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1、1综合商业总结分析中心商业区共有7家大中型百货，大中型商业体量约在23万平米，不计算流动人口樟木头人口共计30万，按照人均商业1平米计算，共需30万平米商业服务面积；可见商业供应不足，而且现有商业发展分为三个阶段：1、一代商业旧港式建筑，设计陈旧，配套较差，人流动线复杂，空间展示效果差，以佳华商场为代表；2、二代商业较新式设计，开敞空间，人流动线简单人性化，无商业死角，立体空间展示效果佳，以天和百货为代表；3、三代商业现代化设计，设计二代基本相同（全开敞空间，人流动线简单人性化，无商业死角，立体空间展示效果佳），停车位供应较多，除满足客户购物功能需求，餐饮，娱乐需求也可同时满足；从市场来看樟木
2、头的商业以集中商业经营情况较好，分散街铺在商圈内经营较好，商圈外经营较差，从市场表现来看，新建小区的商业街铺认可度较好。中高端综合商业以天和百货人气最旺，天一城人气稍差，虽然商业供应不足，但是中高端的综合性商业市场格局基本已定。2与新的综合性商场相比老区绝大多数商业铺面二层商业空铺较多，经营较差 。地王商业广场樟木头商业中心新达中心经过调查与分析，老商场难以做活的原因主要有三点： 1.设计过于陈旧，层高与间隔太小，给人以压抑感。 2.垂直人流动线规划不到位，商业死角较多，使得商业氛围难以营造。 3.长期的市场环境影响，使得人们的购物习惯为逛沿街铺面为主。3集中型商业在樟木头市场的分析：1、规划
3、最重要：消费者对于消费环境的关注度越来越高，原先的部分市场已经被市场淘汰，空间开敞、布局合理，平面和垂直人流动线设计先进的新型商业较受消费者认同。2、业态互补：业态互补可以使人达到一站式购物、娱乐的目的；3、环境配套：硬件配套要充足，停车位配备充足。对本案启示4樟木头成熟的街铺区域主要集中在永宁街与新兴街，商铺只租不卖，由于无房源放盘，转 让费较贵。樟木头新区在卖街铺主要为香樟绿洲街铺与富盈山水华府街铺。 商铺铺 面积积转让转让 费费租金永宁街 80- 9030- 40万150- 275元 / 新兴兴街 80- 9020万150- 250元 / 新区街 铺铺30- 60无30-40 元/面积积
4、 区间间均价 优优惠富盈山 水华华府 街铺铺30- 601.8万无香樟一 英里50- 100 1.7万9.8折永宁街街 铺租金约 150-275 元/新兴街街 铺租金约 150-250 元/新区街铺租金30 -40元/本项目康乐街怡安街5老城中心区商业集中度高，以服装，餐饮，百货，商业地铺居多。新兴街：商业多元 ，服装，地产地铺 ，中档酒店，电子 产品，少量餐饮。怡安街：主要以品牌男 装为主，少量餐饮。永宁街：商业较综合， 中档酒店，电子产品， 金饰首饰，婚纱摄影， 图书，少量餐饮。6永宁街：商业较综合，中档酒店，电子 产品，金饰首饰，婚纱摄影，图书，少 量餐饮。暂无出售 租金150275元/
5、月7新兴街：商业多元，服装，地产地铺， 中档酒店，电子产品，少量餐饮。沿街铺面售价3500045000元/ 租金150250元/月8怡安街：主营中高档男装，少量餐饮，药 店，五金沿街铺面售价3500040000元/ 租金125150元/月9香樟一英里：餐饮、社区配套（小型超市、干洗店、宠物店、粮油）、地产地 铺、装饰装潢。沿街铺面售价1500022000元/ 租金3040元/月餐饮做的比较好，一些特色餐饮例如潮汕大排档，内蒙古烤羊，碳烤生蚝等，对于远处客户具 有一定的吸引力，部分客户会开车前往，虽然商铺出租率一般，但是特色餐饮行业生意较好。10帝雍园：餐饮、美容养生、社区配套（药店、小型超市、
6、干洗店、宠物店、） 、地产地铺、装饰装潢，图文、彩票。沿街铺租赁情况较好面暂无出售 租金3035元/月富盈山水华府沿街铺面均价18000/11经过市场调研，中心区街铺商业业态主要以服装，餐饮，地产地铺，电子产品，黄金饰品，婚纱摄影，药店为主，新区街铺以餐饮、五金装饰、社区配套商业为主，其中可以成为主要支柱业态的仅为服装与餐饮。1、中心区无集中餐饮，餐饮以零散街铺为主，为本项目的一个机会点，随着经济的发展，每个城市都会有一个餐饮集中区，先发展先得利。2、餐饮相对于其他行业而言，具备较强的客户吸引力与生存能力，在老城区餐饮店一般并不会占据最为核心的位置值，对于区位的要求较弱。3、经营服装需要较强的
7、人流，且天一城的主营业态也为服装，对于本项目而言无竞争优势。对本案启示12樟木头餐饮业市场特点：1、分布比较分散，无集中型饮食街。 2、普遍经营时间较长，对市场变化及租金承受能力较强。 3、可对高楼层进行利用，不局限与沿街铺面大小。 4、高档次餐饮消费集中在高档酒店内，中低档消费集中在商圈，这与商圈内环 境、配套设施、外部立面的综合因素有关。13樟木头服装业市场特点：1、商业集群相对集中，品牌店不多，多为中低档服饰。 2、除了大型商超，其它多为沿街铺面。 3、中高档男装主要集中在怡安街，高档女装主要集中在大型的综合商场里，其 他主要面对中低档客户。141、餐饮业对于商铺的承载力更强，更易于做出
8、主题与特色。2、高档餐饮消费集中于四星以上酒店内，供应较少，其原因主要是难以找到与其档次相配套的经营环境。3、餐饮业态由于对于楼层无绝对的要求，在中心区内更多的是利用二层经营，更有利于提升项目高层铺位租金，进而提升项目售价。对本案启示15樟木头镇头镇 租售商业项业项 目 富盈山水 华华府商铺铺樟木头东 城大道与 柏峰路交 汇处租售售价：均 价18000 元/平方 米；租金 ：均价30 元/平方 米.月2011 年1月 1日天一城商 业业广场场樟木头樟 木头汽车 站旁出租租金：均 价100元/ 平方米.月 、35元/ 月管理费 ，外加 5%返点 。2010 年10 月星耀国际际 商铺铺樟木头莞
9、深大道与 蓓蕾路交 汇处出租租金：均 价25元/ 平方米.月2007 年10 月14 日 中惠香樟 绿绿洲商铺铺樟木头东 城大道与 柏峰路交 汇处租售售价：均 价17000 元/平方 米；租金 ：均价30 -40元/平 方米.月2006 年12 月9日绿荫绿荫 温莎 堡商铺铺樟木头南 村新区待售待定待定在售商业项目现售项目商业总体量均较大，具备规模优势。地地块块块块 编编编编号号地地块块块块 位置位置用地用地 面面积积积积 （ mm2 2）容容 积积积积 率率建建 筑筑 密密 度度土地土地 用途用途出出 让让让让 年年 限限楼楼 面面 地地 价价 （ 元元/ / ）竞竞竞竞得得 单单单单位位2
10、01 1G0 22樟木 头镇 樟罗 村 西城 路西 侧666 662. 454 0%商住70 年15 67四川 长虹 置业 有限 公司201 0G0 65樟木 头镇 樟洋 村748 572. 03 0 %普通 商品 住房7 0 年13 02挂牌 未出 让201 0G0 66462 21. 653 0 %15 782008 G02 6樟木 头樟 洋村6567 31.330 %商住70 年123 1东莞 市乐 富房 地产 开发 有限 公司 2007 G01 3樟木 头石 新7002 3.5 商业50 年100 3东莞 市大 喜房 地产 开发 有限 公司 2006 G00 2樟木 头柏 地村1767
11、 71. 7 商住70 年133 1东莞 市富 盈房 地产 开发 有限 公司16未来周边主要商业竞争对手项目未开业主要商业竞争对手项目：近年樟木头土地出让情况樟木头近年土地出让较少，未来竞争项目较少，形势比较乐观。17总结分析1、在片区内，尤其项目周边在开发及未来可能入市项目商业，基本体量也都在1-2万平米以上，先入市更易聚集人气，形成商业氛围，项目商业在没有规模优势的情况下，只有做出特色，才有可能得到市场认可，实现快销。2、未来政府对区域城市商业发展大力支持，对凝聚片区的商业消费氛围有一定的促进作用。写字楼物业市场研究p 写字楼市场供给状况p 写字楼市场需求特点p竞争分析及未来新增供应区域分
12、布1819从写字楼产品发展上来看，东莞目前写字楼多数处于第三代写字楼产 品发展阶段，整体形象档次偏低。 本项目写字楼落位于第四代写字楼，樟木头新兴产业研发基地。本案 在体现项目综合素质，突出项目的生态化、智能化取向。第一代写 字楼第二代写 字楼第三代写 字楼第四代写 字楼 发展背 景及形 态计划经 济体制下 的行政 办公楼或 一些国有 企业 在工厂内 的小办公 楼改革开放 后外企 进入中 国引发 的出租型 写字开始考 虑以客 户的贴 身 需求为 导向， 大大提高 了智能化 水平在第三代 基础上强 调人性化 、 舒适度、 环保性的 绿色办公 空间结构布 局4-6层/ 单层 面 积大/层 高 3米
13、左右/ 楼梯正对 大厅/ 房间分布 走廊两侧 ，一 字排开与酒店相 似/采用 核心筒 与剪力 墙/设消 防层和 地 下车库 / 单层 面 积较 小多采用核 心筒与柱 网结 构，少数 采用钢 结构/整 层大开 间，可 根据客 户 需要灵活 划分 强调客 户需求中 心 目标客 户明确 景观环 境良好， 提倡绿色 办公 办公空 间更加开 放和模糊 ， 提倡沟通 与交流 办公智 能化，并 为升级预 留空间软硬件 配置没有电梯 和空调/ 入口大 厅100平 方米左右 ，一 般不做挑 空/门口 设传 达 室豪华大 堂和前台 /电梯和 中央空 调/保安 、保洁 、 快递、 会议、 餐饮、 商 务中心 等采用
14、安防 、消防、 楼宇 控制、 办公和 通讯传 输 5A智能 化系统适应需 求单位内部 员工基本 办公 需求外企和中 小企业 办公需 求及生活 需求客户国 际化商 务办 公 的 需求现代理念 下高效率 办公、低 社会成本 的需求东莞写字楼发展现状20莞城13 东城25 南城42 长安25 常平14 虎门7 厚街4 樟木 头1石龙1 凤岗1 塘厦5 清溪1 大朗5 寮步1 沙田1 松山 湖2东莞写字楼发展现状东莞写字楼整体分布集中，城区为主力 供应区域，镇区供应量相对较少。21单体规模：主要以3-4万的小型写字楼项目为主，缺少标志性项目 档次形象：主要为中低档写字楼，外立面、大堂等与甲级写字楼有一
15、定差距 硬件配置：总体上硬件配置水平处于较为落后的状态，空调系统、幕墙系统、电 梯、车位配置等配置有待提高 物业管理：缺少专业写字楼物业管理公司，管理费水平较低 代表性项目：华凯广场、第一国际东莞城区写字楼特点:东莞镇区写字楼特点:镇区写字楼由于客源，租金等综合因素，导致成本控制，无法做到高档。单体规模：主要以1-2万的小型写字楼项目为主，缺少标志性项目 档次形象：主要为低档写字楼，外立面、大堂等与甲级写字楼相去甚远 硬件配置：总体上硬件配置水平仍然处于较为落后的状态，空调系统、幕墙系统 、电梯、车位配置等均较为落后 物业管理：缺少专业写字楼物业管理公司，管理费水平较低东莞写字楼发展现状222
16、004年大量入市后，供应量逐渐下滑，2008年达到低谷，主要受金融危机的影响 ，企业为了节省开支，减少租住写字楼的的开支，对东莞写字楼市场有较大的冲击 和影响。 随着经济的复苏、东莞城区发展和产业结构的调整，写字楼市进入快速发展通道 ，未来几年写字楼供应将出现井喷，但是供应集中在东莞城区。东莞写字楼市场供给状况23近两年，写字楼市场供应快速增长，而市场吸纳量增长相对滞后，市场 将呈现供大于求局面； 2015年以后，随着吸纳量的增长，市场才会呈现供需相对平衡局面未来需求预测24东莞市场供应一直大于需求，写字楼项目价值增长较慢，均价在8000元/ 左右徘徊。东莞写字楼市场价格状况25本区域写字楼代表：星耀国际60.52（4套/层）总价在38万起、 80.51（4套/层）49万起、 93.84（4套/层）总价在56万起 开盘均价在6800元/ 现价7500/ 租金35-45元/樟木头镇唯一的写字楼OTIS高速智能电梯全
