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1、潍坊火车站DE地块项目 前期市场调研及定位报告山东中经置业投资有限公司内 容 提 要前言：研究背景及研究目的第一篇 潍坊房地产发展状况及政策分析第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况第二章：火车站商圈房地产分析第三章：近期房产政策研究第二篇 项目市场调研分析第一章：商业市场研究（ 潍坊专业市场研究、潍坊零售市场研究及各主要商业街情 况）第二章：竞争个案研究第三章：项目周边配套情况第三篇 项目初步市场定位第一章：项目概况及SWOT分析第二章：项目开发及发展战略第三章：项目市场定位前 言研究背景中经置业潍坊火车站DE地块项目位于潍坊火车站商圈，南至 火车站广场、东临向阳路、北靠健康西街、西临
2、爱国路，建设用 地面积为72275平方米。根据项目情况，本地块位于火车站商圈板块，因此在开发上需 对于整个商圈市场的现状及未来发展走势有一个比较深入的了解 。由此，我们在项目启动前期对整个的市场作出一个比较深入的 调查分析，为项目的开发作好前期的定位工作。本 案中亚商贸城中 金 国 际润 扬 新 城新天地购物城金沙城市广场研究目的项目直接关联问题： 1、市场供应量较大，本项目如何形成差异化竞争？ 2、商业部分如何定位？选择哪些业态？怎么组合？ 3、商业部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？ 4、住宅部分存在哪些问题？如何规避？ 5、住宅部分目标客户群是哪些人？潜在客户群又有哪些？ 6、如
3、何创造项目产品的核心卖点？第一篇 潍坊房地产发展状况及政策分 析潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况火车站商圈房地产分析近期房产政策研究第一章：潍坊市宏观经济以及房地产市场整体状况第一节、潍坊概述 （一）综述潍坊市位于山东半岛中部，西至省会济南 183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山 ，北濒渤海,扼山东内陆腹地通往半岛地区的咽 喉，胶济铁路横贯市境东西。东连海港名城青 岛、烟台，西接工矿重镇淄博、东营，南连临 沂、日照。地理位置优越，人口众多。潍坊市南北长188 公里，东西宽164公里，总面积15859平 方公里，其中市区面积1472平方公里。市域地势南高北低，南部是山区丘陵，中部为平
4、 原，北部是沿海滩涂。据统计，全市2006年末总人口855.3万人，其中非农业人口328.3 万人。市中心区人口68万。潍坊1、行政区划及面积潍坊现辖奎文、潍城、坊子、寒亭4区，青州、诸城、安丘、昌邑、寿光、高密6市（县 级），临朐、昌乐2县，共有152 个乡镇。潍坊市区域规划明晰，市区地势平坦，水景丰富，市内具备较好的房地产开发条件。2、基础设施完善潍坊市铁路、公路、机场、通信及城市供水、供气和商贸设施建设已取得重大进展。公 路通车里程达到14万公里。全部开通了程控电话和国内外直拨电话，电话交换机总容量 达到101万。市区供水普及率达100，居民生活燃料气化率达90.03。3、经济实力居山东
5、省第四位按照市委“全党抓经济，重点抓工业，关键抓投入，突出抓招商”的总体要求，加快经济 结构的战略性调整，提高经济运行质量和规模效益，稳步发展农业、努力强化工业、繁 荣发展服务业、发展壮大民营经济。经济地位在济南、青岛、烟台之后排列第四位。小结：潍坊市位于山东交通核心地带，三面临陆，北面靠海，终年四季分明 ，基础设施完善属于中国比较适宜经商和居住的城市之一。（二）城市规划1、城市性质具体分为“两中心、两基地、一 枢纽”三个部分，“两中心”即世 界风筝文化传播交流中心，半 岛地区重要商贸物流中心；“ 两基地”即以海洋化工、动力 机械、纺织和高新技术为基础 的现代制造业基地，高级职业 技术教育为特
6、色的文化教育产 业基地；“一枢纽”即联系山东 半岛城市群的重要交通枢纽。2、城市布局及区域职能1）潍坊市整体布局中心城区总体布局 “一心、一环、一轴、一廊”。 “一心”，即月河路、北宫街、北海路、健康街所围 合的城市核心区； “一环”，即长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成 的城市快速交通环； “一轴”，即由北海路为主的交通、发展轴。 “一廊”，即由白浪河、虞河两侧绿化带及两河之间 休闲绿地构成的生态绿化廊道。2）潍坊市中心城区职能各异中心城区包括长松组团、中心组团、东南组团和出口加工组团共四个组团。“长松组团”在发展无污染环境都市型工业基础的同时，将积极参与推动物流业成长，提 高现有商业服务项
7、目业设施水平面。“中心组团”将形成商业区、金融中心，行政、商务中心，以及文化娱乐场所、商务会展 中心。“东南组团（高新区）”位于新华路以东，东外环以西，北外环以南，该项组团应积极参 与接纳市级公共建设项目，加快生活服务设施建设水平面，发展成现代化园林式住区。“出口加工组团”将围绕出口加工区建设产业集群。3）区域内城市配套完善程度潍城及奎文区为潍坊市老城区，区内城市生活配套完善，能够满足生活及工作需要，其 中潍城区为老商业中心，批发物流配套发达；奎文为新商业中心，写字楼、酒店、大型 购物广场主要集中在此。高新区配套设施起步较完，目前还未形成宜居的配套体系。小 结本节粗线条的考察了潍坊市地理、人口
8、、财政收支、城市规划等基本信 息，可以得出以下结论：1、潍坊的地理位置和地域特征，决定了其作为承接沿海与内地的重要交 通枢纽地位，具备房地产开发后劲。2、潍坊快速的城市化进程和中心城区人口的快速增长，以及居民收入的 稳步提高，使其对房地产开发需求的增长具有决定性意义。3、中心城区空间有限性与城市发展提速不相协调的矛盾进一步突出，加 快中心城区向外拓展的客观要求和政府城市规划指向具有一致性，并已 形成向城市四隅快速延伸之势，其中西向以发展城市物流、无污染工业 为主，北向以发展海洋化工为主业，城市东向、南向在巩固高新区已有 高科技产业成果的基础上，大力完善市政配套，发展园林型居住区。4、潍坊市连续
9、20年实现财政收支平衡，财政收入逐年以25%左右的速 度提升，为市政的房地产规划和相应区域配套设施的建设提供了经济基 础，居民收入的稳步增长已成为支撑了房地产开发的持续快速增长的主 要动力。第二节 城市规划与投资环境 （一）潍坊城市结构与发展方 向1、经济发展现状特征1）经济实现持续增长2）增长速度不断加快3)投资成为经济增长的主要动力4)工业成为经济主要支柱2、发展思路与目标1）重视经济效益和资源环境关系的协调，走新型工业化道路，实现速 度和质量的统一。2）蔬菜种植是潍坊农业的特色，但农业产业链尚未形成；工业行业内 部结构除机械制造业较强外，附加值大都不高；三产现代服务业比重 很低，金融保险
10、业、教育文艺及广播电影电视业、房地产业已有一定 规模，但目前发展仍不能满足和支撑潍坊将来的快速发展。调整产业 结构及内部行业结构是今后一个时期发展的方向。3）工业发展主要在开发区内进行，优先发展国家级高新区、经济开发 区及海化高新区。市区四区发展占地少、污染少的行业为主。大力发 展“两基地、两中心、一枢纽”城市总体战略定位。（二）潍坊市宏观环境分析进入2007年以来，全市经济继续保持平稳快速发展态势，规模以上工业增势平稳，固 定资产投资规模继续扩大，消费品市场保持活跃，外贸出口较快增长,财政金融运行正 常，居民收入快速增长。1、工业生产保持稳定增长，经济效益大幅提升。2、投资结构更趋优化，房地
11、产开发快速增长。3、消费品市场活跃。4、进出口贸易平稳增长。5、财税收入平稳增长。6、金融运行保持稳定，各项贷款增势强劲。7、交通、邮电事业迅速发展。8、市场物价持续攀升，食品类增幅较快。9、居民收入加快增长。（三）潍坊市城市发展远景规划据潍坊市城市总体规划（2005 2020）我们可知：1、城市化与中心城市人口规模根据人口综合预测法，潍坊市中心 城市的总人口数2010年将达到127 万人，2020年将达到179万人；人 口发展策略方面，将实行“合理疏 导，向心集聚；企业集中，扩大就 业；制度保障，引流稳流；安定老 龄，提高素质”的总体原则。2、发展潍坊城市经济 提升综合竞争 力近期（从目前到
12、2010年）全市GDP 年均增速达到13%，到2010年GDP 总量达到2400亿元，全市三产比例 为10：60：30；中心城市GDP年均 增速实现16%，到2010年GDP总规 模达到800亿元，占全市比重上升 到33%，市区三产比例为9：58： 33。远期全市GDP年均增速为9%，到 2020年全市GDP达到5700亿元， 全市三产比例为7：61：32；中心 城市GDP到远期年均增速为11%， 到2020年中心城市GDP规模达到 2300亿元，占全市比重为40%， 市区三产结构为5：55：40。3、生态环境建设与保护以创建“国家环保模范城市”和生态市建设为手段，推进城 市可持续发展、增强城
13、市竞争力。通过对潍坊五大体系的 建设（即循环经济历年为驱动的经济体系、可持续利用的 资源保障体系、健康持续的生态支持体系、与自然和谐的 人居环境体系、体现社会文明安定的人文体系），到2020 年，将其建设成为人与自然和谐共生，实现经济、社会、 环境的全面、协调、可持续发展的现代化生态市。 4、潍坊城市用地根据潍坊市土地利用总体规划（199720210），1997年2003 年全市安排的建设用地总规模为93.89km2(14.08万亩)，其中建设用 地占用耕地47.6km2(7.14万亩)，说明耕地是潍坊市建设用地重要的 供给来源。其中潍坊市区经济发展拉动城市用地增长的特征十分明显 ，潍坊市中心
14、城区国民生产总值与城市用地之间呈现出较强的正线性 关系，此外，城市新增功能对城市用地需求、人口增加带来的城市用 地需求也呈此状况。规划中明确了商业用地约1156ha,中心城居住用地采用“一带四团”布 局，居住用地人均28.1m2,占地面积50.6m2。工业用地热病花叶病 5.1m2,占地面积45.2km2。仓储用地人均9.6m2，占地面积17.3km2。5、城市绿地系统规划中期人均公园绿地面积达到12平方米/人，绿化率达到40%，绿地率 35%，森林覆盖绿达到28%；远期人均公园绿地面积14平方米/人， 绿化覆盖率达到45%，绿地率40%，森林覆盖率达到33%。完善生态 绿地系统的结构布局，恢
15、复城市生物多样性，减少城市绿岛效应，失 单提高绿地建设指标，促进城市向社会和谐、经济高效、生态良好循 环的发展。6、城市建设投融资与城市发展增加城市建设投资的资金来源，建立起稳定的资金供应渠道，提高城 市建设投资运营的效率。7、现代物流发展规划以高速公路和胶济铁路为依托，以区域物流为重点，充分 发挥公路、铁路、水运、航空运输和潍坊作为交通枢纽 城市的综合优势，采用先进的物流管理技术和装备，建 立起多层次、符合市场经济规律、融入整个山东半岛物 流体系的物流基地、物流中心和配送中心，构筑“三大”物 流平台，将潍坊建设成为环渤海湾南部重要的物流枢纽 和鲁中物流中心城市。8、城中村改造城中村改造实施量
16、化资产，确权到人，实现居民按出资额 分红；就地安置，明确产权；开发性安置；妥善解决村 民的养老保障问题。（四）潍坊城市现实定位与未来潍坊发展定位潍坊市产业结构以工业，特别是重工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的 快速发展直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一 ，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造将推动房地产市场发展。潍坊的城市性质潍坊的城市性质 定位和发展方向定位和发展方向 为为 “ “以高新技术以高新技术产业为主导，工产业为主导，工 业、商贸、旅游业、商贸、旅游 全面发展的现代全面发展的现代 化国际风筝城化国际风筝城” ”。第三节、 潍坊房地产市场分析 （一）潍坊市房地产发展概述1、房地产市场起步较晚潍坊市的房地产开发处于比较原始的阶段，存在较多的单位集资建房，产品 没有特色。近两、三年来，随着人民生活水平的提高，消费观念的改变，人 们对生活环境、生活品质的要求越来越高，开发商开始引入先进的房地产开 发理念，产品品质有所提升。目前，潍坊市房地产
