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1、2007 年上半年中山土地市场分析 文 /中山中原研究部 监测时间： 2007 年 1 月 1 日 2007 年 6 月 30 日 监测范围： 中山市区及各镇区 报告内容： 中山招拍挂土地市场分析 数据来源： 中山市国土资源局网站公布的土地交易公告和成交结果 注：由于数据收集渠道有限，本报告数据结果与中山土地真实交易情况有所偏差，仅供参考。 一、土地交易总体情况 中山市国土资源局土 地招拍挂数据显示， 2007 年上半年中山市经国土局供应的土地有 38 宗，供应总面积 155.82 万平米。与去年同期相比，供应宗数大幅下降 38.71%，供应面积上升 4.99%。从近两年招拍挂土地供应走势（图
2、 1）可以看出，土地供应指标在 2006 上半年显著下降后， 2006 年下半年出现小幅反弹， 2007年上半年延续了供应整体走低的趋势。 图 1 近两年招拍挂土地供应情况 2007 年上半年中山市经国土资源局成交的土地共 38 宗，成交面积 191.41万平方米，实现成交金额 29.12 亿元（图 2）。同比去年，成交面积上涨 47.52%，成交金额则翻了三番。其中，西区 G20-07-0008 商住地块成交总价达 8.64 亿元，创下中山历史土地成交总价的最高，超过了 2006 年上半年挂牌成交总额（ 7.27亿元）。 图 2 近两年招拍挂土地成交情况 2007 年上半年土地成交均价为 1
3、521 元 /平方米，与去年同期相比，均价上涨了 171.61%。涨幅如此之大，一方面随着城市化的进程，土地资源的稀缺性日益显现；另一方面特殊地块的成交带动整体均价提升，位于西区的 G20-07-0008商住地块，成交单价 7673 元 /平方米，创下中山历史土地成交单价的 最高。 图 3 近两年招拍挂土地成交均价走势 二、土地交易特点分析 1、土地类型 2007 上半年供应的土地包括住宅用地、商住用地、商业 /商住用地和办公用地四种类型，无论城区还是镇区，商住用地的供应比例均超过 70%；商业 /商住用地共 18.73 万平米，全部位于镇区（图 4）。 图 4 2007 上半年城（镇）区土地
4、供应类型分布 （单位：万平米） 2007 上半年成交的土地用途涉及四类用地，商住用地依然是主角，占土地成交总面积的 88.77%（图 5），其次是商业 /商住用地；住宅用地比例较小，仅为 1.41%。预计 未来房地产市场供应仍以商住混合产品为主导，纯粹住宅和商业项目比较少。不同类型土地的成交均价在城区和镇区之间有一定的差距（图 6）。 图 5 2007 上半年土地成交类型分布（单位：万平方米） 图 6 2007 上半年城（镇）区不同土地类型成交均价比较 2、成交价格 就成交单价而言， 2007 上半年全市招拍挂土地成交均价为 1521 元 /平方米，其中成交单价在 2000 元 /平米以上的地
5、块共有 7 宗（图 7），依次分别位于西区、石岐、坦洲、古镇、沙溪、大涌和东区。 图 7 2007 上半年土地成交单价排名 分区域来看， 2007 年上半年招拍挂成交的土地分布于全市 5 区 12 镇，其中石岐区土地成交均价最高，为 2511 元 /平方米；大涌、沙溪次之，分别为 2343和 2257 元 /平方米。均价排在前位的区域集中在中心组团，城乡结合处土地价值得到提升。其他各区域土地成交均价如图 8 所示。 图 8 2007 上半年不同区域土地成交均价 从地价与房价的关系看，中山市近两年土地、商品房成交均价环比涨幅走势一致（图 9）。虽然从土地的供应到房地产产品的形成需要一定的时间，但
6、土地成交价格的变化对当期二级市场交易心理预期产生影响。 图 9 近两年土地、商品房成交均价环比增幅 3、成交规模 就区域而言， 2007 年上半年土地成交面积最多的区域为西区（图 10），占总成交面积的 35.3%。位于西北组团的黄圃、东凤和南头排名比较靠前，从政府住房建设规划知，“十一五”期间西北组团住房需求总量和商品房建设总量均超过了中心组团。这两大组团面积相近，但目前房地产市场发展相差较大。在区域经济协调发展的指导思想下，黄圃的食品加工业，南头、东凤的家电业近年来发展迅速；同时，这些镇区与顺德、番禺等城市毗邻，“广佛大都市圈”的带动以及广珠城际轻轨的交通利好使得区域发 展前景看好。 图
7、10 2007 上半年不同区域土地成交面积 就单宗地块规模而言， 2007 年上半年共有 7 幅地块面积在 100 亩以上，见表1。 表 1 2007 上半年推出面积 100 亩以上的地块 地 块 编 号 区域 面 积 （ M2） 土 地 用 途 底 价 ( 万元 ) 每亩单价 （万元） 成交价 ( 万元 ) G02-06-9113 南头 100754.2 商住 6851.3 45.33 6851.3 G01-07-9006 黄圃 83317.5 商住 5062.5 86.42 10800 G20-07-0013 西区 539244 商住 70371.3 106.82 86400 G06-07
8、-9016 阜沙 94284.9 商业 /商住 3818.4 27.93 3950 G01-07-0030 黄圃 213333.3 商住 15119.4 70.63 22600 P24-06-0092 沙溪 92967.2 商业 /商住 11156.06 172.46 24050 G20-07-0034 西区 78470.8 商住 7886.31 67.00 7886.309 4、交易方式 2007 上半年挂牌出让 、挂牌转让、公开拍卖三种交易方式成交的土地宗数比为 2： 4.6： 1，挂牌转让占主导；但从成交面积看，挂牌出让交易的土地面积占了 66.19%。从三类市场成交均价知，拍卖实现的土
9、地价格最高，土地均价达 2491元 /平方米，挂牌转让实现的土地价格最小，见表 2。 表 2 2007 上半年不同交易方式土地成交情况 交易方式 成交宗数 成交面积 成交金额 成交均价 宗数 比例（ %） 万 m2 比例（ %） （亿元） （元 / m2） 挂牌出 10 26.32 126.7 66.19 21.44 1693 让 挂牌转让 23 60.53 54.38 28.41 5.09 937 公开拍卖 5 13.16 10.34 5.4 2.58 2491 三、土地市场总结 2007 上半年，中山土地招拍挂市场第一季度比第二季度交易活跃，几宗“创纪录”的地块均在第一季度成交。土地需求在第一季度大量释放后，第二季度交易规模出现显著回落，市场整体供求趋于平衡（图 11）。第二季度土地交易均价出现小幅回落，第二季度虽没有特殊地块的成交，但坦州、沙溪等城乡结合区域土地价值日益显现，使得土地整体成交均价维持在较高水平。 图 11 各季度招拍挂土地供需走势
