翱鹏地产金石滩别墅项目营销方案

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1、“别墅有别”翱鹏地产金石滩别墅项目营销方案感谢翱鹏地产对博思堂的信任！基于这种信任与使命,让我们对金石滩项目有了深入的思考我们在面对一个怎样的别墅市场？项目思考一让我们看看大连别墅 市场分布概况旅 顺 区 大连市内 开发区 大连别墅项目主要分布于旅顺、市内及金石滩三大区域，且呈现明显的区域特征。市内兼顾工作和生活，同时吸引市内与外地客户;近年来大连市内别墅项目较为稀缺，且规模有限。但因可同时满足居住及工作两大要求，受到大连市内客户及外地旅游度假型客户的青睐。金石滩旅游度假氛围浓厚，外地客户最多;金石滩区域以丰富的旅游度假资源和较为优越的教育资源，吸引了大量度假、养老或陪同子女就读的外地客户。外

2、地客户对金石滩的追捧程度最大，因此外地客户的比重也最高。旅顺居住氛围最浓，主要为市内及外地客户;旅顺被誉为大连的后花园，具有丰富的山、海资源。同时因其较为浓厚的居住氛围，特别受到大连市内客户以及外省市客户青睐。大连别墅市场区域特征分析:旅顺顺区别别墅项项目项目名称开发 商建筑 风格项 目 地址别墅宣传 语建筑形式别墅 数量销售 率销售价格 （元 ）开盘 时间社区规模规 划 类 型面积 范围蓝湾亿达 圣北西班 牙塔河 湾天成一湾 淡定大连独栋别 墅178 套剩余 47套均价 230002007 年9 月占地35万 建筑20 万复合 社区175- 251 合生江山 帝景北京 合生西班 牙铁 山 镇

3、 联排别墅500 套未售 2008 年6 月占地24万 建筑38 万复合 社区160- 200 大众开世 嘉年天津 大众西班 牙白 银 山融创风 华传 奇在 线叠拼、联 排别墅192 套未售 2007 年-9 月占地23万 建筑23 万复合 社区190- 300中庚项目 塔河 湾西 侧 大连旅顺区别墅项目:项目地址：旅顺口区塔河湾浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处 开发公司：大连圣北房地产有限公司建筑形式：二层小独栋装修状况：毛坯户型面积：175-251平方米开发体量：1期178套开盘时间：2007年9月29日入住时间：2008年4月销售均价：23000元/平方米蓝 湾天成一湾 淡定大连项目地

4、址：旅顺口区友谊路老虎尾开发公司：大连合生兴业房地产有限公司建筑形式：联排别墅、酒店公寓别墅、小高层、高层装修状况：精装修别墅户型面积：160-200平方米开发体量：500套（10万平）开盘时间： 预计2008年6月入住时间： 销售均价： 江山帝景项目地址：旅顺口区白银山下红营子开发公司：天津大众房地产开发有限公司建筑形式：叠拼别墅、联排别墅装修状况：毛坯户型面积：190-300平方米 开发体量：192套开盘时间：未售入住时间：销售均价：融创风华 传奇在线大众开世嘉年旅顺别墅分析户型面积均不超过300，蓝湾的热销也验证了小面积别墅比较受市场认可；建筑风格均为西班牙风格建筑；建筑形式除蓝湾为小独

5、栋之外，其余两个项目有联排别墅和叠拼别墅产品；产品形态在线产品无纯别墅社区，均为复合型社区；客群特征大连市内消费群为主、外地客群为辅；潜在市场塔河湾西侧，中庚拿地做纯别墅项目；塔河湾南侧，日堃拿地做别墅项目。大连市区别墅项目:大连连市内别别墅项项目项目名称开发商建筑 风格项目 地址广告宣传语建筑形式别墅 数量销售率销售价格 （ 元）开盘时间社区规模规划 类型面积 范围壹品漫谷友谊 合升西班牙甘区凌 水桥优雅阶层的 慢生活叠拼别墅76套50%8800-93002007年5月占地14万 建筑16万复合 社区260大华御庭上海 大华北欧沙区台 山城市山林 庭院生活联排别墅100多 套，一 期50套一

6、期推 出17套 ，剩余 2套18500-200002007年6月占地10万 建筑13万复合 社区220卡纳意乡家园 集团意大利 、地中 海、中 式相结 合中山区 解放路 与中南 路围合城市山谷 阳光人生叠拼别墅一期56 套，其 他未规 划40%14600-190002007年11 月占地15万 建筑22万复合 社区200加州洋房永高 地产西班牙甘区华 南广场只有生活 只有加州联排别墅78套60%均价13000- 160002006年11 月占地16.8万 建筑17.7 万复合 社区160-220 万科 溪之谷大连 万科西班牙甘区柳 树村万科能为你做更 多联排别墅220套 ，一期 56套一期 9

7、0%15000-180002007占地37万 建筑40万复合 社区220托斯卡纳万隆 地产西班牙中山区 东港一个不可能的别 墅传奇独栋、双拼、 联排别墅108套未售预计20000占地4万 建筑2.8万 别墅 社区260-400 小平岛安达 圣岛地中海甘区凌 水河假如大连没有海一期单体别墅 其余未定26套未售等 现房销 售预计2008 年下半年占地126万 建筑137 万复合 社区300-600 星海湾 壹号华润 地产英国乔 治亚星海湾联排、双拼别 墅一期16 套，其 他未规 划未售占地12万 建筑24万城市综 合体380-500 项目地址：甘区凌水桥开发公司：友谊合升房地产公司建筑形式：叠拼别

8、墅装修状况：毛坯户型面积：260平方米开发体量：76套开盘时间：2007年6月入住时间：2008年5月销售均价：8800元优雅阶层的慢生活壹品漫谷项目地址：沙区台山北麓开发公司：上海大华房地产公司建筑形式：联排别墅装修状况：毛坯户型面积：220平方米开发体量：100套开盘时间：2007年5月入住时间：2008年12月销售均价：19000元城市山林 庭院生活大华御庭项目地址：中山区解放路与中南路围合开发公司：大连家园集团建筑形式：叠拼别墅装修状况：毛坯户型面积：200平方米开发体量：一期56套，其他未规划开盘时间：2007年11月入住时间：2008年12月销售均价：16000元城市山谷 阳光人生

9、卡纳意乡项目地址：甘井子区华南广场西侧开发公司：大连永高地产建筑形式：联排别墅装修状况：清水户型面积：160-220平方米开发体量：78套开盘时间：2007年9月入住时间：2008年5月销售均价：14000元只有生活 只有加州加州洋房项目地址：甘井子区柳树沟开发公司：大连万科地产建筑形式：联排别墅装修状况：清水户型面积：220平方米开发体量：220套，一期推出56套开盘时间：2007年9月入住时间：2008年5月销售均价：16000元万科能为你做更多万科溪之谷项目地址：中山区海之韵广场西侧开发公司：大连万隆房地产开发有限公司建筑形式：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅装修状况：毛坯户型面积：260-

10、400平方米 开发体量：108套开盘时间：2008年入住时间：销售均价：待定一个不可能的别墅传奇托斯卡纳项目地址：甘井子区凌水河开发公司：大连安达圣岛房地产建筑形式：一期为单体别墅，其他未定装修状况：毛坯户型面积：300-600平方米开发体量：一期26栋开盘时间：预计2008年下半年入住时间：销售均价：待定假如大连没有海小平岛项目地址：星海湾开发公司：华润地产建筑形式：联排、双拼别墅装修状况：毛坯户型面积：380-500平方米开发体量：一期16套，其他未规划开盘时间：预计2008年下半年入住时间：销售均价：待定星海湾壹号市内别墅分析：宣传方向打城市概念、生活风情路线。建筑风格50%项目为西班牙

11、风格，星海湾壹号为英式风格。建筑形式少部分独栋别墅产品，其他均为联排、叠拼别墅产品。产品形态除东港托斯卡纳为纯别墅社区，其他均为复合型社区。客群特征大连市内及周边城市、东北三省富人阶层。销售情况开盘联排别墅项目，销售情况不理想，三层联排空间过于局促，室内显现拥挤情况，市场接受度不高。金石滩别墅项目：开发发区别别墅项项目项目 名称开发 商建筑 风格项目 地址广告宣 传语建筑形 式别墅数 量销 售 率销售价格 （元 ）开盘 时间社区规 模规划 类型面积 范围东方 优山 美地山东 鲁能欧式金石 滩东北亚 首席人 居大盘独栋、 叠拼、 联排别 墅15栋独 栋183 栋叠拼 联排别 墅未 售 预计 20

12、08年 7-8月占地 300万 建筑 210万 复合 社区 王子 庄园大连 嘉富西班 牙金石 滩 独栋19栋基 本 售 完750-1500 万套2005年占地4 万纯 别墅500- 1000 项目地址：大连开发区金石滩开发公司：鲁能置业建筑形式：独栋、叠拼、联排别墅装修状况：毛坯开盘时间：预计2008年7-8月份开发体量：183栋联排叠拼别墅、15栋单 体别墅销售均价：未定东北亚首席人居大盘东方优山美地项目地址：大连开发区金石滩开发公司：大连嘉富房地产开发有限公司建筑形式：独栋别墅装修状况：毛坯开盘时间：2005年9月份开发体量：19栋单体别墅销售价格：750-1500万套王子庄园金石滩别墅分

13、析宣传方向顶级别墅居住区域，国家旅游度假风景区。建筑风格主要为西班牙风格，鲁能项目建筑过于粗糙，王子庄园项目开发比较早。建筑形式纯独栋别墅社区和符合社区联排、叠拼别墅产品。产品形态王子庄园为纯别墅社区，鲁能项目是复合型社区。客群特征东三省、外籍人士、大连顶级富人阶层。我们能不能成为别墅中的代表作？项目思考二大连现在主要别墅项目代表：金石滩 鲁能优山美地 度假型休闲别墅代表东港 托斯卡纳 地位型城市别墅代表旅顺塔河湾 亿达蓝湾 产品型风格别墅代表柳树村 万科溪之谷 风情型山地别墅代表分布概况：金州 莱茵海岸度假村 生态型养生别墅代表老虎尾 江山帝景 规模型精装别墅代表问题一在产品上我们能不能超越

14、蓝湾？消费者最终购买的是产品，产品品质是最有效的促销手段。亿达作为大连本地开发商中的杰出代表，一直以品质得到大连市场一致的认可，所有亿达产品均因亿达品牌获得溢价。蓝湾传承了亿达产品的优良传统，从最初的规划到样板间、示范环境均采用大手笔方式，所呈现的实景感染力足以让每一位买家动心。虽然我们也崇尚以产品说话的风格，但对于市场而言，如果把产品作为最核心的突破点的话，我们目前还很难突破蓝湾的口碑效应，最终难以建立项目的代表地位。问题二我们能不能成为风情项目的代表？先感受一下我们的产品：想象一下在蓝天、大海、山谷之间 拥有这样的别墅该有多美？本项目在建筑单体设计上采用浪漫的地中海风格，采用淳朴、天然的材

15、料，代表地域的色彩和风格独具的饰品、家具勾勒出一种亲切、柔和的田园风情。在建筑与环境色调上采用“黄、白、蓝紫、绿”的组合方式，这种组合会给人一种特别明亮的感觉，这种组合的生成源于意大利、法国南部成片的向日葵、薰衣草花田。地中海明媚的阳光会让花田中的金黄和紫色很好的与绿树相映，这样一来，明亮便是手到擒来。建筑细部上多采用拱门与半拱门、马蹄状的门窗，不仅通透，还能在走动观赏中出现延伸般的透视感。宽敞的开窗，既能引入室外明媚的阳光，又为欣赏美丽的海景创造了条件。明亮的室内空间配以返璞归真的装饰风格，无处不在传达着一个信息：她天生丽质，所以无须矫饰。于是，我们试着从产品的风格上寻找突破点卡普里庄园、摩那哥新地、米兰湾、马耳他堡、帕夏公馆、爱琴海、波西塔诺我们几乎找遍了整个地中海最具风情的地方，企图以此为突破点，让项目的风格通过案名直接地演绎出来，直到西西里庄园出现：西西里庄园西西里，地中海最大的岛，那里有着丰富的葡萄园，盛产葡萄酒，全年气候温暖湿润，自然环境优美。本项目位于山地之上，在高处可以观望海岸线，良好的地域、环境特点与西西里岛有着极大的共同点。“庄园”，在欧洲通常是贵族生活的地方，是一种身