物业财务管理培训(仲量联行).ppt

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1、财务管理培训,仲量联行 中国，北京 二零零五年五月,今日培训内容,财务预算的制订 财务管理/成本费用的管控 采购管理 财务风险管理,财务管理系统,财务管理流程图,第一部分 预算制订,一、明确物业管理模式 包干制：是指预收业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。,第一部分 预算制订,根据物业服务收费管理办法规定，物业管理企业的服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下

2、部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、公用设备设施及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其他费用;,物业管理企业的预算项目,1、一般日常运行费用 2、公共事业费用 3、大厦保险 4、应急及不可预测费用 5、员工成本 6、办公行政费用 7、财务费用 8、折旧及摊销 9、管理者酬金或管理企业合理利润 10、应交税金,管理预算 一般日常运行费用,1、电梯系统 2

3、、空调系统 3、机电系统 4、弱电系统 5、楼宇自控系统 6、保安系统 7、消防系统 8、通讯系统 9、后备发电机,10、给排水系统 11、土建维护 12、保洁服务 13、绿植及节日装饰 14、俱乐部/会所 15、社区活动 16、锅炉系统 17、保安服务 18、卫星电视系统 19、设备工具,管理预算公共事业费用,1、水费 水费主要是指公共区域水费，公共区域包括：卫生间、公共卫生间、公共绿地、公共区域保洁等用水费用。 2、电费 电费是指每月的公共区域电费，公共区域包括： 工程机电设备运行、保安设备运行、公共区域照明等。 3、热力费 热力费用包含热水供应和供暖两个方面。主要取决于项目热力交换站的设

4、备消耗热蒸汽消耗量，但是值得强调的是此项费用只限于公共区域的热蒸汽费用消耗。,管理预算大厦保险,1、财产一切险 2、公众责任险 3、恐怖责任险 4、员工忠诚险,管理预算应急及不可预测费用,1、突发事件 突发事件主要是针对类似于SARS突发的紧急公共卫生疾病疫情；和其他不可预测影响人类安全的疾病或者疫情等。 2、恐怖事件 极端破坏分子对社会、民族、国家等管理体制或者社会分配的存在错误的认识，因而引起对社会的仇恨，而采取极端的破坏行为而造成的保险范围外或者免赔额部分的损失。,管理预算员工成本,1、员工工资 2、员工福利及社会保险 3、商业补充保险 4、社会摊派费用 5、员工培训费用,管理预算办公行

5、政费用,1、一般行政费用 主要包括印刷费、办公文具、交通费、办公电话费、移动话费、办公及通讯设备维护费、邮寄、彩扩/复印、业务招待费、专业书刊、报纸杂志、鲜花礼品、饮用水、易耗品、坏账损失等。 2、审计费用 是指每年年底需要对财务状况和经营成果的合法性、公允性进行审计，以及其他专项审计等。 3、法律咨询 主要是针对在企业管理过程中，涉及采取法律措施的行为进行的专业咨询，包括：合同咨询、诉讼咨询等。,管理预算其他,财务费用 折旧及摊销 管理者酬金或管理企业合理利润 应交税金 经业主同意其他费用,第二部分 成本控制,1、采购管理 2、合同管理 3、存货管理 4、财务内控程序,成本控制采购管理,1、

6、专业服务性项目 2、安全系统 3、政府垄断性项目 4、一般性项目和办公用品 5、设备维护和工程采购,成本控制合同管理,1、收入合同管理 2、成本费用合同管理,成本控制存货管理,1、材料采购需要履行的手续 2、材料出入库的管理 3、库房定期盘点制度,成本控制财务内控程序,银行管理 1、银行账户管理 2、支票签署 3、支票的背书 4、支票付款申请程序 5、现金报销程序,账单管理 1、账单的原始数据 2、账单的制作 3、账单的签发 4、回收率的分析,成本控制财务内控程序,发票管理 1、发票的领购 2、发票的签章 3、发票的开据 4、发票记录,成本控制财务内控程序,员工福利管理 1、员工工资的发放 2

7、、员工餐补的发放 3、员工保险的缴纳 4、离职员工相关手续的办理,成本控制财务内控程序,合同管理 1、要约 2、标的 3、合同的书立 4、合同的档案管理,成本控制财务内控程序,工作时间安排 1、支票申请的安排 2、支票送存背书 3、财务原始凭证的送交 4、统一的报表制作,成本控制财务内控程序,第三部分 成本核算,1、成本核算制度 成本费用，是按照权责发生制原则进行核算。所有的成本费用核算需要严格按照预算中每个细节的项目范围进行核算。 2、财务管理制度,第三部分 成本核算,财务管理制度,财务基本原则 财务公开制度 会计档案管理 财务人员职责 预算项目核算 原则,存货管理 资产管理 现金管理 应收

8、账款管理 公共能源管理,停车场财务 管理制度 俱乐部财务 管理制度,第三部分 成本核算,出纳工作流程,第三部分 成本核算,会计工作流程,第四部分 财务分析,一、预算分析 1、当月预算分析 预算金额 实际金额 预算差异 2、年度预算分析 费用比率分析,第四部分 财务分析,第四部分 财务分析,二、财务指标分析 主要财务指标计算公式如下： 流动比率=流动资产/流动负债 速动比率=速动资产/流动负债 资产负债率=负债总额/总资产 存货周转率=销货成本/平均存货 资本金利润率=利润额/资本金总额 销售利税率=利税总额/销售额 净资产报酬率=利税额/平均股东权益 企业可以根据实际情况，采用上述指标以外的一

9、些比率进行分析。,第四部分 财务状况分析,企业总结、考核和评价财务状况及经营成果的财务指标包括偿债能力指标，运营能力指标和盈利能力指标。 偿债能力指标 主要有流动比率和速度比率，用于评价企业流动资产总体变现能力和偿还短期债务能力；资产负债率，反映企业举债经营状况。 运营能力指标 主要有存货周转率，反映企业使用经济资源或资本的效率及有效性。 盈利能力指标 主要有资本利润率、销售利税率、净值报酬率等，反映企业的盈利能力和投资效益。,第五部分 完善管理、修订预算,财务结果反馈至决策层 经过上述的财务指标的统计和企业运营情况的分析，财务人员应该将由企业有关的财务状况及时反映给企业的领导决策层，同时，给

10、出财务人员的专业意见。例如：改进成本控制的方法、监督每项费用支出的合理性等。,第五部分 完善管理、修订预算,改进管理 改进管理是指企业管理决策层采纳各方面意见，对企业的资金运作进行更有效的利用、对成本费用的控制更加合理，从而使企业更有效的运营。,第五部分 完善管理、修订预算,修订运营预算 在改进企业的管理和对企业的以往运营情况的分析以后，要对企业新一年度的经营预算进行适当的调整，包括新一年度各项费用支出的计划，特别是各项工程类支出、人员工资标准的调整、保险和公共事业费用支出等。,采购管理系统,仲量联行 中国，北京 二零零五年三月,管理架构图,采购基本控制流程,第一章 采购管理概述,一、狭义的采

11、购 材料采购 二、广义的采购 材料采购 服务采购 资产采购 专业服务,第二章 项目实际情况分析,一、项目硬环境分析 1、整体外观 2、系统设备 二、项目软环境分析 1、人力资源 2、专业服务 3、个性化服务,第三章 确定采购类型,分包服务 1、保洁服务 2、保安服务 3、成品保护 4、电梯操作服务 5、工服制作 6、停车场管理服 7、工服洗涤服务,8、垃圾清运 9、化粪池清掏 10、绿化服务 11、花卉租摆 12、其他,采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用,第三章 确定采购类型,设备维护保养 1、电梯维保 2、配电室维护 3、中控系

12、统 4、保安系统 5、通讯系统 6、消防系统 7、给排水系统,8、空调系统 9、卫星电视系统 10、避雷装置检测 11、供水、热外网维护 12、高压电缆维护 13、其他,采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用,第三章 确定采购类型,行政/办公用品 1、印刷品 2、办公文具 3、办公设备维保 4、饮用水 5、专业书刊 6、报纸杂志 7、其他,采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用,第三章 确定采购类型,工程维修材料 1、空调材料 2、消防材料 3、强电材料 4、弱电材料 5、给

13、排水材料 6、土建材料 7、通讯材料,8、电梯材料 9、其他,购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用,第三章 确定采购类型,外部专业服务 1、外部审计 2、法律顾问 3、其他,采购类型整体可以分为5个部分，即分包服务、设备维护保养、工程维修材料、外部专业服务以及行政/办公用,第四章 供应商的选择,一、新供应商 二、固定供应商 三、比价原则及标准 四、招投标方案 五、新增供应商控制流程,第四章 供应商的选择,选择新供应商的控制力度 1、专业服务性 2、安全系统 3、政府垄断性项目 4、一般性项目/办公用品 5、设备维护和工程采购,A、专业

14、胜任能力 B、业绩材料 C、营业执照 D、税务登记证 E、特种行业从业证书/批准证书 F、收费标准 G、服务质量管理,第四章 供应商的选择,固定供应商 对于固定的供应商，需要对其进行定期和不定期的审查和评估。总结其服务期间的各项服务质量和水平。使其改进服务和提高水平。 无论新供应服务商还是固定供应服务商，最后确认是否成为我司长期的合作伙伴，需要征求总公司相关负责人的意见。,第四章 供应商的选择,选择供应商的比价原则及标准 (1) RMB1,00以下的可以直接购买。 (2) RMB 1,00-RMB 10,00的需一家报价单。 (3)RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家报价，已

15、 经签订了供应服务合同的不需要每月都进行比较，只需在续签新合同时进行比较 (4)RMB10,000-RMB100,000的采购至少需要四家报价。 (5)RMB100,000以上的采购至少需要五家的报价。,第四章 供应商的选择,招投标方案,一、标准招标方案 1、项目介绍 2、招标介绍 3、应标公司要求 4、技术方案 5、经济标 6、标书的密封及传递 7、无效标的确认标准 8、开标方式及时间 9、收标时间及联系人,二、开标方案及评 标分析 1、公开开标 2、内部开标 3、开标分析报告,三、开标基本程序 1、开标小组成员签到 2、投标单位签到 3、资质审查 4、经济标公示 5、技术标审查 6、综合分

16、析 7、确认中标单位 8、中标通知书,第四章 供应商的选择,增加新供应商控制流程,No,yes,No,增加新供应商申请,CPM&Dept. Mgr,供应服务商选择控制,供应服务商资质审查,添加到采购系统,第五章 签订服务合同,一、一次性采购/服务合同 二、临时性采购/服务合同 三、长期采购/服务合同 四、合同审批流程,第五章 签订服务合同,合同审批流程图,No,yes,No,No,草拟合同,Vendor,初步审核合同,CPM,复审合同,签署合同,加盖合同专用章,第六章 定期评估服务供应商,一、满意度评估 二、软服务水平评估 三、量化指标 四、分类评估,1、设备维护情况评估分析 2、材料采购评估分析 3、专业服务的评估分析 4、评估分析结果的处理,第七章 续约及更换服务供应商,一、续约 经过对供应服务商的服务水平和客户的满意度合理评估，决定是否继续与该供应商进行合作，如果评估的效果很理想，我司将要与