2010年9月安阳鼎盛·帕堤欧项目营销报告沟通-阜康基业68P

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1、在调整中发展， 在发展中调整。 “ 鼎盛 帕堤欧 ” 项目的营销运营前言 阜康基业 2010年 9月 20日 安阳 “ 鼎盛 帕堤欧 ” 项目营销报告沟通 我们一直在寻觅 ， 寻觅， 一个家园的 梦想 梦想，如此生活 第三部分 全案营销策略 第二部分 鼎盛 帕堤欧价值再认识 本 次 汇 报 框 架 第一部分 营销环境与课题 第四部分 一期入市方案 第一部分 营销环境与课题 城市发展环境 市场环境 环境与课题分析 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 安阳位于河南省的最北部，东经 113 37 至114 58 、北纬 35 12 和 36 22 之间，西部为山区，东部为平原；地处山西、河北、河南三

2、省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原， 是豫北区域性中心城市。 安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速， 106、 107国道贯穿南北。北上 500公里直达北京，南下 200公里直达省会郑州。继续东向入 310国道 500公里可达连云港。经 106、 104国道货车 9个小时到达天津港。 11条省级公路干线从市区辐射而出， 连接周边 180公里半径范围内中原经济协作区，共 12个城市，总人口近 6000万人。 中原文化古都 安阳是中国七大古都之一是易经发源地、甲骨文的故乡，安阳殷墟被列为世界文化遗产，近期的曹操墓事件蛮声全国。 区域中心城市，交通便利，是中原文

3、化古都。 城市位置 城市发展环境 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 安阳市的 GDP持续上涨，同比增长速度保持在两位数以上。 良好的经济状况为房地产行业创造了快速发展的环境 。 2009年全市城镇投资走势 2009年，全市累计完成城镇固定资产投资 622.6亿元，比上年增长 31.5%，超过全省城镇固定资产投资增速 0.2个百分点。 总量位居全省第 7位，增速位居全省第 9位。 安阳市 GDP持续上涨，固定资产投资增长速度快。 城市经济 362 463 557 645 808 1036 1155 0 200 400 600 800 1000 1200 2003 2004 2005 2006

4、2007 2008 2009 2003-2009年安阳市 GDP变化情况（亿元） 城市发展环境 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 安阳城镇居民收入增速较快，收入来源也向着多元化方向发展。 据安阳市 600户城镇住户抽样调查资料显示， 2009年城镇居民人均可支配收入达到 14809元，比上年的 13637元增 1172元，增长 8.6%。 居民收入 城市发展环境 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 安阳市城市总体规划（ 2007 2020）主要内容： 规划市域城镇空间结构为“一心两轴多点”，确立了中心城市 县（市）域中心城市 重点镇 一般镇的四级市域城镇职能结构体系；到 2020年市区总面积

5、达到 543.6平方公里，城市建设用地为 149.9平方公里， 中心城区城市人口 150万人 ，。规划期内城市主要向南向东发展，适当向西延伸。中心城区内部确定 12个居住片区，公共设施由文峰大道东西方向轴线，中华路和永明路南北方向轴线构成“十字型”空间布局；城市绿地系统形成“两脉、双环、线网、多园”的空间格局。城市远景规划按照“ 突出东部、提升北部、优化西部、协调南部 ”的原则，发展为“一心双城三组团”的城市结构，中心城区内人口规模预测发展为 220-240万人，城市建设用地控制在 240 260平方公里。 优化西部，为区域发展带来新的契机 。 突出东部 提升北部 优化西部 城市发展方向 阜康

6、基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 安阳经济发展稳定，房地产属于稳定、快速的发展阶段，市场有多元化趋势。 城市改造与扩张中，潜在供应有可能将房地产带入新的发展阶段。 整体 环境 消费者收入水平显著提高； 区域市场发展不平衡，地段差异不明显； 土地和商品房市场存在不规范操作； 集资房、福利房影响渐弱，商品房主导市场供应量； 工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济迅速刺激三产业发展 ; 城市人口急剧增长。 供应 特征 住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现； 数量与质量并重，产品形式逐渐多样化； 产品附加值提高 ； 城市改造与扩张中，已有及潜在的大盘供应，有可能从价格、规模、品质等方面将 房

7、地产引入新的发展阶段； 竞争 条件 大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现； 以市场份额的竞争为主 ； 需求 特征 生存、改善需求兼有； 需求急剧增加，客户层面扩大 ； 房地产发展特点 城市发展环境 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 小结 区域中心城市，交通便利，是中原文化古都。 安阳市 GDP持续上涨，固定资产投资增长速度快。 安阳城镇居民收入增速较快，收入来源也向着多元化方向发展。 优化西部，为区域发展带来新的契机。 城市发展向好，支持区域房地产发展与不动产购买前景。 城市发展环境 安阳经济发展稳定，房地产属于稳定、快速的发展阶段，市场有多元化趋势。城市改造与扩张中，潜在供应有可能将

8、房地产带入新的发展阶段。 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 市场环境 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 来源 身份特征 置业驱动力 置业目的 需求特征 置业特征 东区板块 市区、林县、汤阴、周边乡镇 企业老总、私企老板（顶尖财富阶层） 距离城市近资源 +景观 第一居所、资产保值升值 高层、单价 3700 4500元 总价 50 80万 总价承受力强、关注资源占有、私密性 中心区板块 市区、林县、邯郸、汤阴、周边乡镇 地缘客户、高校老师、政府高层、私企老板、 人文 +高性价比 第一居所 高层为主 3500 4000元，总价 40 60万居多 关注总价、环境、保值 开发区板块 周边乡镇、文峰区

9、、铁西区、汤阴 生意人、老板、私企老板 内外交通环境 第一居所为主 小高层、高层，单价 29003100元平，总价 35 50万为主 便捷、总价、环境 铁西板块 铁西区、安钢、电厂、烟厂、周边乡镇、 政府职员、企业职工、教师、村镇农民 高性价比 第一居所为主，少量第二居所 小高层为主，单价 2500 2900元 总价 25 45万 高性价比、市区公寓总价能买到排屋 洹水 北关区、中心区、周边乡镇 企业老板、 IT行业高级白领、部分政府官员 资源离城较近 第二居所为主，部分人第一居所，升值 小高层、高层，单价 27003000元，总价 35 45万 关注总价、前景、关注环境、私密性 铁西板块相对

10、市场价格低、以地缘客户为主、追求性价比。 市场供需特征 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 区域市场阻力 -板块认知 区域：非城市热点发展区域，区域污染重、环境印象差、配套差、价格低、楼盘形象差、无名盘，销售表现偏差； 产品方面： 高层产品份额逐渐增加，区域主力户型面积仍为中大户型为主，三房在 120-140平方左右； 价格方面： 铁西区房地产价格明显低于安东新区和中心区，随着巴黎春天项目入市销售，略有带动区域价格的攀升。 客户方面：铁西区的客户呈现明显的“就近购买”的倾向，客户主要集中在铁西，另有少量西部乡镇客户 。 供应量方面： 随着龙安新区的开发，后期会有大量项目入市，主要集中在文明大道

11、南部，位置相对偏远，价格很难有大的突破。 阻碍：想买不爱买 -非城市热点发展区域，区域污染重、环境印象差、配套差、价格低、楼盘形象差、无名盘，销售表现偏差； 机会：客户想买 -地缘客户就近购买 我们面临的是什么样的课题？ 城市机会：城市发展向好，支持区域房地产发展与不动产购买前景。 区域市场特点：安阳铁西板块相对市场价格低、以地缘客户为主、追求性价比。 机会与阻碍并存，有区域客群却想买不爱买 阻碍：想买不爱买 -非城市热点发展区域，区域污染重、环境印象差、配套差、价格低、楼盘形象差、无名盘，销售表现偏差； 机会：客户想买 -地缘客户就近购买 区域认知： 因为 环境与课题分析 这正是本案成功运作

12、的机会 满足需要的产品 +准确有效的沟通 我们要做的是 生态环境、配套、品质，没有满足区域客群要求 ! 我们一直在寻觅 ， 寻觅， 一个家园的 梦想 梦想，如此生活 营销，形成与客户有效沟通的桥梁 第二部分 鼎盛 帕堤欧价值再认识 区域发展与分析 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 区域交通 根据安阳 2007-2020年城市规划方案，铁西交通路网前景极好。 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 区域交通 中州路 梅东路 安彩大道 107国道 (文昌大道 ) 铁西路 近期已完成在施工的 107国道、梅东路、安彩大街，将为本案及区域发展提供极为有利的交通条件。 已贯通的 107国道，还有小段未通的

13、梅东路、计划年底实现东西贯通的安彩大道，将使区域交通条件更加便利，为住宅区建设提供有利的交通条件。 太行路 烟厂路 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 安钢、电厂 区域重点企业 安彩 卷烟厂 铁西为重点工业区 一类工业用地 二三类工业用地 根据安阳市 2007-2020年规划方案，铁西将依然是安阳重点企业集中的工业区。目前，安阳铁西区安钢、电厂、安彩、卷烟厂等大型企业集中， 为区域提供了大量的从业人群，他们历来是安阳市房地产项目的团购主力 ，对本案，具有同样的市场价值。 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 区域新产业带动 东风本田 BWM4S店 BYD4S店 昌河 4S店 二手车市场 已有的二

14、手车市场，昌河、东风本田、 BYD等汽车 4S店，及在建的 BWM4S店及计划中的其它 4S店，使安彩大道东段成为安阳的一二手汽车， 将大幅度地迅速提升区域认知度，并持续带来大量城市高消费群体 , 带动区域的配套及其它产业发展。 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 区域房地产开发 鼎盛 帕堤欧 碧海云天 项目 四府坟 项目 烧盆窑 项目 候家庄 项目 巴黎春天 项目 本案与区域潜在地产项目将形成规模，使区域具有大型住宅区的发展前景，安彩大道将成为新的房地产热点区域，一个新的板块正在形成 安彩大道板块 阜康基业 鼎盛 帕堤欧项目营销报告 极好的交通规划与实施为区域带来便利 大型企业集中的工业区为区域提供了人群 汽车产业将大幅提升区域认知并带来高消费人群 项目周边房地产大项目较多，未来将形成大规模居住区，利于区域配套完善 龙安区政府带动作用及购房价值 区域发展，为本项目提供了交通、人群、形象提升、配套完善等强有力的支持与机会 小结 在 城市化 过程中，决定人口分布模式的因素主要有三个： 家庭收入、对通勤工具的依赖程度和社区环境。 萨姆 B沃纳（ Sam B.Warner Jr) 其