、通道,因而形成了黑暗的走道，并具有一定热岛效应的特点。这些老式的写字楼电梯数量少，从写字楼配备的电梯数量来看,电梯数量有3部及如下的占50%,有4部的占30%,有5部以上的占20%。开间小、稳定性差、速度慢的问题。大厦缺少相应的配套设施、有的大厦地下停车场只有一层，大厦停车位少。由此反映出某些写字楼在设计的时候,或迫于资金压力,或为了节省建导致本,或为了减少公摊面积,将电梯数量压到至少,价格降到最低,这样就导致了后来物业管理的麻烦和使用上的不便。二、进入发展层次的写字楼市场据对市区里的高层建筑进行的一次摸底显示，建于上个世纪五六十年代的有幢；年代的有幢，年代的有幢；而建于年代的则多达幢。在这些
4、高楼大厦中，写字楼占了较大的份额。从年代来说80年代青年路上的科技大厦、攀昆商场的护国大厦是是昆明第一代较早的写字楼了。据说护国大厦是个香港老板投资所建，并掘走昆明写字楼的第一桶金而去。90年代是昆明写字楼市场谈楼色变泛滥成灾的特殊年代，华一、华域、志强、美亚、鸿城广场、福林广场、三合商利等等分布在市区各处的写字楼从纯写字楼至商住混合成为昆明第二代写字楼。后来在建的写字楼成为昆明第三代写字楼，其代表为环球金融、汇都国际商务港、云南软件数码园、银座OFFICE等。目前，从横向角度看，昆明的写字楼市场，可以发现整个市场已经明显分化出高中低档租务市场、中档写字楼销售市场和中低档写字楼租务市场三大层次
5、，昆明写字楼市场将进入一种更有序、更细分的发展阶段。 作为第一层次的高档租务市场，其代表项目青年路上的华域、志强、华一等等，此类项目只租不售，租价一般在5060元月平方米左右。其特点是：（）开发商多为实力雄厚，在特定期期下有特定背景，促使她们用自己的力量，将此类高档物业建设完毕，而公司的财务构造又使她们更倾向于将高档物业出租而获取稳定租金，因此她们采用只租不售的方略。（）所处地段均为极热地带，这一方面出于招租的需要。（）物业档次均为公共部分装修豪华，设备配套完善的甲级写字楼，这既是出于商务客户的需要，也是由于超前性的需求。（）租户多为商务客户。（）租务模式上多采用“以大带小”、“大低小高”的租
6、务模式。 第二层次的是中高档写字楼销售市场。这也是一种跨度很大的市场范畴，其供应商从在建高档项目如汇都国际商务港始终到中档楼项目的云南软件园数码国际写字楼，这一集团的共同特点是：（）开发物业均以发售为主，而租赁活动多在销售之后展开，其目的重要是为了让写字楼的投资者能真正得到租金回报。（）开发商实力虽有大有小，但她们的资金实力都局限性以支撑完整的开发过程，而必须以销售回款作为获取利润的重要手段。（）客户的构成颇为复杂，既有投资者，也有小型公司的使用者，尚有中型公司及大型公司。（）所处的地段多为比第一集团稍差的热地，这也是购买这一层次写字楼的业主可以接受的。（）销售模式上，绝对以销售为主，但多数亦
7、成立一种专门的服务租售部，为投资业主解决租务问题。 第三层次为中低档写字楼租务市场。此类写字楼散布于市区各地，形成一种巨大的供应量，其特点是：（）几乎所有项目均为楼宇翻新项目，面积多在平方米如下，投资量小。（）此类项目的开发商多数为非专业地产公司，并且多数为物业的业主出资改建。此类项目几乎都是一种模式，就是开发商在解决自身需要的同步，留出某些做一部分的租务。此类项目也有体现为的租务，其客户多为中小公司，特别是个体私营小公司。（）所在的地段多为都市边沿区或老城区，并且多在接近热地的边沿区。 由此可见这三个层次是非常明确的，但一、二层次间与二、三层次间，均有某些过渡阶段，某些发展商正在努力地挤入上
8、一种层次。 从纵向角度来看昆明写字楼市场，可以发现昆明写字楼市场正在经历一场产品的竞争与替代。第一代产品暂且称之为老写字楼。三代写字楼的明显对比下，写字楼的价值体目前三方面，形象价值、运营效率和升值空间是最具价值的选择动因。形象就是财富，效率就是金钱，升值就是利润。形象价值重要体目前品牌价值和注意力经济规定下的地标性的建筑体量和外观。升值空间体目前地段的稀缺性、规划设计的超前性和较高的性能价格比。运营效率则重要体目前综合性的配套和物业管理方面。大多数公司入驻写字间的此外一种目的是增长商业机会，这个商业机会由物业管理去体现。写字楼的物业管理不仅是服务的概念，更是经营的概念。目前老写字楼被抽空得很
9、厉害，许多原先入住的客户，纷纷拜别，进驻到第二代写字楼去了。这重要是由于，老写字楼的智能化太低了，已经不能满足目前公司办公的最基本需求，并且这个条件的改善一般是比较困难的。此外，老写字楼多采用发售方式，产生了“木桶效应”。即小业主在租金上的无秩序递减攀比已经到了无法控制的地步。同步，许多老写字楼在一种项目中浮现了几种不同的档次，这种开发模式经营动作到目前，事实证明是不成功的，其成果常常是整个项目最后会被较低一档的物业连累，高档次无法显现。 而与老写字楼相比，第二代写字楼的优势就显得十分突出了。第二代写字楼在品质上提高诸多，竞争力很强，同步智能化水平也可以满足现阶段办公的基本需求；多采用统一出租
10、的方式，避免了“木桶效应”的影响；并故意识地加强了物业管理。同步，在第二代写字楼中的市场运作中，其博弈关系发生了明显的变化。原先以写字楼为主卖点转变成以写字楼中的客户为主卖点。此类写字楼一般先以尽量低的价格吸引大公司、大公司入住，从而吸引与之有关联或是但愿与之为邻的中小公司入住，这些中小公司将可以也比较乐意承当较高的租金或是售价，来满足自身的发展需要。此外，第二代写字楼一种最大的优势就是占据了都市最佳的地段，由于地段的不可复制性，使之成为后裔写字楼难以替代的竞争优势。 第三代写字楼虽然品质上所有在一种更高的原则下产生，但想要替代第二代写字楼还存在不少障碍。重要是由于与第二代写字楼博弈关系的变化
11、，在写字楼中，大公司的入住为写字楼的入住率起到了保证作用。由于对于大公司而言，更换办公地点，引起的诸如名片、公司的形象设计等事务的变更成本太高，大公司一般不会容易变换。随之，由大公司吸引而至的公司更不会随便搬迁。另一种因素是地段因素。对于某些中小公司而言，公司总是会选择比现状位置更好、形象地位更高的写字楼，只会越搬越好，而不会越搬越差，这种状况被称为购买写字楼的升级原理。这个因素既是第二代写字楼抢占第一代写字楼的因素，同步也是第三代写字楼不易抢占第二代写字楼的重要因素。由于房产的增值重要来源于土地的增值，而都市主中心区土地的稀缺性更强，因此增值空间很大。同步，主中心区的区位成长性显而易见，区位
12、资源优势得天独厚，一般是人流、物流、信息流、资金流汇聚之处。因此说，与否位于都市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和与否具有投资价值的首选要素。由此分析，我们不难预见将来一段时间内，昆明写字楼将浮现占尽地理优势的第二代写字楼与占尽技术优势的第三代写字楼共存的形势。三、痛并快乐发展中的写字楼市场 写字楼物业对于政府来说，所带来重要的利益就是税收。以目前的状况，市中心内部的大规模改造，使搬出去的人越来越多，本来的地方被高档的居住区所替代。这将浮现两种状况：一种是商铺的拆迁和老公司的拆迁，以及近郊区和远郊区的优惠政策，促使大量的公司搬到都市周边地区，这种状况被称为办公的边沿化。另一种则是办公迁离市区
13、，市区的居住物业多半以经营为主，很少产生税源，从而导致市中心地区税源流失。从税源角度讲，写字楼对于发展都市经济的作用将更显重要。写字楼就是世纪的车间，目前写字楼不再仅仅是行政办公的场合，而是一种具有生产作用的场合、一种功能街区。留得住写字楼就能留得住公司，留得住公司就能留得住财富，留住了财富才干有税源。因此，如果政府不注重这种问题的话，会使得浮现大量不得不在公寓里办公，又在别的地区注册的公司，如此将导致税源的流失。这也是目前昆明商务中心区即将面临的比较现实的问题，走访中不少初期购买拥有写字楼产权的单位和公司选择搬出市区写字楼，入住到一二环附近的写字楼办公，而将市区内的写字楼转租给像围城中好不容
14、易进城的公司和公司。 四、写字楼市场的供求矛盾昆明市写字楼市场常用的分拆发售成为导致供需“错位”的主因，有业内人士称，“业权分散已经成为昆明写字楼租售市场发展制肘。” 昆明部分甲级写字楼租户所作的调查显示，满足跨国公司规定的优质写字楼数量远远低于表面供货数字，除去楼面面积、楼层高度及物业管理素质等方面的差距外，业权问题成为阻碍海外基金及跨国公司入市的最大障碍。绝大多数受访租户倾向选择单一业权写字楼大厦，然而，昆明现存的甲级写字楼供应中，只有局限性0.5%的写字楼属单一业权大厦。的新供应量中，95%的写字楼被用于分拆发售。 目前存在两个问题：一方面是对甲级写字楼强劲需求，市场缺少真正意义上的优质
15、写字楼供应昆明市场供货往往未能全面符合跨国公司或海外基金此类高档物业投资者的业务扩大需求，这种供需错位对租赁交投构成障碍，某种限度上限制了服务业在昆明的发展。另一方面我们机构组织者并不健全，大部分开发商也没有实力把写字楼做到现房才出租，由于写字楼期房要卖是不被接受的。买写字楼的人花的是经营资金，而国家政策始终将写字楼看作是生产资料，银行对公司购买生产资料始终采用保守的放贷款政策，这使得写字楼的按揭较之住宅困难得多。在这种状况下，浮现了大量的替代性产品，例如公寓产权写字楼，或是住宅产权写字楼。五、写字楼人性化的发展趋势写字楼的人也许会加班很晚，劳累了一天，写字楼里若有为人减压、消除疲劳的设施(如
16、游泳池、桑拿按摩间、酒吧、餐厅、美发美容厅)，写字楼的人性化就体现出来了。要达到这一点，就规定开发商在规划、建造之初务必要以人为本，而不是建筑特色、独特风格等为重心。这一切都要为写字楼的人性化设计让步。目前昆明在这方面做得最佳的是在建中的汇都国际商务港、华域，志强等，大厦目前业主均为省内外较有实力的大型金融、经贸、科技、信息、地产公司，律师行、会计师事务所、贸易公司、广告公司、金融服务类公司、IT行业、高科技公司、征询公司、旅游公司、网站等现代成长型商务机构或公司，并在各专业上具有前瞻发展优势的公司。这些公司讲究创新精神，对办公软环境及智能设施配套的规定盼望更高；她们提供知识密集型服务，对人性、高效、弹性的办公环境极为看重；她们提供的服务均是无形资产，自身形象至关重要，规定办公环境可以体现公
