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1、 房地产开发企业涉及的税收与筹划第一 营业税政策分析房地产营业税可以按照差额缴纳及低税率缴纳。营业税几个特例：运输企业从事联运业务的营业额为其实际取得的营业额；旅游企业组织旅游团在中国境内旅游的，以收取的旅游费减去替旅游者支付给其他单位的房费、餐费、交通、门票和其他代付费用后的余额为营业额；保险业实行分保险的，初保业务以全部保费收入减去付给分保人的保费后的余额为营业额；单位或个人进行演出，以全部票价收入或者包场收入减去付给提供演出场所的单位、演出公司或者经纪人的费用后的余额为营业额；旅游业务，以全部收费减去为旅游者付给其他单位的食、宿和交通费用后的余额为营业额。根据国家规定，房地产行业后来在特
2、殊情况下可以按照差额缴纳。国税发200316 号：从 2003 年 1 月 1 日，外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。如果公司转让土地，可以扣除已缴营业税的差额缴纳。房地产开发企业转让已完成土地开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按 “转让土地使用权”征收营业税；转让已进入建筑施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。可见， 转让在建项目不能扣除的。因此，要充分掌握资金情况，考虑转让的合适时间。特别是项目较大，对于资金因素考虑不周，往往造成半拉子工程，这是转让项目，就无法扣除土地的成本缴税，因此，无论从资金
3、还是税务方面考虑，效果不如转让土地。营业税税率税目 征收范围 税率 一、交通运输业 陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运 3。二、建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业 3。三、金融保险业 5。四、邮电通信业 3。五、文化体育业 3。六、娱乐业 歌厅、舞厅、卡拉歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺 5-20。七、服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业 5。八、转让无形资产 转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉 5。九、销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5 通过研究税率不同，我们可以找到少缴税金的办法。建筑
4、业 3，销售不动产5，因此，可以考虑房地产公司与装饰公司，签两个合同，一是销售合同，二是装修合同。 案例分析：房产公司卖写字楼总价款 1800 万元，成立装修公司，装修公司 800 万元，房产公司 1000 万元。方案：装修公司将发票开给工商局 800 万元房产公司将发票开发工商局 1000 万元效果：房产公司少缴营业税及附加800*（5.55-3.33）17.76 万元。工商局少缴契税，装修不交契税。关于调整房地产市场若干税收政策的通知（财税1999210 号）个人转让住宅用房，如果居住满一年，免征营业税；居住不满一年，按差额征收营业税。个人拥有的普通住宅免征土地增值税。营业税后来改为 5
5、年免征；个人购买自用普通住宅暂免征契税。二、预收账款营业税暂行条例实施细则第 28 条规定，以预收款方式销售不动产，其营业税纳税义务发生的时间为取得预收款的当天。本期应纳营业税（期末预收账款期初预收账款本期收入+其他业务收入）5% 注意两点：一是不允许用其他往来科目代替“预收账款“，预售必须通过预售账款核算，具备结转收入条件时才能转出；对于已竣工验收的，可以直接计入当期收入。二是预收账款应纳营业税核算问题。目前，房地产企业一般按照下述情况进行账务处理：计提，借：营业税金及附加贷：应交营业税城建税其他应交款教育费附加不符合配比原则。或上缴时 借：应交税金营业税贷：银行存款造成应交税金未转收入时借
6、方大量余额！影响了报表分析的准确性。因此，可以考虑以下方案：增设“待摊税金待摊营业税及附加“（递延税款）取得预收账款时：借：待摊税金待摊营业税及附加贷：应交税金应交营业税应交城市维护建设税其他应交款应交教育费附加确认收入时：借：营业税金及附加贷：待摊税金待摊营业税及附加应交税金应交营业税应交城市维护建设税其他应交款应交教育费附加同样，适应所得税预缴的处理。三、价外费用房产开发经营公司收取的价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，如开发商向购房者收取延期付款利息、集中供热、管道煤气、有线电视、电话等费用（不包括住房维修基金），应当并入营业额征收营
7、业税。国税发1998217 号文件规定：物业管理公司代有关部门收取有线电视安装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项，不征营业税，仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。因此我们应考虑由物业公司代为办理。有人认为有线电视、煤气代垫，不属于代收，是错误的，无法向税务部门解释，有兴趣的可以看看鲁地税发200523号文的内容，它是根据营业税条例制定的。济南*公司 2006 年初交房，我提出通过物业办个手续，没有采纳；后来，更换了财务经理，提出代垫时挂物业公司应收款，交房收回冲减，仍然没有手续。到2008 年 7 月，交房 4600 多套，省地税局稽查进驻，因每户收取有线电视、煤制气、保险等合计 24
8、88 元，要求补交 5%的营业税 50 余万元。这家公司收取的逾期交款违约金开始计入营业外收入，后来集团来人，要求与营业外支出对冲，余额记营业外支出，不用缴税，在本年稽查被查出，不仅要补交营业税，还有罚款。四、代建房营业税问题案例：某房地产公司把开发的写字楼出售给买房单位后，与对方签订的是综合大楼代建合同，这样就可以合理地避开按照销售不动产的金额缴纳的营业税，而改为按照收取的代建手续费来缴纳营业税。例如，年两年建筑房屋总价为多万元，若按销售不动产税率缴纳营业税应该是万元左右：“代建手续费”是万元，就这部分只需申报缴纳营业税万元，通过这种筹划方式，节省了万元左右的税款。关于房地产开发公司代建房的
9、营业税问题，国家税务总局早在年就专门发文明确，房屋开发公司承办国家机关、企事业单位的统建房，如委托建房单位能提供土地使用权证书和有关部门的建设项目批准书以及基建计划，且房屋开发公司（即受托方）不垫付资金，同时符合“其他代理服务”条件的，对房屋开发公司取得的手续费收入按“服务业”税目计征营业税，否则，应全额按“销售不动产”计征营业税。这里所说的“其他代理业务”是指受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收取手续费的业务。该公司自称有完善的代建合同，证明确实是代建房业务，只能按手续费纳税，而不应按“销售不动产”税目纳税。虽然垫付了资金，但并非原票转交，而是按照双方确定的价格另开具发票给建
10、设单位。这家房地产公司的做法，违背了税法，不仅要补缴税款，而且还要缴罚款。该公司对代建房业务究竟能否实施税收筹划？答案是肯定的。在上述税收政策中，已经给该房地产开发公司暗示了下一步的筹划方案。如果开发公司在代建房过程中自己不垫付资金，而改由建筑公司垫付，或者由建设单位先预付款项，待工程竣工后统一结算。这样，开发公司就符合“代建房屋”的条件，只需按实际收取的手续费缴纳营业税即可。当然，作为开发公司，还应根据本公司的实际情况拿出几套计算方案来认真斟酌，才能达到预期的效果。案例：目前，济南几个联建单位，其中一个是建筑公司，其他为房地产开发商，因楼座与车库连体，车库属于济南*公司，楼座属于自己，因此与
11、济南某房地产公司签订的代建车库协议，代建费为 2.5-3，由代建方垫资，抵缴楼花款，属于开发企业的，无法逃脱按照整个代建工程造价计税，税金远大于代建费；我初步统计了一下，工程造价大约合计 7200 万元，按照其他服务业营业税缴纳大约 360万元。避税要点如下：1、委托方拥有土地使用权；2、委托方取得了有关部门（计委、外经贸部门）的批复；3、受托方（房产开发经营公司）不能垫付资金；4、施工单位将发票开给（台头）委托方，受托方原票转交给委托方；5、受托方按照协议定收取管理费或代建费。注意：“管理费”应当在“其他业务收入”核算，并按“服务业代理业”税目缴纳5%的营业税。五、投资业务营业税问题“投资合
12、同”：国税发1993149 号文件规定，以不动产、无形资产对外投资，风险共担、利益共享，投资时不征营业税，但是，将来转让该项股权时，需要按照投资时不动产或者无形资产的评估作价计算缴纳营业税。甲公司分录为：借：长期股权投资贷：在建工程乙公司：借：固定资产贷：实收资本-甲资本公积-资本溢价财税2002191 号文件规定，从 2003 年 1 月 1 日开始，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税，转让该项股权时，也不再征收营业税。原国税发1993149 号文件中相关规定同时废止。国税函2002165 号文件，整体资产转让业务中，发生的不动产的所有权的变化，属于资产、负债、人员等同时转移，不属
13、于营业税征税范围中的“销售不动产”，不征营业税。案例分析：某房产开发公司为*公司在一座海边城市开发一幢大酒楼，预计投资20 亿，售价 29 亿。方案： 第一步：先成立子公司“某某大酒店”房产开发公司：借：长期股权投资-投资成本 3 亿元贷：银行存款 3 亿元大酒店：借：银行存款 3 亿元贷：实收资本 3 亿元第二步：大酒店账务处理收到公司拨付的建设资金并支付工程款：借：银行存款 17 亿元贷：其他应付款 17 亿元借：在建工程 20 亿元贷：银行存款 20 亿元房产开发公司：借：其他应收款 17 亿元贷：银行存款 17 亿元第三步：对外销售房产开发经营公司将拥有的大酒店全部股权，转让给*公司。
14、转让价 12 亿元：借：银行存款 12 亿元贷：长期股权投资 3 亿元投资收益 9 亿元大酒店股权变更，变更公司章程，可以不交营业税，大家可以计算结果。房产公司同时收回债权：借：银行存款 17 亿元贷：其他应收款 17 亿元。通过这种模式避税在 05 年某期财税答疑有过类似方案。07 年有份刊物也有介绍。主要是把握国税函2002165 号文件的精神并运用到实践中来。六、视同销售营业税问题以不动产、无形资产(土地使用权)对外用于抵偿债务、分配给投资者、捐赠、换取其他资产等方面，要视同销售。组成计税价=成本*(1+成本利润率)/(1-5%)成本利润率房地产行业最低 15%，在省城最低 20%。青岛
15、一企业为了加快与济南*公司合作项目的清算，将剩余的 5 套复式住宅自购，曾经与我讨论，最终同意按照这种方式计算出价格购买。如果在 5 年内出售，只需缴纳差价部分的营业税（实际操作是到税务部门退回已缴的营业税）。抵债取得的不动产或者土地使用权，视同外购，只要取得合法的凭据，销售或者视同销售时，均可以扣除买价。七、自建自用业务1、自己拥有非独立核算的施工队伍：不缴建筑环节营业税，也不缴销售不动产营业税。如果今后将该项不动产对外销售时，除了按规定缴纳不动产营业税之外，还需补缴建筑环节营业税-“两道税”。其中：应纳建筑业营业税=施工成本*(1+成本利润率)/(1-3%)施工成本包括材料、工资、费用，但是不包括土地使用权价款。2、委托施工单位建
