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1、笑傲江湖：出大师之手，撰英雄故事。江湖：鄂州地产市场群雄争锋，各据一方，商场如战场，市场就是江湖。我笑。笑有天时：借鄂州市城市规划给本地块开发带来的政策东风；笑有地利：本地块三面环湖，交通便利，具备最具优势的开发资源；笑有人和：两大公司强强联手，共创辉煌。我傲。傲视群雄：本项目地块从规模而言，在当前市场，甚至是鄂东地区，我们都可傲视群雄。笑傲江湖鄂州牛头山项目市场研究报告内容摘要本报告从对牛头山地块分析入手，在了解地块的前提下，对当前市场竞争进行分析，了解当前市场开发总量、开发模式、开发产品特征等，为地块开发方向做好前期市场分析铺垫；通过对城市地产开发方向、地产市场供求分析，了解中观市场状况及
2、项目开发机遇；通过对宏观政治经济背景分析，了解地块开发的宏观背景及未来发展前景。通过以上对地块的分析及微观、中观、宏观等相关基本面进行研究，意图为长龙地产与劲牌集团合作开发鄂州牛头山地块项目这一大型房地产项目开发提供概念性指导建议。关键词：牛头山地块 市场研究重点章节提示：第一章 第二章第三节 第三章第五节 第四章目 录前 言5第一章 微观市场研究7第一节 地块分析7第二节 鄂州房地产市场现状扫描13第三节 在售典型项目分析19第四节 开发商及代理商对比研究28第五节 城东板块潜在地块分析37第六节 鄂州市房地产市场综合分析43第二章 中观市场研究49第一节 房地产市场投资消费分析49第二节
3、城市总体规划分析51第三节 总结55第三章 宏观市场研究57第一节 城市概况57第二节 经济分析59第三节 政策分析61第四节 十一五规划66第五节 总结68第四章 项目开发建议69第一节 项目SWOT分析69第二节 项目开发建议71结 语75第一章 微观市场研究第一节 地块分析一、项目基本情况1、项目位置及现状项目地块位于鄂州市城东新区的洋澜湖东岸，东至湖滨东路，西南临洋澜湖，北至滨湖北路。地块地势东北部较高、西南部较低，高差约10 米。地块现状主要为耕地，地块内三个村民点，拆迁总建筑面积约4.8万平方米。项目指标项目占地面积：约590亩=393353平方米规划容积率：1.6项目目总建筑面积
4、：629365平方米2、项目区位条件东面：司徒小学、王家竹林与规划中的体育中心及大片绿地；东北：市物流中心、华森私立中学、第一看守所；南面：洋澜湖千亩湖面及大鹰山远景；西南：莲花山旅游风景区林木苍翠，鄂州大学；西面：市委、市政府、市人大、市政协、洋澜湖湿地公园、洋澜湖浴场、凤凰广场、莲花桥、凤凰桥与凤凰山庄及沿湖新建湖岸楼盘；北面：洋澜湖景及新建临湖楼盘全新立面。3、项目总体景观自然景观：项目地块三面临湖（北、西、南），自然无敌水景丰富，靓丽；西南远眺莲花山旅游景区峰峦叠翠，山清水秀，楼阁嵯峨，万木葱笼；“江南第一塔”元明塔巍峨挺秀； 建筑景观：从东升花园到凤凰广场沿湖一带，多个项目住宅楼临湖
5、而立，形成洋澜湖畔一道靓丽的建筑风景线；道路景观：规划凤凰桥是连接市中心与本项目的交通枢纽，也是一道风景；西部远处莲花桥飞架南北；东部滨湖东路为新建交通大道，未来绿化环境较好。4、项目周边配套生活配套：行政：市委市政府、市人大、市政协、市规划局、地税局等与项目隔湖相望，市公路管理局、司徒村委会临近项目；金融：中国银行；商业：梦天湖大酒店、凤凰山庄等；交通：1路、2路、6路、12路公交车直达本项目；教育：司徒小学、华森私立中学；医疗：鄂州中医院。市政配套：规划凤凰桥、体育中心及其他规划道路； 规划小学、幼儿园、医疗用地、文化娱乐用地及商业用地、金融邮电用地、市政公共设施规划等。二、项目地块价值分
6、析1、地块现状分析：地块现状整体呈东北高，西南低；中部区域相对地块两端较低，属于洼地，主要是农田、水池等，规划中可依势造景，顺其自然，即可把建筑与自然融合性发挥到极致，又可避免不必要的土建工程浪费；地块四周分布为原居住村庄，为三个居民点，需要拆迁的总建筑面积较大约为4.8万平方米，估计拆迁有一定难度。总结：地块三面临湖，地块形状方正，易于规划布局和景观利用，本地块的景观优势和规模优势，体现项目地块的唯一性与独特性。2、配套分析：项目周边配套设施在金融、商业等配套设施较少，主要因为城市发展方向之前集中的城市南面，本项目地块位置位于城市东部，开发刚刚起步，行政及生活配套还不完善。但是，据鄂州市城市
7、规划服务中心规划咨询报告：牛头山地块规划的配套设施有：规划小学、幼儿园、医疗用地、文化娱乐用地及商业用地、金融邮电用地、市政公共设施规划等，未来几年，本地块的配套将逐步完善。3、景观分析：总体景观分析：朝向景观等级西南莲花山风景区、洋澜湖、元明塔A优西北洋澜湖、楼盘新建筑景观B良西凤凰广场、莲花桥、凤凰山庄等C中东南洋澜湖、体育中心及绿地D一般东北、东居民小区E差说明：项目地块三面环湖，周边均无高建筑的视野障碍。地块景观利用分析：中国中部地区，建筑朝向的最佳角度为南偏西1530度，可保证良好的通风、采光效果，同时可避免西晒。通过对项目景观分析，项目西南向景观为最佳，东北向景观次之，为此，为保证
8、项目最佳的规划，建议地块最大程度利用西南景观资源，打造项目独特景观优势。 项目建筑与景观利用分析地块自东北至西南景观轴线剖面与建筑景观示意：说明：A、地块东北高、西南低、中部为洼地，低于东北及西南地块高度B、利用洋澜湖无敌湖景，打造最大价值景观住宅临湖区无敌低层豪宅（如别墅、联体别墅）；近湖区多层景观洋房，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依势而打造的水景或园林；远湖区小高层及高层景观住宅，即可享受西南湖景，又可享受中部洼地依势而打造的水景或园林。C、总体布局西南低层，东北高层，依次递增，充分利用湖景资源4、交通分析：交通：1路、2路、6路、12路公交车直达本项目，另外，项目地块位于五条干道交
9、汇处，可谓四通八达，交通便利；加上政府规划支持，项目地块随交通情况的逐步改善，项目价值将飞速提升。5、项目地块价值分析：价值区位置分区高低层沿湖区中高多层建筑高层区小高层建筑高层区高层建筑高层区中多层建筑低层区小高层建筑低层区高层建筑低层区第二节 鄂州房地产市场现状扫描2007年，鄂州市房地产市场在经历了一系列宏观调控政策的洗礼后，在城市建设大舞台上，房地产市场走向高速升温状态，同时房地产市场也更加趋于理性。近期我司对鄂州城区在售的20余个楼盘进行了深入的调查，通过调研发现，鄂州市当前房地产开发主要分布于两个板块，即老城区以及城南板块，以下将对各板块的房地产市场情况一一做出解读。一、老城区板块
10、鄂州市老城区东起江碧北路，西至凤凰北路，北至沿江大道，南至滨湖北路，这里是鄂州经济中心，聚集了大量商业、金融机构。4平方公里范围内居住着16万的城市居民，老城区的居住条件较恶劣。1、老城区板块项目列举分析楼盘名称地理位置建筑形态建筑面积（）主力户型（）销售均价（元/）长江天下武昌大道中段高层商业街1700001302002900聚龙名都沿江大道轮渡码头站旁高层410001222202500旺角新天地武昌大道古城路交汇处高层12000721472450裕江花苑鄂州凤凰路沿江大道交汇处高层935261301902200简析：老城区配套完善，但目前旧城改造并未启动，因此放量甚微。现以长江天下、裕江花
11、园、旺角新天地三个楼盘为典型。区域均价在2500元/平米左右，远远超过新区。长江天下项目目前最高价已经接近4000元/平方米，创造鄂州商品房销售价格上的新高。2、老城区房地产市场特征房地产项目放量减少，开发体量小由于老城区属于鄂州市的商业中心，配套齐全、交通体系发达、人口密度大。导致区域内可供开发的地块少，开发面积也较小，且价格昂贵。加上老城区的建设存在拆迁问题，改造难度大，使得政府对此规划较少，房地产项目的开发也相应减少。高层开发成主流在老城区，商业繁荣、人口密度大、土地寸土寸金，受诸多因素的影响，鄂州老城区已经形成单栋、高层、小体量开发态势。如：旺角新天地、聚龙名都等。而在沿江区域，开发商
12、以“水”为卖点，为最大限度满足消费者的观景需求，各项目设计多以高层为主。改造难度大，可供房地产开发用地少鄂州中心区域占地面积相对较少，除人口、居住、建筑密度相对较大，外来人员相对集中，城市化建设进程相对滞后，再加上鄂州市当地70-80年代私房较多，市政规划难度大，使得近些年城市改造工程一直很难启动。人口密集、商业繁荣，催生区域房地产市场发展据我司调查，鄂州市区总人口达33万人，市中心就多达20万，这些人主要分布在城市中心区域和城乡接合部的城中村。而老城区主要以南浦路和武昌大道为主要的商业重地，其中有超市、银行、医院、学校等配套设施。由于老城区拥有完善的交通体系和周边配套，必定将为房地产发展带来
13、新的契机。3、老城区房地产市场展望回归中心城区，房地产市场更加理性化由于新城区房地产市场的逐步成熟、开发步伐的加速，将使得区域住宅市场出现饱和现象。各楼盘攀比性较强，新城区商品房价格上涨幅度较快；老城区房地产开发较少；随着政府对老城区改造步伐的加快，繁华的市场、便利的交通、完善的配套将使得区域商品房受到热捧，中心区域的回归，将使得房地产更加理性化。高层建筑将成为区域市场主流 随着鄂州地产市场的不断成熟，开发量的不断增加，市区内可开发资源日益珍贵；外来开发带来先进的理念，促使居住理念逐步提升，当前开发的形态改变以往原始的居住形态，逐步向小高层、高层发展，满足日益增长的物质及文化生活需求。未来几年
14、，地产发展趋势，高层建筑将成为开发主流，估计也将会出现鄂州市具有标志性的建筑实体。商业、住宅同步发展鄂州市老城区因人口密度高、市场繁荣，使得商业市场蒸蒸日上。在此利好因素下，老城区房地产项目的开发也将形成大型商业与住宅同步开发的局面。二、城南板块城南是政府目前着力打造的城市新区，目前城南一线已经基本成型，但是由于城南分东西两片区，规模大，投资量大，城南板块为政府规划的新区，分东西两片发展，西片为工业发展区，目前东区发展趋势比较缓慢，西片由于有一定工业支撑，发展状况较好。1、城南板块项目列举分析楼盘名称地理位置建筑形态建筑面积（）主力户型（）销售均价（元/）洋澜国际康城滨湖南路与凤凰南路交汇处多层、小高层、高层280000583262650黄金水岸鄂州市滨湖南路北侧丹桂路多层、小高层、高层1700001351482150万佳凯旋城古城南路多层2500001301902300城南世家鄂州滨湖西路高层31000166、1
