《2011年临沂城市房地产市场研究报告119p》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011年临沂城市房地产市场研究报告119p（119页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、临沂城市房地产市场研究报告,2,（一）临沂城市宏观概括,（二）临沂各板块房地产发展情况,目 录 contents,（三）临沂专业市场分析,（四）开发建议,3,第一部分 临沂城市宏观概括,城市发展概括 城市规划建设与宏观经济 人口规模与家庭结构,4,一、城市发展概括,5,临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。南北最大长距228公里，东西最宽度 161 公里，总面积17184平方公里，是山东省人口最多、面积最大的市。地处联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈的重要战略位置上。东靠日照港、岚山港和连云港，属新亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个
2、经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。,城市区位,临沂市位于山东省的东南部，处于山东和江苏交界处，是山东省人口最多、面积最大的市,6,城市定位,建设现代商贸物流城、历史文化名城、滨河生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，打造在国内外具有影响力和竞争力的联结半岛蓝色经济区、省会城市群经济圈、鲁南苏北制造业聚集区，加快建设富强美丽的“大临沂、新临沂”。,现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市,7,现辖兰山、罗庄、河东区及郯城、莒南、沂水、蒙阴、平邑、费县、沂南、临沭9县，有250个乡镇办事处，9544个行政村 。
3、临沂市政府正积极创建临沂高新技术产业开发区、经济开发区和临港经济开发区。数据来源：临沂统计局,兰山区,罗庄区,行政区域,临沂市现辖三区九县，土地面积为17184.1平方公里,沂南县,平邑县,河东区,临沭县,费县,莒南县,苍山县,郯城县,沂水县,蒙阴县,8,产业布局,临沂未来五年将形成以中心城区为圆心、四板块辐射发展 的布局,西部生态经济板块：将充分发挥生态文化资源丰富的环境优势和毗邻省会城市经济圈的市场优势，大力发展新能源、新医药、新材料等新兴产业和文化旅游业、特色生态农业，重点发展食品、纺织、机械、化工、木业、建材等支柱产业集群。,中部城市经济圈：以兰山、罗庄、河东三区和临沂高新技术产业开发
4、区、临沂经济技术开发区为核心区，突出临沂高新技术产业开发区、临沂经济技术开发区的带动作用，积极吸纳费县、临沭、沂南、莒南、郯城相邻区域纳入中心城市经济圈。,南部临长三角经济板块：十二五期间，将积极承接长三角地区产业转移，大力发展生态、绿色和有机农业，重点发展食品、化工、家电、纺织服装、矿业等特色产业，建设面向长三角地区的能源原材料基地、重要农产品生产基地和休闲旅游基地。,东部临港经济板块：借近海临港的优势，将大力发展钢铁深加工、机械制造、现代化工、有色金属、食品加工、临港物流和红色生态旅游产业，着力打造精品钢铁深加工基地、临港物流贸易基地、高端装备制造业基地、有机肥料生产基地、现代化工工业基地
5、、新能源产业基地。,北部临胶东半岛经济板块：将积极对接胶东半岛高端产业聚集区，主动接受胶东半岛高端产业引领和辐射带动作用，重点发展食品、机械、电动车、新材料等先进制造业产业集群和生态农业、文化旅游服务业，加快建设优势突出、特色鲜明的高端产业体系，培育形成一批专业性和配套能力强的高端产业基地。,9,陆：境内以4条过境国道 和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁 路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京） 沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。临沂是中国公路通车里程最长的地级市，高速公路通车里程全省第一；临沂
6、长途汽车站，是亚州规模最大的汽车站，日发客车500多辆，居亚洲第一。,空：临沂机场，总建面253.62公顷，年旅客吞吐量65万人次以上，每周180个班次，开辟北京、上海、广州、青岛的直飞航班。09年航空货邮量1163.4吨，客运量30.1万人次，分别增长59.4%和30.7% 。,海：临沂距日照港、连云港港口不足100公里。,临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络。到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心。,对外交通,临沂市已形成空中、公路、铁路相衔接的立体网络,10,临沂市地处山东省和江苏省交
7、界处，受省内半岛蓝色经济区、省会城市经济圈的辐射影响，以及积极打造鲁南经济文化中心的机遇，这均为临沂提供了很大的发展空间； 临沂市内外交通四通八达，产业布局定位清晰，可以有效指导和预测临沂房地产未来的发展方向； 临沂市历史文化丰富，人文气息浓厚，旅游资源丰富，为临沂地产行业打造“依河而居”、“旅游居住”的特色产品提供了可能。,小结,临沂市城市发展空间较大，房产发展前景明朗,11,二、城市规划建设与宏观经济,12,2005年临沂城市规划实现了质的飞跃，当年审议通过了临沂市城市总体规划修编纲要，确定了“一河五片、北上东进、组团发展”的规划布局，从此城市发展思路逐渐明晰，瓶颈得以突破,2005年初，
8、临沂市委、市政府提出建设“大临沂、新临沂”的宏伟目标，聘请两院院士吴良铺、周干峙，工程院院士邹德慈等一批国内规划名家，组织开展了临沂市城市空间发展战略研究、城市总体规划修编等一系列规划研究和编制工作，初步勾画出了“大临沂、新临沂”发展建设的美好蓝图。 2005年，国家建设部专家组正式评审通过了临沂市城市总体规划修编纲要，认为该规划抓住了主要问题，体现了前瞻性、战略性和整体性、系统性，在全省、全国有一定的示范作用。,兰山片,南坊片,河东片,滨河片,罗庄片,2005年南坊开发建设指挥部成立,2006年涑河开发建设指挥部成立,2011年7月西部新城开发建设指挥部成立,2003年6月 临沂经济开发区建
9、立,城市规划演变 （2005年至今）,13,城市规划预测 （2020年）,老城区,城市新核心 北城新区,半程为中心的北部新城,汤头卫星城,义堂为中心的西部新城,西城新区,高新区,国家级经济开发区,东城区,罗庄区,沿河发展，北上东进，兰山向西发展。近期主要向北发展，完善各组团功能，重点建设北城新区；远景城市继续向东、向北发展，同时发展东西、南北两翼的相公、义堂、傅庄、汤头和半程等重点卫星城镇,相公卫星城,飞机场,傅庄卫星城,北翼,东翼,西翼,南翼,14,临沂市城市总体规划突出“现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城”的城市特色和“以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展”的空间布局。城市规划区范围为
10、兰山区、罗庄区、河东区、临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区 关键词一：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城 关键词二：三纵三横贯鲁南、六带五纵四横三环 关键词三：以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连 关键词四：南工、北文、中商 关键词五：西部新城规划、城镇改造,总体规划,城市特色：现代商贸城、滨水生态城、历史文化名城 空间布局 ：以河为轴、两岸开发、一河六片、组团发展,15,水城规划,生态水城结合水资源优势，完善生态绿地系统，建设生态园林城市,规划目标：构建环形水系，使临沂市逐步变成具有鲜明特色的滨河水岸城市，将流经市区的涑河 、柳青河、陷泥河、祊河、青龙河同沂河形成贯通之势，实现河河相
11、通、水水相连、城水相依、人水亲和，使城市绿化面积扩大，景观更加秀丽宜人，市区环境得到全面改善，最终形成“水在城中游，城在水中立，水体与绿地互相依托并用为一体的丰富多彩的，富有地方特色的滨水生态城市”。,16,优先发展公共交通：明确并坚持公共交通优先发展的地位，建立多元化公共客运交通结构；预计到2020年，全市出行总量将达到494万人次/日。市区公共交通出行占出行总量的比例接近30%。 努力发展跨河交通：在兰山区与北城新区、河东区之间，加强跨河桥梁建设，特别是在主城区与周边区域之间提高跨河通道公交分担率，远景规划将建设水上巴士。 增开快速线路通道：根据规划方案，我市将开通两条快速公交线路。 加强
12、静态交通建设：实现“停车有位停车有法、停车有序”目标；在旧城改造和新区建设中，加快各类停车场（库）的建设。,以均衡促发展，分散机制引导道路通行畅通,市内交通,17,中心区规划1,中心城区空间发展战略： 以河为轴，两岸开发，北上东进，南优西连，多向拓展，建设滨河宜居的现代化大城市,西连,18,根据城市发展战略，中心城区形成“一城六片、组团发展”的空间格局。,中心区规划2,中心城区规划功能布局：南工、北文、中商,19,临沂市整体经济虽位处全省中等水平，但每年呈现强劲的增涨势头，近年来GDP保持13%左右的平均增幅。,自2007年以来，临沂市GDP总量增长率保持在12.5%以上，经济增长速度较快，2
13、011年GDP总量达2700亿元，在全省排名第8位，处于中等偏上的水平；人均GDP近3年来出现增幅缓降的迹象，2011年人均GDP达22450元，居民消费水平日趋增强。,GDP指标,近五年临沂市GDP保持左右的平均增幅,数据来源：临沂统计局,2011年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2010年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2011年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高。,20,临沂全市规模以上固定资产投资逐年增长，房地产投资额占固定资产投资额的比例呈上升趋势。自2007年起，临沂市固定资产投资持续增长，截
14、止到2011年末全社会实现固定资产投资11408.3亿元，同比增长22.7%；房地产开发保持理性增长，房地产投资额达到158.2亿元，同比增长8.1。,投资指标,临沂市规模以上固定资产投资逐年增长,数据来源：临沂统计局,2011年临沂市城镇居民人均可支配收入为18644元，较2010年上涨12.5%；城镇居民人均消费性支出为11934元，同比2010年上涨10%。数据显示，近年来临沂市民生活水平得到了长足改善，城市居民消费能力持续增高。,21,2007-2011年临沂市三产结构不断调整，第一产业比重持续下降，第二产业相对稳定，第三产业不断上升，尤其是2011年，第三产业所占比达38.7%，说明
15、临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升，为房地产市场发展带来机会。,2007-2011年临沂市产业结构发展统计,2011年，临沂市第一产业增加值264亿元，增长3.5%；第二产业增加值1206.3亿元，增长13%；第三产业增加值929.7亿元，增长15.1%。三次产业增加值占比为11：50.3：38.7，第三产业所占比重同比提高1.3个百分点。,产业结构,近五年临沂市的产业结构不断优化，社会消费水平逐步提升,数据来源：临沂统计局,22,临沂市日趋完善的交通体系将进一步带动城市价值提升，促进房地产市场的平稳快速发展； 临沂市水景规划为临沂房地产“依河而建”的开发战略提供助力； 临沂市整体
16、经济形势比较乐观，宏观经济指标均呈现出稳定增长的势态； 临沂市的整体消费水平趋向收敛，居民消费层次需要引导，储蓄余额较高，后续消费空间很大； 临沂市正处于快速发展的关键时期，结合现在的房地产开发现状，后期投资需求和自住需求将会有很大幅度的提升。,小结,城市宏观经济环境为临沂市房地产业的发展提供了有力的支持和可靠的保障,23,三、人口规模及家庭结构,24,2008年至2011年临沂人口总量稳定增长，2011年略有下降。临沂市户籍人口达到994.26万人。 临沂市第六次全国人口普查数据显示：2011年全市普查登记户籍人口为1069万人。全市普查登记常住人口为1003.94万人，同第五次全国人口普查2001年11月1日零时的994.26万人相比，十年共增加了9.68万人。增长0.97%，年平均增长0.10%。,据临沂市第六次全国人口普查数据，2011年全市常住人口中共有家庭户330.38万户，家庭户人口为971.50万人，平均每个家庭户的人口为2.94人，比2001年第五次全国人口普查的3.18人减少了0.24人。,
