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1、第三章第三章 土地使用权法律制度土地使用权法律制度第一节第一节 国有土地使用权划拨制度国有土地使用权划拨制度第二节第二节 土地有偿使用制度土地有偿使用制度第三节第三节 土地承包经营法律制度土地承包经营法律制度第1页，共57页。城市房地产管理法第城市房地产管理法第22条：土地使用权划拨条：土地使用权划拨是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地是指经过县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用。使用。一、国有土地使用权划拨概念一、国有土地使用权划
2、拨概念第一节第一节 国有土地使用权划拨制度国有土地使用权划拨制度第2页，共57页。二、国有土地使用权划拨特点二、国有土地使用权划拨特点无期无期没有明确的期限没有明确的期限无偿无偿无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相无需支付土地使用权出让金，但可能缴纳相应补偿应补偿无自由流转权利无自由流转权利不能转让、出租和抵押不能转让、出租和抵押第3页，共57页。三、土地使用权划拨的范围三、土地使用权划拨的范围下列建设用地的土地使用权，下列建设用地的土地使用权，确属必需的确属必需的，可以，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：由县级以上人民政府依法批准划拨：国家机关用地、军事用地、城市基础设施和公益事国家机关
3、用地、军事用地、城市基础设施和公益事业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他业用地、重点项目用地、法律行政法规规定的其他用地。用地。土地使用权划拨是一种行政行为，有利于维护社会土地使用权划拨是一种行政行为，有利于维护社会公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益公共利益，提高行政效率；但造成了国有土地收益大量流失，土地资源配置效率差。大量流失，土地资源配置效率差。第4页，共57页。案例：某市自来水厂拟与某房地产开发公司合作，在城郊结合部兴建一个高标准水厂。由自来水公司提供土地，办好一切建设手续；由房地产公司负责建设。自水厂投产之日起，前十年的水费收入归房地产公司；期满之后，水厂一切权益归
4、自来水公司。讨论：这种情况下欲想取得土地使用权 是否符合“确属必需”的条件？第5页，共57页。四、土地使用权划拨的程序四、土地使用权划拨的程序 预审预审由市、县人民政府颁发国有土地使用证（划拨）申请申请审查审查批准批准登记登记第6页，共57页。案情介绍：案情介绍：2003年6月，某粮站在经济利益的驱动下，拆掉场区东侧院墙，扒掉一间厂房，擅自将坐落在国道旁的繁华地段原行政划拨的600平米生产办公用地改为商业用地，并将底层作为商场出租给一些单位和个人，用做经商场地。问题：上述行为是否合法？问题：上述行为是否合法？第7页，共57页。五、划拨使用的限制条件五、划拨使用的限制条件 1、不得擅自改变土地用
5、途、不得擅自改变土地用途2、服从人民政府对土地使用权的收回、服从人民政府对土地使用权的收回无偿收回原无偿收回原因：因：社会公共利益；社会公共利益；土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。土地使用者迁移、破产等原因停止使用土地。收回划拨土地使用权时，虽然是无偿收回，但对其地上建筑物、其他附着物、市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。注意：注意：第8页，共57页。3、权利流转必须遵守有关规定、权利流转必须遵守有关规定 符合下列条件的，划拨土地使用权和地上建筑物，符合下列条件的，划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：土地使用者为
6、公司、企业、其他经济组织和个人；土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使依照规定签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。交土地使用权出让金。第9页，共57页。六、划拨土地使用权的终止六、划拨土地使用权的终止 国家征收国家征收使用人不再需要使用人不再需要特定项目终止特定项目终止土地灭失土地灭失企业改制中划拨土地使用权处置P119（自
7、学）第10页，共57页。第二节第二节 土地有偿使用制度土地有偿使用制度 土地所有者将一定期限内的土地使用权提供给土地所有者将一定期限内的土地使用权提供给使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。使用者，其按照合同规定支付有偿使用费。土地使用权出让土地使用权出让土地使用权租赁土地使用权租赁土地使用权抵押土地使用权抵押土地使用权作价入股土地使用权作价入股土地承包经营土地承包经营第11页，共57页。一、土地使用权出让一、土地使用权出让（一）概念（一）概念土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权土地使用权出让是指：国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给（以下简称土地使用权）在一定年限
8、内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。用权出让金的行为。土地使用权出让垄断土地一级市场土地使用权出让垄断土地一级市场第12页，共57页。（二）土地使用权出让特征（二）土地使用权出让特征1.期限性期限性 居住用地居住用地70年；工业用地年；工业用地50年；教育、科技、年；教育、科技、文化、卫生、体育用地文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱年；商业、旅游、娱乐用地乐用地40年；综合或者其他用地年；综合或者其他用地50年。年。2.有偿性有偿性与划拨土地使用权的明显区别与划拨土地使用权的明显区别3.权利行使的相对任意性权利行使的
9、相对任意性4.本质是民事法律行为本质是民事法律行为问题：问题：土地使用权出让和土地使用权划拨的区别？土地使用权出让和土地使用权划拨的区别？第13页，共57页。（三）土地使用权出让的程序（三）土地使用权出让的程序拟订出让方案拟订出让方案报批报批组织实施和发证组织实施和发证备案备案第14页，共57页。土地征用审批权限土地征用审批权限由国务院批准由国务院批准基本农田；基本农田；基本农田以外的耕地超过基本农田以外的耕地超过35公顷的；公顷的；其他土地超过其他土地超过70公顷的。公顷的。征收前款规定以外的土地的，征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案直辖
10、市人民政府批准，并报国务院备案。原规定：耕地原规定：耕地10001000亩以上、其他土地亩以上、其他土地20002000亩亩以上，由国务院批准；耕地以上，由国务院批准；耕地3 3亩以下、其土地亩以下、其土地1010亩以下，由县级人民政府批准。亩以下，由县级人民政府批准。第15页，共57页。（四）土地使用权的出让方式（四）土地使用权的出让方式协议出让协议出让拍卖出让拍卖出让招标出让招标出让挂牌出让挂牌出让招标拍卖挂牌出让国有土地使招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定第四条用权规定第四条：商业、旅游、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌地，
11、必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。方式出让。第16页，共57页。成都市国有土地使用权拍卖出让公告成都市国有土地使用权拍卖出让公告第17页，共57页。（五）土地使用权出让合同（五）土地使用权出让合同目的：明确双方的权利目的：明确双方的权利义务关系。义务关系。合同的主要条款合同的主要条款 1双方当事人的名称、双方当事人的名称、住所；住所；2所出让土地的位置、所出让土地的位置、四邻界至、面积等自然四邻界至、面积等自然状况；状况；3土地使用期限，即出土地使用期限，即出让期限；让期限；4出让金的数额及给付方出让金的数额及给付方式；式；5土地使用规则；土地使用规则；6违约责任；违约责任；7双方认为应约定的
12、其他双方认为应约定的其他方式；方式；8纠纷的解决方式；纠纷的解决方式；9订立的地点、日期订立的地点、日期第18页，共57页。二、土地转让二、土地转让（一）土地使用权转让的内涵（一）土地使用权转让的内涵土地使用权转让：土地使用权转让：土地使用权人在其权利年限土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移有效范围内，将其受让的土地使用权依法转移给他人的民事法律行为。给他人的民事法律行为。（二）土地使用权转让的原则（二）土地使用权转让的原则权利义务同时移转权利义务同时移转“认地不认人认地不认人”产权一致产权一致“房地一致房地一致”效益不可损效益不可损第19页，共57页。效益不可损原
13、则效益不可损原则土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、土地使用权转让价格明显低于市场价格时，市、县人民政府有优先购买权；县人民政府有优先购买权；土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人土地使用权转让价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施给予调节。民政府可以采取必要的措施给予调节。第20页，共57页。（三）土地使用权转让的条件（三）土地使用权转让的条件1、以出让方式取得的土地使用权转让条件：、以出让方式取得的土地使用权转让条件：已经支付全部出让金，取得土地使用权证书；已经支付全部出让金，取得土地使用权证书；按照合同约定进行投资开发按照合同约定进行投资开发属于房屋建设工程的，完成开
14、发总投资的属于房屋建设工程的，完成开发总投资的25以以上，上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件；用地条件；持有房屋所有权证。持有房屋所有权证。第21页，共57页。2、以划拨方式取得的土地使用权的转让条件：、以划拨方式取得的土地使用权的转让条件：有批准权的人民政府准予转让有批准权的人民政府准予转让办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让办理土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。金。第22页，共57页。（四）国有土地使用权转让方式（四）国有土地使用权转让方式出售出售交换交换赠与赠与继承继承入股入股 五通一平土地土地五通一平土地土地五
15、通一平土地土地五通一平土地土地第23页，共57页。三、土地使用权出租三、土地使用权出租（一）含义（一）含义土地使用权出租：土地使用权出租：土地使用权人作为出租人，土地使用权人作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出将土地使用权随同地上建筑物、其他定着物出租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的租给承租人使用，承租人向出租人支付租金的双方民事法律行为。双方民事法律行为。租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，租赁土地使用权必须以书面形式订立租赁合同，并到有关部门进行登记。并到有关部门进行登记。出租期限？出租期限？第24页，共57页。（二）基本条件（二）基本条件1、出租人是合法的土地
16、使用权受让人、出租人是合法的土地使用权受让人2、出租人须持有合法的证件、出租人须持有合法的证件3、出租时已支付全部出让金并对土地进行一、出租时已支付全部出让金并对土地进行一定投资开发定投资开发4、出租不能违背原出让合同、出租不能违背原出让合同5、没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的、没有权属纠纷、未受到司法或行政机关的限制；限制；6、如存在共有人，必须征得其他共有人的同、如存在共有人，必须征得其他共有人的同意。意。第25页，共57页。土地出租土地出租 房屋出租房屋出租 目的在于目的在于 目的在于目的在于 利用土地利用土地 利用房屋利用房屋可以在合同允许的范可以在合同允许的范围内对土地及地上物围内对土地及地上物合理改变合理改变不能擅自改变不能擅自改变土地状况和地土地状况和地上物状态上物状态第26页，共57页。四、土地使用权抵押四、土地使用权抵押土地使用权将土地使用权作为履行债务的担保土地使用权将土地使用权作为履行债务的担保而抵押给债权人的行为。而抵押给债权人的行为。土地土地抵押抵押权权变价处变价处分权：分权：优先受优先受偿权：偿权：债务人无法清偿债务时，债权人依债务人无法清偿债务时，债权
