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1、xfdcskyx 中国地产商域网Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.石景山鲁鲁谷项目目市场调调研暨产产品定位位建议报报告北京成业业行 谨呈20077年7月月26日日（内部资资料 谨谨慎保存存）报告提纲纲前言一、 市场调查查二、 调研结论论三、 项目分析析四、 产品定位位五、 建筑设计计附件：委委托设计计任务书书前言调研目的的在参加本本项目地地块招投投标前期期,我们们进行了了市场调调研和定定位策划划研究，确确定了项项目开发发的基本本方向和和原则。本本报告是是在此基基础上进进行的重重点调查查及对产
2、产品定位位的深入入研究，旨在为委托设计任务书提供依据。 调研内容容1、宏观观市场概概况2、土地地市场调调查3、竞争争楼盘调调查4、深度度访谈一、市场场调研1、宏观观市场概概况20066年末北北京全市市常住人人口一五五81万万，生产产总值777200.3亿亿元，人人均收入入199978元元。全市市商品房房销售面面积26607.6万平平方，商商品房销销售额22一五99亿元。商商品住宅宅空置4494.1万平平方，减减少3005.66万平方方。根据规划划，到220200年，只只有1/10的的北京人人还住在在城里。近近郊人口口达到558.556%。北京市未未来城市市规划：两轴两带多中心心从北京城城市规划
3、划看石景景山区未未来发展展石景山区区未来是是北京市市的8个城市市职能中中心之一一石景景山综合合服务中中心，石景山山区的功功能定位位是“一区、三三中心” 。石景山山区委、区区政府确确立为首首都休闲闲娱乐中中心区，即即CRDD（Cappitaal RRecrreattionn Diistrrictt）意味味着最适适宜生活活的地方方！石景山片片区优势势地铁1号号线、五五环、多多条公交交线路、旅旅游路线线与市区区紧密相相连；京京西交通通枢纽优优势。北北京市城城区绿化化率最高高的地区区，同时时是全市市唯一拥拥有山林林的城区区。通过过首钢的的搬迁，石石景山区区将重点点发展文文化娱乐乐产业，成成为北京京最适
4、合合生活的的地方。首首钢搬迁迁后西长长安街延延长线将将被打通通，直接接通到门门头沟，穿穿过首钢钢的区域域基本定定位为“中央办办公区”，已有有中央单单位表示示愿意搬搬迁。石景山房房地产市市场20033年以来来发展速速度很快快。现有有常住人人口中一一半左右右在城区区就业，基基本靠地地铁解决决交通问问题。除除去投资资客，中中青年是是石景山山区购房房主要群群体。目目前石景景山鲁谷谷片区二二手房均均价80000-90000元/平平方米，新新盘均价价突破1100000元/平米。预计2007-2008年，石景山房地产市场仍然是稳中有升的局面。2、土地地市场调调查20066-20007年年石景山山土地出出让供
5、应应情况统统计成交时间间地块名称称土地面积积建筑面积积成交价楼面地价价中标公司司用地性质质200664-220银河商务务区一期期84622.622529一三三6.2204105000万元36033.766元中铁建设设集团商业服务务业、写写字楼200664-220金鼎商贸贸区用地地653555.33一五48834.6437332.008066万元28244.444元北京实兴兴腾飞置置业居住、商商业200775-一一八金顶街三三区住宅宅及配套套项目用用地2111102.833342722001248800万元29211.355元北京首钢钢房地产产居住（含含基础教教育）、公公共设施施、绿地地2007
6、75-229银河商务务区二期期699668.33872083344.92520000万元24955.866元大连万达达集团公共设施施用地（CC）200775-229鲁谷G8804号号居住用用地1一八112.22525445228441万元43466.944元北京金第第房地产产、成业业行居住用地地即将上市市地块20077-2-2衙门口地地块290000043万，含经经适房东至西五五环路、南南至京原原路、西西至1001铁路路线、北北至锅炉炉厂南路路居住及配配套项目目拟推出土土地一级级开发项项目情况况200664-114衙门口东东路北侧侧地不详不详不详不详北京京汉汉房地产产居住200771-99南宫
7、住宅宅小区用用地26.445公顷顷25.229万平平方米不详不详北京天泰泰兴业置置业居住及配配套200772-22北京国际际雕塑园园地下文文化娱乐乐中心40公顷顷11.88万，地地上2.9万地下8.9万不详不详不详商业200772-22老古城综综合改造造39.332万70万，住宅宅42万万，商商业266万不详不详不详住宅商业业教育综综合学校0.9万200772-22京西商务务中心一三.776万23.11万不详不详不详商业金融融数据据来源：北京市市土地整整理储备备中心 北京市土土地整理理储备中中心石景景山区分分中心鲁谷项目以上统计计数据表表明，这这两年石石景山片片区的土土地供应应量并不不大，甚甚
8、至可以以说是有有点偏紧紧。在20006年至至今一年年半的时时间内，石石景山区区通过招招拍挂途途径上市市的土地地总共不不过五块块，土地地供应面面积为36667011.3445平方方米（约合5550亩），总建筑面积872060.724平方。其中住宅性质用地的建筑面积634579.6平方，按照100平方米/户估算，能建成的住宅不过6000多套。这与我们调研的实际情况也是相符的，目前在售或待售的住宅项目，大部分是原有地块或项目的后续开发，如远洋山水、茂华璟都会、玉泉新城二期等。目前通过过招拍挂挂途径即即将上市市和拟上上市的土土地项目目有6块块地，土土地供应应面积99545553.08平平方米，规规划建
9、筑筑面积1173119000平方米米，其中中住宅1110229000平方米米，其中中包括88万平方方米的经经济适用用房，大大致能建建设1000000套左右右的住宅宅。目前前这些住住宅用地地大都处处于一级级开发阶阶段，即即使上市市预售大大多也在在奥运会会以后了了。而220100年以前前，石景景山区还还将推出出京西商商务中心心、京燕燕商务区区、八宝宝山综合合居住区区、古城城综合居居住区、刘刘娘府综综合居住住区等十十几块地地，土地地总放量量将在4400万万平方米米左右。相信在奥运会后随着苹果园等地区的改造拆迁建设，政府会有更多的地块在石景山地区推出，以改变目前供求不平衡的状况。供应的偏偏紧导致致短期
10、内内房价的的逆政策策上扬，也也造就了了二手中中介市场场的活跃跃。如位位于石景景山区边边缘的华华富丽苑苑，去年年上半年年的销售售价格不不过50000-60000元，目目前小区区一手房房已售罄罄，网上上二手房房的价格格被炒到到70000-1100000元；远洋山山水从最最初的550000多元一一路上涨涨到如今今的1440000元；玉玉泉新城城一期房房源售罄罄；茂华华璟都会中小小户型带带精装修修均价1120000元仍仍然供不不应求等等。结论石景山区区被定位位为未来来的首都都休闲娱娱乐中心心（CRRD）。苹果园园地区也也被定位位为将来来的京西西交通枢枢纽，包括首首钢搬迁迁遗留下下来的大大片土地地，可以
11、以说石景景山区在在中长期期充满着着发展的的机遇。短短期内（220066-20008）与与市场需需求相比比，石景景山地区区的土地地住宅供供应量并并不大，甚甚至可以以说是明明显偏紧紧。这与与奥运会会前北京京市政府府控制建建设规模模、压缩缩土地供供应的总总体政策策有关。但但减少土土地供应应和新盘盘上市必必然导致致房价和和地价的的坚挺上上扬，而而奥运会会后出现现的放量量供应又又有可能能导致市市场的竞竞争更加加激烈，因此政政策变化化导致的的区域市市场波动动风险必必须引起起我们的的密切关关注。3、竞争争楼盘调调查因石景山山目前在在售项目目不是很很多，纯纯小户型型的项目目更是少少之又少少，因此此一共调调研了
12、四四个楼盘盘，包括括远洋山山水、茂茂华璟都会、华华富丽苑苑、地铁铁古城家家园，其其中远洋洋山水和和茂华璟都会两两个楼盘盘较有代代表性。1）远洋洋山水楼盘基础础资料楼盘名称称远洋山水水28#楼售楼电话话6866668666所属片区区石景山-玉泉路路片区建筑类型型板楼、塔塔楼地理位置置石景山区区玉泉路路地铁口口南侧4400米米发 展 商中远房地地产开发发有限公公司占地面积积204公公顷，建建设用地地50万万平方米米建筑设计计建筑面积积一三0万万平方米米环境设计计总 户 数64811 套（228#楼楼小户型型11000套）交楼标准准毛坯面积区间间50-777平方方米一居居、977-1117平方方米二
13、居居物业管理理远洋基业业物业管管理有限限公司容 积 率3物 业 费1.9元元实 用 率76%-78%工程进度度未交付绿 化 率32.550%竣工时间间车 位 数交房时间间20088年底前前配 套购 物：华普超超市 医 疗：解解放军陆陆军总医医院、武武警总医医院教 育：景山学学校、幼幼儿园 其 他他：首都都雕塑公公园、地地铁一号号线户型种类类一居二居面积区间间50-77797-1117价格区间间100000-112000090000-1005000数 量600余余套500余余套占 比55%45%销售情况况75%60%销售和营营销情况况均 价105000产品定位位价格区间间90000-1220000，底商商3万元元/平米米客户定位位主要来源源：周边边80%、海淀淀区 付款方式式按揭、一一次性从事职业业：白领领、知识识分子销售时间间正式开盘盘一个月月左右购买目的的：自住住80%、投资资20%销售进度度28号楼楼10000余套套小户型型总体销销售2/3左右右街区描述述街区功能能：居住住区 物业类型型大型综合合居住区区街区居民民：高级级白领知知识分子子提供配套健身会所所有人流组织织有无人车车分流超市学校校有电梯数一居3梯梯12-14户户，二居居2梯44户送餐服务务无营销手法法“远洋会会”会员制制营销较较有特色色，业主主会员可可享受百百安居、海海尔等商商
