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1、保险资金瞄上养老地产 来源：国土资源网发表时间:2011-04-21 17:03保险资金瞄上养老地产目前我国老年人口已达1.69亿人，且每年以近1000万人的速度增加，并将撬动1万亿元规模的养老产业。今年10月1日实施的新保险法，首次将“可投资不动产”纳入保险投资范围，这意味着保险资金投资养老实体等不动产内容也得到保监会的认可，保险资金有可能成为投资养老地产行业的潜在主力。新保险法为险资“松闸”据悉，由于投资渠道所限，目前国内保险公司的投资收益只有4%左右。而国外统计资料显示，只有当保险公司的资金年收益率在7%以上时，其经营才能进入良性发展轨道。因此，寻找7%以上或者至少相当于贷款利率的投资品
2、种或渠道，是国内保险公司的重要工作。业内人士表示，养老产业需要土地和房屋作为载体，如果不动产投资的路径得以打开，相当于为保险资金进入养老产业铺路。也意味着保险资金将有机会凭借投资养老实体这一“最佳途径”，切入未来中国极具消费力的老年市场。事实上，建设老年人公寓等养老地产是一块诱人的大蛋糕。例如，江苏中江国际集团推出了“中江国际老年社区”项目的实施方案。据称，该社区不仅规划有三甲医院、国际老年用品批发市场、老年服务专业管理公司、老年休闲旅游公司，还有学历制大学、老龄专家顾问公司等。据开发商测算，基地建成后可服务3万名老人，由此可带动间接就业12万人。而3万多名老人的直接护理收入可达到12亿元左右
3、；老年医疗、老年产品交易、公共配套等服务，也将带来不菲的投资回报。险资热衷于养老地产据悉，在今年保险法修改后，购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业这4项保险资金不动产投资内容已经得到保监会的认可。不久前，泰康人寿董事长陈东升去美国考察养老产业。据说养老产业投资已经成为泰康人寿投资写字楼之外的一个重要业务模块。用陈东升自己的话来说，从健康保险、养老保险到养老社区，泰康人寿可以提供从摇篮到天堂的产业链服务。据了解，泰康人寿将整合国内的一些疗养院和寻觅新的地产项目，来逐步建立自己的养老网络。在北京昌平，一家高规格的疗养中心就有泰康人寿的介入，其中的颐养中心采用会员制，符合条件的老年人成为会员
4、后，可以享有居住权。在北京温榆河，还有一个高级别的老年公寓汇晨老年公寓，这个北京首家养老地产项目的拥有者正是泰康人寿。泰康人寿通过旗下一个养老基金买断其居住权，采取酒店式管理，以收取会员管理费用的收益模式进行投资回笼。一位资产管理公司人士表示，投资养老地产，一方面可以为集团吸收养老保险客户；另一方面，也找到了保险资金投资的出口，获得可观的投资利润。按照一般投资规律，投资高端物业或高端不动产的收益率要高出债券投资13个百分点，而养老地产的投资收益尽管低于高端物业，却仍高于债券投资。泰康人寿旗下的泰康置地是其进入地产领域的另一个平台，已经在北京、上海着手开发养老社区项目，并在大连、海南等地7个核心
5、城市储有一定的土地资源以待适时开发和经营。事实上，欲步泰康人寿“后尘”的还有诸如中国人寿、中国人保、中国平安、合众人寿等诸多机构。它们都把目光投向了未来中国极具消费力的老年市场。知情人士称，中国人寿近日在武汉等地寻求适合发展养老产业的数千亩土地。而“养老城”三亚最新拟开发的项目，闻风而来的不仅有地产商，还有不少保险机构。国华人寿保险公司负责人透露，有些保险公司已开始斥巨资陆续建立养老院、养老公寓和社区养老服务机构等，着手养老业的长期经营和发展，同时计划在全国首创社区专业化老年健康管理中心。合众人寿董事长戴皓认为，为鼓励保险企业进入养老行业，国家应创造必要的政策环境，包括税负、收费和用地上的种种
6、优惠。严防借养老地产“圈地”有关专家表示，老年公寓不同于一般房地产项目，它不仅要求住宅本身要满足老年人需求，同时还要增设相应的老年人服务配套项目，因此造价要比普通住宅高，但是针对持续上升的房价，老年人消费能力有限，这也是开发商不看好老年住宅的原因之一。同时，养老社区一般是出租模式，但租金收入比不上商业地产，而且不能像住宅项目那样通过所有权的转移迅速回笼资金，养老地产的投资需要很长时间，因此对投资商的资金实力要求比较高。另外，养老地产的投资门槛也不少。目前存在投资政策还不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，怎样既能实现盈利又有社会效益，仍需探讨。值得一提的是，由于养老地产都是地方政府公
7、建配套的用地，土地成本比普通商品住宅要低很多。因此，受社会养老需求的拉动，当前投资建设各类民办养老机构正在形成风潮。事实上，占地广阔的高档养老机构已经在不少地方崭露头角。在上海、杭州、宁波等城市，类似高档老年公寓普遍装修精美，套房设计，并提供24小时管家服务。据称，这些高档老年公寓一般占地面积较大，少则一两百亩，多则四五百亩甚至上千亩。但由于收费高，普通百姓无法承受，因此目前这些老年公寓普遍入住率不高。而且这些项目中有的还或多或少获得了财政、土地的支持，这引发了人们对这些老年公寓占用土地、浪费资源、造成福利不公的争议。另外，高档老年公寓投资热中的一部分项目变味成了“圈地”开发房产。一些社会资本在投资养老机构前没有充分评估风险，进入后才发现投入大、盈利难甚至亏损。为挽回损失，一些投资者被迫放弃养老项目，转而以建设老年公寓的名义搞房地产开发。分析人士指出，社会资本积极进入养老产业是件好事，也值得鼓励，目前出现的这种盲目投资风反映了我国养老市场发育还不健全。一些投资商打着建养老机构的旗号获得政府的土地支持，但只象征性地建了一点老年设施，其他都用于商业开发。对于这种现象必须加大审查力度，严加防范不良倾向。 （作者为广州萧林财经资讯传播公司分析师）
