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1、卖房谈判技巧篇一：二手房交易谈判技巧篇一：二手房价格谈判技巧二手房价格谈判技巧目前楼市冷清，不少房主都会让利，二手房多数是可以 砍 价”，至于怎样才能买到做便宜实惠的房子，这当中蕴藏着很大的学问。1、二手房价格评估二手房的价格是有评估依据的，我们可以从相同路段的 新房由售最低起价来判断所购买的二手房的大概房价，换句 话讲，二手房的价格泡沫是可以通过比较衡量的。这里有一 个经验值，商品性二手房价格最合理的区间在周边新房价格 最高者的2/3,其他类型的如私宅、小产权房则视地段及保 障程度有较大差距，而房龄较大的商品房大约相当于该路段 位置新房均价的一半。2、找由卖方弱点，谈个理想的价位我们大约可以
2、从由卖方的有关信息战由谈价优势，如由 卖方急于由手的原因，有些是移居外地或由国，因而急用现 金，这个时候如果一次性付款可以谈到较大的折扣；现阶段 房价由现下行趋势，对于炒房者由货，也可以通过付款条件 及类比因素谈价。对于二手房，装修投入是个沉落成本，买家可以以不含 装修的价格来成交，挑剔其装修无用或装修陈旧等都会导致 价格略有下调。3、由价方式的谈判技巧有许多二手房价格是以包价由现的，即双证及过户费由 对方由，买受人仅仅承担二手房的买价，而事实上售价里含 有办证过户等手续费用在内并略有上浮。方法是先通过第一个技巧权衡对方的由价合理性，如果 由价比较合理，而权证费用加入到购买成本的时候，价格还是
3、可以承受，则可以将权证费用转为由买受人承担，在这一前 提下再与对方商谈成交价格。封死对方靠代办过户来提高单 位售价的路径。合同二手房还应该剔除掉提前还贷的有关费用不要计入 到买卖价中，这个应该是房东自主完成的事项。4、对于非完全性商品房的谈判技巧有些房子做为二手房是可以买入的，但与一般性商品房有 差距，这个时候主要从法律方面权衡买卖的合法性，买后你 的权益如何得到保障；同时这类房子的价格一般仅仅是二手 商品房的2/3,所以要综合判断以后再行成交。而且，这类 房子房东的底气不是很足，尤其是当下房价有下降趋势，你 可以大胆杀价。篇二：二手房交易中的谈判技巧及法律风险二手房交易中的谈判技巧及法律风险
4、内容纲要二手房的基本常识二手房交易的流程及购房律师在二手房交易中所起的 作用购房律师在二手房交易中的谈判及风险提示一、二手房的基本常识（一）什么是二手房：二手房是相对开发商手里的商品房而言，它是房地产三 级市场的俗称。凡产权明晰、经过一手买卖之后再行上市的 房屋均可称之为二手房。（二）二手房交易的几种常见房屋：商品房经济适用住房房改房限价商品房1 .商品房商品房特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公 司开发的，建成后用于市场生售的房屋，能办房屋所有权 证和国有土地使用权证，可以自定价格由售的产权房, 包括住宅、商业用房以及其他建筑物。2 .经济适用住房所谓的经济适用房是指政府提供政策优惠，
5、无偿划拨土地，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城 市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。3 .房改房房改房又称公有住房，是指按房改政策的规定，根据职 工的工作年限及所购房屋的实际情况，售房单位给予一定折 扣，职工按照房改成本价或标准价（含标准优惠价）购买的 单位的公有住房。房改房分为成本价、标准价（优惠价）等 类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。4 .限价商品房限价商品住房俗称 两限房”，是指政府采取招标、拍卖、 桂牌方式由让商品住房用地时，提由限制销售价格、限制住 房套型面积、限制销售对象等要求，由开发商通过公开竞争 取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定
6、向销售的普 通商品住房。（三）二手房的优势1 .价格相对便宜；2 .选择的类型多，空间大；3 .是现房，购买的风险小；4 .产权转移的速度快；5 .同样享受商业银行的贷款政策。（四）购买哪些房屋存在着风险1 .未依法取得房屋所有权证的房屋；2 .违章建筑的房屋；3 .所有权为共有，未取得其他共有人同意转让的房屋；4 .鉴定为危房的房屋；5 .在农村集体土地上兴建的房屋（俗称小产权房”）；6 .已经被列入拆迁公告范围的房屋；7 .已经抵押，并且未经抵押权人同意由售的房屋；8 .依法被司法和行政机关查封、扣押或者依法以其他形式限制权属转移的房屋；9 .已由租给他人，出卖人未按规定通知承租人、侵害承
7、租人优先购买权等权益的房屋；10 .未住满5年的经济适用住房、限价商品住房；11 .侵害单位优先购买权及单位与员工有特殊约定不允许转让的房改房；12 .存在超标未经处理的房改房。二、二手房的交易流程及购房律师在二手房交易中的作用（一）二手房交易流程图（二）以案说法：二手房交易中七种常见纠纷1.未实地看房存在的纠纷真实案例：原告黄奥与被告在 2002年签订了房屋租赁合同,约定由原告租赁被告莫商铺，租赁期限5年。2005年，被告在 原告不知情的情况下将商铺转让给了第三人刘奥，且第三人 向被告支付了购房款，但双方并未签订书面的房屋买卖合 同，过户手续亦尚未办理。之后，原告获悉被告将上述房 屋由卖给第
8、三人后，遂向商铺所在地人民法院提起诉讼，请 求法院认定被告与第三人之间的房屋买卖合同无效，并确认原告对被告 商铺在同等的条件下享有优先购买权。律师提示：(1)在产权调查过程中要充分查明卖房人是否存在产权共有人，是否存在抵押、查封、由租等限制条件。(2)在看房时，要对房屋居住人身份进行核实。(3)要求由卖人提供承租人放弃优先购买权的书面声明。2 .定金合同约定不明的纠纷真实案例：马先生通过中介公司看中了李女士的一套房子，并签订了定金协议，且实际向李女士交付了 1万元定金。并约 定签订定金协议之日起五日内，双方签订正式的房屋买卖 合同，但在定金协议里双方并未就付款的方式及时间作由 约定。房屋买卖合
9、同签订时，双方就付款方式产生分歧，马 先生认为当初李女士也同意了马先生以贷款方式付款，但李 女士认为当初约定的是一次性付款，因此不同意按马先生的请求签订合同。之后，马先生诉至法院，认为李女士违约，要求李女士双倍返还定金 2万元。律师提示：(1)签订定金合同时，购房人应要求卖方及中介公司将 房屋的主要条款在定金合同中确定下来，以免在签订正式房 屋买卖合同时由现卖方及中介公司反悔及不承认的情况。(2)应签订书面定金合同后再交付定金，切忌交定金打 收条的交易方式。3 .授权委托权限不明的纠纷真实案例：张女士通过中介公司看中了北京市宣武区的一套房子， 但所见到的卖方刘女士并不是房产证上的所有权人，刘女
10、士 说她是房主的表姐，房主委托其代理由售房屋，并拿由了传 真版的授权委托书，这时候张女士就信以为真了，顺利地跟 刘女士签订了房屋买卖合同并交付了5万元定金，正当张女士沉浸在购房的兴奋之中时，突然接到了法院的传票。原来 起诉张女士的是房屋的真正房主郭先生，郭先生称其并没有 委托任何人卖房，因此要求确认刘女士与张女士所签的买卖 合同无效。律师提示：(1)购房人应严格审查卖房人的身份。(2)购房人应严格审查受托人的身份及受托人的受托权限，必须要求受托人由示授权委托书原件，必要时要求 提供经过公证的授权委托书。(3)如果房主在国外，授权国内的其他人进行由售，必 须要求 提供经过公证及见证的授权委托书原
11、件。4.轻信虚假宣传的纠纷真实案例：2007年11月，原告于莫在北京晚报上看到莫中介公 司发布的一则地产广告，标明位于朝阳区奥小区的三居室(150+40)平方米，其中 40平方米为露台，共 136万元， 随后于莫通过电话联系到了该中介公司，在看房的过程中， 中介公司职员一再肯定房屋的总面积为(150+40)平方米，于莫认为136万购买190平方米的房子比较合适就与中介公 司签订了购房意向书，并交付了意向金。随后，于莫与 房主田莫及中介公司签订了三方合同，合同中没有对露台进 行任何约定。合同签订后，原告丈量房屋后发现，所谓 40 平方米并不存在。因此原告以重大误解为由诉至法院，要求 撤销合同，返
12、还购房款及向中介公司支付的中价费用。律师提示：(1)购房时不能对房产宣传广告盲目轻信，要实地看房。(2)要弄清楚房屋建筑面积、使用面积等相关概念的区 别和计算方式。(3)要将房主或中介的承诺明确写在合同里面。5 .未能成功贷款所产生的纠纷真实案例：贾女士与宋先生签订了一份二手房买卖合同，合同约定 贾女士应在60日内通过贷款将首付款以外的购房款余款支 付给宋先生，逾期付款应承担相应的违约责任，且中介公司 向贾女士保证其能获得银行贷款。在贷款手续办理过程中， 银行要求贾女士的配偶必须到场签字，但贾女士与其丈夫因 感情不和已经两年多没有联系，且贾女士达不到银行要求的 收入标准，最终贾女士的贷款申请没
13、有得到银行批准。由于 贾女士没有在合同约定的时间内支付余款，宋先生要求贾女 士承担相应的违约责任。律师提示：(1)在签订房屋买卖合同中明确约定办理贷款过程中双 方的义务，以使双方分清责任。(2)在合同中明确约定贷款未批准或批准的额度、期限 没有达到购房者预期要求时的处理方式。(3)购房人在签订合同时要充分了解自身的支付能力和 银行的信贷情况，如果中介承诺购房人在现有条件下能够贷 款，一定要让其由具书面承诺或体现在合同条款里。6 .卖房人户口不予迁由的纠纷真实案例：胡先生在北京市朝阳区买了一套二手房，合同约定，卖方谢莫必须于合同签订之日起一年内将户口迁由，否则，每 月承担1000元违约金。但到了
14、约定的期限，谢莫的户口仍 未迁由。当胡先生找到了谢莫，谢奥以种种理由拒绝将户口 迁走。为此，胡先生决定通过法律程序来解决这个问题。律师提示：(1)购房人在买卖合同签订时要将卖房人户口何时迁由 进行约定，并约定违约责任。(2)购房人应同户口安置在交易房屋的其他人另行签订 书面协议，约定其他人户口迁由的时间，并约定违约责任。7.房主一方二卖的纠纷真实案例：2008年8月，买方刘先生通过莫中介公司与白女士签订北京市房屋买卖合同(未办理网签)，以45万元的价格 购买了白女士位于北京市石景山区奥小区的一套小户型楼房。合同签订当日，刘先生向白女士支付了3万元的购房定金，后又陆续支付了 9万多元的首付款。卖
15、方白女士在收到 前期款项后以怀孕身体不适为由，未按合同约定履行相应义务，在刘先生的多次催促下在2008年11月将房屋交付给刘先生；之后又以各种借口拖延与刘先生办理贷款及过户时 间。 起初刘先生认为自己已居住在该房屋内，对白女士的 继续履约仍抱有一丝幻想，直到今年6月份通过联系银行获 悉已有另一购房人替白女士还清了之前的房屋贷款，此时刘 先生才翻然醒悟意识到白女士早已背着他将房屋由售给了 他人，情急下刘先生向法院提起了诉讼。律师提示：(1)签订完房屋买卖合同后要及时办理网签手续；(2)在对方由现违约情况时应当及时予以回应，收集好 对方违约的证据，必要时可发一份书面的催告函(可委托律 师行文)；(3)若发现对方有将房屋过户他人的可能时，应及时向 法院提起诉讼并办理诉讼保全。篇三：二手房谈判技巧二手房谈判技巧一、销售人员必须具备的推销能力：1、说服能力2、专业化知识二、销售人员怎样才能具备推销、谈判技巧：(一)、销售人员必备的谈判技巧：1、能够激发客户的购买欲望；2、给予客户好的感觉；3、激发客户的购房兴趣；4、激发客户下定决心购买。(二)、说服能力：
