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1、1广东省房地产估价师广东省房地产估价师制度与政策制度与政策：施工单位的质量责任和义务：施工单位的质量责任和义务考试试题考试试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。 一、单项选择题（共一、单项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题个事最符合题 意）意） 1、某刚建成的写字楼售价为 8000 元/m2，月租金水平为 60 元/m2，若租客以 一次性支付租金的方式承租 5 年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为_元 /m2。A3600B800C2900D2700 2、房屋的成本
2、租金不含_。A折旧费B维修费C保险费D税金 3、某宗土地总面积为 7500m2，容积率为 3，相应的土地单价为 4500 元/m2， 现允许容积率提高到 5，假设容积率每提高 0.1，楼面地价下降 1%，则理论上 因容积率提高应补交的地价款为_万元。A1125B1800C2250D3375 4、房地产市场的运行环境中，涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A：社会环境B：政治环境C：经济环境D：金融环境E：借款合同 5、某可比实例价格为 2000 元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则 区域因素修正后的价格应为_元/m2。A区域因素B1C2D3E权重可比实例估价对象F0.590
3、100G0.3100100H0.2125100 26、财务内部收益率是指项目在整个_内，各年净现金流量现值累计等于零时的 折现率。A动态投资回收期B项目寿命期C计算期D开发期 7、开发经营期的起点是假设的。A：开工日期B：取得估价对象的日期C：取得待开发土地的日期D：开始出售开发完成后的房地产的日期E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产市场波动，房地产价格水平及其变动，从经济学上来讲，是由房地产 的_这两种力量共同作用的结果。A供需与价格B需求与价格C供给与价格D供给与需求 9、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短 时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投
4、资风险的_。A变现风险B政策风险C利率风险D市场供求风险 10、在中国社会主义经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地 产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。A：中国共产党第十一次全国代表大会B：中国共产党第十二次全国代表大会C：中国共产党第十三次全国代表大会D：中国共产党第十四次全国代表大会E：房地产估价机构必须加盖公章 11、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是_。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息
5、-准备金-所得税 12、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为 300 万元，并交 付定金 75 万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某_万元。A75B120C135D150 13、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。A：净收益包括有形收益和无形收益3B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C：通常只有客观收益才能作为估价依据D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值E：工业用地的监测点评估价格 14、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保 证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于 1999 年 1 月发布。
6、A：建设工程勘察设计管理条例B：建设工程勘察设计人员管理规定C：建设工程勘察设计市场管理规定D：建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则E：执行层的组织协调 15、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有 技术所取得的特许权使用费，经国务院税务主管部门批准，可以减按的税率征 收所得税。A：10B：15C：18D：27E：执行层的组织协调 16、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取_净收 益作为估价依据。A类似房地产的客观B类似房地产的实际C类似房地产的最高D类似房地产的最低 17、某套建筑面积为 100m2、每 1m2 建筑面积 2000 元的住宅
7、，其实际付款方 式为首付 5 万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为 5 年，还款方式为按 月等额支付，贷款年利率为 5%。该套住宅的实际价格为_万元。A18.25B20.00C21.58D22.00 18、某宗估价对象房地产是在土地使用权出让的土地上建造的商场，土地使用 权出让年限为 40 年，建造期为 2 年，建筑物的经济寿命为 60 年，则建筑物折 旧的经济寿命为年。A：38B：42C：58D：60E：工业用地的监测点评估价格 19、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解_的市场需求以及消费 者或可能的买主的消费观念和偏好。A过去4B潜在C相关D未来 20、是实现物业管理社会化的
8、必要条件。A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调 21、某房地产开发商开发了一栋 6 层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户 型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为 2000 元/，第二层和第五层的住 宅售价同为 2100 元/，第三层和第四层的住宅售价同为 2200 元/，则该住宅 楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比， 。A：前者高于后者B：前者低于后者C：前者等于后者D：无法确定E：执行层的组织协调 22、下列关于路线价法的表述
9、中，不正确的是 【2005 年考题】A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形 成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用 地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格 23、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 24、下列关于法的概念
10、，表述错误的是。A：法是由国家制定或认可以权利义务为主要内容B：法体现集体意志C：法体现国家意志D：法是用国家政权的强制力来保证实现的E：执行层的组织协调 25、已知某房地产开发项目的开发成本为 2000 元/m2，开发商的目标利润率为 15%，当前的销售税率为 6%，按成本加成定价法可定价为_元/m2。A2420B2438C2447D2503 二、多项选择题（共二、多项选择题（共 25 题，每题题，每题 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 个或个或 2 个以上符个以上符5合题意，至少有合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得个错项。错选，本题不得
11、分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）分） 1、某商品住宅于 1999 年 1 月 10 日竣工验收合格，2002 年 1 月 10 日交付给买 受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至A：2002 年 1 月 10 日B：2004 年 1 月 10 日C：2005 年 1 月 10 日D：2007 年 1 月 10 日E：执行层的组织协调 2、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。A：交通便捷程度B：朝向、楼层C：周围环境和景观D：建筑规模E：外部配套设施 3、进行融资方案分析时，属于融资结构分析的是(2008 年试题)A：债务融资成本分析B：资金占用费分析C：资
12、本金与债务资金的比例分析D：担保费分析E：借款合同 4、当计息周期为 1 年时，名义利率 r 与实际利率 i 的关系是_。AirBirCirDi1+r 5、国办发200626 号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有。A：住宅小区绿地率在 30以下B：住宅小区建筑容积率在 1.0 以上C：单套建筑面积在 120以下D：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格 1.2 倍以下E：人均居住建筑面积在 25以下 6、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况 优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况， 得 97 分，则房地产状况
13、修正系数为_。A0.95B0.99C1.01D1.05 7、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担6D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求 8、下列_由省、自治区、直辖市税务机关确定，可以免交土地使用税。A个人所有的居住房屋及院落用地B免税单位职工家属的住宅用地C房管部门在房租调整改革前经租的居民住房用地D民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地E企业办的各类学校、医院、幼儿园用地 9、某房地产开发项目，当=14时，净现值为 450 万元；当=15时，净现值 为-200 万元，平均资金成本率为 13.2，基
14、准收益率为 10。该项目的财务内 部收益率为。A：20B：14.31C：14.69D：14.80E：借款合同 10、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是。A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B：经营收入=销售收入+出租收入+自营收入C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D：可分配利润=税后收入一(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润)E：借款合同 11、为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、 过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保_。A财产损失保险B职业责任保险C信用保险D第三者责任保险 12、
15、市场的客体通常是指_。A买家B卖家C交易对象D交易价格 13、价格等于“成本加平均利润” ，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述 条件_。A生产成本高于市场平均成本B生产成本低于市场平均成本C自由竞争D该种商品本身可以大量重复生产E生产成本等于市场平均成本 14、下列不属于业主大会职责的是_。A制定、修改业主公约和业主大会议事规则B选聘、解聘物业管理企业C监督业主公约的实施7D决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施 15、在房地产估价中，如果估价目的不同，则_。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途 16、某居
16、民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总价 值为 500 万元。某人拥有该居民楼的二套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房 地总价值为 35 万元。若按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为（） 。A3%B3.5%C7%D4% 17、房地产估价委托合同的内容一般包括。A：估价对象B：估价目的C：估价师D：估价报告日期E：委托人的协助义务 18、关于房地产价格中的房价与地价的关系是_。A相互影响论B相互补充论C相互制约论D需求带动论E成本决定论 19、下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有。A：速动比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率
