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1、方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！万通商场项目评估报告万通商场项目评估报告一、项目基本情况.1（一） 、区域概况.1（二） 、项目概况.2二、区域消费特征分析.5（一） 、客户特征.5（二） 、对商铺不同方面的关注程度.5（三） 、餐饮消费能力.6（四） 、餐饮客户关注重点.6三、项目评判.7（一） 、项目 SW
2、OT 分析.7（二） 、可挖掘商业价值潜力分析.8（三） 、功能分区及业态业种规划建议.8（四） 、销售价格及策略.9（五） 、收益估算.9方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！一、项目基本情况一、项目基本情况（一）（一） 、区域概况、区域概况项目位于成都火车北站售票大厅的南侧，火车广场的东侧，紧挨售票大厅。成都火车
3、北站，是中国西部重要交通枢纽，周边环绕五块石、荷花池、高笋塘几大成熟商圈，并紧靠成都旅游车站、客运中心站及多个长途汽车站，规划地铁站、众多公交车站日均旅客流量达 8 万人次，年均旅客吞吐量已超过 3000万人次，特别是每年的春运、暑运、兵运、糖酒会、两个黄金周更是人流如潮，日均旅客吞吐量已超过 10 万人次。如此巨大的人流，该区域的潜在消费能力巨大。但目前，火车北站商圈对于商业气氛的营造却是远远不够的。除开消费者消费习惯、安全隐患等因素，包括万通商城在内周边的商业目前经营业态杂乱、雷同、档次较低、商家不诚信经营是最大症结所在。目前该区域业态有商场、地下商场和临街独立商铺组成，最具代表性的就是本
4、项目和人民商场，业种主要是面向旅客一次性消费的饮料、方便食品、快餐等。租金水平在 100-1000 元/平米/月之间，人民商场的租金一楼基本在 400 元/平米/月，二楼在 160-180 元/平米/月，万通商场一楼基本在 400-1000 元/平米/月，最高的为近邻售票大厅的小卖铺和厕所，被拍出 58 万元/年，二楼约为 150 元/平米/月。与万通商场南侧相邻的临街商铺租金在 100-200 元/平米/月。区域租金水平较高。（二）（二） 、项目概况、项目概况万通商场始建于 198 年，为商业综合用地，剩余产权年限为 年商业共两层，总面积约 1.1 万平米，实际可售面积约 9600 平米，其
5、中一层面积 二层面积 。一层层高 4.8 米，二层层高 4.2 米 。一层目前主要经营饮料、方便食品、熟食品、餐饮、玩具、服装等快速消费品，零售部分主要集中在西侧及北侧，餐饮部份分布在北侧及规划中的东侧。（详见下页附图）二层主要经营网吧、茶楼等休闲商业。方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！目前商场没有明确的出入口划
6、分，入口同时承担出口的功能，西侧有四个出入口，北侧有三个出入口，出入口较多，因此没有有效的引导客户的消费，人流动线混乱，没有有效引导客户向中庭区域，人流主要停留在临街部分，中后部商铺利用不足，商业潜力有待挖掘。上二层的通道有两座楼梯，都位于北侧，一座位于西北侧，为二层商业的唯一通道，另一座位于东北侧，为二层旅馆的通道。整个项目大的外部入口规划有三个（不包括商场部分的入口） ，分别为位于北侧靠东部、宾馆大堂东侧、售票大厅的最南面的北入口，位于南侧靠西部、九州宾馆西侧的南入口，以及位于东侧，现公交车站调度站对面的东入口。北入口通路宽约 5 米，到达中庭的距离约 30 米； 南入口宽约 7.5 米，
7、离中庭较近；东入口预计宽约 4 米，到中庭距离约 25 米。 （见下图）一层商家共 8-9 家，其中万通商场占有了绝对大的经营面积，粗略估计约800-900 平米，主要经营饮料、水果、方便食品、烟酒、茶叶、金银首饰等，另有 4 家小吃店，3 家分布在北侧，1 家分布在西南角，经营使用营业面积平均约110 平米。另外还有 3 家熟食摊位，使用面积都约 10 平米左右。还有 1 家药店：莱美大药房，位于南入口的西侧，经营面积约 100 平米。据了解，目前经营情况比较好的都位于西、北侧的临街面。主要经营饮料、方便食品、熟食品。而位于中庭附近的服装展位几乎无人问津。工程改造方面，中庭及连接通道部分的玻
8、璃顶棚已盖好，北侧脚手架已搭好，但未见施工人员。方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分 钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分 钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服
9、务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！二、区域消费特征分析二、区域消费特征分析（一）（一） 、客户特征、客户特征万通商场的客户基本上是以经过成都火车站出行的旅客，市场调查显示有约三分之一的旅客会选择在火车站商场就餐或消费，成都火车站日均人流量达8 万人，也就是每天有超过 2 万人会考虑在火车站商场消费，实际的销售情况也证实在万通商场或人民商场购物的客户绝大多数都是出行的旅客。因此也就决定了该区域商业经营的业种以饮料、方便食品、快餐等为主力了。（二）（二） 、对商铺不同方面的关注程度、对商铺不同方面的关注程度0510152025关心程度商品容易拿
10、到开放式容易进入商品丰富顾客对零售店铺有关项目 的关心程度 商品标价清楚服务人员的态度商品价格便宜可以看出消费者最为关心的是商铺是否开放容易进入和商品价格便宜，商品价格是“火车站商圈”最令人关注和逅病的焦点。而从调查发现，商铺的开发性和通透性也是吸引客户非常重要的因素，这为本项目的操作带来了启示。方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分
11、钟解决一天的工作！（三）（三） 、餐饮消费能力、餐饮消费能力05101520253035消费能力5元/人次5-10元/人次10-15元/人次15元以上/人 次从上图中可以看出，本区域客户餐饮的消费能力举重在 5-15 元/人次，显现出一次性快速消费的特征。（四）（四） 、餐饮客户关注重点、餐饮客户关注重点05101520253035关注重点卫生 价格 环境 口味 其他上图表明，餐饮客户最为关心的是餐厅的卫生情况和价格，而从目前火车站周边餐饮商业的情况看，卫生差、价格贵是此类商业的共同特点。这也为本项目的操作提供了机会和空间。方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等级下载！诚信服 务、长久经营、天天更新，物优价廉欢迎对比！我们的目标是：让您 10 分钟解决一天的工作！方案资源网 (商务文库网 )只做精品资料，不设会员等
