论农村宅基地使用权自由流转

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1、 论农村宅基地使用权自由流转论农村宅基地使用权自由流转 宅基地作为与房屋不可分割的部分， 是指具有某一集体经济组织身份的公民在符合相关申请条件并依法批准专门用于建造住宅及其附属设施的那部分集体土地。根据我国物权法第一百五十二条规定， 宅基地使用权是指农村居民因建造自由住宅而对集体所有土地的占有，使用的权利。据此，我们可以看到宅基地使用权的主体、权利客体以及目的都具有特定性。 宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员，其权利客体仅限于集体所有的土地，宅基地使用权只能用来供农村村民建造住宅及其附属设施。 一、我国当前对农村宅基地的法律规定一、我国当前对农村宅基地的法律规定 正是因为宅基地使用权的特

2、殊性， 因此我国相关法律法规对宅基地的取得、行使、转让等进行了严格的规制。我国物权法第一百五十三条规定： “宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 ”我国土地管理法第六十二条第一款规定： “农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 ”第四款规定： “农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 ”第六十三条规定： “农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 ”我国物权法第一百八十四条和担保

3、法第三十七条都规定宅基地使用权不得用于抵押。1999 年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知中规定，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建设住宅， 有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 国务院关于深化改革严格土地管理的决定中规定，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2004 年国土资源部颁布的关于加强农村宅基地管理的意见第十三条规定： “严禁城镇居民在农村购置宅基地， 严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。 ”除了中央制定相关法律规定，部分地方性的法贵和规章也对农村宅基地使用权流转问题做出了规定。 二、我国农村宅基地的

4、现状及其使用权转让条件二、我国农村宅基地的现状及其使用权转让条件 近年来，我国经济迅速发展，随之而来的是城市化大幅推进，城市建设用地需求越来越大，供给却愈发不足，供需矛盾日渐扩大。而另一边，随着城市化的推进，又大批农民进入城市，在城市定居，因此他们原先在农村宅基地上的房屋就闲置了。据资料显示，在我国214 亿亩村庄建设用地中，农村宅基地的闲置面积约为 10%15%。一端是城市建设用地不足，另一端是农村宅基地的大量闲置，对这样的现实状况，越来越多的呼声要求对宅基地的流转进行“开禁” 。 正如前面提到的法律规定， 我国目前关于农村宅基地使用权有着严格的限制。农村宅基地使用权可以转让，但必须具备以下

5、条件：一是经本村委员会同意；二是转让人与受让人为同村人；三是转让人户口已迁出本村或一户多宅。如系一户一宅，需明确表示不再申请宅基地，且有证据表明其已有住房住房保障，如与其他近亲属合户居住；四是受让人无宅基地；五是宅基地使用权不能单独转让，须与住房一并转让。这重重条件严重限制了土地资源的优化配置。 三、目前禁止宅基地使用权自由流转的理由三、目前禁止宅基地使用权自由流转的理由 第一、宅基地使用权是由村民以集体成员身份无偿取得的，并且没有使用期限。宅基地属于农村集体所有，个人无权将其转让给集体组织以外的人使用。 如果允许宅基地使用权自由流转， 农民买地获利，就会损害集体和其他成员的利益。 第二、宅基

6、地使用权的社会保障性。我国现行的农村宅基地使用权制度是二十世纪八十年代初期，农村进行经济体制改革，推行家庭联产承包责任制后，为调整各种新型农村经济关系而确立的。此时，宅基地使用权制度的确立主要是基于农村尚未建立社会保障制度， 宅基地使用权事实上成为实现农民基本居住权利而由国家向农民提供的基本社会保障，且有社会福利性。我国农村社会保障制度仍未完全建立， 这就决定了当时设计的具有安居意义的宅基地使用权制度至今仍需沿用。配给制度决定了宅基地使用权的不可交易性，宅基地使用权不可交易性保证了配给制度的有效性。 允许转让而又坚持农户转让了宅基地就不再分配宅基地， 就必须考虑失去宅基地的农民如何生存的问题，

7、一两个农户丧失宅基地还可以通过投靠亲友、外出打工租房来解决住宿问题，若一个村有几十户，一个乡有几百户丧失宅基地的农户，就会严重影响社会稳定。就目前中国一切的发展都需要稳定的前提下，如果农村社会保障制度未建立完善，那么就不能冒险允许宅基地使用权自由流转。 第三、我国四荒地不多，人口却不断增长，宅基地又多是从农业用地上分割出来的，如果允许宅基地使用权自由流转，在利益的驱动下，农民会想方设法的拿地和卖地，变相开发房地产，可能造成耕地的大量流失，这势必会增加土地压力，影响农业的可持续发展和我国的粮食安全，关系到国计民生，兹事体大，所以农村宅基地使用权流转需要严格限制。 第四、国家垄断土地出让市场，在城

8、乡二元机构下，集体土地只有被国家征收后才可以用于建设用地， 宅基地使用权自由流转会打破国家对土地的垄断局面，弱化政府对土地的控制力，进一步加剧当前我国房地产市场的恶性竞争，催生更多的房地产经济泡沫，影响国家对经济的宏观调控。 四、宅基地使用权法律制度的弊端四、宅基地使用权法律制度的弊端 尽管禁止农村宅基地使用权自由流转的理由都有道理， 但却弊端重重，其所带来的不利影响也日趋明显。 第一、导致房产空置，土地资源浪费。近年来，随着我国经济不断发展，城市化进程不断加快以及户籍限制的逐步取消，大量农民涌向城市，有些在城镇购置房屋居住，使农村出现了许多闲置住房，而这些住房以及宅基地使用权只能向本集体经济

9、组织成员转让且受让人无宅基地，但在同一个集体经济组织中，这样的情况是极少数的，因此一般情况下流转几乎是不可能的。这样房屋的闲置就大量产生，从而导致资源浪费。 第二、侵害了宅基地上的房屋所有权人的财产处分权。农民对建在宅基地上的房屋拥有所有权，所有权的内涵包括占有、使用、收益和处分。 本来权利人对自己的合法财产享有充分的处分权和收益权是法律赋予的权利，但另一方面，宅基地使用权不能自由流转，又因我国“地随房走” ， “房随地走” ，房地一体的原则，农民只能将房屋转让给本集体经济组织的成员，这导致房屋价值无法充分实现。房屋买卖势必包含宅基地使用权转让， 禁止宅基地使用权向集体之外居民流转必然导致农民

10、对房屋享有的所有权权能的缺失， 这是违反物权法保护物权的基本价值取向的。 第三、法律制度价值理念无法适应现实社会发展。通过分析物权法相关条款可以看出， 立法者在设计宅基地使用权时将秩序价值放在首位，物权法之所以限制宅基地使用权自由流转，其出发点是要保护土地资源、保障农民的生活、维护社会秩序，立法者担心农民成为流民。但是法律作为社会调整工具，应当顺应社会发展的要求。我国宅基地使用权制度的设计如果只注重计划经济时代的秩序价值， 就意味着对市场经济时代市场主体行为的限制，是不符合市场经济要求的，在市场经济背景下，物权法应当更加注重正义与效率价值的实现。 第四、 现行宅基地使用权流转制度并不能长期作为

11、社会保障的形式。国家实行农村宅基地使用权制度的初衷是为了实现“居者有其屋” ，政府限制农村宅基地使用权流转固然有利于加强农村的住房保障，但在市场经济条件下，基于市场经济的开放性和流通性，农村土地对农民的基础性作用大大削弱。由于城市化进程的加快，农民大量涌入城市， 而严格限制农村宅基地使用权的流转则会将农民紧紧束缚在农村之中，直接影响农民身份转换，无疑会使我国城乡二元结构继续下去，无法真正解放农村生产力，不利于农村经济的发展。在我国经济快速发展的大局下， 农村社会保障体系应该随着工业反哺农业的推进逐渐完善起来，而不再只依靠土地来提供社会保障。 第五、现行宅基地使用权流转制度不利于农民融资，不利于

12、农民生产，生活的发展。随着我国社会主义新农村建设的推进，许多农民开始创业，有的农民要扩大产业规模，有的农民要调整产业结构，这些都需要资金。 由于大多数农民家庭拥有的主要财产是住房和宅基地使用权，而现行法律不允许农民自由抵押、出售房产、地产使用权，使农民难以获得发展生产、生活所需要的资金，这不利于新农村的建设。 五、宅基地实现其自由流转的积极意义五、宅基地实现其自由流转的积极意义 宅基地是农民安生立命之所，也是其财富的重要组成部分。在当今市场经济条件下， 人们对农村宅基地使用权自由流转的呼声越来越高。宅基地使用权究竟是限制流转还是全面开禁，这关系到中国数亿万农民的未来和国家的发展。 我认为应该放

13、宽农村宅基地使用权流转的限制，逐步实现自由流转，其具有重要意义。 第一、有利于土地资源的集约利用。现代社会高度发达的商品经济和社会化大生产是人类对资源的需求成倍增加， 因为土地资源的有限性和稀缺性，所以宅基地的合理使用便显得格外重要。一方面，随着城镇化水平的提高，越来越多的农民进入城市买房置业，在城市定居。因此，这部分农民实际上至少拥有两套或以上的房产，但受宅基地流转限制的束缚，他们在农村的房产因此空置，形成资源浪费。另一方面，城市的土地随着发展越来越捉襟见肘，用于居住的城市建设用地亦是如此。农村有房没人住，城市有人没房住，允许宅基地使用权的自由流转，可以使农村和城市的资源得到流动，使农村的土

14、地和房产得到有效利用，使城市的土地压力得到缓解，从而提高土地的集约利用，也有助于缓和社会矛盾。 第二、可以作为农民的一种融资手段。宅基地使用权作为农民一项重要财产权受现有法律限制不能自由转让， 一定程度上也会限制农民的融资，甚至会阻碍农村经济发展。因此，与其闲置不如出售，实现物尽其用，可以使农民充分利用好这一笔财产，使其在农民的生产生活中、在新农村建设中和城乡一体化发展中发挥出应有的“融资”作用。 第三、有利于实现社会公平。受中国城乡二元分割体制的影响，城市居民和农村居民之间所享受的福利、分配的资源差异巨大，房屋就是其一。城市居民可以自由出卖、抵押自己的房屋和建设用地使用权，然而农村村民的流转

15、权利却因宅基地受到严格限制，从而出现同地不同权，同房不同价的局面。我国必须改革“城乡分割”的土地制度，实现土地的“同地、同价、同权” ，而其重要途径之一就是实现宅基地使用权的自由流转。 第四、能对城市的高房价起到抑制作用。允许宅基地使用权的自由流转，在城郊的农村宅基地上的房屋对城市中低收入者来说，基于城市房价居高不下和现代交通的发达， 购买近郊农村的房屋会成为他们改善居住条件的首选。 而城市中低收入者的购房需求占到总需求的大部分，如果这部分需求在农村得到消化，势必会对城市的高房价起到很大的抑制作用。 六、构建农村宅基地使用权法律制度的设想六、构建农村宅基地使用权法律制度的设想 现行法律制度没有

16、顺应经济的发展， 是农村宅基地问题的主要原因， 对现行的农村宅基地法律制度进行完善和创新才是解决现存问题的根本性出路。立法核心是完善农民的宅基地使用权。因此可以渐进式的允许宅基地使用权流转。首先，在我国农村开放宅基地使用权租赁市场，本集体组织内外成员皆可承租，弥补不能自由流转的弊端。其次，在保留集体土地所有权的前提下，适当开放宅基地使用权的抵押和转让市场。最后，在农村社会保障体系完善时，可以考虑放开宅基地使用权的流转市场。 参考文献 1、孟勤国 物权法开禁农村宅基地交易之辩 法学评论 2005 2、郭明瑞 关于宅基地使用权的立法建议 法学论坛 2007 3、张千帆 “新农村建设”需要社会保障 法学 2007 4、孟勤国 物权二元结构论中国物权制度的理论重构 人民法院出版社 2004 版 5、方金华 关于农村宅基地使用权流转的法律思考 西华大学学报 2008 年第 3 期 6、陈龙业 论农村宅基地使用权的流转 湖南公安高等专科学校学报2008 年