原学：如何1万元买140㎡新房？如何大跌前卖最高价？

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1、(2008-04-14 16:07:30) 标签：房产 2007 年过去了，经过了惊心动魄的跌宕起伏，房地产市场逐渐回归平静了， 大家终于有时间进行总结。回忆过去，有人欢喜有人愁！面对这么大的一波地 产行 情，有些人犹犹豫豫，看着房价上涨，不知道什么时候下手，错失了很多 机会；还有更多的人，行情开始的时候赚到了钱，但是辛辛苦苦一、两年，一 夜回到“解放 前”，赚到的钱还没有捂热，又吐了回去，一切都如过眼烟云。本人在深圳工作，但职业不是房地产。利用春节，我也进行了总结：这波行 情，我一共操作四步，总共只用了 1.3 万元，就买到了总面积达 140的两套 全新商品房，并且于去年最高价位成功卖出：a

2、、深圳龙华，在大家还没有看好房地产的时候，以 1.3 万元的总价，买 入一套全新单身公寓。b、深圳罗湖，在“不买房运动”如火如荼的时候，以 0 元买入 45全新 一房一厅商品房。c、2007 年 7 月，在大家都看好房地产的时候，以 11000 元的小区最高单 价卖出龙华单身公寓（现在单价跌到 7000 元）d、专程飞机到内地一边界城市，以 0 元买入 96的江景甲等甲级全新商 品房，成功逃过了 2007 年下半年开始的地产下跌行情。现正等待下一次的升值。以上操作在国土局都有备案。下面我将以上操作过程及其这样操作的原因， 详细地告诉大家，希望与地产界以及其他做投资的朋友共勉。本人在房地产上投入

3、很少，不是职业炒房客。我也很清楚“木秀于林，风必 摧之”的道理，之所以把买卖房子的全过程写出来，并不是为了显示，而是基 于下面三个目的：1、经济活动中普遍存在一个现象，本文将其归纳成一个系数：蚁象系数蚁象系数。 这个系数就是地产赚钱的真正秘密！本人通过自己 1 万元买 140新房的买卖 操作实例，证明了这个系数的存在，它的确可以使蚂蚁变成大象。这个系数在 地产、 股票发行、期货、商场连锁等行业被普遍采用。弄懂了这个系数，你能 很轻松地解释：地产行业为什么能这么赚钱，为什么有这么多首富？为什么那 么多公司都想发 行股票上市？资本运作的本质是什么？为什么中天、创*等地 产公司的成功与失败都异常迅速

4、等等诸如此类复杂的经济问题。另外，大家 知道为什么会出现拖欠农 民工工资的现象吗？为什么上海会出现挪用社保基金 案件吗？为什么会出现零地价拿地的现象吗？为什么地产商会拖欠税款？全 是因为这个系数！这个系数就是很 多 FB 现象的最本质、最“原”的原因。通 过监控这个系数，可以帮助预防与减少一半的 FB 案件的发生！2、现在很多人买不起商品房，这些人的住房问题仅靠政府的廉租房或经济 适用房是不可能得到完全解决的。本人想通过自己买卖房子的实例告诉大家： 靠智慧、靠蚁象系数 J 的放大作用、靠耐心与等待，虽然你的钱现在可能不太 多，但一样也能买得起全新的商品房！3、很多人或公司，开始的时候，靠自身的

5、努力再加上运气，很快就获得了 成功。然而，走得快却往往走不远，由于自身功力、底蕴不够，守不住，没有 多久，赚的钱很快地又亏了回去，就像这次的楼市一样。本文将提出凹凸理论凹凸理论， 有了这个理论，可以使个人或公司保持可持续的成功与发展，而非昙花一现。一、地产赚钱的真正秘密只花 1 万多元就能买到 140的全新商品房，大家开始根本不会相信，可是 只要你懂了地产赚钱的真正秘密：原学蚁象系数 J，你就会知道蚂蚁是可 以变成大象的！靠智慧，钱少也能买得起全新的商品房！我相信每个人都知道什么叫利润率吧？一瓶饮料，商家进货 4 元，卖 6 元， 他赚了 2 元，利润率为：24=50%。大多数人根据自己以往的

6、经验，一定会认 为商 家最后赚到手的利润率也等于 50%吧？但事实却并非如此！刚才算出来的 利润率只是表面利润率，商家真正赚到手的利润率有可能大于甚至远远大于表 面利润率！ 卖同样的饮料，同样的进货价 4 元，同样的卖价 6 元，不同商家来 卖，到手的利润率是不一样的！最终到手利润率=表面利润率JJ 蚁象系数，J=x/yx 某商品或项目，需要的全部成本y 该商品或项目，商家实际投入的成本通常的情况，蚁象系数 J=1，所以最终到手利润率=表面利润率。比如上述例 子：如果进货的 4 元钱全部是饮料商家自己出钱，那么实际投入成本 y =全部 成本 x =4 元，蚁象系数 J= x/y=1，最终到手利

7、润率=表面利润率 J=50%1=50%。饮料商家最终赚到手的利润率等于 50%。但这个时候，出现了另一个饮料商家，进货的 4 元钱，他不全额支付，自己 先付 2 元给自己的供应商，剩下的 2 元钱，先拖欠着，等卖完饮料，再用收到 的货款来支付。我们来算一下他的利润率：全部成本 x 还是等于 4 元，但是他 实际投入成本 y 减少了，等于 2 元，蚁象系数 J=x/y=2，最终到手利润率=表面 利润率J=50%2=100%。表面利润率虽然还是 50%，但这个饮料商家最终赚到 手的利润率却被蚁象系数 J 放大了两倍，等于 100%了。又有一个饮料商家，他更猛，4 元的全部成本，他首先拖欠供应商 2

8、 元，另 外的 2 元，他向别人借了 1.5 元来支付，自己实际只支付 0.5 元，那么他的利 润率是多少呢？全部成本 x 还是等于 4 元，但是他实际投入成本 y 只有 0.5 元， 蚁象系数 J= x/y=8，最终到手利润率=表面利润率J =50%8=400%。商家最 终赚到手的利润率被蚁象系数 J 放大了八倍，等于 400%了！很多人可能一直搞不懂一个奇怪的商业现象：为什么社会上有很多做生意的 人或公司，明明自己很有钱，他们却经常去借钱。比如最近有一家上市公司： 中国平*公 司，这么大一家保险公司，这么有钱，还要从股票市场圈走一千多 个亿的巨额资金。这下大家懂了吧？做生意全用自己的钱，利

9、润率低，借钱可 以利用原学蚁象 系数 J 来放大利润率。大多数行业的蚁象系数 J 等于 1。但有这么几个行业，别看它们表面上利润 率不高，但商家到手的利润率却高得很，而且还出现了很多财富榜的首富，其 原因就是这几个行业的蚁象系数 J 要大于或远远大于 1。比如地产行业、股票 发行、家电卖场、商场连锁、期货。搞房地产的人经常把表面利润率混淆成最终到手利润率。他们会告诉大家： 地产不是暴利行业，赚得并不多。其实他们这时说的都是表面利润率，而不是 他们最终拿 到手的利润率。现实中，最终到手利润率往往远远大于表面利润率。 搞地产的人才不会大张旗鼓地宣传最终利润的。当你问他们：地产赚钱主要靠 蚁象系数吗

10、？他们 中的很多人马上就会找来各种理由加以否认。但事实的确如 此！举例说明：某公司开发一个楼盘，全部的成本 5 亿，销售额 10 亿，赚了 10-5=5 个亿， 其利润率为=100%，1 倍利润。大家请注意它的利润率 100%是表面利润率，还不 是开发商的最终到手利润率。全部成本的 5 个亿，没有任何开发商会全部马上 支付的，让我们看看他们真正到手的利润率a、开发商全部的成本 x=5 亿，当他们实际投入成本 y=1 亿时，蚁象系数 J= x/y = 5/1=5最终到手利润率=表面利润率J =100%5=500% 五倍利润了b、开发商全部的成本 x=5 亿，当他们实际投入成本 y=5000 万时

11、，蚁象系数 J= x/y=5/0.5=10最终到手利润率=表面利润率J =100%10=1000% 十倍利润了c、当蚁象系数=15、20的时候呢？当开发商零地价拿地的时候呢？现在大家知道地产赚钱的秘密了吧!如果 1 倍的利润率，通过蚁象系数 J，可 以放大到 5 倍、10 倍、15 倍.甚至更多。期货市场大家了解吧？期货赚钱快 这是 众所周知的，期货就是用了蚁象系数的放大作用。期货的保证金一般为 10%15%左右，对应的蚁象系数 J 为 6.710，一旦有利润，马上被放大。从 这个 层面上讲，地产就是期货，而且是风险不大的期货！地产界首富这么多， 也就是这个原因。表面利润率的高低对地产商来说并

12、不太重要，地产商只要想办法把蚁象系数 J 提高，到手的最终到手利润率就不会低！深圳著名的万*地产公司经常宣传他 们的楼盘 利润率都不高，只有 20%，其实这个 20%就是表面利润。只要其公司 运作得好，蚁象系数 J 高，最终到手的利润率也能被放大到 100%或 200%倍的利 润 率。国家的经济适用房利润率规定为 3%，其实只要国家给的政策好，比如： 可以贷款、发行债券或股票，开发商到手的利润率也可以放大到 15%30%，也 是 有钱赚的。本人能够只用 1 万元就买到 140新房，也是连续运用蚁象系数 J 的放大作用。你如果也想用很少的钱来买房，就可以想办法巧妙地运用蚁象 系数。人的本性都希望

13、蚁象系数越大越好，下面来讲讲地产商是用什么方法来提高 蚁象系数 J 的？一个地产项目确定以后，不管哪个开发商来开发，全部的成本 x 一般都相同， 差别不大；而商品房的销售价格也会随行就市，不可能高过周边的房价太多。 所以一个 项目确定后，表面利润率也就基本确定了，想提高很难。开发商为了 赚钱，为了提高最终到手利润率，来的最快最有效的办法就是千方百计、各显 神通地提高蚁象系 数 J。让我们来看看如何提高蚁象系数。蚁象系数 J=象/蚁=x/y，而全部的成本 x 基本不变，为了提高 J，就只能想办 法降低项目的实际投入成本 y。而为了降低实际投入成本 y，地产商就必须想办 法先用别人的钱来支付 x-

14、y（全部成本与实际投入成本之差），然后等到房子 销售后，再用销售款把别人的 x-y 还上。用别人的钱，合法的方法可以是借钱 或贷 款、风险投资、发行债券、发行股票等。但很多开发商不是上市公司，没 有这个权利；或者有这个权利，但由于欲望无止境，还想把蚁象系数 J 再提高 一点，怎么办 呢？项目全部成本一般=土地费用+人工费+材料费+其它费用，读 者都是很聪明的，为了多降低点实际投入成本 y，假如你是地产商，你会怎么 办呢？FB 官员零 价拿地、土地重复抵押贷款、挪用社保等资金先行支付土地 费用、非法融资、拖欠供应商材料费、拖欠农民工工资、拖欠国家税款这些办法虽然要冒一点风险，但 那头通过蚁象系数

15、 J 放大作用，可以得到比风险大 几倍，十几倍的收益，有机会谁不想干呢？谁也不是圣人！本人之所以提出原学蚁象系数 J，不是想和地产商做对，而是希望靠政 府的监督与地产商的自律，把蚁象系数 J 控制在合理的范围内！人的欲望没有 最高只有更 高，谁不希望蚁象系数 J 是 5、10、15、20、50.大呢？最好 是不花一分钱就赚个几亿元。大多数企业没有发行债券、发行股票等融资的权 力，就算 有这个权利，但和人的欲望相比也是有限的。太高的蚁象系数 J 一定 对应着太多的猫腻，是大多数建筑地产行业 FB 案件发生的真正原因。政府治理 FB 的最本质、 最“原”的办法就是通过制度，规定蚁象系数 J 的最高

16、值！把 人、企业的欲望控制在一定的范围内！减少 FB 的“原”动力！这就象一个房间 里全是钱，如果你有好 的制度，规定每天都由专人清点一次，你就算让一个小 偷站岗，钱都不会少；如果你长期不盘点，就算你让雷锋来站岗，时间长了， 也会出问题。当然，政府如何控 制蚁象系数也是个很复杂的问题，需要大家见 仁见智，这里暂时不深入探讨。其实我本人是赞成蚁象系数要大于 1 的，毕竟有实力全额支付几亿元的项目 全部成本的开发商很少，也没有这个必要，任何项目都全额支付的话，谁还会 去多建房子 呢？这样会严重影响经济的发展。经济发展速度降低了，房价倒是 可能降低了，但老百姓的收入也少了很多，还是买不起房。理性的办法是：对 于每个项目，相关单 位不但要像南京市政府那样限制开发商的利润率，而且最 关键的还是要控制其蚁象系数 J，不能让开发商无限地放大蚁象系数 J，而是帮 助开发商将其控制在合理的 范围内。本人认为蚁象系数 J 合理的范围是 25，最好不超过 8。地产商也应该自律，应该知道：自觉地控制蚁象系数 J 对自己绝对是有好处