2011年广州市荔湾区芳村龙溪项目市调报告

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1、广州市荔湾区芳村龙溪路 项目市调报告2011年5月经济环境分析广州房地产政策解读市场预测分析宏观小结一、宏观环境广州房地产市场情况2经济环境情况 2010年 ，广州GDP产值 10604亿元，从2006年开始 ，广州GDP都保持在10%以 上增长 根据GDP与房地产关系的横 向图，广州房地产近年都处 在高速发展的状态 高速发展的房地产市场为项 目的开展创造了良好的氛围 和环境GDP增速与房地产发展的关系小于4%4%-5%5%-8% 大于8%萎缩 停滞 稳定发展 高速发展广州GDP近年增长幅度都保持在10%以上，房地产处于高速发展期3房地产近年开发情况房地产开发投资增长趋缓 由于2010年亚运会

2、的召开，广 州市第四季度要求所有扬尘性建 设工地停工。房地产开发投资受 此影响，出现回落。1-11月份 累计，房地产开发投资762.9亿 元，同比增长15.6%，增幅比1- 10月份累计回落4.8个百分点 2010年1-11月份累计，广州 市商品住宅竣工面积为488.79 万平方米，增长幅度比去年同 期下降4.4%，增幅比1-10月累 计上升了12.3个百分点房地产竣工面积累计增长率大幅上升2009年11月-2010年11月广州市商品住宅竣工面积累计同比增幅走势图 2009年11月-2010年11月广州市房地产开发投资累计同比增幅走势 数据来源：广州统计局 数据来源：广州统计局 4广州土地供求

3、经营性土地供应量 2010年，广州经营性土地供应量达到 1447.87平方米，同比上升42.14，达到历 史新高。广州历年来土地供应量不断增长， 呈“阶梯”状分布。其中土地供应的主力为 工业用地，主要集中在从化、花都等郊区， 市中心区域出让土地较多为住宅用地广州历年经营性土地供应情况图 2010年，从成交地块的成交用途来看，工 业用地的成交占比最大，达到57，总共出 让地块为110块，住宅用地成交的占比为24 ，出让地块为46块，商办用地成交占比为 17，出让地块数为33块，公建配套用地仅 出让5块土地，占比为22010年广州成交土地用途比例成交土地用途 5广州住宅成交情况 2010年1-12

4、月广州十区二市新建 商品住宅供应面积为1053.77万平 方米，成交面积为946.87万平方米 ，意味着市场供应大于求。整体而 言，2010年广州房地产市场处于 供大于求的局面2010年广州十区二市新建商品住宅成交量走势图 商品住宅成交量2010年广州十区二市新建商品住宅成交均价走势图 受政策影响，2010年商品住宅交 易价格曲线总体呈上涨趋势。虽然 经历了多项政策调控，12月的成交 均价依然达到最高值，为13176元 /平方米。在限购政策以及通胀预 期的影响下，预计2011年广州房 价依然处于高位盘整，房价大起大 落的可能性不大 商品住宅成交价格6广州住宅成交结构 价格区间2010年汇总(万

5、M)比例10000元/以下496.4152%10000-15000元/213.7723%15000-20000元/114.7212%20000元/以上121.9613%合计946.86100% 2010年广州十区二市新建商品 住宅成交面积段主要集中在90-130 区间段，成交面积为407.11万平 方米，占商品住宅市场总成交的 43%；其次为50-90区间段，成 交面积为199.81万平方米，占商品 住宅市场总成交的21%面积段结构 2010年广州十区二市新建商品住宅 成交价格段主要集中在10000元/ 价格段以下，成交面积达496.41万平 方米，占商品住宅市场总成交的52% ；其次为100

6、00-15000元/价格段 ，成交面积为213.77万平方米，占商 品住宅市场总成交的23%价格段结构2010年广州十区二市新建商品住宅成交面积段比例图 7广州商业地产供求情况 上半年，广州商业前4个月供应较大，但进入5月、6月供应明显不足，但需求却是呈相反 态势 从供求总体情况看，前四个月供过于求，而5、6月则供不应求明显，可见投机投资性买 家经过住宅进一步调控后，转向商业市场寻求投资机会。总的来说，目前需求已被激活， 但未完全释放，商业市场前景利好商业地产需求被激活，供不应求态势明显，为项目商业发展提供了市场机遇8广州商业土地地价走向珠江三角洲地区主要城市各用途地价增长率（%） 2009年

7、中山市是珠三角主要城市中唯一居住地价负增长的地区，2010年该市房地产市场 得到较大发展，因比较基数小而使其地价增长率数据大幅提高 排除中山市特殊情况，广州商业用地地价仅次于深圳市。整体商业地价的不断增长为项目 提供了良好的发展前景 商业地价快速增长，项目商业地产发展的潜力巨大，前景较好9商业地产价格走势 价格方面，3、4月商业市场价格受结构性成交影响回落，但其他均在20000元/以上 可见因住宅市场的调控，商业市场进入了高速发展期，价格也攀升至了高位商业地产价格的不断增长，为项目增加了投资回收预期10广州房地产政策解读历年政策走势图政策展望1.预售金监管效果未知，土地增值税清算短期难落地 2

8、.未来可能对房地产交易环节征收重税 3.保障性住房建设将继续加大 受08年年底优 惠政策刺激， 09年年初成交 量快速回升2010.1.7 国十一条取消优惠2010.4.27 国十条差别信贷2010.9.29 新国五条 限购令、差别信贷2011.1.26 新国八条 二套房首付提至六成2011.2.24 进一步限购 限购细则2011.5.1 明码标价 一次性公开房源， 明码标价销售商业市场不受 政策限制11广州住宅市场预测分析（一）1、政策预期 广州楼市虽然随着政策的调控出现起伏，但总体表现依旧坚挺，调控效果未尽人意。从政府 的意图判断，下一阶段仍旧是政策多发期，政府会继续出台相关政策 。未来的

9、潜在的四项重 磅政策：房产税、预售资金监管、土地增值税清算及交易环节重税四方面，其中唯有后者才 是真正有杀伤力 2、土地供需供应方面，按广州市政府预定计划，2011年广州住宅类土地供应量约500万平方米。主要集 中在外围区域，约占6成以上，中心区的占比不超过4成。近3年，政府供应计划出现临时调 整现象，实际年供地量均少于规划供应量，预计2011年广州住宅类土地供应量能达到供应目 标，一方面是因为亚运后，在前期投资刺激下，市场上流动资金增加，另一方面，政府为亚 运进行的投资，不少要从土地出让中回收成交方面，市中心地段较好的住宅土地成交火热，偏僻地段的出让土地难以受到开发商青睐 。而按照规划，20

10、11年广州住宅类用地主要集中在郊区，土地市场的供需矛盾依旧突出，并 在一定程度上影响广州商品住宅市场的走势 12广州住宅市场预测分析（二）3、市场走势 部分楼盘可能会 有调整，但成交 量同期相比趋向 回升 在经过一轮的调整 之后，广州房价将 趋于平稳，销售面 积趋向平稳 房价与销售量将迈入稳 定通道，鉴于广州强劲 的购房需求，广州房价 加剧下调的可能性不大 结构表现： 高端物业：由于限购、土地增值税等政策的影响，高端物业短期内受影响较大，销售或有 波动；但中长期仍具有保值增值性中低端物业：首付三成以及限贷政策将在一定程度上影响刚性和改善性需求，中低端住宅 受影响较大 总体走势预测： 第一阶段第

11、二阶段第三阶段13商业市场预测分析 2010年住宅市场被从严调控，一方面使得部分资金流向没有限制的商业市场，另一方面 提高商业市场利好预期 目前国内的投资环境和投资渠道都非常有限，再加上通胀持续的背景，房地产始终是资金 保值和升值的重要途径。2011年，调控政策继续从严，流动资金需寻求投资渠道以期保值 或增值，商业市场凭此吸纳流动资金并带动价格高涨 从商业市场月度的供给分析看，商业市场供不应求态势明显房地产仍是国内资金升值保值的重要途径，受政策性影响， 商业市场将吸引大量投资性买家，市场潜力巨大住宅政策性影响14小 结经济方面，广州GDP产值逐年上涨，2010年超万亿，近年增长幅度都保持在 1

12、0%以上，固定投资增长速度较快，为地区经济发展奠定了良好基础住宅地产市场情况看，针对住宅的调控政策进一步紧缩，住宅成交有一定影响 。限购令没有让房价下调，但使广州住宅交易量下降，库存量大增，市场竞争 激烈而商业市场并未受其影响，再加上通胀持续的背景，更多投资性资金流向商业 地产，导致商业市场供不应求态势日趋明显，量价齐升趋势加强1、经济走势 2、住宅地产 3、商业地产 15项目区位项目四至项目印象二、周边环境交通情况16大荔湾佛山南海、禅 城海珠项目位于现荔湾原芳村区，广州与佛山南海相连处，处于两区不边缘地带，现时看来前不着广州中心区，后不着佛山桂城、禅城中心，区位优势不明显项目区位17区位印

13、象荔湾区u2005年芳村并入荔湾区， 荔湾区是广州中心老八区之一 。是广州欠发达的区域，经济 基础相对薄弱。芳村主要以茶 叶、花卉鱼虫等批发市场而著 称。u项目位于原芳村区增滘村 北, 属于广佛边沿位置，向东 得不到广州政策的扶持，向西 也未受惠于佛山的飞速发展。 是广佛两城交界落后的地区。u虽然近来大力推进广佛同 城发展，但推动的进度有限， 项目周边发展依然没有起色。 是广州老城区或落后区域。广州市荔湾区东漖镇增滘村村域范围266.72公顷的全村面 积内的现状，包括辖内增滘、步滘、大和、洪石坊4个自然 村，原有耕地2243亩，近年国家征地用作城市建设仅剩下 734亩。增滘村辖内有增滘、步滘、

14、大和、洪石坊4个自然 村，有865户，人口2789人(其中农转居人口有1900多人)。 增滘村在明代成化年间建村，至今已有530年的历史。18交通状况：交通便利，但非两城往来主干道 本案北临龙溪大道，路 面宽4060米。龙溪大道 是东西走向的主干道。东 起花地大道坑口村，经东 漖大桥、白沙河桥，西跨 佛山河道五丫口大桥接佛 山市南海区的海八路，是 广州市西南部出入口之一 。 本案距东面的芳村客运 站和地铁坑口站约2公里， 离环城高速公路出入口约 700米处，车流量大，交通 易达性良好。往来佛山或 广州市各区都十分方便。 龙溪大道车流量无法与 环城高速、鹤洞路相比。本案19项目印象：荒凉 项目较

15、荒凉， 周边无小区楼盘， 也无美观的建筑物 。本案周边主要为 厂房和汽车市场， 人流量较少。城中 村的中心商业区也 偏离本案。 区域内的零售 商业主要集中在城 中村内，业态以服 务村民及周边工厂 员工的生活百货为 主。 龙溪大道上几 乎无任何零售商业 ，但有荔湾区重点 打造的汽车等专业 性市场，多集中在 龙溪大道两旁，这 主要受益于便捷的 交通。芳村体育育中心车管所加油站城中村至尊高尔夫球场菊树地铁站20项目四至解析： 东面：项目位于芳村体育中心内 ，东面正对主会馆；往东100米是荔 湾区人民法院，高压线横空而过； 东北面为城中村步漖村，东面距 芳村客运站和坑口地铁站约2公里； 西面加油站，再

16、往西100米为增 滘工业园和大型的汽车销售市场，车 管所也刚好设在附近。项目距离环城 高速公路入口仅700米左右，至广州 花卉博览中心也不足1000米的距离 ； 南面为体育中心的内部网球场， 四周被围墙封闭，只能由北面大门进 出； 北面为增滘村、汽车销售市场及 其相关的配套服务，本案的北门为龙 溪大道，它是到达本案的主要交通， 也是广州至佛山市区的主要干道之一 ，车流量大。项目往北约500m左右 是原尊至高尔夫球场用地（现已经拍 卖）。东面：芳村体育中心主馆、荔湾区人民法院 西面：加油站、增滘工业园、大型汽车市场、环城高速公路 南面：体育中心内部网球场 北面：增滘村、汽车市场、省道龙溪大道21周边印象:芳村体育中心与法院芳村体育中心位于荔湾区龙溪大道277号， 占地208亩，有网球中心、体育会馆、羽毛 球馆、体育公园等设施。其