邢台万达锦华园项目定位及营销策略方案,寰亚基业-2018.04.13,目录,1,2,3,4,项目商业整体定位,项目初步业态落位,项目整体营销策略,项目推广策略,5,下一步工作,商业定位依据,产品特性,市场因素,环境因素,【城市新商圈】 聚集城市客流，辐射区域客群,【万达效应】 竟合作用较大，利用万达补差,【地缘客群】 地缘休闲娱乐需求强盛,【小规模】 规模小，配套、精致主题商业功能,【中间小，两端大】 大面积去化难，需招商配合,【酒店功能缺失】 五星级标准，配套功能缺失,【商业竞争】 万达无销售商业，可带动本项目销售,【租金条件】 万达租金条件高，可带动租赁条件提升,【销售条件】 区域销售竞品少，可利用万达提升销售价格,【补充酒店配套，招商前置，弱化难销产品】,【补充万达、地缘休闲娱乐业态】,【商业价格可合理溢价，配合招商租赁回报比】,商业定位依据,【项目单独竞争优势不强】,体量小,产品传统,新商圈,提升竞争力方式,借力五星级酒店，形成相互依托的关系,与万达广场形成客流互动、业态互补,增强自身招商品牌知名度，区域首个品牌,形象影响力,转化为,营销价值,？【区域】 or 【城市】？,五星级酒店（城市功能）,万达广场（城市功能）,城市客群,商业定位依据,休闲娱乐功能,区域竞争状况,自身产品适应性,与万达互补性,客群范围广度,自身经营坪效,【强】,区域缺少品质餐厅,【强】,产品展示型强，具备餐饮条件,【强】,【强】,【不冲突】,互补业态，补充环境、品质、品牌餐饮,【强】,【强】,【一般】,【一般】,【不冲突】,区域缺少休闲,小面积空间多,餐饮坪效强，消费时段多，频次多,可辐射全城、多年龄段客户客户,需要品牌支撑、带动,年轻商务、小资青年、时尚年轻人，区域需要带动,万达主要针对家庭及年轻客群，可以互补,【强】,【一般】,【一般】,【一般】,【不冲突】,区域缺少娱乐,大空间少，且租金较低，不宜过多,需要品牌支撑、带动,年轻商务、小资青年、时尚年轻人，区域需要带动,万达主要针对家庭及年轻客群，可以互补,【一般】,【一般】,【一般】,【一般】,【不冲突】,区域配套商业多，项目针对性配套商务专属配套,临街小面积商业较少,消费客单价低,配套周边客群,万达主要针对家庭及年轻客群，可以互补,项目选择性,主力 选择功能,辅助 选择功能,少量 选择功能,辅助 选择功能,商业定位理念,万达商圈城市休闲娱乐新中心,Wanda business circle city leisure and entertainment new center,新商圈的崛起 完善城市休闲娱乐功能 补充区域配套,万达效应-既是金街又是五星级酒店配套休闲娱乐中心,特色餐厅,休闲功能,娱乐功能,商务配套,休闲餐饮及快餐,儿童及丽人服务,便利性配套,健康养生,公寓、SOHO定位依据,产品特性,市场因素,环境因素,【万达新商圈】 万达商圈的形成，促进新城快速发展，有利于区域中小企业发展；,【市场无挤压】 邢台政策无限购，商住产品对比住宅市场无挤压；,【功能明确】 所以邢台公寓市场大部分为办公式公寓或酒店； 办公SOHO产品现在处于初级水平。
主打办公投资功能】,【抓住万达广场机会利好】,【增加产品附加值】,SOHO定位,繁华上的SOHO 创客升值空间,万达新商圈 ； 繁华之所在,【区域形象】,【物理属性】,【项目定位】,时尚精英SOHO； 宜居宜办公；,投资、创业、办公绝佳之所,关键词：孵化服务、智慧办公、资源共享、行业资讯、移动办公,公寓定位,万达新商圈 40-60精致公寓,万达新商圈 ； 繁华之所在,【区域形象】,【物理属性】,【项目定位】,市场热销面积段； 居住出租两相宜；,精装升级；,客户定位商业客户,投 资,全国或河北省连锁知名品牌，部分首次进入邢台连锁品牌,全国知名连锁餐饮品牌，部分首次进入邢台餐饮品牌； 全国知名休闲连锁品牌，地方热度排行靠前的休闲品牌； 全国知名娱乐连锁品牌，地方热度排行靠前的娱乐品牌；,消 费,经 营,商务客群、时尚小资青年、具有一定生活品质的客群,具有一定实力的 精英阶层,城市商务宴请、交流、会议、休闲娱乐客群； 城市时尚小资青年客群； 区域精致生活的家庭客群；,企业中高管，具有一定资金能力的投资客群； 私营业主，具有一定成功投资经营的投资客群； 家庭收入较高的中产家庭，具有一定理财投资能力的客群。
客户定位soho及公寓客户,自 用,投 资,年轻家庭及小企业投资客群,小型企业、办事处、轻型办公、快捷或精品酒店,小型公司自用兼投资； 年轻家庭客群，投资能力有限，投资小面积产品； 中老年家庭客群，有一定投资能力，投资小面积产品；,小型企业4-20人，自用办公； 轻型办公，包括美容美体、培训、理财等； 快捷及日租公寓经营客群；,客户定位中高端客群消费行为,【招商银行中高端客户生活形态及消费习惯报告】,家庭：某些精品家居、饰品生活馆； 示意：优创良品 工作： 健康：精致便利店可提供有机水果、健康饮品，健身保养功能商业；,客户定位中高端客群消费行为,【招商银行中高端客户生活形态及消费习惯报告】,高端客群对出差、旅行，喜欢自己掌握节奏，特别是选择酒店、航空公司； 在选择酒店的时候，更注重酒店的居住舒适度及环境，其次是性价比较高，对配套功能有一定要求客户定位中高端客群消费行为,【招商银行中高端客户生活形态及消费习惯报告】,主题型书吧，咖啡厅，静音乐吧； 健身馆或提供有氧健身器械；,客户定位中高端客群消费行为,【招商银行中高端客户生活形态及消费习惯报告】,配置一定彰显高端客户品味的科技、名品、烟酒体验店；,客户定位中高端客群消费行为,【招商银行中高端客户生活形态及消费习惯报告】,高端客户较能掌握自己的时间，选择符合身份及自己意愿的事情，我们需要提供静心、品味、健康的消费空间。
商业功能规划,商业功能规划,按摩SPA-200-600 美容会所-250-500 酒吧-150-500 咖啡厅-100-300 书吧-100-200,休闲功能,商业功能规划,KTV-1000-1500 健身房-500-800 网咖-150-600,娱乐功能,商业功能规划,订票中心-20-70 鲜花店-30-100 租车点-50-100 干洗店-30-100 名品站-80-200 自助银行-10-20 创新数码-200-450,商务配套,快餐厅-150-400 咖啡厅-100-300 水吧-5-10 酒吧-150-500 甜品店-20-80 面包房-100-200,休闲餐饮及快餐,商业功能规划,商业功能规划,美容会所-250-500 美甲店-5-15 美发店-200-450,儿童及丽人服务,功能规划,便利店-100-200 自助银行-10-20,便利性配套,目录,1,2,3,4,项目商业整体定位,项目初步业态落位,项目整体营销策略,项目推广策略,5,下一步工作,商业功能及价值依据,生活配套商业,生活配套商业,酒店及公寓,Soho办公,住宅,住宅,住宅,住宅,城市客群 （万达客群）,酒店商务客群（中高端客群）,Soho客群 （年轻商务客群）,酒店商务客群 （中高端客群）,Soho客群 （年轻商务客群）,城市客群 （万达客群）,【 】,【 】,【 】,消费行为：与万达互补业态，餐饮、休闲、娱乐，部分首家餐厅； 消费业态 餐饮：特色餐厅； 休闲：咖啡、酒吧； 娱乐：按摩、spa、KTV；,居住客群 （便利生活客群）,消费行为：酒店客人及来访客群，商务交流、请客、简单放松； 消费业态 餐饮：西餐、中餐； 休闲：咖啡、酒吧； 娱乐：按摩、spa、健身、商务KTV； 配套：租车、票务、商务礼品；,消费行为：便利消费，以及商务交流、聚会、休闲娱乐； 消费业态 餐饮：特色餐饮、休闲餐、快餐； 休闲：咖啡、酒吧、书吧； 娱乐：按摩、spa、健身、KTV；,【 】,住宅客群 （便利消费客群）,消费行为：便利消费，配套服务； 消费业态 便利消费：便利店、美发店、水果店、干洗店、烟酒店； 配套服务：银行/自助银行、宠物店、足疗店、通讯服务；,重点业态选择依据,城市现有竞争环境： 以量贩式为主，桥西区10-15家，其中连锁品牌3-4家，桥东区5-8家，连锁3家左右，城市竞争环境宽松； 区域未来竞争环境： 区域内未来恒大城、易购、尚品国际、爱琴海购物中心（北关城中村）均为中大型城市家庭型商业，出现量贩式KTV的可能性很大，区域未来竞争环境会比较激烈。
KTV】量贩or会所型？,主要群体：家庭、年轻时尚、企业员工聚会； 风格：时尚主题、简约欢快、色彩绚丽；,量贩式KTV,会所型KTV,主要群体：中高端商务客群、中高端青中年聚会； 风格：稳重、高端、商务的装修风格；,城市现有竞争环境： 会所型KTV较少，桥西区2-3家，桥东区3-4家，城市竞争环境较弱； 区域未来竞争环境： 区域内未来主要商业主要为两种大型社区商业、大型购物中心，对于承载会所型KTV的环境较弱，区域竞争环境小，且项目配套五星级酒店，优势明显结合城市及区域的竞争环境，建议选择会所型KTV重点业态选择依据,【健身】是否为必要功能？,结合自身及区域竞争，健身不是必要性功能，可替代区域未来竞争环境,项目自身配套必要性？,可替代功能的竞争性,区域未来社区中大型商业配置健身的可能性较大，恒大城现已配置健身中心（带泳池），区域未来竞争环境比较激烈；,由于产品自身条件，如配置健身无法配套泳池，竞争力会降低； 五星级酒店健身房利用效率一般，且如不是自身配套，收费合作等需协商； 对于自身居住、商住客户，区域竞争力较强的健身拦截可能性较大； 从全城辐射影响力来看，健身的覆盖范围较窄，近对周边区域强； 项目配套健身不是必要性；,本项目,1.5km,潜在：尚品,恒大城健身,潜在：易购,潜在：爱琴海,唐宁10号健身,增加替代健身业态的辐射性、唯一性；,重点业态选择依据,【餐饮】怎么选择？,日韩料理,中式正餐,快餐,主力业态，考虑三个维度：【唯一】&【人气】&【新】,特色餐饮,简餐、休闲餐,餐饮作为主力业态，具备特色并且辐射全城的作用。
商业业态落位方案一： F1,快餐 408,西餐/休闲餐 419,中餐 414,咖啡厅 216,特色餐厅 422,日韩料理463,自助银行 15,便利店 110,面包房 170,租车服务 60,干洗店 51,水吧 10,音乐酒吧 365,数码 旗舰350,特色快餐 242,名品站 126.5,创新科技数码电子105,红酒52,鲜花 56,餐饮,快餐 特色餐 中餐 西餐 面包房,商务配套,鲜花 干洗店 西装旗袍 商务服饰 商务订票 礼品店 眼镜店,休闲餐饮,咖啡厅 水吧,便利店,自助银行,儿童及丽人服务,儿童摄影 美发店,酒吧,休闲娱乐,口腔门诊,城市品牌餐饮,精品服务区,F1-【城市精品展示】,Soho精致配套,酒店精致配套,商业业态落位方案一： F2,精致美食广场 358,餐饮,小吃,休闲餐饮,水吧,饰品 33,饰品18,水吧 45,小吃 36,F2-【城市餐饮休闲区】,快餐,西餐/休闲餐,中餐,特色餐厅,日韩料理,特色小吃,咖啡厅,音乐酒吧,档口快餐美食,商业业态落位方案一： F3,餐饮类,休闲餐厅 特色餐 小吃,儿童及丽人服务,美甲 美容会所,休闲餐饮,水吧,美甲 33,甜品18,水吧 45,小吃 36,KTV 1456,台球 516,书主题茶室 321,美容会所 363,主题网咖 359,休闲娱乐,KTV 台球厅 网咖 按摩SPA,F3-【城市休闲娱乐】,“动”娱乐区,“静”休闲区,商业业态落位方案一： F4,休闲娱乐,健身,餐饮,小吃,休闲餐饮,水吧,水吧 33,运动食品18,泰式按摩spa 734,咖啡 45,F4-【城市休闲娱乐】,能量休闲区,宴会区,商业业态落位方案二： F1,快餐 408,西餐/休闲餐 419,中餐 414,咖啡厅 216,特色餐厅 422,日韩料理463,自助银行 15,便利店 110,面包房 170,租车服务 60,干洗店 51,水吧 10,音乐酒吧 365,品牌快餐350,特色快。