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1、山西泰德物业管理有限公司质量部1. 住宅专项维修资金概述2. 住宅专项维修资金的交存3. 住宅专项维修资金的使用4. 住宅专项维修资金的监管目 录住宅专项维修资金概述 （1）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部 位、共用设施设备保修期满后的维修和更新 、改造的资金。 （2）管理原则住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用 、所有权人决策、政府监督的原则。 （3）监督部门建设主管部门和财政部门4什么是共用部位和共用设施设备？共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同， 由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结 构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅 的基础、承重墙体、柱
2、、梁、楼板、屋顶以及户 外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合 同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主 共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照 明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、 井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用 设施设备使用的房屋等。 5住宅专项维修资金的交存（1）住宅专项维修资金的交存主体 （2）住宅专项维修资金的交存金额 （3）住宅专项维修资金的交存方式 （4）住宅专项维修资金的管理6（1）住宅专项维修资金的交存主体住宅专项维修资金的交存主体主要包括以下三类 ： 住宅的业主，但一个业主所有且与其他物业不 具有共用部位、共
3、用设施设备的除外。 住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住 宅结构相连的非住宅的业主。 涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定 交存住宅专项维修资金。7（2）住宅专项维修资金的交存金额商品住宅的业主、非住宅的业主 按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每 平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当 地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。 出售公有住房的 业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金 ，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额 为当地房改成本价的2%。 售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅 不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取
4、住宅专项维修资金。 8（3）住宅专项维修资金的交存方式商品住宅的业主 应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项 维修资金存入住宅专项维修资金专户。 出售公有住房的 业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅 专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金 专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项 维修资金专户。 公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的住宅专项维修资金存入公有住 房住宅专项维修资金专户。 9（3）住宅专项维修资金的交存方式未按规定交存首期住宅专项维修资金的 ，开发建设单位或者公有住房售房单位不 得将房屋交付购买人。 业主分户账面住宅专项维修资金余额不 足首期交存额30%
5、的，应当及时续交。10（4）住宅专项维修资金的管理u业主大会成立前住宅专项维修资金的管理 业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交 存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、 市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。 通过委托当地商业银行开立住宅专项维修资金专 户。 开立的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域 为单位设账，按房屋户门号设分户账，未划定物 业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号 设分户账。 11（4）住宅专项维修资金的管理u业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业 管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并 在专户管理银行开立住
6、宅专项维修资金专户。开立 住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单 位设账，按房屋户门号设分户账。（开户） 业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政 府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的 ，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的 部门。（通知） 12u业主大会成立后住宅专项维修资金的管理 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门在 收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余 额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户， 并将有关账目等移交业主委员会。（划转） 住宅专项维修资金划转
7、后的账目管理单位，由业主 大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管 理制度。（管理） 业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受 所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主 管部门的监督。（监督）13住宅专项维修资金的使用（1）使用范围和原则 （2）分摊规定 （3）使用程序 （4）禁止使用规定 （5）其他规定14（1）使用范围和原则 使用范围 住宅专项维修资金专项用于住宅共 用部位、共用设施设备保修期满后 的维修和更新、改造。 使用原则 住宅专项维修资金的使用，应当遵 循方便快捷、公开透明、受益人和 负担人相一致的原则。 15（2）住宅专项维修资金的分摊规定商品住宅之间或者商品住宅与非
8、住宅之间共用 部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用 ，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比 例分摊。 售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的 维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住 房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比 例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业 主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。16（2）住宅专项维修资金的分摊规定售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用 部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用 ，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其 中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业 主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维 修资金的比例分摊。 住宅共用部位、共用设
9、施设备维修和更新、改 造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公 有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应 当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑 面积，分摊维修和更新、改造费用。17（3）住宅专项维修资金的使用程序u划转业主大会管理前使用程序 物业服务企业根据维修和更新、改造项目提 出使用建议；没有物业服务企业的，由相关 业主提出使用建议；（提出使用建议） 住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建 筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数 三分之二以上的业主讨论通过使用建议；（ 审议使用建议） 物业服务企业或者相关业主组织实施使用方 案；（组织实施使用方案） 18物业服务企业或者相关业主持有关材
10、料，向所在地 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金 的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门 申请列支； （申请列支） 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审 核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修 资金的通知；（发出划转通知） 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修 单位。 （住宅专项维修资金划转）19u划转业主大会管理后的使用程序 物业服务企业提出使用方案，使用方案应当包括拟 维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、 发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用 住
11、宅专项维修资金的情况的处置办法等；（提出使 用方案） 业主大会依法通过使用方案；（通过使用方案） 物业服务企业组织实施使用方案；（实施使用方案 ） 物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住 宅专项维修资金；其中，动用公有住房住宅专项维 修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金 的部门申请列支； （申请列支）20业主委员会依据使用方案审核同意，并报直辖市、市、 县人民政府建设（房地产）主管部门备案；动用公有住 房住宅专项维修资金的，经负责管理公有住房住宅专项 维修资金的部门审核同意；直辖市、市、县人民政府建 设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项 维修资金的部门发现不符合有关法
12、律、法规、规章和使 用方案的，应当责令改正；（备案审核） 业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部 门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （发出划转通知） 专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位 （住宅专项维修资金划转）21（4）住宅专项维修资金的禁止使用规定依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅 共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费 用； 依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气 、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的 维修、养护费用 应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位 、共用设施设备所需的修复费用； 根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业 承担
13、的住宅共用部位、共用设施设备的维修和 养护费用。 22（5）住宅专项维修资金使用的其他规定u利用住宅专项维修资金购买国债 必须在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下。 应当在银行间债券市场或者商业银行柜台市场购买一级 市场新发行的国债，并持有到期。 应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有 部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三 分之二以上业主同意。 利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买 国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级 财政部门同意。 禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业 务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。 23u下列资金应
14、当转入住宅专项维修资金滚存 使用： 住宅专项维修资金的存储利息； 利用住宅专项维修资金购买国债的增值收 益； 利用住宅共用部位、共用设施设备进行经 营的，业主所得收益，但业主大会另有决 定的除外； 住宅共用设施设备报废后回收的残值。 24住宅专项维修资金的监督管理（1）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理 （2）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务 （3）法律责任25（1）房屋转让或灭失时住宅专项维修资金的处理u房屋所有权转让时 业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结 余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住 宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。 受让人需要持住宅专项维修资金过户的
15、协议、房屋 权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更 名手续。 u房屋灭失的 房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主； 售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售 房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶 属关系，收缴同级国库。 26（2）相关主体对住宅专项维修资金的监管义务u管理单位的法律义务 直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门 ，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业 主委员会，每年至少一次与专户管理银行核对住宅 专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位 公布下列情况： 住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的 总额； 发生列支的项目、费用和分摊情况；
16、业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资 金交存、使用、增值收益和结存的金额 其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。27u专户管理银行的法律义务 专户管理银行应当每年至少一次向直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅 专项维修资金的部门及业主委员会发送住宅专项维修资 金对账单。 直辖市、市、县建设（房地产）主管部门，负责管理公 有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会对资金账 户变化情况有异议的，专户管理银行应根据要求进行复 核。 专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接 受业主、公有住房售房单位对其分户账中住宅专项维修 资金使用、增值收益和账面余额的查询。 28u审计、财政部门的监督管理 住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接 受审计部门的审计监督。 住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当 执行财政部有关规定。财政部门负责对住宅专 项维修资金收支财务管理和会计核
