单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,,*,新明半岛提案,往事：,新明半岛,——,为一个梦想而来,新明半岛不只是一个产品，,更希望是杭州地产的一个标杆，,新明集团不仅是为市场而来，而是为了实现一个梦想，,一个业主对生活完美追求的梦想这个梦想源自于对品质细节的苛求，,对一座生活之城的精心布局为梦想而来者，注定非凡,每一棵花草，每一片砖瓦，每一项效劳，,都凝结着新明人的汗水与思考，,用近乎雕琢的态度去打造每一个细节,这些都以行动的实践构筑而成,新明半岛,——,给一群对生活尤为挑剔的人,往事：样本,——,以星河湾为蓝本的实践,星河湾是什么？,星河湾是以品质取胜的典范,绿城集团参观星河湾后，,写下如下感言：,“星河湾人用忘我的投入，精益求精的态度，,超乎常人的坚韧，优秀的工作水准，,塑造了工程优秀的品质、完美的细节、,令人惊叹的园林景观、有特色的规划设计等，,非常值得我们学习〞,“新明半岛正是以星河湾为创作蓝本，,坚持对品质不妥协的精神，营造园区每一个细节。
广州星河湾的原班设计人马，,传承星河湾和贝尔高林的经典手笔，,更糅合江南特有的人文气息，景观、建筑、配套三管齐下，,立志缔建“星河湾的升级版〞 引自杭州日报评论,以星河湾为蓝本,——,实力,打造现场样板品质,园区品质如何，房子好不好，装修怎么样，看了样板区、样板房后就什么都知道了，现场是打动客户的关键以星河湾为蓝本,——,注重景观营造,新明半岛借鉴星河湾景观营造中重视景观的层次、细节、均好的同时，因地制宜，引水入园，根据杭州的气候来布置景观植物，每个组团都美景以星河湾为蓝本,——,地中海建筑细节,工程建筑以星河湾为蓝本，设计及施工细节品质感强，细条轮廓清楚，建筑本身也是不变的风景以星河湾为蓝本,——,生活配套的营造,生活工作区既别离又互补，衣食住行一应俱全，商业步行街、大型超市、社区便利店、医疗保健中心、邮局、银行等，这里已经是一座小镇以星河湾为蓝本——人性化物业效劳,变管理为效劳，园区物管强调人性化的效劳意识，除保障社区平安外，更是业主生活的细心呵护者以星河湾为蓝本,——,现场体验式营销,现场是促成客户最终下单的地方，客户通过对现场品质和效劳的体验与感受，所有一切眼见为实，买得放心，这比其他营销手法来得更直接。
以星河湾为蓝本，才有了“房交会在现场〞的那一幕精彩,今日：梦想,·,实现,——,品质完美绽放,对品质的高标准要求，贯穿于工程建立的始终，,先造园后造房，让客户着实体验到我们的品质感为选到适宜、甚至直径一样的树种而自建苗木基地，,为确保珍贵植物的生长，移植大兴安岭的土壤，,……,这是来自客户的认可,我们的产品来自星河湾，尤其是景观、社区气氛和生活配套上，第一印象是成熟、适合生活,这是来自参观者的第一印象,梳理我们的社区利益,景 观,景观的参与性,各组团景观强调均好性,八个泳池,艺术鱼雕喷泉,大型水景园林,先造景后造园,公里木栈道,,365,米私家景观大道,树种挑选苛刻,自建苗圃基地,配套,会所陶吧,八个泳池,三大豪华主题会所,上海华联超市,,规划配套,邮局,银行,商业步行街,社区便利店,医疗保健中心,效劳,三个24小时,16小时随叫随到家居生活便民效劳,三道安防体系,一对一物业效劳,直饮水,气氛成熟、利益均好是来访者的第一次共鸣,今日：市场,·,背景,——,来自市场的竞争,扫描杭州主城区排屋市场状况,09年5月房交会四天共成交商品房1935套，预定785套，刷新07年旺市交易记录，市场上新房源推出前可售房源缺乏万套。
今年1—6月份，杭州共成交别墅、排屋733套，在短短半年时间内27个楼盘推出了排屋产品，局部楼盘排屋出现惜售现象区域,楼盘名称,物业类型,主打户型（㎡）,开盘时间,总套数（套）,去化套数（套）,成交均价,(,元,/㎡),闲林板块,青枫墅园,排屋,200,、,250,、,270,2008,年,5,月,71,65,1,4000-20000,瑞城,排屋,195,、,200,2007,年,10,月，,2008,年,4,月,96,66,12500,桃花源,别墅,385-700,2006,年,8,月，,2008,年,6,月,136,121,最低,1,600W,西溪山庄,排屋、别墅,280-300,2008,年,10,月,279,85,排屋,15000,，别墅,30000,金岸提香,排屋,213-300,2009,年,7,月,84,20,13000,溪上凰庭,排屋,250-310,2008,年,10,月,115,,19000,新西湖小镇,排屋,215-250,2009,年,5,月,,,11800,小和山板块,浪漫和山,排屋，别墅,315-425,2007,年,9,月,73,49,600-1500,万,绿野春天,排屋，别墅,少量叠排在售，价格,11800,西溪,和家园,排屋、别墅,300,2008,年,3,月,64,63,33000,和庄,排屋,340-520,20,09,年,4,月,109,（目前,29,）,19,22000,之江板块,阳明谷,排屋、别墅,300-600,2,007,年,7,月，,2009,年,6,月,159+32,7,3+0,32000,转塘板块,新帝朗郡,排屋,300,、,330,2008,年,9,月,82,15,25000,赞成岭上,排屋,180-260,2007,年,12,月,41,7,18000,区域,楼盘名称,物业类型,主打户型（㎡）,开盘时间,总套数（套）,去化套数（套）,成交均价,(,元,/㎡),三墩,白马尊邸,排屋,220-260,2008,年,4,月,59,,24400,金溪园,排屋,210-260,2009,年,8,月,58,0,20000-26000,自在城,双联别墅,260-320,2009,年,6,月,67,49,30000,桥西,名城燕园,排屋,178-236,2008,年,9,月,18,17,24000,南北西岸,排屋,203-298,2008,年,12,月,30,≥26,27800,天阳上河,排屋,180-200,2008,年,11,月,60,大部分,25000,大良渚,香格里拉,排屋、别墅,2007,年底，东区的,67,幢别墅正式交付。
2008,年,4,月，推出,50,套左右的联体别墅，面积在,200-300,平方之间，均价在,300-530,万左右一套，目前接近售完2008,年,10,月，蒙特西托山庄,20,套左右独栋别墅开盘，售价,1500,万,/,套以上，目前只剩,3,套左右阳光天际,排屋,190-300,2008,年,8,月,246,196,（,+,预定,10,）,16000,依山郡,排屋,310,、,340,、,370,，双拼,2008,年,10,月,32,5,10000,蒋村,富越香墅,排屋,预计,2009,年,7,月,22,日左右开盘，推出排屋和公寓其中,300㎡,左右的排屋，预计在,30000,元,/㎡,左右塘栖,原舍,排屋,240-320,2006,年,4,月,119,114,（,+,预定,1,）,开盘,4200,起，,8100,起,仓前,西溪风情,排屋,280-360,，,4,联排，,3,层,1,户,2008,年,12,月（,5,期，悦宫）,30,多,售完,28000,下一期将于,09,年下半年开盘，房源约在,100,套以上，面积为,286,—,370㎡,下沙板块,保利东湾,排屋、别墅,210,、,250-260,、,360,临江规划有约,45000,平米（地上建筑面积）的草原风情,TOENHOUSE,，,15000,左右单价,伊萨卡,排屋,200-270,2008,年,10,月,38,17,8800,杭州城区排屋供给量主要集中在三墩和闲林两个板块；,经过四五月热市引爆，排屋目前去化速度较快；,排屋价格有小幅上扬。
板块市场,——,各板块竞争关系,在售排屋主要分布板块,目前杭州主城区在售排屋主要分布在以下几个板块：闲林、小和山、三墩、桥西、良渚五个板块在总价与单价上，闲林板块与小和山板块、良渚板块会形成竞争在区域地理位置上，闲林板块与小和山板块会形成竞争与良渚板块比较而言，闲林板块在交通上占据优势；,与小和山板块比较而言，闲林板块在价格上占有优势新明半岛,,桥西、三墩,,良渚板块,,小和山板块,闲林板块,,拥有生态景观和历史文化积淀，价格在万左右，浙大教师、三墩一带私营业主、金融、,IT,等高收入行业高管为主主城区内配套完善，交通十分便利，城市第一居所，价格在万，周边区域私企主多景观资源好，交通方便，价格万，私营企业主为主文教区，拥有良好的生态景观，价格在,2,万左右，浙大教师占较大比例西溪板块,,湿地环境优势，交通方便，价格万，城西富裕阶层、中大型企业主板块内市场,——,直接竞争关系,楼盘名称,物业类型,主打户型（㎡）,开盘时间,总套数（套）,去化套数（套）,成交均价,(,元,/㎡),青枫墅园,排屋,200,、,250,、,270,2008,年,5,月,71,65,14000-20000,瑞城,排屋,195,、,200,2007,年,10,月，,2008,年,4,月,96,66,12500,西溪山庄,排屋、别墅,280-300,2008,年,10,月,279,85,排屋,15000,，别墅,30000,金岸提香,排屋,213-300,2009,年,7,月,84,20,约,13000,溪上凰庭,排屋,250-310,2008,年,10,月,115,,19000,新明半岛,排屋,240-300,2009,年,10,月,180,0,,备注：数据来源于透明售房网、搜房网。
总价或单价接近的楼盘,青枫墅园,瑞城,西溪山庄,金岸提香,新明半岛,对这几个楼盘做理性分析并逐一评分,楼盘名称,交通,建筑,景观,配套,户型,青枫墅园,70,75,70,70,70,瑞城,80,75,68,75,75,西溪山庄,85,80,70,80,70,金岸提香,75,90,70,80,80,新明半岛,80,80,95,85,90,对此建立蛛网模型如下,发现,discovery,与周边楼盘比照，除交通与建筑〔多联排设计〕处于中等地位外，其他各项均走在前列，也就是说新明半岛具备根本面优势对于排屋的交通来说几百米不是问题，而建筑上，新明半岛一期的公寓建筑品质可以看得到，排屋只会做得更好，至于多联排设计，这只是个小小的缺憾板块之间,——,跨板块竞争,可能存在竞争的工程：浪漫和山、阳光天际,与本工程相比：,浪漫和山的优势在于外部环境和地段，缺点在于产品品质和社区价值阳光天际除了在交通条件上存在劣势外，其他方面包括价格上、产品上将会与本工程构成一定程度上的竞争往事并不如烟，新明半岛在区域内部再触标杆地位,---,样 板,未来：新样板,——,区域市场的领导者,何谓样板？,样板〔英文model〕：一种标准，一个尺度。
典范、示范样板印象,样板房,4S,店,与样板有关事物的共同点：品质好、形象佳，可作展示、标榜之用与大区域产品相比，本工程建筑、景观、配套、效劳均好，生活宜居程度名列前茅；排屋局部户型拥有双采光通道，这也是竞争产品中所没有的新明半岛，以星河湾为样板，曾以样板区营造亮剑杭州，新明半岛排屋，品质均好，气氛成熟，区域领先，口碑好,样板,属性界定,城西排屋生活新样板,新明半岛排屋形象定位,城西排屋生活新样板,我们的品牌口号,每一面都美,我们的立论依据,新明半岛，生活价值均好论,,百万平米超级大盘，城西排屋生活新样板,,景观均好营造技术的,样板,----,从规划到施工,,建筑内外空间均衡设计的,样本,----,从研发到设计,,生活配套均衡培育的成熟,范例,----,从模式到营运,未来：传播样板,——,让更多的人拥有样板生活,创作阶段的首要问题是案名,让我们看看跟案名有关的几个方面,类型：排屋；,其他组团名：高层组团：梦泉轩、水岸轩、雨径轩,排屋组团：名园、名邸,庭院：双室内庭院，双外庭院；,风格：地中海建筑风格其他：成熟配套、景观、效劳等综合以上各方面考虑，我们建议组团取名：,明 庭,明：即明亮，采光条件好之意，与“名〞同音。
庭：采光中庭，采光通道，也指室外南北庭院其他备选名：,名 庭,名 第,雅 园,工程人群分析,高端人群的分类,从收入和年龄上来看，高端人群可分为：,年轻有为型：30-40岁，月收入15000-25000，企业的高级白领居住的房屋为市内的普通公寓或近郊的联排别墅，房屋的总价在250万-350万开的车根本上在15-20万左右中年进取型：35-45岁，月收入30000-70000，企业的管理层或中小企业主，有一定知名度的艺人或明星居住的房屋为市中心的高价公寓或近郊的普通别墅，房屋总价在400万-600万开的车根本上在30-50万左右事业成功型：40-55岁，月收入在70000以上，大型企业的高管/股东，中型企业拥有者，知名艺人或明星居住的房屋通常为市内顶级公寓和近郊别墅共存的情况，房屋的总价在800万以上开的车根本上在70万以上40-55岁，月收入在70000以上，大型企业的高管/股东，中型企业拥有者，知名艺人或明星居住的房屋通常为市内顶级公寓和近郊别墅共存的情况，房屋的总价在800万以上开的车根本上在70万以上本工程面对客户,享受宁静，但是拒绝孤独,从内心世界来看，这一类的人正处于由社会开拓精英走向的稳定的，负责的，甚至被认为有些墨守成规的人群的过渡阶段，处于由建立稳定到维护稳定的的过渡阶段，处于,3,个人向着子女外出求学，就业的而形成家庭空巢的过渡阶段。
因此他们其实还是具有双面性的，从他们内心深处来看，,一方面，他们追求自己的空间，追求一个能够只属于自己的私密空间另一方面，他们也希望能够经常有朋友来访，一起高谈阔论，一起尽情欢笑他们只是厌倦了喧嚣和是非，但是他们并没有厌倦与人沟通所以,…,这群人,物理上：,对目前住房不满或者有更深一步的需求，需要升级住房条件，例如由于家里有了小孩子，住房面积不够大了等等,情感上：,厌倦了都市快节奏的生活，人与人的摩肩擦踵，希望可以改变周遭环境，他在寻找一方净土；,更提出了需要独立的要求，渴望被认可，升级购房是一种成就感的表达,,消费者的需求升级,提供了消费动力,大面积住房，,提供了改善根底,二手房供给有效扩大，,提供了消费者根底,,大面积住房就够了么？,物理上的变化,情感上的变化,,自我价值的表达,心理更趋向成熟,解决自我,实现的需求,生活中对独立空间的需求,〔私密性〕,我们的客户在哪里？,核心客户：现居住在城西一带，西湖区游离客户：闲林、老余杭一带，工程周边区域有关的富,有人群争取客户：市区内被高端住宅总价挤压的一局部边缘人,群，渴望拥有一套排屋，但总价承受能力有限推广策略与思路,排屋工程近期主要时间节点,9月样板房开放，距离现在2个月,10月工程开盘，距离现在3个月,要完成开盘前的蓄势工作，我们必须与时间赛跑。
2个月内我们的营销工作必须到达3个目的,迅速构建工程形象,销售资料完善,积累足够的有效客户,时间不多，,2,个月能做的事不多！,我们的做法,强势媒体组合,+,营销渠道创新,能在短时间内创造大量的来访，并迅速建立品牌形象，在开盘准备期缺乏时尤为重要能形成长期效应，小众营销能在控制本钱的前提下起到预期的营销效果强势媒体：,快报报纸广告、快报城西、城中夹报覆盖,快报软文、新闻炒作,电台广告：五台同时段联播,作为开盘期间的短期广告，可以投放一到二个月网络广告,选择三大网之一作为主要网络阵地，建立影响力户外广告,天目山路至工程地段设置多块户外广告，强势拦截客户,营销渠道创新,活动营销,主动扩容,活动：住杭网排屋大搜索,+,事件：杭州爱乐乐团联姻,老业主挖掘,+,高端会所,+,DM,3D,行销策略的运用,功能利益,程序利益,关系利益,功能利益：线上广告强调功能利益，也就是产品利益；,程序利益：客户在购置过程中所能获得的物质和精神利益，,包括尊重感；,关系利益：客户感情的维护，可通过公关活动或主动式关心,获取客户信任以时尚、稀缺、身份感的豪宅营销手法贯穿到工程始终主要传播节点,,唤醒往事：,8,月，新闻、公关和软文,树立样板：,9,月，户外、电台、报广,饥饿强销：,10,月，样板房、报广、新闻,推波助澜：,11,月，热销新闻、口碑，联谊活动,广告表现局部,人有了知识，就会具备各种分析能力，,明辨是非的能力。
所以我们要勤恳读书，广泛阅读，,古人说“书中自有黄金屋通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，,培养逻辑思维能力；,通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，,培养文学情趣；,通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面有许多书籍还能培养我们的道德情操，,给我们巨大的精神力量，,鼓舞我们前进,。