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1、1CHANG SHACHANG SHA【和瑞欢乐城】2014年营销策略报告2014年112CHANG SHACHANG SHA 引子 目标 目标下背景 目标与背景之下项目系统解决方案 一：定位引领重塑城市商业格局，引领城市商业新高度 二：营销创新搭建全新价值体系，运用全营销模式，实现项目叫好叫座。 附件Analyze System3CHANG SHACHANG SHA引子：古有商贾，易物于市； 城市兴在于商； 商之起必以雷霆之势造一城繁华，改一城风貌；4CHANG SHACHANG SHA全新商业崛起，改变城市风貌08年之前 火车站商圈还是以服装为 主传统零售商圈； 1、缺乏规模化集约运作、分
2、散； 2、缺乏统一商业化运作、无章； 3、缺乏高端商家化进驻、低档；如今，它已经成为株洲人民 的“骄傲”通过导入平和堂、王府井商业， 从整体上改变区域原因商业格局，托 起株洲区域商业架构，引领株洲商业 发展全新模式；5CHANG SHACHANG SHA我们敏锐的捕捉这个城市升级的需求我们需要有使命 我们更要有担当在商之于桃花源里的城市之外，再树一个标杆，再造常德人的骄傲6CHANG SHACHANG SHA 做好整体运作，成就常德全新商业模式典范； 成为常德中高阶层购物、餐饮、娱乐的第一选择 造就一座城市的永恒坐标，及常德市对外展示的形象窗口 成为常德人民的骄傲！ 2015年完成商业销量销售
3、超90%。项目目标：7CHANG SHACHANG SHA 引子 目标 目标下背景 目标与背景之下项目系统解决方案 一：定位引领重塑城市商业格局，引领城市商业新高度 二：营销创新搭建全新价值体系，运用全营销模式，实现项目叫好叫座。Analyze System8CHANG SHACHANG SHA我们是个什么项目？| 项目基本认知Analyze System9CHANG SHACHANG SHA品牌理解：三大标签，常德房地产开发领导者，但对商 业是首次触电。港企背景先进理念湖南和瑞置业投资有限公司是一家港商在常德投资的股份制企业。法人湖南和瑞置业投资有限公司是一家港商在常德投资的股份制企业。法人
4、代表欧阳宏，投资人欧阳荷芝。代表欧阳宏，投资人欧阳荷芝。欧阳荷芝女士为香港籍人士，欧阳荷芝女士为香港籍人士，9090年代于香港成立行星贸易公司，主营年代于香港成立行星贸易公司，主营食品、鞋类、化工等，业务遍及欧洲、北美、中东等三十余个国家和地区。食品、鞋类、化工等，业务遍及欧洲、北美、中东等三十余个国家和地区。于广东创办行星实业有限公司，公司为国内鞋业制造的明星企业；于广东创办行星实业有限公司，公司为国内鞋业制造的明星企业；公园世家项目创常德住宅天花板价格，树立标签，赢得良好口碑；公园世家项目创常德住宅天花板价格，树立标签，赢得良好口碑；实力雄厚10CHANG SHACHANG SHA位于武陵
5、大道东侧、三星路南侧、新河路北面，10万平方米城市大型商业综合体。由一个集中商业MALL一条体验式休闲室外步行街，一座SOHO商务公寓，以及高端城市住宅四大部分组成；主要经济指标总用地面积24988.3总建筑面积123547容积率%4.0商业建面56000住宅建面43355绿化率%10%总停车位个650商业MALL公寓住宅11CHANG SHACHANG SHA较大发展机遇城市扩容项目所在区域未来将成为以居住功能为主的城市副中心。本项目 常德城市总体规划西扩、北迚，城市发展大战略 项目区域未来住宅密集，将起到承 接城市发展轴，延续城市核心优势的 作用。本项目城市商业网点规划本项目所在区域政店重
6、点发展的区域商业 中心 未来常德将加大力度发展新兴商业 区域，商圀定位将更为明晰。12CHANG SHACHANG SHA对于未来我们有很多畅想 ？品牌企业主导开发，实力雄厚地块资源优越，城市大型综合体占据城市主干道，交通枢纽13CHANG SHACHANG SHA常德是个怎样的市场？| 常德商业调研Analyze System14CHANG SHACHANG SHA商业三维调研模型（商圈、消费者、经营户）调查目的调查时间调查地点调查人群调查数量 了解主要常德商圈发展情况 掌握区域消费者消费偏好； 掌握经营商户投资特征； 2014年11月10日14日（第一次）； 2014年11月17-18日（
7、第二次）； 武陵区各商圈 主要东西、南北干道； 各楼盘销售团队、营销总监 各商圈经营商户、消费者； 采取抽样调查的方式；分别针对各区域不同人群及消费需求及喜好进行问卷。调查人员 营销总监1人 策划经理2人 高级策划师1人、销售人员1人 深入访谈；15CHANG SHACHANG SHA第一部分商圈调研16CHANG SHACHANG SHA常德主要商圈发展：房产市场呈现板块式发展，出现群雄逐鹿的态势传统商业圈【柳叶湖】 新兴商业圈【白马湖】 新兴商业圈【火车站】 新兴商业圈 调研原则：1、武陵区为重点参考片区；2、以商圈划分进行调研分析； 总体特征1、以传统商圈为核心呈多级分化，有 南往西、北
8、、东三大方向均衡发展2、形成“一超多强”发展格局，白马 湖、火车站、柳叶湖三强格局；群雄逐鹿 竞争分化17CHANG SHACHANG SHA【传统商圈】发展指标分析：步行街商圈常德主要商圈，位 置位于人民路长 462米，宽14米。 2002年-2004年 建设了二期漂亮女 人街和三期金钻广 场，已将步行街商 圈的辐射范围扩大 至朗州路100米范 围区域水星商圈另外2009年水星商 业广场的开业使得 常德商圈向南发展 现已经扩展至人民 路的青年路段；， 次商圈以人流量为 最大；传统商圈 Add your text目前商圈中以门店、百货和租赁市场等业态组成。其中门店383个，百货3个18CHAN
9、G SHACHANG SHA【步行街商圈手绘地图】以人民路为核心的正街南北拓展；19CHANG SHACHANG SHA【水星商圈地图】以人民中路与青年南路交汇处；20CHANG SHACHANG SHA【街道调研】租金及运营情况：商场调研业态情况租金情况经营情况人民路正街正街经营品牌属于传统老品牌 ，如耐克、李宁等为主的运动 、休闲、商务品牌组成；整体租金区间 500-700元/由于步行街整改当中，目前街道形象较差 ，人流量较小，经营情况一般；女人街主要以服装、鞋子、饰品、包 包等女人用品组成；形成特色 化女人一条街，品类齐全；租金水平 150-200元/属于特色主题街，定位准确，女性消费者
10、 基本会去的地方，经营较好，缺乏一线时 尚品牌；钻石步行街主要以服装为主的零售门店组 成，饰品、包包、鞋子等，品 牌以三四线品牌为主；租金区间 150-200元/经营情况较好，周末人流较高，下班人流 量较高，商户入驻率高，缺乏特色服装；21CHANG SHACHANG SHA【商场调研】租金及运营情况：商场调研业态情况租金情况经营情况春天百货1-5层 1层为化妆、烟酒、黄金 2-5层为男女服饰品牌整体租金区间 180-200元/月由于步行街整改，经 营情况一般；人流量 较小；步步高1-5层 1层竞品时尚馆，2层潮流淑女馆，3层仕女绅 士馆，4层运动休闲馆，5层童品家纺馆整体租金区间 170-2
11、10元/月业态较齐全，种类较 多，人流量较大水星楼室外步行街，以小吃、袜业、鞋包为主，晚上 主要以摆摊为主门面租金160-220元/ /月由于夜间摊位较多， 夜间人流量较大，白 天人流量相对较好淘宝城1-4层 1层为美甲、十字绣、珠宝、家装 2-3层为时装、代沟、鞋包 4层为爆米花量版KTV整体租金区间 110-180元/月经营状况较好，人流 量较多，但主要人群 偏年轻化，晚间营业 时间较短22CHANG SHACHANG SHA【商场调研】租金及运营情况：23CHANG SHACHANG SHA【新兴商圈】发展指标分析：新兴商圈白马湖火车站柳叶湖形成因素借助白马湖整体规划契机而形 成；以火车
12、站为核心的交通枢纽 带动；以柳叶湖整体度假区概念带动；商业分布街道型商业，满足传统日常消 费需求为主；以建材、家居为核心的上下 游产业链；以度假为主的商业布局，规划强 劲商圈特点起步慢，整体后劲足逐渐成为副中心商业正逐步形成中在售项目德景园、万达项目新邦壹品、本案恒大华府、翡翠湾交通情况交通较好；交通枢纽地交通一般；片区房价55006000元/55006000元/6000元/左右发展潜力高端居住区域，发展后劲看政 府及房地产市场情况而定；对接湖南及南中心的交通枢 纽之地，未来潜力大，商业 价值高以渡假为主的概念发展区域，主 要借助政府对于片区的规划投入 ；新兴商圈特征：1、新兴商圈商业发展属于
13、起步期，承接传统商圈能力较弱，但政府支持力度大；2、新兴片区核心依托在售重点商业项目成为未来商业支撑重要组成部分；3、新兴片区的房地产价格属于城市高价位水平，未来商业发展潜力较大；24CHANG SHACHANG SHA【火车站商圈】发展指标分析：商业特征：1、以家居建材为主导，形成集群产业链条；2、方便运输及人流集中的农贸市场进驻，带动周边商业3、以火车站核心的传统零售门面；4、以泽云广场、新邦壹品为核心的现代商业街区规划；农 贸 市 场家居市场新兴商业街去及商务市场火车站25CHANG SHACHANG SHA2015年商业竞争盘点分析：主要竞争为：德景园、水榭花城、恒大华府；次要竞争为：
14、万业城；楼盘项目最新进展恒大华府商业步行街恒大MALL，外街、临柳叶大道街，共计推售16000德景园商业街今年6月商业首开，销售情较好，外街均价达3万/，内街1.4万/三一润景湾暂未出设计规划，面积为20000万业城中心区，位置较好，临街铺价格达4万/水榭花城运作时间较长，口碑较差；目前剩余奥百剩余部分商铺新邦壹品商业售罄，剩余200多套住宅，尾货清盘当中，无竞争东星家居广场开发商整体持有，只租不售，租金区间为40-80元/，无竞争紫御华庭商铺31000（暂未建营销中心），项目暂未启动推广天润尚城目前住宅认筹中，社区铺预计2015年下半年推售，直接竞争关系26CHANG SHACHANG SH
15、A在建商业项目德景园成交客户情况： 1、成交比例：70%为常德市客户，30%来自县级市 而县级市客户以汉寿、桃源居多，占到60%； 2、付款分析：一次性占80%，20%为按揭贷款 3、客户年龄：35-50岁居多 4、客户职业：以家庭投资户为主，低总价产品，置业无压力，其中教师、医生等公务员较多； 5、总价分析：总价在80-100万的铺去化较好；物业基本情况物业情况地理位置洞庭大道与皂果路交汇处(白马湖公园 正对面)占地面积240331平方米总建筑面积626036平方米商业街面积42000（已去化25200平；）商业定位定位城市高档社区商业街总户数7000户车位3586个停车位，其中地面停车位2
16、10 个，地下停车位3376个项目特色自建6000优质小学 约2000国际双语幼儿园， 30000私享内湖27CHANG SHACHANG SHA在建商业项目水榭花城友阿商业广场物业基本情况物业情况地理位置朗州路与丹阳路巷交汇处占地面积约32.4亩总建筑面积约113000主力店面积56000商业街面积37000指标数据地上建筑最高7层， 计容积率面积 约9.3万平方米；地下建筑1层，面 积约为2万平方米，其中：配套地 下车位约1,000个。开工时间2014年10月开业时间2016年元月商业定位集“购物、娱乐、休闲”为一体的 商业综合体。形成友阿商业广场、 大润发、奥百奥特莱斯组成的商业 综合商圈。28CHANG SHACHANG SHA奥百奥特莱斯城市广场物业基本情况物业情况地理位置丹阳路与洞庭大道交汇处商铺面积13500单层面积
