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1、规 划 设 计 任 务 书项目名称：裕昌国际居住小区项目地点：聊城光岳路以东，长江路以南建设单位：裕昌集团【设计任务书讨论稿编制说明】1、本设计任务书是甲方在基于对项目综合研判的基础上，对项目前期定位的总结和对规划设计要求提出的一些分析和结论性意见，对设计单位进行设计起指导作用；2、本设计任务书讨论稿仅作为裕昌集团和设计方进行项目设计第一轮沟通时的相关参考资料；3、本设计任务书讨论稿中确定的相关技术经济指标均为前期市场研判得出的结论性定位，设计单位可以在一定幅度内进行调整；4、本设计任务书主要针对裕昌国际居住小区项目整体规划提出。目录：1项目概况一、基地情况二、气候及土壤资料三、基地社会概况及
2、分析四、规划要求五、市政管线2 市场定位及产品建议一、市场定位二、项目产品建议3 概念分析研究结论一、概念设计研究方案简述二、设计目标三、规划方面的结论4 方案设计中需要解决的问题一、规划方面的问题二、技术方面的问题5 设计成果文件要求6 基础资料一项目地块红线图（AUTOCAD电子文件）二项目地块照片（电子文件）三概念设计方案总图1项目概况一、基地情况1 用地地点本项目位于光岳路以东长江路以南，聊城大学职业技术学院北侧。区域位置图宗地位置示意图2 周边道路东侧：开发区拟规划住宅区；北侧：长江路；西侧：光岳路南侧：聊城大学职业技术学院规划路其中西、北、南侧的现状道路均为区县级道路，道路档次及通
3、行能力较好。建成后将成为本项目住户出行的主要交通线路。3 周边环境本项目位于光岳路，西侧有聊城二中及徒骇河，人文与自然资源丰富，西侧以100米宽的隔离绿化带与之相望；著名的徒骇河在西侧由南向北蜿蜒而去，河道两侧各100米宽城市绿化带，整个基地被苍翠与碧水拥抱，环境清雅优美。北侧以聊城大学别墅群相邸，南侧以聊城大学的职业技术学院相辉，形成了较重的文化氛围，还小区一个高雅的环境。4. 用地面积规划用地138972平方米；建设用地约13.9万平方米；5. 基地简况本项目基地形状为“距”型，基地内的规划“中华脸谱”形市政道路，将整个平面划分为了两大部分，一部分为中央区存住宅区，另一部分为边沿区住宅加商
4、业；6. 地理概况周边自然资源十分丰厚，区内现状地貌为农田与耕地，缺乏可保留的自然植被，小区内以人工造景为主，毗邻徒骇河水系，外围拥有大面积原生植被、大量成树，外环境较为有利。 二气候及土壤资料该地区为温带大陆性季风气候，主导风向北风、西北风，年平均降水量578.4毫米，年平均蒸发量1882毫米。原有地貌平缓，落差约1米，为徒骇河东一片农田，适合植物生长三 基地社会概况及分析31 目前目前基地所在区域生活配套设施齐全，周围2公里范围内商场、超市已经满足生活需要，并离高速公路不远，便利的交通条件有很大的升值空间。32 基地位于规划徒骇河绿色生态走廊，为将来的旅游、休闲、度假区，成为聊城的旅游休闲
5、景观带内的居住区。四规划要求4. 1容积率: 2.44. 2限高：50米，平均高度不高于19层；五 市政管线5 1给水：低区自来水管网供给，中高区加压后自供给绿化用水、道路用水及建造厕所用水由市政自来水供给5. 2雨水：经调蓄后排入徒骇河5. 3污水：采用分散的小型处理装置为污水5. 4供热：采用地热、热力管网供热5. 5供电：引自？千伏变电站5. 6燃气：采用天然气，引自？调压站5. 7垃圾处理：垃圾分类收集，无害化处理5. 8温泉：自打温泉井两口，日出水量800吨。地块周围现没有可接入市政管线。2 市场定位和产品建议一 市场定位1项目总体定位1. 1项目市场定位1.1.1市场形象定位全功能
6、休闲生活特区/原生态中坚领袖的梦想家园是一种高品质生活 ，是成功人士的生活模式，高格调定位有利于烘托气氛，使人们期望值攀高，为低价入市制造驱动力，公园生活主要指环境，以建筑生长在公园里为意象来营造一个公园社区；中坚阶层多元化的价值趋向，希望有相应宽容写意的生活模式可选，体现多元化主题。1.1.2产品档次定位规划设计、环境配套、物业管理等综合素质一流的高品质、高品味的低密度多元主题复合型居住健康休闲小区。1.1.3产品功能定位u作为30万平方米的大社区，产品功能属性应该具备多元化的特征，产品尽量具备弹性，可发展性，满足多样化的需求，因此其功能应该是从衣、食、住、行、娱乐、休闲全方位满足居住需求u
7、注重产品的个性与主题。产品的形势并具有各自的主题，温泉、森林或者运动。1. 2项目竞争优势u良好的自然景观创造的地段优势u便捷的直入交通创造的地段优势u徒骇河生态走廊规划创造的地段优势u丰富的地热资源u高速公路服务区的优势1. 3项目目标市场以聊城广大的市场中产阶级为主，以新兴财富阶层为辅1. 4目标客户构成及特征细分变量名称细分变量描述有效细分变量内容1最终用途购买本产品的最终用途第一居所：满足高品质的生活需求第二居所：家以外的私人专属居所心理的满足：拥有某种特定的身份标签投资：个人财产的固化表现；获取长期资金回报2地理细分客户的地区分布聊城地区为主体，八大区县为辅，另有常年来往聊城的区外人
8、士，尤其是济南市区的商业人士。3人口细分年龄、生命周期性格、职业收入、教育、社会阶层信仰富人阶层（普遍拥有一套以上的居所及交通工具）年龄跨度较大，3050以上社交、应酬、招待活动频繁人士教育背景跨度较大，无明显特征男性占大多数4心理变量生活方式、个性、态度有强烈的社会主流意识个性稳重，有自主的判断力完全个性化的生活方式。有归属感的某个阶层的业余生活，习惯在固定的场所消费。对健康的重要性越来越看重5行为变量购买行为：动机、需求、特色、审慎程度、决策角色使用行为：数量、机会、习惯动机：追求高品质的生活；一种身份的认可，尊荣感。经济实力强，价格对需求的遏制不明显购买决定慎重，感性成分较少自我决策，自
9、己说了算使用行为多样居家、度假、投资等。使用产品多层次的功能。2项目产品建议2. 1产品类型及构成7085M2，25%86100M2，40%101-120M2，25%不经营的公建4%可经营商业面积6%2. 2产品的户型配比建议住宅类别户型面宽（m）进深（m）建筑面积（m2）用地面积（m2）总套数2. 3公建配套2.3.1停车位u101120，每户1辆u86100，每户0.8辆 u7085，每户0.6辆u商业一户2辆u公建地上公共车位；2.3.2商业u总建筑面积：约 平方米；其中集中商业 平方米，分散商业 方米u商业布局以带状集中式布局为佳2.3.3学校u学校为幼儿园，规划12班，大中小各四个班
10、；u占地面积 平方米，建筑面积 平方米u预留相应的停车位，标准位5个/班2. 4销售卖场安排u销售展示包括商业中心、会所、样板组团u样板组团采用现楼方式，位置接近主入口及徒骇河畔休闲运动公园3概念分析研究结论一概念设计研究方案简评应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。二设计目标2. 1 规划目标u有效的利用徒骇河畔的位置u创造令人舒适的空间视觉u引导高尚的生活素质u明确分期开发战略u高效的土地利用u宁静、安全的生活环境u合理、高效的人车分流交通系统2. 2 景观目标u河畔休闲运动新天地u中央公园亲水景观绿轴u溪水乡村环境u山水人居意境u人性化
11、、标志化社区出入口u绿色景观大道u亲人尺度的组团内景观2. 3 建筑目标u创造一个原生态的人文社区u独特的建筑形态和风格u建筑风格在和谐统一的基础上满足多元化、个性化的需求u创造一个高满足度的居住空间三规划方面的结论3.1 用地布局根据基地价值分析，高价值区域布置高附加值产品，功能分区与产品类型分布见附图：功能分区与产品类型分布图。3.2道路通畅4.2.1 主入口位置车行主入口设于基地东、西、南侧人行主入口设于基地东侧，结合商业布局综合考虑4.2.2人车关系小区整体人车分流中心景观人车分流HOUSE组团人车共存TOWNHOUSE组团人车分隔3.3 销售卖场占地约208亩销售卖场包括商业中心展示
12、区、会所展示区、样板组团展示区、河畔休闲运动公园展示区商业中心展示区，销售厅设置于此，建筑面积3000平方米 ，占地面积4000平方米，为弧状商业会所展示区建筑面积1500平方米，占地2500平方米 3.4 组团管理模式小区为整体开放社区组团封闭管理HOUSE组团大小约100120户4方案设计需要解决的问题一规划方面的问题1.1 用地布局(1) 依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计(2) 依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计1.2 道路交通(1)满足人车关系要求与停车要求(2)满足消防要求(3)进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计1.3 销售卖场(1)销售卖场销售
13、氛围的营造(2)根据销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求深化设计1.4 组团与管理(1) 依据组团规模确定组团基本单元，进行组团设计(2) 根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等1.5 环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织(3)景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性(5)现状景观的利用方式(6)当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析二 技术方面的问题2.1 技术配套设施形态与位置设计：煤气调压站、变电
14、站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等2.2 新技术新材料：要求在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等5设计成果文件要求一. 彩色规划总平面图一份，比例1：500二 总体模型一个，比例1：1000，能够反映规划构思及地形特征三. 规划方案设计文本四本，规格为A3幅面,内容至少包括：3.1 设计说明，表达规划设计构想，设计意向及各种专业说明（详见附录一）；3.2 规划总平面图；3.3 交通分析图（道路与停车场）；3.4 规划结构分析图；3.5 景观分析图；3.6 视线分析图；3.7 住宅选型设计，要求小区内主要户型（不少于三种）的两种支持平面、立面、剖面，包括立面材料与说明。3.8 表现部分：鸟瞰图，组团景观，沿小区主路景观，院落景观，商业街及商业广场。3.9 经济技术指标（详见附录二，要求计算真
