别墅高档公寓行业研究报告别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山， 从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅 XX 年——上海成了不容置疑的别墅年 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近 100 个， 绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、 松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了 上海别墅供应量的 80%以上各区域别墅分布情况如下：闵 行 32%，松江 25%，浦东新区 15%，长宁 12%，南汇 5%，其 它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共 11% [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、 诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的 价格，也受到市场的一定青睐在上海别墅市场，各类别 墅占市场总份额中的比例：独立 65%，连体别墅为 20%，连 排别墅为 10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅 供应量集中在 100 万至 200 万价格段，占到了供应量的 46%；其次是总价在 200 至 300 万的中高档别墅，占总供应 量的 17%；而总价在 100 万以下的经济型别墅和总价在 300 万以上的豪华型别墅分别为 15%和 12%。
从价格上看，上海 别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结 构性矛盾 [四] XX 年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156 万平方米，当年销售面积约 50 万平方米XX 年在建别墅大 约 400 万平方米，销售面积约 100 多万平方米XX 年据不 完全统计，上海的别墅共有 148 个，预计在建别墅面积可 能在 800 万平方米以上最多的一个月，上市新盘达 12 个 区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在 闵行很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子 进入供过于求格局 当前上海市别墅开发用地近 2 万亩，平均每个项目的 占地面积在 10 万平方米左右以综合容积率 0.7 计算，那 么近 2-3 年内上海别墅市场的供应量达到 940 万平方米， 这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量上海房地 产市场 2-3 年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那 么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长 期需求来看，上海的别墅需求在 5-10 万套，而目前上海别 墅上市的总量还不到 1.5 万套，仍然有较大空间；但从短 期来看，目前上海市住 宅市场近两千万平方米的销售天量也只能保持三年左 右，按中房 指数办公室去年底的调查数据分析，在购房者中只有 5%的 家庭会选择别墅物业，那么上海去年的别墅年需求量就只 有 7600 套左右，合 建筑面积两百多万平方米，与大量的市场供应量还有一定 差距。
所以，长期看好的别墅市场在短期内将是供过于求 上海市别墅市场在经过前两年的预热之后，在近三年迎来 供应高峰期据调查，今年上半年即将开盘的别墅项目就 不下 30 个短期供应量的增长速度超过了需求量的增长速 度，必然会造成一部分没有特色、推广无力度的别墅将会 成为开发商“弃之有味、食之无肉”的鸡肋 [五]、购买因素 在购买别墅 15 个考虑因素中，被列为最重要的 7 大因 素依次是房型（占 11%） 、物业管理（占 10.50%） 、价格 （占 10.40%） 、周边环境和文化氛围（占 10.40%） 、交通 （占 10.20%） 、绿化率和中心景观（占 9.80%） 、升值空莘 和投资价值（占 8.20%） 其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低 收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房 这一指标是国际上通行的用于徇房价水平是否合理的重要 标志，也是徇我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要 标志按照国际标准房价与收入之比应为 6：1，两年前上 海是 8：1，现在估计为 10：1这就是说，房价与收入之 比本来就呈不全理的态势，而现在这个态势不但没有改善， 且有扩大趋势这说明，近两年来上海居民收入有了一定 提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。
篇二：房地产研究报告 房地产业研究报告 一、产业界定及产业特性 （一）产业界定 房地产是房屋和土地作为一种财产的总称，它包括了 土地及土地上的改良物，如建筑物、道路、停车场等，一 般来说，我们通常所说的房地产是就城镇房屋和土地而言 的，故房地产也可称为城镇房地产，本报告讨论的房地产 就特指这一含义按照商品房屋用途来划分，房产可分为 商品住宅和非商品住宅两大类，前者包括普通商品住宅、 经济实用房和别墅、高档公寓，后者可分为写字楼、商业 营业用房等 （二）产业特性 1、房地产业的发展具有周期性 房地产业是进行房产、地产的开发和经营的基础建设 行业，属于固定资产投资的范畴，受国家宏观经济政策的 影响非常大，因此，同国民经济的发展具有周期性一样， 房地产业的发展也具有周期性而且，房地产在国民经济 中具有一定的先导性 2、房地产业具有很强的产业关联性 房地产与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具 有很强的产业关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、 家电等产业都与房地产业密切相关，据统计，中国每年钢 材的 25%、水泥的 70%、木材的 40%、玻璃的 70%和塑料制 品的 25%都用于房地产开发建设中。
因此，房地产业的发展 能促进这些产业的发展，其比例达到 1：1.17，即每 100 元 的房地产销售能带动相关产业 170 元的销售另外，房地 产业的发展也能促使一些新行业的产生，如物业管理、房 地产评估、房地产中介等由于房地产业的具有很强的产 业关联性，因此房地产业对国民经济的贡献率很高，中国 房地产业对国民经济的贡献率为 1-1.5 个百分点，也就是 说目前中国 8%的 GDP 增长速度中，有 1%-1.5%是由房地产 业贡献的 3、房地产业的发展具有地域性 房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡 或不同地区房地产价格存在差异时，不可能象其它商品一 样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差异 缩小甚至消失房地产市场的供求状况主要受当地经济发 展水平的影响，若某一地区经济发展水平高，相应地当地 居民收入水平也高，从而当地的房地产市场的需求就大， 房地产价格就高，当地的房地产业就会呈现出良好的发展 势头 4、房地产业的发展受产业政策的影响非常大 政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来 体现，其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响 到土地的供应，从而影响到房地产业的开发状况；其二， 政府的各项税费会影响到房地产的价格，从而影响到房地 产的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会 影响到房地产的流通状况。
二、现状分析 （一）房地产开发商的现状分析 1、房地产商数量多，分布不均 1986 年，中国房地产开发商只有 3000 多家，到了 1995 年，房地产开发商已达到 33482 家，是迄今为止房地 产开发商最多的一年此后，全行业进入调整阶段，许多 房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所减 少98 年以后，伴随着房地产业的复苏，中国房地产开发 商数量呈现出稳定增长的趋势，99 年底，全国房地产开发 商达 25600 多家 2、企业的区域分布具有较高的集中性 全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北 京、江苏、浙江等东部地区的 12 个省市中，西部边远地区 不仅开发商数量少，而且企业规模也不大，在盈利水平、 经营能力、创新意识等方面远不如东部地区东部地区的 企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营 销、服务等方面 3、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企 业的发展趋势远远好于国有企业 在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济 形式并存96 年国有企业所占的比重最大，达到 41%；集 体企业所占的比重为 22.4%，位于第二位；股份制企业排在 第三位，比重为 13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合 起来所占的比重为 20.1%。
从近两年的发展趋势来看，由于 企业改革的不断深化，许多国有企业和集体企业都改制为 股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大 在各种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为背景的 企业发展前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位几 乎都是国有企业，而经过 93 至 97 年的调整后，排名前几 位几乎都是私营企业 4、企业规模偏小，资质结构有待优化 中国房地产开发企业普遍规模偏小，96 年中国房地产 开发商的平均注册资金为 1732 万元，全国最大的房地产开 发商的净资产不过为 10 多亿元，与国外房地产开发商动辄 几十亿、几百亿美元相比，相差甚远房地产开发商规模 偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有规模、配套设施又好 的楼盘更少96 年，中国房地产开发企业的资质结构是： 一级企业和二级企业所占的比重仅为 17.3%，五级以下的企 业所占比重为 17.5%，大部分企业的资质为三、四级企业. 由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量 弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验 5、房地产开发商进入微利阶段 90 年代初，市场对房地产的需求量很大，开发企业营 业利润高，吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地 产泡沫。
又由于 1993 年下半年房地产业成为宏观调控调控 的重点对象，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平 均营业利润降低，房地产开发商进入微利阶段 （二）市场供给状况分析 1、中国房地产业的开发投资状况 （1）房地产业的投资增长速度中国房地产业的开发 投资规模与全行业的发展步调是一致的，92 年至 93 年是房 地产开发投资的高峰时期，94 年以后随着全行业步入调整 时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，98 年 房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走 向回升，XX 年前 10 月，全国房地产业开发投资同比增长 36% （2）房地产业的投资结构1996 年开始，中国房地产 业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资 比重逐渐上升，98 年住宅投资占房地产业的投资比例为 59.2%，XX 年 1 至 9 月，这一比例己上升为 69%，办公楼投 资和商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势投资结构 的这种变化符合房地产业的发展规律 （3）投资的资金来源状况从资金来源的主体来看， 三级以上的房地产开发商是房地产业的投资主体，所占的 比重超过了 50%，从整体上看，一、二级企业己经有了一定 的规模效益，而四级以下的企业规模效益较差，但这些企 业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的 投资比重高达 20%，这说明房地产业的投资还有待进一步优 化。
2、土地资源的供给状况分析 土地资源的供给状况决定了房地产开发的规模，改革 开放前，中国土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988 年，新的《土地管理法》实施后，中国土地使用权可以依 法转让，从而使得土地市场空前发展目前，土地的供给 出现了以下两个新特点 （1）土地的供给方式出现了变化，有偿供地比重不断 提高，在具体的出让方式中，土地招标、拍卖比重有所提 高 （2）土地转让价格略有下降，价格水平的地区差距进 一步扩大近两年，国家有关部门对土地转让价格的具体 构成作了调整，基准地价趋于合理，96 年在国家计委、财 政部颁布的全国性减免 48 项税费的办法中，涉及土地转让 价格的有 10 项，各地方政府也纷纷出台政策，减少土地转 让中的税费 3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积分析 XX 年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积 都出现了快速增长的势头 （1）新开工面积快速增长93 年至 96 年，国家实施 房地产业调整后，新开工面积逐年下降， 96 年新开工面积。