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1、 I摘 要 改革开放以来，我国房地产业从无到有，伴随着社会主义市场经济体制的确立，也逐步发展起来。尤其是近几年，我国房地产业得到了长足发展。研究房地产行业的发展现状并分析其中存在的问题，探索促进房地产行业健康发展的对策，充分发挥其对国民经济的带动作用，确保我国经济持续、健康、快速增长，已经成为当前我国经济发展及企业管理研究方面的重要课题之一。 我国对房地产行业的研究还处于起步阶段，存在着研究条件有限、课题研究不够系统等问题。对照分析国内外房地产业的发展状况，通过对房地产行业进行系统考察，从而提出解决问题的方案，是对我国房地产业进行研究的有效途径之一。 本文是从资源能否顺畅进入一个行业的角度对房
2、地产行业进行研究的。 通过我国房地产行业发展现状与美国房地产行业发展状况的比较研究， 为我国房地产业的健康发展提出了有针对性的建议和对策。在诸多发展问题当中，房地产金融问题是最为突出也是最为严重的。作为产业资本和金融资本的有效结合，房地产金融在发达国家和地区已开展得十分普遍。经验表明，房地产行业的持续健康发展，主要是依托于房地产金融的高效率。我国应该完善房地产投资信托、加速房地产证券化、积极创建房地产投资基金的法律基础，大力发展房地产金融。 关键词：关键词：房地产； 房地产金融；投资信托；证券化；产业投资基金 IIAbstract With the development of the soc
3、ialist market economy system , the real estate industry of China has developed fully these years . It is playing an important role in Chinas national economy now . Studying the situation of real estate industry and exploring the problems of this field have become one of the main subjects in our coun
4、trys economy research . The research on real estate industry is at the primary period in China , there are still many problems such as the limitation of researching condition and the incompletion of system etc . So comparing the statement between China and other developed countries and presenting so
5、lutions by inspecting the real estate industry have become one of the useful study methods in real estate industry. This paper focuses on researching whether resources can enter an industry smoothly or not . Through comparing the statement between China and America , some useful suggestions and meas
6、ures are pointed out to the healthy development of our countrys real estate industry. Among the problems in the real estate industry , the financial problem will be the most serious one . But as the combination of industrial capital and financial capital , the real estate finance is very common and
7、very important in developed countries and regions . From their experiences , we can justify that the continual and healthy development of the real estate industry is closely to the real estate finance . In our country , the real estate investment trusts should be perfected, the real estate securitiz
8、ation should be innovated and the law fundation of the real estate investment funds should be established actively and we should do our best to develope the real estate finance . Key words : real estate ; finance of the real estate ; investment trusts; securitization ; industrys investment funds 房地产
9、金融发展问题研究 1导 论 导 论 我国经济正在进入一个较快增长的新阶段，经济发展的历史证明，房地产业在国民经济中发挥着非常重要的作用。经验数据表明，房地产的投资乘数约为2倍，即房地产业每增加1元投资，国内生产总值就会上升2元左右。房地产业既是国民经济中的基础性行业，同时又拥有巨大的发展空间。密切关注、认真研究房地产行业的发展现状，分析其发展所面临的问题，探索其健康发展的对策，趋利避害，充分发挥房地产业对国民经济的带动作用,确保我国经济持续、健康、快速增长，已经成为当前我国理论经济研究方面的重要课题之一。 我国早期的房地产发展研究由于受到实践水平的约束， 即房地产业发展水平较低的影响，研究是零
10、散的，没有形成系统的理论，大部分是对基础理论的阐述和解释。近年来，由于房地产业在我国迅速发展，国内对它的研究也逐渐升温。但研究成果主要集中在土地制度、房地产企业管理、房地产售后服务以及房地产产业化等单个的问题上。与国外房地产业研究相比，我国的研究还处于起步阶段，借鉴国外房地产业研究的先进方法，对照分析国内外房地产行业的发展状况，把房地产作为一个行业去研究，对房地产行业进行系统的考察，分析其中存在的问题，提出解决问题的方案，是我国今后房地产业研究的重点。 本文从行业资源整合的角度研究房地产行业的发展问题，分析其中存在问题的本质，并通过与美国房地产业发展状况的比较研究，为我国房地产行业的健康发展提
11、出了有针对性的建议和对策。指出我国房地产业的健康、持续发展需要借鉴发达国家房地产发展的成熟经验，要积极拓宽房地产企业的融资渠道，创新金融工具，降低资源进入壁垒，发展房地产金融。 河北经贸大学硕士学位论文 2 第一章 我国房地产行业分析 第一节 我国房地产行业的发展历程 我国房地产行业的复苏和发展，是完全与社会主义市场经济的发展联系在一起的。在非市场经济条件下，国有的房产、地产基本是通过划拨方式提供给使用者。改革开放以来，伴随着社会主义市场经济体制的逐步确立，我国房地产业从无到有也逐步发展起来。改革开放以后的近20年，我国房地产业的发展呈现出一定的规律性，基本上可以划分成以下四个阶段。 一、19
12、78年至1991年的起步阶段 在这个阶段， 随着经济改革在各行各业的逐步展开， 我国房地产业也逐步发展起来。80年代初期,改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富的迅速增加， 农村及农村经济实现跨越发展， 国有企业在短缺经济中购销两旺。 这种情况下,人们长期以来梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工。这种住宅大多建于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模和环境，但总量是相当巨大的。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。 二、1992年到1993年的过热阶段 1988年宪法和土地管理法修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作
13、为商品流通有了法律依据。1992年，邓小平同志发表南巡讲话和党的十四大的召开，以及中共中央十四届三中全会通过的中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定 ，有力地推动了社会主义经济体制改革和社会主义市场经济的发展，使整个国民经济呈现出快速增长的势头。在这样的大好形势下，以沿海大中城市为代表的房地产业在我国迅速发展，房地产产品主要集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是各类公司和旅游度假等社会需求。 同时外商对房地产业的投入也增加了房地产的投资来源，大批房地产项目争相上马，房地产价格飞速上涨，呈现出过热趋势。而这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，于199
14、3年上半年落下帷幕。 三、1993年至1997年的调整阶段 这个阶段是从1993年下半年开始。 1993年下半年， 经济过热导致了很高的通货膨胀，国家开始紧缩银根， 并进行适度从紧的宏观调控。 房地产业自然就成了本次调控的重点，全国范围对房地产进行整治，限制房地产信贷。1996年，朱镕基同志指出，要控制楼、房地产金融发展问题研究 3堂、 馆、所的建设，把住宅培育成为国民经济新的增长点。从1995年开始，房地产业的投资虽然还在增长，但速度已大大下降，1995年和1996年，房地产业的开发投资增长率分别下降到23.3%和21.5%，1997年，房地产业开发投资增长率更是下降到1.93%。 四、19
15、98年开始到现在的回升和成长阶段 1998年国家实行住房制度改革，采取了一系列措施鼓励房地产业的发展，房地产业进入了一个成长和发展的黄金时期。停止福利分房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，并有效拉动了社会需求。面对亚洲金融危机和世界经济增速趋缓的形势，党中央、国务院清醒的认识了房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，及时做出了扩大内需的战略决策，并把深化房改、启动居民住房消费、加快住宅建设作为扩大内需的重要内容，刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。当年房地产行业在金融业支持以及房改政策推出等多方面因素的影响下，销售量不断上升。继1998年初国家取消了48项收费后，当年
16、年底房价比年初下降了20%以上，销售量稳步增长。 据有关统计数据表明， 1998年以来， 综合考虑直接作用和间接作用， 房地产业对GDP增长的贡献大约在每年1.5到2个百分点。从1998年到2003年，全国房地产投资占全社会固定资产投资的同比增长值从6.1%一直上升到29.7%。 房地产增长速度远远高于GDP的增长速度，拉动了国民经济的增长。 同时，由于房地产的快速增长，也带动了钢铁、建材等一系列行业的增长。我国房地产业已经成为促进GDP增长和提供就业机会的重要行业。某些特大城市，如上海，房地产业对经济的贡献率显著提高。上海房地产业增加值占全市GDP的比重从1990年的0.5%上升至2001年的6.2%。上海、北京、重庆等城市的房地产业均已被当地政府列为其“十五”国民经济发展的支柱产业。 党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了我国经济、政治、文化建设和改革的主要任务。胡锦涛总书记在随后的中央经济工作会议中指出：“住房、汽车、电信、旅游、环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大、产业关联度高，对促进结构调整、
