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1、宅基地使用权流转探析1宅基地使用宅基地使用权权流流转转探析探析 目录目录关关键词键词3摘要摘要3引言引言3宅基地流宅基地流转转的概念的概念3农农村宅基地法律演村宅基地法律演变进变进程程4宅基地使用宅基地使用权权的的财产财产性缺失性缺失5浅析各地宅基地改革浅析各地宅基地改革7实质实质正正义义与程序正与程序正义义的碰撞的碰撞8关于宅基地流关于宅基地流转转的深思及建的深思及建议议10结论结论15宅基地使用权流转探析2关关键词键词土地管理法 物权法 宅基地流转 财产性 程序正义 权属 摘要摘要宅基地流转一直以来不被法律所许可，所以法律没有关于宅基地流转的定义。纵观农村宅基地的法律进程，宅基地使用权的流
2、通性基本上被限制，农民的权益受到侵犯。宅基地是农村集体所有土地的类型之一，法律上宅基地使用权不得转让。而各地试点的宅基地流转改革模式是存在弊端的。宅基地流转需要遵循自愿、平等、依法原则。 物权法第一百五十二条确定了宅基地使用权的法律地位，宅基地使用权是农民的法定财产权利，受到法律的保护。对宅基地使用权流转进行统一登记，明确其中的法律关系，才能更好的定纷止争。引言引言2008 年，恰逢改革开放 30 周年，在党的十七届三中全会即将召开之际，各大新闻媒体对这次全会的内容进行了大篇幅的分析与预测，并与各地正悄然进行的各项改革紧密地结合了起来。其中的焦点集中于推进农村改革发展等问题。因为解决“三农问题
3、”一直是我国的工作重点之一，它事关合理化城乡二元结构，缩短城乡贫富差距，建设社会主义和谐社会等诸多问题。特别是关于农村土地改革有望在宅基地流转领域得以突破，即放开宅基地流转界限的这一提法和各地正不同程度进行着的“宅基地换房”改革试点的相关报导，即刻在社会各界引起了轩然大波。由于我国土地所有制的限制和农村贫困的经济条件的制约，长久以来，宅基地流转一直是农村改革的禁忌。一、宅基地流一、宅基地流转转的概念的概念宅基地原指国家或者集体赋予我国城镇或农村居民修筑住宅的土地，但由于我国城市化进程的加速和城镇房地产市场的蓬勃兴起，我国相关的房地产法宅基地使用权流转探析3律逐步取消了城市居民宅基地无偿划拨使用
4、制度，从此它只属于农村居民。11998 年修订的中华人民共和国土地管理法 （以下称为土地管理法 ） ，取消了关于宅基地城镇居民宅基地的相关规定，只在第六十二条规定了农村居民的宅基地。关于流转，因为我国宅基地并非农民个人所有，其所有权属于农村集体经济组织。所以这里所说的宅基地流转，实质上是宅基地使用权的流转。并且因为宅基地流转一直以来不被法律所许可，所以法律当然没有关于宅基地流转的定义。所以我们只能根据中华人民共和国物权法 （以下称为物权法 ）第一百五十二条2关于宅基地使用权内容的描述和农村土地承包经营权流转管理办法第十五条3关于土地承包经营权的流转 方式推定，所谓宅基地流转是指宅基地使用权人将
5、其依法对集体所有的土地的占有和使用，利用该土地建造住宅及其附属设施的权利，通过出租、互换、转让或者其他合法方式在使用权人与他人之间的移转。二、二、农农村宅基地法律演村宅基地法律演变进变进程程建国以来，我国的宅基地经历了农民私人所有到农村集体经济组织集体所有两个阶段。宅基地使用权制度的完善是从改革开放开始，特别是从 80 年代开始。1987 年 7 月 1 日， 土地管理法正式施行，中国土地管理事业走向成熟，结束了农村宅基地使用无秩序的局面。农村土地，只要符合乡（镇）村建设规划，得到县级人民政府审批，就可以从事“农村居民住宅建设，乡（镇）村企业建设，乡（镇）村公共设施、公益事业建设等乡（镇）村建
6、设” 。城镇非农业户口居民在经县级人民政府批准后，可以使用集体所有的土地建住宅。4结果导致一些农村集体经济组织以及房地产商利用该规定大肆炒卖宅基地，违法进行房地产开发，从而影响的农村土地的稳定性。1 参见建设用地使用权宅基地使用权第 263265 页孙毅、申建平中国法制出版社 2 参见中华人民共和国物权法第一百五十二条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施” 。 3参见农村土地承包经营权流转管理办法第十五条规定：“承包方依法取得的农村土地/承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转” 。
7、4参见中国土地产权与市场发展刘守英 中国民商法律网 2008-10-22 http:/ 年修订新的土地管理法时，明确提出除“兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地”外，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。从此，农民的宅基地使用权的流转就一直受到限制。1999 年国务院办公厅发“关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知”号文，更是将农民宅基地使用权的流转限制在本集体经济组织内，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民宅基地建住宅。1随着农村改革的深入
8、，农村集体土地使用权的流转问题不仅阻碍了经济的发展，其中更是暴露出在宅基地使用权限制流转下，农民的权益受到损害。因而，在 2006 年国务院“关于加强土地调控问题的通知”31 号文在“禁止通过以租代征等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设”的同时，允许在“符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内，农民集体所有建设用地使用权流转” 。部分集体土地使用权的流转得到初步认可。但是在 2007 年出台物权法 ，在宅基地使用权的取得、行使和转让方面，依然适用土地管理法等法律和国家有关规定，宅基地使用权财产私益性一直没有得到重视，与农民关系最为密切的宅基地使用权流转制度始终得不到法律上的认可。三、
9、宅基地使用三、宅基地使用权权的的财产财产性缺失性缺失（一）土地权利二元化（一）土地权利二元化中国实行的是城乡分治、政府垄断土地一级市场的土地制度。一方面，农村与城市土地分别适用不同的法律规则，由不同的行政机构进行管理，形成不同的市场和权利体系；另一方面，除乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设可以使用农地之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。只要涉及农地变为建设1 1999 年国务院办公厅发关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知号文规定， “农村居民点要严格控制规模和范围，新建房屋要按照规划审批用地，逐步向中心村和小城镇集中；农民
10、集体土地使用权 不得出让、转让或出租用于非农业建设；农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民 集体土地建住宅。 ”宅基地使用权流转探析5用地，就要通过政府征地。由此也形成中国土地市场城乡分割、政府主导的独特格局。为适应我国生产力发展水平，我国社会主义公有制采取了两种不同的方式：即全民所有制和集体所有制，反映在土地所有制的法律形式上，即出现了土地的国家所有权和集体所有权的所谓二元土地权利制度。1中国农村实行宅基地无偿划拨使用制度，农民经批准便可无偿、无期使用农村集体所有的宅基地使用权。土地二元化的初衷是为了保障农民的权益，防止可能造成的农村土地关系不稳定。但是，纵观农村宅基地的法
11、律进程，宅基地使用权的流通性基本上被限制，农民的权益反而受到侵犯。物权的目的本在于享受物之利益。然而土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设” 。随着经济的发展，城乡规划的开展，宅基地限制流转也渐渐呈现出其弊端。（二）宅基地使用权财产性权益分析（二）宅基地使用权财产性权益分析在中国，宅基地的初始取得是无偿的，是由农村集体经济组织分配给本集体组织下的农民，其本身是对农民的一种福利。也正是基于此种特殊性，使得农村宅基地使用权的财产性一直得不到重视。在农村，宅基地使用权的财产性只限于用该土地建造住宅及其附属设施以及在本集体经济组织内有限制流转。2其转让
12、时又必须具备一定条件：如受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件，转让行为须征得本集体经济组织同意等等。3。从中可以看出，农民拥有宅基地使用权，却不能依自己的意志处分自己的财产。物权的行使在于对主体标的物的自由支配，即占有、使用、收益以及处分权利。一旦失去处分权，农村宅基地使用权也就丧失了流通性，也就不存在所谓的财产权利。宅基地使用权是用益物权，而宅基地上的房屋属于农民所有，应当允许农民转让其宅基地使用权或者在宅基地使用权上设定担保物权。其因如下：（1）1参见中国的二元土地权利制度与土地市场残缺刘守英“民商法前沿”系列讲座现场实录第 325 期中国民商法律网 2008-9-21http:/ 2参见中华人民共和国物权法第一百五十二条；民法第 274 页魏振瀛北京大学出版社、高等教育出版社 2007 年 7 月第 3 版 3参见关于宅基地使用权转让和抵押有关问题探析郭辉民商法律网 2008-11-10 http:/ ，按照天津市发改委的标准说法,“农民自愿以其宅基地,按照规定的置换标准,换取小城镇内的一套住宅,迁入小城镇居住。原村庄建设用地进行复耕,节约下来的土地整合后
