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1、2009年2月北京楼盘市场分析报告从2月中下旬开始，北京楼市成交量开始出现增长，增长速度明显加快，这与2月初期的低成交量形成了明显反差。进入3月，随着一些楼市新盘入市，成交量的增长也会很明显，那些价低、地段优的项目会受到市场热捧。一、新开盘市场特征1、热销老项目后期价格只涨没跌虽然北京现阶段楼市还在处于观望阶段，但是不难发现，很多新楼盘的价格与推广期对外发布的价格相比，有回落的现象。可对于老项目，分期开盘，价格都是在增长。如远洋沁山水，第一期开盘10800元/平方米，二期11800元/平方米，到3月份即将开盘的三期，价格就增长到13000元/平方米，增幅10%。首城国际、悦溪、世界名园等项目在
2、后期销售中都有明显增长。2、朝阳区新增开盘量猛增3月份，项目开盘速度明显加快，受春节放假影响，节前、后积压的楼盘，在本月的放量明显增加。从项目开盘区域看，朝阳区的推盘量是最大的，全月16个新盘项目，就有8个项目在朝阳，占了50%，不过纯新盘项目很少，主要以老项目后期为主。虽然一直以来朝阳区的新盘量都是占据前位，但本月集中开盘量与其它区域相比，优势非常明显。3、四五环区间项目居多期房为主1月份新开盘项目中二至三环的项目最多，也是2009年开盘以来地段最有优势的一次，随后两月，这些好位置项目的推盘量相应减少，特别是在3月份的新盘项目中，四、五环区间的楼盘最为集中，占了全月推盘量的43.75%，而这
3、些项目中仅有珺峰和水郡长安两个项目为现房，其余都是在2009年底或2010年中下旬交房入住。二、本月新盘整体概况政策调整对楼市成交影响还是非常大，北京市政府出台的43号文件，对限外令的暂停，以及近期较火热的90/70政策松绑、购房入户等热点话题，对楼市成交无疑都是有很大的推动作用。从房地产交易管理网的成交数据看，从2月9日开始，楼盘项目成交开始出现大幅增长，特别是期房销售，成交量和成交面积都超过50%以上增长，说明置业者的购买信心在逐渐增强，而政策刺激的影响也开始显现。本月开盘项目量虽增长明显，但是从物业类型看，都主要集中在住宅和公寓上，虽然本月也有别墅物业，但仅有1个项目，写字楼和商业依旧没
4、项目开盘。在新增供应中，除了首城国际的地理位置最有优势外，四环以外的项目占了新开盘总量的81%，随着入市项目的增多，四、五环外项目的推盘量会越来越多，这块区域会成为未来北京住宅市场的主要供应区域。三、本月新开盘项目区域分布从本月新开盘的项目分布情况看，朝阳区的新盘量所占比例最高，其次丰台、大兴各有2个项目开盘，顺义、石景山、房山和通州区域只有1个项目，由于五、六环外的项目地理位置无法从地图上标注，因此这部分项目没有在地图上显示。朝阳区开盘的8个项目分别是：润枫嘉尚、北京华侨城、珺峰、悦溪、格林莱雅、水郡长安、天鹅湾和首城国际，除了润枫嘉尚、北京华侨城价格待定外，其它项目均价从900028000
5、元不等，是区域开盘项目中价格最高的。丰台区星河城六期（玺萌城市间）和鹤巢居两个项目，价格已超万元，星河城大规模社区的优势吸引了不少置业者的观注。大兴区两个项目：恒盛波尔多小镇、绿城阳光名苑，其中绿城阳光是纯新盘项目，定价9000元/平米，算区域住宅中价格较高的项目之一。而石景山区的远洋沁山水，品牌影响力以及置业者购买热情增长，推高了楼盘价格。房山区的世界名园、通州区的尚东庭因其地段因素影响，定位在60006880元。顺义区的智地香蜜湾9000元的均价，算得上区域的高价楼盘。四、新盘项目热点商圈分析四方桥商圈四方桥是东四环路与京沈高速公路的交接点，该商圈汇集了华侨城、格林莱雅、世纪东方城、双龙小
6、区、紫南家园等项目，特别是华侨城进驻该区域后，欢乐谷主题公园的落成，极大提升了四方桥区域居住环境的改善，而华侨城品牌开发商的入驻，已形成一个涵盖旅游、居住、商业、娱乐、休闲、酒店、教育等多种形态的服务区，也给周边居住者的生活配套带来了诸多利好。本月开盘项目：北京华侨城 格林莱雅继深圳华侨城旅游地产的成功开发，旅游地产的配套形式已成为华侨城的销售模式。在北京，华侨城投资20亿开发的大型旅游主题社区-北京华侨城，占地约1.5平方公里，是北京首个将旅游与地产相结合的大型主题社区，居住环境氛围非常好。3月份即将推出的三期四季，主要以190平方米的三、四居为主，虽然目前在价格方面还未正式对外公布，但从去
7、年华侨城所推的户型价格看，价格还是有回落的空间。格林莱雅位于北京华侨城项目的东边，与华侨城一期仅一街之隔，周边配套有超市乐购、有欢乐谷，还有菜市场和学校，同时还可分享华侨城品牌所带来的配套资源。目前在售的是B座楼，户型以108-148平米两居为主，均价12800元/平方米，虽然华侨城的住宅也超过了万元的价格，但是华侨城的品牌影响力是项目增长的最大卖点，从格林莱雅的定价上看，基本和华侨城持平，价格确有些过高。朝青商圈：进入2009年，已连续三个月朝青商圈都有新盘推出，说明该区域的供应量在逐渐增多。从朝青区域的品牌价值发展看，区域项目品质加强、居住人群以及周边配套的改善，朝青的地段价值更进一步体现
8、。随着地铁6号线的规划修建，该区域的居住氛围和环境会进一步得到提升。本月开盘项目：润枫嘉尚 珺峰 天鹅湾润枫嘉尚主要以小户型为主，与周边的大社区项目相比，还是有一定优势，酒店公寓物业，不仅精装修，且还送全套家具家电，置业者入住非常便利。销售面积主要在39-62平米之间，价格还没有确定。不过从项目的交房标准以及地段看，不会低于1万元。珺峰是润枫水尚的5-8号楼，目前主要销售6号楼，现房交付，价格14500元/平方米。与前期销售的8号楼特价房15000元的价格相比，还低了500元/平方米，在楼市成交低迷的影响下，一些楼盘只能通过降价的方式促进成交，因此，从目前朝青区域销售项目情况看，都有不同幅度回
9、落。天鹅湾与润枫水尚仅一街之隔，LOFT户型很受年青人的喜爱，买一送一的户型赠送方式，精装修70年产权，层高 5.8米挑高都是项目的优势所在，销售价格2600028000元，成交购买力非常不错，主要购买人群集中在二次置业者。玉泉路商圈：玉泉路商圈位于石景山区域，随着政府对两轴两带多中心新规划的出台，玉泉路沿线的区域还会出现更多的住宅，因此供应量会增长很快。区域周边的城市雕塑公园、松林公园、石景山游乐园等休闲娱乐场所，研院所、大学、医院、国家机关等也分布在周围，原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善，吸引了更多置业者来此购房。本月开盘项目：远洋沁山水在2008年楼市低迷期，远洋地产推出的沁山水项
10、目，可谓创造了北京楼市的销售奇迹，一期开盘就创造了8亿的销售业绩，给行业带来了信心。低价带来高成交的销售策略，让很多项目纷纷效仿，因此，08年下半年，降价成为楼市的主要销售方式。而沁山水临近地铁1号线的优势地段，也吸引了置业者的关注，3月份即将开盘的三期，价格13000元/平方米，每平米上涨2200元。五、新盘项目价格分析北京楼市已走出春节后低迷市场影响，楼市成交量开始逐渐攀升，从3月份的开盘项目情况看，已远超出1、2月开盘量的总和，说明市场供应量开始回暖，延后开盘的项目，也开始进入推盘期。从本月开盘项目价格看，部分项目都出现了价格增长的情况，反映出市场购买热情出现回暖。本月开盘项目物业主要以
11、住宅为主，有少量公寓和别墅物业，其中，住宅物业13个，公寓物业2个，别墅物业1个。除了世界名园6000元均价，恒盛波尔多小镇4900元均价外，其余项目的价格都在9000元/平方米以上，而价格最贵的应该是天鹅湾，2600028000元/平方米，在整体住宅物业以及区域项目中属于高端住宅。公寓物业中仅有悦溪和润枫嘉尚两个项目，其中悦溪本月开盘的价格在9200元，与前期8800元的价格相比，增长了400元/平方米，而润枫嘉尙目前还未对外公开价格，但从周边在售的项目情况，以及交房标准看，肯定不会低于万元的标准，因此，随着小户型供应量的增多，那些地理位置好的项目，会受到置业者的关注。别墅物业本月只有尚东庭
12、一个项目，主要以叠拼为主，户型面积在208平方米，从近几个月的开盘情况看，别墅已经很长时间没有新盘入市了，虽然本月开盘的尚东庭是老项目后期，但是从未来几个月的推盘情况看，别墅类型的项目在限外令的影响下，推盘量会逐渐回升。从新盘价格走势现显，万元以下的住宅规模所占的份额最高，售价在10000元/平方米以下的项目5个，占新盘项目总数的41.67%；10000（含）15000元/平方米的项目5个，占新盘总数的41.67%；15000（含）25000元/平方米的项目1个，占新盘总数的8.33%；25000（含）30000元/平方米以上的项目1个，占新盘总数的8.33%。与上月相比，各价格区间的项目都有
13、体现，但10000元以下的项目由于所占比率最高，因此也占据了本月市场的主要份额。下图反映的是不同价格段新开盘住宅项目的面积规模比较。根据不同区域新盘住宅价格的统计显示，朝阳区由于开盘量大，因此整体均价也位居其它几个区之首，如图4所示。从本月整体开盘情况看，除了朝阳、丰台和石景山区的开盘价格是高于1万元以上，顺义、大兴和房山区域价格都在9000元以下，不过从这三个区域的位置情况看，60009000元的价格区间在该区域也算高位。除了上述六个区域有住宅项目开盘外，其它区域都没有新盘入市。因此，我们所统计的价格，只以新盘价格为依据，但不能完全等同于各方位的真实价格水平。朝阳区本月住宅有6个项目开盘，价
14、格15560元/平方米；丰台区住宅项目有2个，价格14500元/平方米；石景山区住宅项目1个，价格13000元/平方米；顺义区住宅项目有1个，价格9000元/平方米；大兴区住宅项目1个，价格6950元/平方米；房山区住宅项目1个，价格6000元/平方米。六、总结虽然09年的楼市不像08年那样有太多的波动，但是从08年政策调整的力度看，楼市的成交量在2月中旬开始出现回暖，3月逐渐增多的新开楼盘，给市场非常充足的房源供应。不过，在逐渐回暖的楼市中，一些老项目后期的价格开始出现增长，这种增长速度不高，都是小比率增长。虽然价格增长是以位置、景观等优势作为卖点，但是开发商用低价形式吸引置业者购买，从而带动高成交的方式确实见到了成效。从地产中国研究部的数据信息显示，目前在售的老项目中，大户型没有小户型的销售力度快，主要是由于大户型住宅总价高，付款总额过大，且90/70政策还有影响，因此，对于置业者而言，购买大户型的风险就会增大，而如果房地产一旦再次受到波动，那价格下调的风险比率也相应增加。因此，从目前市场的总体推盘量以及购买者的需求意向看，更趋向小户型。各工作组要指定一名人员承担信息报送工作，负责搜集和整理本组及相关成员单位的各类信息，经组长审核把关后及时报综合组，每周至少报送一条工程进展信息，每季度报送工作总结。
