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1、 2011年房地产市场分析及2012年展望 一 2011年以来房地产市场情况及特点为进一步巩固和扩大房地产市场调控成果，2011年以来，中央和地方政府调控政策继续升级和深化，商品房和保障性住房两条腿并行。在商品房方面，实施限购政策，出台房价控制目标，调整住房转让营业税，货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉，有效遏制了投资投机需求；在保障房方面，从土地、资金和制度等多方入手，单列保障房用地，加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金，实行保障房建设责任制，公开保障房建设信息等，保障房建设力度明显加大。一系列调控政策使得2011年以来的房地产市场出现积极变化。1.国房景气指数持续下降，房地产市场开始
2、降温从反映房地产行业整体形势的房地产开发综合指数来看，今年110月平均值只有101.9，远低于上年同期的104.4，显示今年以来房地产市场开始降温。10月份，全国房地产开发景气指数继续持续回落，逼近100，比上年同期回落3.3个百分点，国房景气指数已连续6个月下滑。房地产销售价格指数今年19月以来基本一直处于下降趋势，只有5月份有所上升，均值达到102.6，远低于上年同期的108.6。与此相对应的房地产开发投资指数并未出现明显的下降，今年19月的开发投资指数均值为104.01，仅比上年同期均值低0.54（见图1）。图1 2010年以来国房景气指数2.房地产开发投资保持较快增长，自筹资金成为主体
3、19月全国房地产投资实际完成额44225亿元，同比增长32%。其中，住宅投资231788亿元，同比增长35.2%。其中，9月房地产投资增速较18月下降1.2个百分点，住宅投资增速持平。19月房地产开发企业资金来源6.2万亿元，同比增长22.7%，主要受益于自筹资金的快速增加，自筹资金同比增长33.5%（见图2），占本年资金来源的41.2%，创历史新高，而国内贷款同比增速今年以来一直低于10%。图2 2010年以来全国房地产投资实际完成额、同比增长率及开发商自筹资金占资金来源之比3.商品房销售稳定增长，商办地产销售增速明显快于住宅110月，全国商品房销售面积7.97亿平方米，同比增长10%，10
4、月当月出现较大下降，增幅较19月下降2.9个百分点，较上年同期提高4.7个百分点。其中，110月住宅销售面积同比增长9.0%，办公楼增长14.40%，商业营业用房增长17.60%。110月全国商品房销售额4.38万亿元（见图3），同比增长18.5%。其中，住宅销售额增长16.30%，办公楼和商业营业用房分别增长27.10%和32.10%，商、办地产销售增速显然快于住宅。图3 2010年以来房地产销售面积及销售额同比增长率4.房价增幅放缓，非住宅类房产价格增长较快用全国商品房成交面积和成交金额之比可以换算出19月全国商品房成交均价为5514.4元/平方米，同比上涨9.1%，但是较18月下降1.7
5、个百分点。其中，住宅成交均价同比上涨8.1%，较18月下降1.9个百分点。这一环比下降幅度是今年以来最大的，而且住宅的价格下降幅度超过全国商品房的下降幅度。非住宅成交价格涨幅远远高于住宅价格涨幅。其中，办公楼成交均价同比上涨15.5%，较18月下降4.2个百分点，环比下降较快；商业营业用房成交均价同比上涨12.2%，较18月下降1.2个百分点。二 房地产市场调控政策的效果和存在的问题今年以来限购、限贷等政策效果逐步显现，遏制了一线城市房价上涨势头，供求关系趋于合理，但商办类房产和二三线住房市场涨势依然较快，凸显政策的结构和地区不均衡性，房价总体调控压力仍然较大。1.政策调控效果逐步显现，房价下
6、降拐点初现今年实施的限购政策是2003年房地产调控以来最严厉的政策，影响非常大。从更准确、灵敏地反映价格最新变动情况的环比数据来看，70个大中城市新房和二手房的环比价格下降和持平的城市数量震荡攀升。2月份新房环比价格下降和持平的城市仅14个，二手房环比价格下降和持平的有20个，到9月份新房环比下降和持平的城市已经多达46个，而且环比价格上涨的城市涨幅均未超过0.3%；二手房环比下降和持平的也多达46个，而且环比价格上涨的城市涨幅均未超过0.6%。从停涨的城市数量、涨跌幅等指标来看，大中城市房价过快上涨的趋势已经受到了一定程度的抑制，楼市已经到了停涨的临界点，全国房价下降的拐点已经初步显现，但是
7、拐点的确立仍需政策的继续配合。图4 2011年以来新建商品住宅价格上涨、持平和下降城市个数2.限购政策带来区域和结构调控的冷热不均，房价总体调控任务依然艰巨严厉的限购和限贷措施带来一线城市房价上涨的势头得到遏制，但是未限购的城市和未受限的非住宅类地产今年以来上涨势头仍然比较凶猛。根据国家统计局公布的住宅价格指数，对照其中31个未限购城市和39个已限购城市数据，未限购的二三线城市的房价涨幅普遍快于限购城市，尤其是快于限购执行严格的一线城市。但是严格限购的一线城市非住宅价格涨幅上升速度仍然较快。当前，房地产市场下降的拐点已经基本呈现，一线城市普遍进入同比增速下降，环比停滞或者下降状态，开发商也在春
8、节前陷入资金回笼的紧张时期，降价是开发商唯一选择，但是房价下降的区域性和结构性特点明显，房价总体水平仍然下降不多。央行发布的三季度居民储户调查结果显示，对未来房价走势，仅8%的居民预期将“下降”。而房地产商普遍在呼吁政府调控政策应该放松，甚至以威胁金融安全为借口。面对国内外严峻的经济环境，房地产价格如果下降过快造成经济的硬着陆确实会对整个经济造成危害，因此，总体来看，我国房价调控任务依然艰巨。3.行政性调控措施带来市场博弈，影响市场调控效果的可持续性限购对今年的一线房地产投机需求起到了严重的遏制作用，但是限购政策是一种行政性调控，它有一定的时间表，不像税收政策具有持续性。今年很多地方出台的限购
9、政策时间明确指向今年年底，而且对限购的目标也明确为抑制房价过快上涨，那就意味房价停止上涨或者开始下降就有可能退出了。很多开发商正是看准这点，即使在当前资金十分艰难的时期也不愿降价，而二三线地方政府更是宁可限价也不愿执行限购，因为限购直接压制需求，带来成交量的下滑，也就带来土地出让金和房地产交易环节的税收的减少。很多专家也都认为房地产的政策已经到了底部。在保障性住房市场还没完善，房地产调控的长效机制还没发挥作用的情况下，行政调控一旦退出，必然会带来房价的报复性反弹，重蹈以往调控失败的覆辙。4.国际国内经济形势更加复杂，房地产调控难度愈加增大从当前国内外复杂的经济形势分析，未来的房地产调控面临更加
10、严峻的形势。从国际经济形势看，当前世界主要经济体仍未完全摆脱金融危机的影响，债务危机引发全球经济衰退的担忧还相当严重。美元贬值、输入性通货膨胀压力持续存在，加剧了国内资产价格的上升。从国内经济形势看，宏观经济平稳运行受到世界经济不景气的影响以及通胀压力等挑战，经济结构调整压力加大。未来房地产调控既要防止房价反弹，进一步加剧通货膨胀，又不能让房价大落，影响金融安全和经济平稳发展，调控难度可想而知。而2011年以来，我国房地产调控已使用多种政策工具及组合，有关部门出台的调控政策涉及行政、经济、法律、金融等众多领域，未来房地产调控留下的政策空间逐步缩小，可选择的调控工具更加有限。三 2012年我国房
11、地产市场走势判断1.房地产调控政策持续从紧当前房价下行空间在一定的程度上已经打开，限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力已经导致一些大型房企在一二线城市开始以价换量缓解资金压力和提升销售业绩。针对房价下降带来危机的理论，银监会前主席刘明康指出房价下跌50%银行仍不亏本，无疑给从紧政策的执行坚定了信心。尤其是温家宝总理在11月7日表示，政府的目标是要使房价回归到合理的水平，基本已经为将来一段时间从紧的政策奠定基调。因此，整体从紧政策在房地产税等调控措施没有进一步出台前，不会出现明显松动，房地产投资的属性会进一步遭到遏制。2.房地产投资增速明显放缓受到今年限购限贷政策的影响，房地产土地购置面积、新开
12、工面积、施工面积增速出现下滑，意味着未来房地产开发投资增速将进一步放缓。尤其是2011年前7个月全国土地流标数量达到353块，比上年同期增长242%，被“限购”的城市住宅土地流标明显。在全国土地流标前十的城市中，有8个是已经执行限购的城市，调控压力迫使开发商拿地更加谨慎。另外，信贷的收紧也压缩了开发商的投资能力。但在政府计划保障性住房建设投资不低于今年的带动下，房地产投资仍将保持高位运行，预计全年房地产投资增速会保持在20%左右。3.房价下行可期，区域分化加剧从需求方面看，当前的限购和限贷极大地挤出投资和投机性需求，而一线热点城市在限购前几乎一半都是这种投资投机性需求。未来对房价上涨过快的二三
13、线城市也有可能采取限购措施。从供给方面看，今年各月的住房投资仍然保持同比30%以上的增速，前9个月全国住宅新开工面积为114480万平方米，而同期住宅的竣工面积则为34845万平方米，差额高达7.96亿平方米，这显示出楼市的潜在供应量较大。因此，只要房地产调控政策不放松，在今年剩下的时间直到明年中期都会一直延续震荡下跌和盘整的趋势，尤其限购限贷执行严格的地区下降速度更快，并呈现大城市的不同区域会呈现周边郊区下降幅度大于中心城区、一线城市下降幅度大于二三线城市的现象。4.房地产行业调整加剧，企业兼并重组加快在当前政策和市场环境下，打折降价现象开始不仅仅意味着房地产市场进入淡季，更意味着开发商之间
14、的竞争加剧，行业洗牌已经开始。从上市房地产企业8月份的销售业绩来看，与年内各月销售业绩持续飙升完全不同，8月份多家房企销售业绩首次出现下滑。在销售金额和销售面积下降的同时，多家房地产企业销售均价亦出现不同程度下跌。市场开始有向大开发商集中的趋势，这就加剧中小企业资金链断裂的危险，在政策不放松，甚至继续收紧的情况下，年底或明年初可能会迎来一批中小房地产企业的倒闭。而大开发商会通过提高开发和销售速度，甚至兼并中小开发商，加快房地产企业兼并重组。明智的开发商会抓紧时间兑现自己手上的筹码，争做市场的“快鱼”。四 对我国房地产市场发展的政策建议高房价已经不是简单的经济问题，高房价下房地产市场已经成为吸纳
15、中下层老百姓当前和未来收入的黑洞，通过提前透支老百姓未来消费能力创造今天的繁荣。这种繁荣的背后加剧了财富向一部分富裕阶层的聚集，加剧了已经严重的社会贫富分化。政府抑制投机性需求应该是一种长期导向，最终调控应该以经济手段替代行政手段。1.限贷限购政策仍需从严，防止房价出现反弹当前全国房价下降的拐点正在形成，但拐点的最终确立仍有赖于政策的持续和深入，尤其是全局性把握限贷、限购等关键点。面对稍微出现房价下降的节点阶段，很多利益集团和一部分专家往往会夸大房价下跌的风险。实际当前房价只是出现环比停涨和下跌的城市有所增加，而从同比指标看9月份70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市只有1个，而二手住宅
16、价格同比下降的仅有7个，二三线城市特别是未限购城市依然处于量价继续惯性上涨的过程中。在通胀压力仍然较大情况下，如果稍有放松，房价反弹将一触即发，因此在一段时间内限购限贷政策仍需从严。2.改进土地供应机制，完善房价形成机制房价居高不下的根源在于较高的土地价格，因此有效改进土地的供应制度一定程度对遏制高房价有重要意义。而改进土地供应制度就需要继续完善土地储备和招拍挂制度。改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，可以设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件。逐步推动集体建设用地流转制度改革，缓解城市用地紧张局面。在理顺土地价格机制的前提下，引导和建立房地产价格可涨可跌的调整机制，发挥价格杠杆作用。3.继续推动房地产税改革试点，扩大房地
